【正文】 我們將憑借優(yōu)質(zhì)之品牌、先進之管理技術(shù)、豐富之管理經(jīng)驗，不遺余力地為開發(fā)商及客戶盡職盡責，用完善的服務(wù)回報開發(fā)商的信任和厚愛。如我公司有幸能夠成為大廈的物業(yè)管理方，我們將根據(jù)大廈的現(xiàn)場實際情況，不斷完善、細化管理方案，并通過各種措施予以有效落實，盡力使管理服務(wù)滿足、甚至超越開發(fā)商及客戶對物業(yè)管理服務(wù)的期望。90000M2＝247。 土建維護：100000M2＝20000元/月168。 電梯保養(yǎng)維修費用：30000元/月168。12個月＋3000M2247。12個月＝1350元/月168。12個月＝26100元/月168。12個月＝22500元/月168。 辦公樓電費（公共部位）：5元/87000M2＝435000元/月168。 綠化養(yǎng)護費用：100000M2＝15000元/月總計：238800元/月（5） 工程維修和保養(yǎng)費用168。 外墻清洗費：一年2次分攤后，8000元/月168。 生活垃圾清運費：30000元/月168。 保潔外包費用：100000M2＝150000元/月168。 不可預見費：5000元/月總計：75000元/月（3） 保安服務(wù)費用168。 清潔開荒費用（二年分攤）：240000247。保潔機械、綠化機械、保潔工具、維修工具、勞防用品等，二年分攤）：900000247。 節(jié)日裝點費：5000元/月168。 律師顧問費：1000元/月168。 廣告費：500元/月168。 飯貼：162人10元/天23天＝37260元/月總計：（2） 行政辦公費用168。 服裝清洗費（80元/）：80122人＝9760元/月（外包人員未計入）168。12個月＝168。為充分調(diào)動員工積極性，貫徹公司對人員的考核的完善的機制，根據(jù)我們的實務(wù)經(jīng)驗確定了此標準。 日常物業(yè)管理費測算（1） 管理處人員開支：168。項目名稱物業(yè)管理公司物業(yè)管理費（/）美元人民幣金茂大廈Imtech花旗銀行大廈仲量聯(lián)行震旦國際大廈仲量聯(lián)行中銀大廈新中物業(yè)上海銀行大廈上海東湖物業(yè)匯豐大廈森茂物業(yè)管理有限公司信息大樓仲量聯(lián)行證券大廈寶利物業(yè)招商局大廈浩富物業(yè)管理公司中保大廈中保大廈船舶大廈錦江物業(yè)國家開發(fā)銀行大廈第一太平戴維斯浦發(fā)銀行大廈東華展晶物業(yè)管理有限公司渣打銀行大廈我司管理4 物業(yè)管理費測算在物業(yè)管理費的測算中，由于大廈的技術(shù)書數(shù)據(jù)特別是設(shè)備設(shè)施的技術(shù)參數(shù)尚未確定，因此我們參照周邊同類大廈的情況以及我們的實務(wù)經(jīng)驗，進行費用估算。 對物業(yè)管理企業(yè)而言，由于酬金是按照預收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營風險。 運用本公司優(yōu)勢，在節(jié)能降耗方面采取切實可行的措施，結(jié)余的物業(yè)費用于大廈的更新改造等方面，延長大廈配套設(shè)備設(shè)施的使用壽命，使大廈能保值增值，樹立開發(fā)商的良好品牌形象。 大廈管理處定期向委托方公布收支帳目，接受委托方的監(jiān)督。 每月編制費用預算，并向委托方書面申請，得到批復后才列支，使委托方能全面掌握物業(yè)費的收支情況，對物業(yè)的財務(wù)狀況知根知底，有利于大廈的運作。 對業(yè)主或委托方而言，物業(yè)服務(wù)費用的收支情況較為透明，避免了收費與服務(wù)不相符的情況，保護了業(yè)主的合法權(quán)益；除去每月提取的管理酬金外，物業(yè)管理費的結(jié)余全部歸業(yè)主所有，真正體現(xiàn)了“取之于大廈，用之于大廈”的原則。其余部分按“取之于大廈，用之于大廈”的原則進行合理使用。我公司將根據(jù)目前所掌握的資料，大致估算出大廈的物業(yè)管理服務(wù)收費標準。物業(yè)管理服務(wù)收費1 收費原則我們擬根據(jù)國際慣例和目前物業(yè)管理行業(yè)比較通用的模式，對大廈的物業(yè)管理費用擬實行酬金制的方式。6 應(yīng)急服務(wù)在大廈日常管理服務(wù)過程中，經(jīng)常會發(fā)生一些突發(fā)狀況，只有對突發(fā)事件有充分的考慮及準備，才能遇事不亂。 在大廈內(nèi)合理安排適當?shù)姆?wù)項目及機構(gòu)，既是大廈綜合服務(wù)功能豐富的一種體現(xiàn)，而大廈內(nèi)超市、餐飲等機構(gòu)的設(shè)置，也能為物業(yè)管理方加強門禁管理，控制外賣等管理措施創(chuàng)造有利條件。 可以引進如銀行、郵政、通訊、外幣兌換等機構(gòu)進駐大廈，以方便商家開戶、結(jié)匯、增加銀行的營業(yè)滲透；設(shè)立自助存取款機，便于個人現(xiàn)金存??；設(shè)立郵政，提供郵政服務(wù)及外幣及時兌換等服務(wù)。建議可以引進如便利店、洗染店、快餐店、美發(fā)室、餐飲、休閑等服務(wù)性行業(yè)到大廈，以滿足大廈客戶的各項需要。 延伸服務(wù)的建議 合理配置延伸服務(wù)項目的設(shè)置應(yīng)從大廈及周邊狀況出發(fā)，從商辦活動出發(fā)，采用拾遺補缺、富有特色的原則。 便捷和優(yōu)質(zhì)辦公樓辦公時間集中，人流集中，商務(wù)活動集中，人和事都比較集中而頻頻出現(xiàn)高峰時段，開設(shè)延伸服務(wù)，一要使客戶和外來賓客感到便捷高效；二要突出優(yōu)質(zhì)服務(wù)，服務(wù)放心，有較高的信任度，客戶和賓客愿意投入花費買服務(wù)，以贏得時間，贏得商機。平時加強對客戶的識別性記憶，既有利于接待服務(wù)人員對人員出入進行有效控制，也利于在突發(fā)事件當時或事后回憶線索，尋找證人。在這里，接待服務(wù)人員作為大廈一線崗位的耳目，具備在第一時間內(nèi)及時發(fā)現(xiàn)事故征兆的有利條件，接待服務(wù)員應(yīng)以溫和方式解決某些矛盾沖突。 機智靈活化解矛盾：大堂既是出入大廈的賓客的集散地，又是許多重要活動的舉辦場所，因此接待服務(wù)人員肩負的接待任務(wù)十分繁重，不僅要承受較重的身心壓力，而且還會不可避免的碰到各種實際問題，乃至遇到尖銳的矛盾沖突。在人員編制十分有限的情況下，如何打破墨守成規(guī)的習慣性思維定勢，妥善處理好不同工作時段的忙閑節(jié)奏，加強不同崗位服務(wù)人員之間的默契配合和相互支援，見縫插針地為來訪賓客提供力所能及的延伸性服務(wù)，也是考驗接待服務(wù)人員的應(yīng)變能力的一個重要方面。 細心觀察主動服務(wù)：接待服務(wù)人員應(yīng)變被動地坐等賓客前來問訊為積極、主動、熱情地為來訪賓客提供導向服務(wù)，在工作中隨時注意賓客的神情舉止，細心揣摩賓客的心理動機，積極主動的為其提供必要的、而又及時的的幫助。這就要求接待服務(wù)人員無論在工作方面的相互配合上，還是在妥善處理各種矛盾沖突的機智靈活上，都必須具備對付復雜局面的較強應(yīng)變能力。 對大廈情況了如指掌：接待服務(wù)人員必須十分熟悉大廈的總體環(huán)境、內(nèi)部結(jié)構(gòu)和行經(jīng)通道，了解大廈擁有的各類設(shè)施以及樓層分布情況，掌握大廈各客戶的情況、聯(lián)系電話等資料，以備查詢。為更好的適應(yīng)大廈的開放型管理，接待服務(wù)人員必須具備良好的語言理解能力和表達能力，并根據(jù)其各自的崗位要求，組織上崗培訓，使之能夠迅速、完整、準確地理解、把握客戶所表達地意見、要求和建議的要點，并根據(jù)不同實際情況，及時作出言簡意賅地恰當答復。微笑服務(wù)說到容易，做到不容易；敷衍做作容易，發(fā)自內(nèi)心不容易；偶爾為之容易，一以貫之不易；心情好時容易，情緒壞時不易。 微笑服務(wù)牢記心上：微笑服務(wù)也是接待服務(wù)人員應(yīng)當作到的基本要求之一。接待服務(wù)人員須著統(tǒng)一服裝，并保持衣著整齊，發(fā)型簡潔，皮鞋光亮；面部略施淡妝，并摘除多余首飾；儀表姿態(tài)幽雅大方，符合規(guī)范；精神飽滿，思想集中，密切注視出入賓客，以隨時候命的姿態(tài)向賓客表示誠意服務(wù)的信息。 管理服務(wù)要求 接待服務(wù)基本規(guī)范和要求在大廈物業(yè)管理中，由于進駐商務(wù)機構(gòu)的檔次相當高，商務(wù)活動需求和辦公人員工作和生活的需求對物業(yè)管理企業(yè)的延伸服務(wù)提出了更高的要求。該崗位可以根據(jù)大廈的實際情況進行相應(yīng)調(diào)整或由相關(guān)崗位兼任。 電梯乘運服務(wù)電梯乘運服務(wù)由電梯服務(wù)員承擔。 前臺綜合服務(wù)該崗位的設(shè)置可以取代一部分安保門衛(wèi)的職責，該人員在服務(wù)的同時，密切關(guān)注進出大廈人員，寓管理于服務(wù)，加強安全防范。禮賓員主要負責為出入大廈的賓客提供迎送服務(wù)。 電梯乘運服務(wù) 賓客迎送良好的接待服務(wù)將對大廈整體品質(zhì)產(chǎn)生重大影響，是體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)水平和理念的重要標志。5 接待服務(wù)接待服務(wù)是物業(yè)管理服務(wù)的一個方面，接待服務(wù)的好壞，是企業(yè)或樓盤對外的一種的形象。良好的環(huán)境綠化，將會給人們帶來一天愉悅的心情和飽滿的工作熱情。 大廈內(nèi)綠化服務(wù)內(nèi)容 喬灌木生長健壯、樹冠完整、形態(tài)優(yōu)美。 植物群落完整，層次豐富；四季有花，黃土不裸露，葉面清潔，有整體觀賞效果。喬灌木、地被、草坪配置合理；植物季相分明，色彩鮮艷，生長茂盛，營造優(yōu)美植物景觀。 大廈外綠化服務(wù)內(nèi)容 發(fā)現(xiàn)病蟲害要及時采取有效措施防治，不要讓其蔓延擴大。施肥要貫徹“勤施、薄施”的原則，避免肥料濃度過高造成肥害。 除草要及時，做到“除早，除小，除了”，不要讓雜草擠壓花卉，同花卉爭光、爭水、爭肥?？购敌詮姷钠贩N少淋，喜濕性品種多淋。夏季多淋，晴天多淋，陰天少淋，雨天不淋。 加強大廈的環(huán)境建設(shè)，不斷提高綠地景觀效應(yīng)。通過建綠、護綠、養(yǎng)綠，加強綠化管理，創(chuàng)造清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的生態(tài)寫字樓，將極大的提高環(huán)境效益。如我公司成為大廈的物業(yè)管理方，我們將盡力通過衛(wèi)生、整潔、舒適、優(yōu)美的環(huán)境給眾多的客戶以及國內(nèi)外賓客對大廈留下美好舒適的感受和十分深刻的良好印象。 地下車庫地面每天循環(huán)清掃，每半月沖洗一次（視情況增加次數(shù)）。 金屬裝飾無灰塵污垢，明亮光澤。表面無灰塵、有質(zhì)感。 清洗后，外墻玻璃明亮、無灰塵污垢。 外墻清洗定期進行。 提請餐飲商家注意凡運送鮮活食品及各類副食品，應(yīng)嚴密包裝經(jīng)專用通道在夜間進行。 隔油池每天清理一次。 提請餐飲商家注意油煙的排放，以免污染大廈外墻，影響上下客戶的正常工作。 餐飲垃圾應(yīng)裝入專用器皿，及時沖洗地面、通道，以防油污積聚、保持地面干凈，無污漬、無異味。運送垃圾走專用通道，垃圾收集、運送安排在夜間進行，垃圾日產(chǎn)日清。 垃圾收集處理清潔要求 公共衛(wèi)生間的清潔要求 廣場及通道清潔要求 各通道、門、墻面、樓梯、扶手、休閑區(qū)域、窗臺、玻璃、天花地角等循環(huán)清擦。 定期對電梯進行清潔保養(yǎng)包括：轎廂內(nèi)壁、梯門打蠟上光，操作板每天進行消毒。 每天調(diào)換轎廂地毯，必要時增加次數(shù)。 清潔煙灰筒內(nèi)的垃圾和煙蒂（煙蒂不超過5個）。 每天對電梯廳及電梯轎廂內(nèi)的墻面、梯門、天花板、燈具等進行全面清掃和地毯吸塵。保持整潔干凈。 電梯及電梯廳清潔要求操作時間主要安排在夜間進行。 地面每天循環(huán)推塵，大堂內(nèi)其他部位，如玻璃門、玻璃帶墻、柱面、墻面、臺面、玻璃、欄梯、自動扶梯、樓梯、沙發(fā)、燈具、煙灰缸、金屬表面、地毯、花卉盆景、各類標志、標識、指示牌等。通過嚴格檢查，層層把關(guān)，將質(zhì)量問題消滅在萌芽狀態(tài)之中。否則制度再多再好，但未按照實施，那也只是一紙空文。 抓好各項制度，包括清潔服務(wù)質(zhì)量檢查制度的貫徹落實。實踐證明，事先制定詳細周密的計劃、安排，可以使管理者和操作者都心中有數(shù)，以便根據(jù)計劃合理那派人手和時間，使各項作業(yè)有組織、有秩序、有節(jié)奏地進行，從而大大提高工作效率。 制定詳細周密的清潔計劃和工作安排，開展服務(wù)質(zhì)量達標活動。 根據(jù)清潔保潔服務(wù)不同工種，不同作業(yè)的內(nèi)容，制定具體的操作標準、規(guī)范，包括工作服要求，服務(wù)態(tài)度規(guī)范，標準工作流程，清潔設(shè)備、工具、材料、用品的選用標準，以及各類、各道清潔工序應(yīng)當達到的衛(wèi)生清潔標準等。此外，制訂一系列有關(guān)規(guī)章制度，如各清潔工種地崗位職責，各類、各道清潔工序的安全操作規(guī)程，清潔工具、用品的保管、領(lǐng)用制度、清潔服務(wù)質(zhì)量檢查制度等。 建立健全各類有關(guān)規(guī)章制度，使大廈地清潔保潔工作有章可循。 我們將關(guān)注外委方對員工清潔保潔員工的隊伍建設(shè)，要求服務(wù)人員樹立吃苦耐勞、不怕臟、不怕累、全心全意為客戶服務(wù)的思想觀念；同時要求外委方積極開展技術(shù)練兵活動，重視崗位培訓工作，使員工人人都能熟練地掌握清潔技術(shù)。 另外，還接受客戶的委托，對需要為其提供服務(wù)的私用單元部位進行清潔工作。 大廈管理區(qū)域內(nèi)的日常辦公垃圾、生活垃圾及餐飲垃圾的收集，清掃和清運工作。 大廈建筑物內(nèi)部空間的公共部位，包括：大廈底層至頂層、大堂、電梯、自動扶梯、天臺、房、外墻、玻璃幕墻、廊柱及各樓層的公共衛(wèi)生間、安全通道、電梯廳、垃圾節(jié)用通道、隔油池等公共部位的清潔保潔工作。 大廈建筑物前后左右的公共區(qū)域，包括：前后廣場、通道、空地、綠化等公共部位。 大廈的清潔保潔標準將按照五星級賓館的水準，做到高標準、嚴要求、規(guī)范化服務(wù)，實現(xiàn)“六