【正文】 以有效地促進本大廈的市場推廣和租售業(yè)績。日常物業(yè)管理服務(wù)過程中，物業(yè)管理方面必須將預防火災，消防設(shè)施維護保養(yǎng)，消防安全檢查等作為物業(yè)管理中的重要內(nèi)容，從最大限度上預防火災的發(fā)生，最大限度上減少火災損失，為客戶的工作、生活提供安全環(huán)境。在整個安保管理方面，實行動態(tài)監(jiān)控管理。 強調(diào)全員管理。 定期對管轄區(qū)域內(nèi)要害部位進行檢查是預防火災的一項基本措施。建立各級領(lǐng)導負責的逐級防火崗位責任制， 上至公司領(lǐng)導，下至消防員，都對消防負有一定責任，從而建立健全防火制度和安全操作制度。 加強消防設(shè)備的管理為了保障消防工作的安全，根據(jù)建筑設(shè)計防火規(guī)范，大廈內(nèi)部設(shè)有先進的消防設(shè)備和滅火器材。其設(shè)備運行管理的主要特點為：—編制養(yǎng)護工作程序及實施細則，落實內(nèi)容并責任到人。 每天安排巡檢（同時要求樓層保潔工配合），保證照明燈具完好。 定期安排勞動局作電梯安全年度檢測，確保持證運行。 保障對客戶供水的連續(xù)性，若確需臨時停水，應(yīng)提前通知客戶停水時間，突發(fā)性事件導致停水，應(yīng)及時向客戶解釋。 定期對消防控制設(shè)備進行檢測、確保系統(tǒng)和相關(guān)設(shè)備可隨時啟動。 及時發(fā)現(xiàn)并制止裝修違規(guī)行為，防止裝修行為對其他客戶的影響和損害。 定期對大堂地面石材進行徹底清潔、拋塵保養(yǎng)。 室外場地的欄桿、燈座、各類指示牌循環(huán)清潔，保持整潔干凈、無灰塵。 地下車庫清潔要求 綠化工要熟悉大廈的綠化布局和個人包干地區(qū)的職責范圍，以及花草樹木的品種數(shù)量，并逐步掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法等。 擺、插花要講究藝術(shù)，品種配置、擺放位置要得當，風格統(tǒng)一協(xié)調(diào)，構(gòu)圖要合理。 綜合防治，以防為主，控制各類病蟲發(fā)生。對有高規(guī)格禮儀要求的大廈來說，接待服務(wù)尤其重要。 為客戶提供信報、郵件的分發(fā)投送服務(wù)。 于大廈客流高峰時為賓客提供禮儀性的分流引導服務(wù)。 語言理解表達準確：接待服務(wù)人員的語言理解能力和表達能力，是構(gòu)成其服務(wù)水平高低的重要因素之一。 保持警覺防患未然：在大堂服務(wù)工作中，如何將各種可能發(fā)生的事故苗子消滅在萌芽狀態(tài)之中非常重要，要在保證其祥和氛圍不受影響、破壞的前提下，維護好大廈正常的運作秩序，僅靠安保人員的努力是不夠的。我們將不斷豐富接待服務(wù)的內(nèi)容和形式，盡力保證各項接待服務(wù)的質(zhì)量，確保體現(xiàn)大廈一流的對外形象。 培訓費：1000元/月168。 室內(nèi)擺花費：5000元/月168。 不可預見費：30000元/月總計：1104300元/月（1）～（5）合計：（6） 管理酬金——（1）～（5）合計數(shù)的10%：（7） 稅金：（＋）%＝（8） 物業(yè)費收費標準：（＋＋）247。12個月＝31350元/月168。 擦手紙：30000元/月168。 加班費：5%＝168。如果做不到這一點，那么優(yōu)質(zhì)服務(wù)也就無從談起。 為賓客提供餐飲引導服務(wù)。 接待并答復來賓與客戶的尋訪和問訊。 對樓內(nèi)大型盆景、觀賞花卉、綠化員工循環(huán)巡視，認真養(yǎng)護；如有枯萎、病蟲害等及時更換。 樹木及時修剪，無徒長枝、病蟲枝、過密枝、枯枝、傷損枝。 發(fā)現(xiàn)擺花有枯萎的現(xiàn)象時，要立即更換，在大廈內(nèi)不準有枯死的花卉出現(xiàn)，插花要按時換插。雜草多、勞力少時可用化學除草劑進行滅草。 綠化服務(wù)的基本要求 花崗石光面紋理清晰、有光澤。 垃圾收集袋裝化，收集地無散落垃圾。 定時清掃廣場、通道地面及綠化帶的灰塵和垃圾。 清潔要求與衛(wèi)生標準 大堂清潔要求在一個甲級商務(wù)服務(wù)區(qū)域中，整潔、舒適所帶來的心情舒暢的工作環(huán)境，是一個十分重要的評價指標，也是物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)建文明形象、體現(xiàn)一流管理水平的重要標志。 我們擬對客戶裝修采取雙重審核，即客戶將相關(guān)裝修申請資料報送我公司，經(jīng)初步審核后，我公司將相關(guān)資料轉(zhuǎn)呈大廈業(yè)主，必須經(jīng)業(yè)主認可后，客戶通過裝修審核后，方可進行裝修工程。 制定各弱電系統(tǒng)運行、管理的規(guī)章制度：操作要求、巡視檢查等，編制各系統(tǒng)一般性維保計劃。 遇到電梯關(guān)人等突發(fā)事故，按電梯困人應(yīng)急處理方案操作，并由專人操作。 發(fā)生供電部門瞬間停電，應(yīng)立即向供電部門調(diào)度室確認并作詳細記錄。各重點部位加強例行檢查，發(fā)覺故障即時排除。如我公司擔任大廈的物業(yè)管理方，在安全管理方面，我們將充分運用大廈配置的現(xiàn)代化安保設(shè)備，加強人防和技防想結(jié)合的具體運作方式，二者相輔相成，優(yōu)勢互補，在大廈內(nèi)部形成一個人員和設(shè)備有機結(jié)合的安全網(wǎng)絡(luò)，并積極取得大廈客戶的密切配合，為充分保證大廈的安全運行作出有力保障。同時，也應(yīng)定期組織大廈客戶協(xié)同演練，以提高大廈客戶的應(yīng)急能力。 建立防火檔案制度。特別在安全防范的策略上，強調(diào)與當?shù)刂伟步M織聯(lián)防聯(lián)制，發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢。對于其他客戶，我們將選擇幾家品牌聲譽良好的快遞企業(yè)，提供其選擇。 確立“動態(tài)管理”思想，大廈巡邏安保人員和中央監(jiān)控室人員作為第一道防線，時時密切關(guān)注大廈內(nèi)外的動靜。既不能讓閑雜人員進入機要工作區(qū)域，干擾其正常工作，又不能讓客戶感到處處受到拘束和限制。我們會針對大廈的特點和新聘員工的具體情況，度身定制一系列上崗前的基礎(chǔ)知識培訓，使員工在上崗前能基本掌握高標準寫字樓物業(yè)管理所需的各類知識，以便日后工作的正常開展。 接管驗收遺留問題的處理 遺留問題的登記確認 接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準備工作：在物業(yè)管理實施過程中，我們力求挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好”的有志之士充實到物業(yè)的隊伍中來，充分發(fā)揮員工的各項優(yōu)勢，同時對他們實施科學培訓，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓、加薪、升職的機會，甚至介入高層管理。我們還將抓住安全管理的關(guān)節(jié)點，如通過控制外來人員（快遞人員）等，提高大廈安全防范力度。 致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及全員的參與意識4 擬采取的管理服務(wù)措施結(jié)合大廈物業(yè)管理的重點及管理思路，我們擬采取以下管理服務(wù)措施，以保證管理目標的實現(xiàn)及精品服務(wù)的供給：— 提供規(guī)范服務(wù)，倡導滿意服務(wù)我們秉持“安全、清潔、高效、周到，使物業(yè)保值增值，讓客戶稱心滿意”的質(zhì)量方針，對大廈實行標準化、專業(yè)化的管理服務(wù)方式。對大廈物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想大廈地處浦東新區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的中心地帶，總建筑面積70014平方米，為甲級寫字樓。 我公司通過十多年的努力，在上海物業(yè)管理行業(yè)中建立了良好的品牌聲譽。 我公司擁有在多類型、高檔次物業(yè)的管理過程中所取得的豐富實務(wù)經(jīng)驗，我們在不斷學習汲取外資企業(yè)先進管理辦法的同時，還能夠因地制宜進行一些本土化的改良，使其在日常管理過程中呈現(xiàn)更好的管理效果。 強調(diào)工作的計劃性與及時性的有機結(jié)合在對大廈的安全管理方面，我們將采取“外松內(nèi)緊，人防、技防相結(jié)合”的原則。通過各方面的檢查監(jiān)督，從不同角度尋找、發(fā)現(xiàn)大廈管理中的不足，第一時間消除問題，使管理服務(wù)更加嚴謹及周密。 熟悉周邊環(huán)境熟悉大廈周邊的供電、供水、市政、環(huán)衛(wèi)、公安、消防和行業(yè)主管部門等政府職能部門的情況，建立和諧的工作關(guān)系，使物業(yè)管理順利運作。 相關(guān)客戶資料。 員工招聘和上崗培訓員工表現(xiàn)為物業(yè)管理最基本及最重要的環(huán)節(jié)，我公司將從本部派駐一位具有豐富寫字樓物業(yè)管理經(jīng)驗的物業(yè)經(jīng)理負責大廈的現(xiàn)場管理工作，并調(diào)派各主管級人員，特別是工程主管及時進場參與現(xiàn)場工作、熟悉各類設(shè)備設(shè)施。由于大廈為多功能的寫字樓物業(yè)類型，其安保工作就具有不同于其它物業(yè)類型的一些特點。物業(yè)管理方必須處理好機密性與開放性的矛盾，使二者有機地統(tǒng)一起來。而送快遞人員、送外賣人員因其個人素質(zhì)參差不齊，很可能會給大廈帶來安全隱患，并且會在一定程度上對大廈的管理檔次有所影響。 加強外部聯(lián)絡(luò)，取得外部支持。 負責管轄區(qū)域內(nèi)動用明火的批準和現(xiàn)場監(jiān)護工作。 建立消防中心值班制度。關(guān)注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減少損失。 日常巡檢 以保證各系統(tǒng)的正常開通和運行為目的，按公司設(shè)備管理規(guī)范做好日常巡檢，對巡查中發(fā)現(xiàn)的問題及時處理和解決，一切巡視和保養(yǎng)均應(yīng)有書面記錄。 規(guī)范機房管理 嚴格執(zhí)行公司的機房管理規(guī)范，保證機房環(huán)境良好。 根據(jù)管理處要求的操作規(guī)程，對水泵設(shè)備進行日巡檢、周檢和保潔工作，并做好相關(guān)記錄。如我公司成為大廈的物業(yè)管理方，我們將全力保證大廈各項設(shè)備設(shè)施的正常、安全運行。因此，對大廈的清潔保潔工作，我們將選擇一家品質(zhì)優(yōu)、信譽好的專項服務(wù)企業(yè)承擔。 另外，還接受客戶的委托，對需要為其提供服務(wù)的私用單元部位進行清潔工作。否則制度再多再好，但未按照實施，那也只是一紙空文。保持整潔干凈。 清洗后，外墻玻璃明亮、無灰塵污垢。如我公司成為大廈的物業(yè)管理方，我們將盡力通過衛(wèi)生、整潔、舒適、優(yōu)美的環(huán)境給眾多的客戶以及國內(nèi)外賓客對大廈留下美好舒適的感受和十分深刻的良好印象。抗旱性強的品種少淋，喜濕性品種多淋。 喬灌木生長健壯、樹冠完整、形態(tài)優(yōu)美。該崗位的設(shè)置可以取代一部分安保門衛(wèi)的職責，該人員在服務(wù)的同時，密切關(guān)注進出大廈人員，寓管理于服務(wù)，加強安全防范。接待服務(wù)人員須著統(tǒng)一服裝，并保持衣著整齊，發(fā)型簡潔，皮鞋光亮；面部略施淡妝，并摘除多余首飾；儀表姿態(tài)幽雅大方，符合規(guī)范；精神飽滿，思想集中，密切注視出入賓客，以隨時候命的姿態(tài)向賓客表示誠意服務(wù)的信息。 延伸服務(wù)的建議 對業(yè)主或委托方而言，物業(yè)服務(wù)費用的收支情況較為透明，避免了收費與服務(wù)不相符的情況，保護了業(yè)主的合法權(quán)益；除去每月提取的管理酬金外，物業(yè)管理費的結(jié)余全部歸業(yè)主所有，真正體現(xiàn)了“取之于大廈，用之于大廈”的原則。12個月＝168。 不可預見費：5000元/月總計：75000元/月（3） 保安服務(wù)費用168。12個月＝1350元/月168。如我公司有幸能夠成為大廈的物業(yè)管理方，我們將根據(jù)大廈的現(xiàn)場實際情況，不斷完善、細化管理方案，并通過各種措施予以有效落實，盡力使管理服務(wù)滿足、甚至超越開發(fā)商及客戶對物業(yè)管理服務(wù)的期望。 辦公樓電費（公共部位）：5元/87000M2＝435000元/月168。 節(jié)日裝點費：5000元/月168。項目名稱物業(yè)管理公司物業(yè)管理費（/）美元人民幣金茂大廈Imtech花旗銀行大廈仲量聯(lián)行震旦國際大廈仲量聯(lián)行中銀大廈新中物業(yè)上海銀行大廈上海東湖物業(yè)匯豐大廈森茂物業(yè)管理有限公司信息大樓仲量聯(lián)行證券大廈寶利物業(yè)招商局大廈浩富物業(yè)管理公司中保大廈中保大廈船舶大廈錦江物業(yè)國家開發(fā)銀行大廈第一太平戴維斯浦發(fā)銀行大廈東華展晶物業(yè)管理有限公司渣打銀行大廈我司管理4 物業(yè)管理費測算在物業(yè)管理費的測算中，由于大廈的技術(shù)書數(shù)據(jù)特別是設(shè)備設(shè)施的技術(shù)參數(shù)尚未確定，因此我們參照周邊同類大廈的情況以及我們的實務(wù)經(jīng)驗，進行費用估算。物業(yè)管理服務(wù)收費1 收費原則我們擬根據(jù)國際慣例和目前物業(yè)管理行業(yè)比較通用的模式，對大廈的物業(yè)管理費用擬實行酬金制的方式。平時加強對客戶的識別性記憶，既有利于接待服務(wù)人員對人員出入進行有效控制，也利于在突發(fā)事件當時或事后回憶線索，尋找證人。 對大廈情況了如指掌：接待服務(wù)人員必須十分熟悉大廈的總體環(huán)境、內(nèi)部結(jié)構(gòu)和行經(jīng)通道，了解大廈擁有的各類設(shè)施以及樓層分布情況，掌握大廈各客戶的情況、聯(lián)系電話等資料，以備查詢。該崗位可以根據(jù)大廈的實際情況進行相應(yīng)調(diào)整或由相關(guān)崗位兼任。 賓客迎送 大廈外綠化服務(wù)內(nèi)容 隔油池每天清理一次。 公共衛(wèi)生間的清潔要求 各通道、門、墻面、樓梯、扶手、休閑區(qū)域、窗臺、玻璃、天花地角等循環(huán)清擦。 制定詳細周密的清潔計劃和工作安排，開展服務(wù)質(zhì)量達標活動。 大廈建筑物前后左右的公共區(qū)域，包括：前后廣場、通道、空地、綠化等公共部位。 大廈作為綜合性商務(wù)辦公樓，每天來往賓客川流不息，給大廈的清掃保潔將帶來一定的難度。 裝修完畢以確保設(shè)備處于正常待命狀態(tài)，并做好相關(guān)記錄。 空調(diào)設(shè)備的維修保養(yǎng) 設(shè)備建檔 對所有設(shè)備及大廈的結(jié)構(gòu)、設(shè)備狀況，建立基本資料及維修保養(yǎng)檔案，并作動態(tài)跟蹤，及時記錄每次維修保養(yǎng)的內(nèi)容。 必須全天候運作，零故障要求由于大廈的業(yè)務(wù)將十分繁忙，大廈內(nèi)的水電供應(yīng)、內(nèi)外照