【正文】 尚有２１４８６戶無房職工。截至目前，平煤集團棚戶區(qū)改造一期項目規(guī)劃設(shè)計全部完成，規(guī)劃建筑面積７９萬平方米，安置１０４０３戶棚戶區(qū)居民。其余３１宗土地、用地５５萬平方米、建筑面積６２萬平方米正在規(guī)劃，工程完工后可安置棚戶區(qū)住戶８０００戶。棚戶區(qū)改造規(guī)劃的大部分房屋建筑面積在５５平方米至８０平方米之間，其中一部分是９０平方米。機會R強有力的市場策劃、品牌推廣、創(chuàng)新營銷模式，通過我司與貴司的精誠合作，定將市場風(fēng)險化解至最小限度。R根據(jù)前期的市場分析，結(jié)合消費者的心理與未來發(fā)展的模式，從而解決策劃的核心工作，凸現(xiàn)項目獨特的賣點，從而真正將優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為勝勢。R周邊同類在售項目較少，中高檔房源相對緊缺，如果緊抓有利時機，利用新穎科學(xué)的營銷手法，對于本項目而言，定能憑借準(zhǔn)確的市場定位、合理的戶型設(shè)計、完善的配套設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理、目不暇接的精彩銷售主張、全方位差異化策略，在硝煙彌漫的住宅銷售市場上一支獨秀，傲然崛起！項目開發(fā)簡預(yù)算投資成本?土地成本約800萬元?土建成本約1600萬元?各種稅費約300萬元?水電安裝約300萬元?其他不可見費約200萬元? 合計3200萬元銷售額252。 ，可建成：?住宅面積27000平方（不含閣樓）?商業(yè)面積1500平方252。 項目所在地市場平均價格為：?住宅均價1400元/平方?商業(yè)均價4000元/平方米? 銷售額4380萬元毛利潤￥1180萬元項目營銷策略總體策略?高筑墻：高起點，高素質(zhì)，提高本項目競爭門檻?廣積糧：用全新的開發(fā)理念整合一流的合作資源，讓他們在統(tǒng)一的總譜下施展才華?深挖洞：依托項目自身的地理優(yōu)勢，最大限度地打造和演繹項目氛圍、品位和個性?總體理念：把會戰(zhàn)機制轉(zhuǎn)為經(jīng)營機制，實現(xiàn)從閃電戰(zhàn)到陣地戰(zhàn)、持久戰(zhàn)轉(zhuǎn)變項目的市場力和形象力我們確立的模式是：現(xiàn)場銷售力（市場力）+品牌偏好率（形象力）=市場占有率因此，具體的工作將包括：?增加“拉”的力量：以宣傳、廣告的傳播手段消除項目與目標(biāo)消費者之間的“心理”距離，實現(xiàn)銷售。?加強“推”的力量：以銷售機構(gòu)、人員的工作清除項目與目標(biāo)消費者之間的“物理”距離，實現(xiàn)銷售。?確立個性化、整合統(tǒng)一的形象并通過多元化的傳播手段提高目標(biāo)消費者對本項目的注意力和品牌偏好（知名度）。項目在“商品力、市場力和形象力”的幾點策略：我們認為：在當(dāng)前的市場環(huán)境中，項目必須具有較高的知名度和品牌形象，才能有效地進行成功的開發(fā)和市場運營。?策略設(shè)計策略的強勢之處，投入20%的精力可以處理好，策略的弱勢之處，投入80%的精力仍須倍加關(guān)注。?“產(chǎn)品因素”基本飽滿，項目的產(chǎn)品方案“差異性”較強?“非產(chǎn)品因素”的積累不夠（客戶保養(yǎng)系統(tǒng)還不具備，公司品牌傳播力還不夠）。因此，公司管理層的注意力、營銷團隊的重點工作，應(yīng)放在非產(chǎn)品因素方面。?用“創(chuàng)新精神”制造產(chǎn)品?用“概念創(chuàng)新”引導(dǎo)市場在市場方面，注重“概念創(chuàng)新”和強化“非產(chǎn)品因素”，包括“賣場營造、包裝推廣、銷售管理、客戶保養(yǎng)”等，還要關(guān)注競爭對手的優(yōu)勢和不正當(dāng)?shù)母偁幨侄?。整合營銷戰(zhàn)略組合：整合營銷戰(zhàn)略組合包括廣告戰(zhàn)略、促銷戰(zhàn)略及關(guān)系傳播戰(zhàn)略。整合營銷的“概念、主題的設(shè)計”，我們遵循“創(chuàng)造第一”、“差異化營銷”的原則，選擇系列廣告的策略?廣告戰(zhàn)略：主要包括大眾媒體的表現(xiàn)策略及傳播策略?促銷戰(zhàn)略：主要包括新聞話題策劃及銷售促銷策略?關(guān)系傳播策略：主要包括平面媒體、相關(guān)公關(guān)活動等有效營銷傳播策略項目營銷策略戰(zhàn)略部署策略A：內(nèi)部認購期重在造勢一個項目的成功與否在項目開盤銷售階段就已基本看到大趨勢。房地產(chǎn)因本身行業(yè)的特殊性，決定了其在銷售上一定要爭取一炮而紅，否則項目再有前景，也可能難以為繼，中途夭折。所以，我們強調(diào)房地產(chǎn)銷售短期內(nèi)的大量成交，強調(diào)以快打慢。這需要通過造勢來實現(xiàn)。入市的價格也是決定因素之一。我司建議采用低價入市，即選擇項目中景觀、位置等較遜一線的單位，在入市時以較低價位強攻市場，吸引買家注意，形成開盤旺勢。策略B：銷售中期掌握節(jié)奏銷售中期是成交量最大的時期，且銷售價位也處在最大獲利階段。此時的策劃重點在于掌握銷售節(jié)奏，利用各種賣點的組合與轉(zhuǎn)移，多種銷售渠道共用，對目標(biāo)市場發(fā)動波次進攻。操作的重點，在于一要借助開盤的勢，趁熱打鐵。二是注意購買的積蓄與釋放周期，采用波次進攻策略。三是自始至終要強調(diào)快速、靈活的銷售原則，以快打慢。策略C：封盤期間保持知名度長達數(shù)個月的封盤對勢頭正旺的銷售勢必造成影響，但不等于停滯不前。這段時期一方面利用形象廣告、新聞炒作，針對業(yè)主的公關(guān)活動等傳播手段，保持消費者對樓盤的記憶度。另一方面為重新開盤進行部署。策略D：尾盤重促銷銷售后期要勇于讓利，出清存貨。其策劃重點在于促銷技巧的組合，以強有力的銷售保證銷售的零庫存。在促銷技巧的組合上，應(yīng)把握幾點原則：一是不直接降價，以其它方式體現(xiàn)讓利，二是促銷技巧要出新，根據(jù)項目的實際情況度身訂造。三是促銷不應(yīng)只著眼于手頭存貨的銷售，要為整個項目的推廣造勢。全程跟進的服務(wù)體系從策劃、策劃的執(zhí)行、執(zhí)行監(jiān)督、策劃效果評估到策劃的調(diào)整、再執(zhí)行，我司都將成立資深的專案小組，實施每一個環(huán)節(jié)的全程跟進體系，確定每一個環(huán)節(jié)都能保持對市場反饋的高度敏感性及對客戶的及時有效的溝通，以保障項目銷售由此至終的良好運作。簡而言之，就是保持產(chǎn)品的創(chuàng)新功能。所以，發(fā)展商應(yīng)有機地借鑒滾動開發(fā)的模式，留出足夠的空間與機會，對市場的變因作出及時調(diào)整或不斷創(chuàng)造新的產(chǎn)品模式，引領(lǐng)市場。項目銷售體系建設(shè)與提升項目銷售體系建設(shè)與提升：CS體系以顧客滿意為核心的銷售理念，應(yīng)該貫穿始終。環(huán)節(jié)A：售前——提供準(zhǔn)確的模型?嚴(yán)格按照比例制作沙盤?戶型模型通俗易懂一目了然環(huán)節(jié)B：售中?淡化銷售企圖盡量以客觀的角度進行介紹，多聆聽、溝通。讓消費者感覺是“置業(yè)顧問”的服務(wù)而非“售樓人員”的推銷。?全程服務(wù)從概念上，現(xiàn)場售樓部即是一間微縮的酒店，它應(yīng)提供給客戶更多方面的服務(wù)。專人送茶水、飲料專人提供孩童陪護看管現(xiàn)場免費專業(yè)裝修設(shè)計咨詢服務(wù)……環(huán)節(jié)C：售后——不舍的理念傳遞設(shè)立顧客檔案檢索系統(tǒng)詳細記錄顧客資料，以備隨時檢索并進行跟蹤，特別是一些重要的日子：如客戶的生日、公眾節(jié)日、項目新的重大舉措等，均可以電話拜訪，寄心意卡、寄發(fā)某些資料等，或者親自拜訪。在顧客光臨之后，必須在第一時間寄上感謝卡，對客戶的光臨表示感謝，并可再次征求其意見。此項服務(wù)必須鍥而不舍的堅持。項目營銷傳播推廣對于房地產(chǎn)的任何開發(fā)行為，銷售都是第一位的，在某種程度上，我們認為銷售即是傳播，傳播策略的重要性不言而喻。該項目在傳播策略中需要明確提出推廣主題，以及清晰的廣告思路，廣告階段的劃分，傳播工具的組合，廣告費的使用原則等諸多因素。傳播分析目前，住宅市場的傳播盡管在范圍、規(guī)模、頻次上均是極其可觀的，甚至也經(jīng)常制造市場的熱點與轟動效應(yīng)。但是多以傳統(tǒng)的、單向的推廣傳播模式及手段為主，其競爭也是在較低層次上展開的。因而大量的、無效的推廣傳播是客觀存在的。1整合營銷傳播的概念和機會點?概念整合營銷傳播的核心原則和基本內(nèi)容是：?制造的是消費者確定想要購買的產(chǎn)品?需要制定的是消費者為滿足其心理價值所愿意付出的價格?首先考慮的是消費者如何能方便地購買產(chǎn)品，而不是固有的銷售渠道?企