【正文】 是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工過程中，使物業(yè)最大限度地滿足客戶的需求，為后期管理創(chuàng)造有利條件。 會審圖紙從環(huán)境布局、管網(wǎng)設(shè)置、停車場所、防盜報警設(shè)施等細(xì)節(jié)方面考慮，提出對大廈今后物業(yè)管理工作有利的建議。2 物業(yè)接管驗收 接管驗收的準(zhǔn)備工作 新建物業(yè)竣工驗收后、客戶進(jìn)駐前，我司將及時組建接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足客戶的質(zhì)量要求。 派出先頭技術(shù)人員前住工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃； 無論是房屋主體或設(shè)施以缺陷整改結(jié)束、復(fù)驗全部合格后才能接收，并接受委托方移交的鑰匙和部分的看管責(zé)任。 綜合竣工驗收資料：； 接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和驗收方法 對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄，并請委托方相關(guān)人員簽字確認(rèn)。 對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，我司將以備忘錄的形式將問題登記后交給委托方進(jìn)行備忘。同時制定專門的前期服務(wù)的工作計劃，并根據(jù)此計劃逐步開展各項管理工作。此外，還將擬定招聘計劃，篩選適當(dāng)?shù)纳暾埲?，安排面試、?fù)試，并按工作先后錄用。 用戶手冊和管理公約我司將協(xié)助委托方制定極具吸引力的用戶手冊和管理公約，詳列所有有關(guān)客戶需注意事項和有關(guān)項目使用及管理資料，明確用戶應(yīng)享受的權(quán)利和應(yīng)盡義務(wù)。我司對小陸家嘴地區(qū)、以及上海市各部門機(jī)構(gòu)均建立了良好的公共關(guān)系。物業(yè)管理日常運作1 安全保衛(wèi)服務(wù)大廈是一座現(xiàn)代化的寫字樓，其安保工作涉及的范圍較為廣泛，因此需要樹立一流的安保形象，創(chuàng)造一流的安全環(huán)境，做好一流的安全防范工作。 機(jī)密性與開放性的統(tǒng)一，決定了安保工作的綜合性大廈作為集機(jī)密性和開放性為一體的綜合性大廈，那么它的安全保衛(wèi)工作就必然要與其自身特點和有利于其功能發(fā)揮的要求相適應(yīng)。大廈在一開始進(jìn)行安保系統(tǒng)的構(gòu)思設(shè)計時，就要全面從機(jī)密性與開放性角度考慮，在安全保衛(wèi)工作上，要創(chuàng)造一套自己的管理模式。 車輛管理情況復(fù)雜，決定了交通組織的前瞻性大廈建筑設(shè)計共安排停車位365輛，其中地上可以停車18輛。 安全監(jiān)控及巡邏檢查方案我們認(rèn)為，物業(yè)管理方在安全監(jiān)控及巡邏檢查方面應(yīng)根據(jù)大廈的實際情況及其特點，對大廈的管理原則、管理方式進(jìn)行綜合考慮，權(quán)衡利弊，找出最佳解決辦法。我們對大廈的安全管理，擬采取“外松內(nèi)緊，人防、技防相結(jié)合”的原則。大廈安全崗位設(shè)置以填補(bǔ)技防“盲點”為準(zhǔn)則，根據(jù)大廈實際情況設(shè)置門崗、外圍巡邏崗、樓內(nèi)巡邏崗、地下層巡邏崗等。 確保技防到位，大廈各重要部位都設(shè)有24小時嚴(yán)密監(jiān)控系統(tǒng)，中央控制室通過集群電話和對講機(jī)與巡視安保員保持聯(lián)絡(luò)，以便隨時掌握情況。 門禁管理區(qū)分類別，采取不同管理措施。因此，我們將多方聽取客戶意見，針對于不同人員，采取不同管理措施。當(dāng)然，我們建議在大廈招商時，對餐飲商家能夠有一些多樣選擇，并且引進(jìn)羅森超市等，這既方便了客戶，也能為該項物業(yè)管理措施的實現(xiàn)創(chuàng)造條件。然而，在“全員皆崗”、“寓安全于服務(wù)中”的思想指導(dǎo)下，我們將要求處處都有以其它更為自然隨意的形式體現(xiàn)出來的無形安保崗位。如大堂撤去大堂安保，以迎賓員的面貌出現(xiàn)在客戶面前，既使客戶感到親切，又起到了維護(hù)大廈秩序、留意周圍情況的作用。我公司在大廈所在的小陸家嘴區(qū)域管理著多個樓盤，在我公司多年的物業(yè)管理實踐過程中，與該區(qū)域行業(yè)主管部門以及公安、交警、城管等政府部門建立了良好的協(xié)作關(guān)系。作為物業(yè)管理方，在日常物業(yè)管理服務(wù)過程中將做好以下幾個方面的工作： 明確物業(yè)管理人員職責(zé)消防監(jiān)控中心是接受火災(zāi)報警、發(fā)出火災(zāi)信號和確定安全疏散指令等的機(jī)構(gòu)，消防監(jiān)控中心實行24小時值班，并做好值班記錄。 嚴(yán)格貫徹、執(zhí)行消防法規(guī)，落實各項防火安全制度和措施。抓好義務(wù)消防隊的培訓(xùn)和演習(xí)，定期向客戶傳授消防知識及應(yīng)急避難方法。消防中心值班室是火警預(yù)報、信息通訊中心，值班員必須樹立高度的責(zé)任感，嚴(yán)肅認(rèn)真地做好消防中心的值班監(jiān)視工作，并做好消防設(shè)施每天運行情況記錄。配電房、值班室等應(yīng)按規(guī)定配齊各種滅火器。 保安人員的定期和演習(xí)制度。在我公司，全體安保人員都是義務(wù)消防員，這是一支不可忽視的隊伍。 道路交通管理方案對大廈的車輛管理，將重點突出以下幾方面：— 制定切實可行的管理制度及運行方案我公司進(jìn)駐現(xiàn)場后，首先會進(jìn)行調(diào)查摸底，合理規(guī)劃地面及地下停車場庫的使用管理，防止亂停、亂放。 實施科技型管理模式完善的管理制度、智能化的管理系統(tǒng)、全方位的保安監(jiān)控緊密配合，保證無控制盲點。 配合開展重大活動及其它相關(guān)工作遇有計劃性重大活動安排時，制定活動開展配合計劃，事先做好預(yù)留車位及場地檢查工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說及解釋工作。一流的設(shè)施，必須要有一流的設(shè)施設(shè)備管理與之相匹配，才能保證其得到良好的維護(hù)和正常的使用。因此，對大廈設(shè)備運行和管理應(yīng)力求實現(xiàn)零故障標(biāo)準(zhǔn)。 報修處理 嚴(yán)格執(zhí)行公司報修處理制度，及時、負(fù)責(zé)地處理好客戶報修。 房屋及設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù) 房屋及配套建筑物的維修保養(yǎng) 有關(guān)技術(shù)人員持證上崗，按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行變配電操作、日常保養(yǎng)和運行管理。 定期保養(yǎng)、根據(jù)運行管理規(guī)定安排強(qiáng)制性電氣檢測，測試報告及時歸檔。 保證不間斷供電，出現(xiàn)故障應(yīng)立即組織技術(shù)人員排除。 制定停電應(yīng)急方案。 進(jìn)駐初始階段增加到各辦公室巡檢，檢查插座等使用情況。 提出照明節(jié)能建議。 電梯發(fā)生故障及時通知專業(yè)公司搶修。 大件或大批量貨物運輸安排專人手動操作。 確保電梯內(nèi)設(shè)施（照明、通風(fēng)、通訊、報警按鈕等）完好。衛(wèi)生潔具定期巡檢，及時修復(fù)損壞的零配件，并做好相關(guān)記錄。 消防水系統(tǒng)（噴淋系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)）按消防部門和管理處操作規(guī)程，實行定期由受消防培訓(xùn)的專業(yè)操作工，進(jìn)行放水試驗。 污水處理系統(tǒng) 控制設(shè)備完好，對污水系統(tǒng)進(jìn)行運行的巡視、記錄。 定期檢測各系統(tǒng)狀態(tài)，做好檢測記錄。 在免保期內(nèi)，及時將發(fā)現(xiàn)的問題與施工方聯(lián)系，落實整改。 配合專業(yè)單位對有關(guān)設(shè)備的周期性檢測。 明確裝修規(guī)定、裝修辦理手續(xù)、裝修禁止行為、裝修注意事項，并將各項內(nèi)容明確告知裝修客戶，要求客戶在裝修過程中嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定。 在客戶裝修階段，管理處將配備專職的裝修管理人員，定時巡視裝修單元，對裝修行為進(jìn)行管理和指導(dǎo)。 加強(qiáng)對裝修施工人員及裝修物品的進(jìn)出管理，做好大廈安全防范工作。 我們將對住戶整體裝修情況進(jìn)行查驗，確保設(shè)備設(shè)施安全良好，對大廈整體無任何不良影響。3 清潔保潔服務(wù)清潔保潔服務(wù)是物業(yè)管理工作中的重要組成部分，尤其是綜合型的甲級商務(wù)寫字樓。 清潔保潔工作的主要特點 清潔保潔工作的總體設(shè)想 保潔服務(wù)的主要內(nèi)容 清潔保潔工作的主要措施對大廈清潔保潔工作，我們擬具體從外委隊伍建設(shè)和清潔保潔服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化建設(shè)方面著手，主要內(nèi)容包括：—例如將所負(fù)責(zé)的公共部位如大堂、電梯廳、自動扶梯、電梯、樓梯、公共衛(wèi)生間、走道、天臺、廣場、外墻等劃分成若干個清潔保潔區(qū)域，實行“五定”制度，做到人人分工明確，職責(zé)分明，使清潔保潔工作得以有條不紊地順利進(jìn)行。因此，大廈在積極推出清潔保潔服務(wù)的各項規(guī)章制度和工作計劃的同時，還將加強(qiáng)了監(jiān)督檢查環(huán)節(jié)，并使這項工作日常化、制度化。要隨時保持清潔光亮、明凈、無污漬、無煙蒂、無垃圾。在保養(yǎng)期間，在保養(yǎng)區(qū)域豎立指示牌或圍欄以防客人跌滑，大堂石材的保養(yǎng)在客戶入駐前，應(yīng)做一次徹底的保養(yǎng)，以防污物滲入，造成永久色差。 對客人進(jìn)出頻繁和容易弄臟的區(qū)域重復(fù)拖擦，并增加次數(shù)。 公共區(qū)域的清潔要求 每天定期對通道地毯進(jìn)行清掃吸塵，保持整潔、無污漬。 各類設(shè)施、設(shè)備，如消防設(shè)備、燈具等定期清潔，保持干凈整潔、無灰塵。 定時沖洗廣場地面及通道。 定期疏通室外下水道、保持干凈暢通。 衛(wèi)生間用品齊全，皂液機(jī)、烘手機(jī)完好無損、干凈無灰塵。 便器定時消毒、定時噴灑洗滌劑，保持室內(nèi)空氣清新無異味。 外墻清洗清潔要求外墻面磚表面干凈明亮，無灰塵污垢。保持無積水、無污漬、無污泥、無煙蒂。 各類標(biāo)識、指示牌定期清擦，保持干凈、無灰塵。4 綠化服務(wù)綠化是有生命的，可以美化生活，陶冶情操，對實現(xiàn)以人為本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義。堅持環(huán)境綠化“三分種樹、七分養(yǎng)護(hù)”的原則，加強(qiáng)綠化的養(yǎng)護(hù)管理工作，深化環(huán)境景觀化的管理制度，強(qiáng)化綠化園容景觀，為客戶提供十分和諧、溫馨，且能反映時代特色的、高品味的綠色環(huán)境空間。 對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥，并修理枯病枝、傷害枝等，更換死亡苗木、澆水。 淋水量要根據(jù)季節(jié)、天氣、花卉品種而定。 結(jié)合除草進(jìn)行松土、施肥。噴藥時，在沒有掌握適度的藥劑濃度之前，藥先行小量噴施試驗后才大量施用，既做到除病滅蟲又保證花卉生長不受害。 不斷學(xué)習(xí)與研究新技術(shù)，積極引進(jìn)和培育新品種，培育出各種花卉苗木，滿足大廈綠地的補(bǔ)植、更新和本公司用花、客戶擺花、插花的需要。 搬運花卉時，要注意保護(hù)花卉株形姿態(tài)不受損和注意場地衛(wèi)生，盡量減少花泥和污物的散落。 保持花卉正常生長與葉子清潔，每星期揩拭葉上灰塵和淋水。 學(xué)好種花、養(yǎng)花、擺花、插花知識，提高花飾技藝，并向客戶宣傳講授，爭取客戶配合，共同做好花飾工作。按時開花結(jié)果，球、籬、地被生長茂盛、無缺枝、空擋。 草坪生長茂盛，無空禿、無明顯雜草、草坪邊緣清晰。 保持土壤疏松通透，無雜草、無積水，根據(jù)植物品種生長特性及時施肥。 在大堂合適位置，設(shè)置有大型各類盆景布置。 提供各商家企業(yè)辦公室地點花卉租賃業(yè)務(wù)及花卉養(yǎng)植咨詢服務(wù)。我們將對大廈內(nèi)外綠化環(huán)境進(jìn)行細(xì)心營造，提供客戶和來往賓客一個良好、優(yōu)美的環(huán)境。 接待服務(wù)的主要內(nèi)容 根據(jù)客戶需求提供延伸服務(wù) 賓客迎送服務(wù)大廈的賓客迎送由禮賓服務(wù)員承擔(dān)。同時，該崗位的設(shè)置能夠體現(xiàn)大廈的管理檔次。 協(xié)助聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門處理客戶的報修事宜。 為往來賓客提供留言服務(wù)。 為客戶提供出租車揚招和預(yù)約服務(wù)。 為撥打投幣電話的賓客提供硬幣兌換服務(wù)。 全國及世界各地酒店預(yù)定服務(wù)。電梯乘運員包括專用客梯的迎客乘運服務(wù)、客貨兩用梯的客貨運輸服務(wù)等。我公司將根據(jù)實際情況，因地制宜地開展形式多樣的延伸服務(wù)項目，并根據(jù)客戶及賓客需求不斷豐富延伸服務(wù)內(nèi)容，最大程度方便客戶及賓客的商務(wù)活動及生活、工作之需。但不易并不等于不能，只要嚴(yán)格要求，加強(qiáng)引導(dǎo)，提高認(rèn)識，倡導(dǎo)自覺，微笑服務(wù)不僅可以做到，而且可以做好。 見縫插針合理安排：大堂作為賓客集散的樞紐，迎來送往十分繁忙。這就需要服務(wù)人員具備較強(qiáng)的應(yīng)變能力根據(jù)不同的實際情況和自己的豐富經(jīng)驗，采取機(jī)智靈活的方法去予以妥善的解決。此外，接待服務(wù)人員在日常的管理和服務(wù)工作時應(yīng)時時處處注意不露聲色的留意各種異常的異常動態(tài)，當(dāng)好安全服務(wù)的有心人。 考慮到小陸家嘴地區(qū)商務(wù)樓林立，商業(yè)網(wǎng)點相對缺少的特點。我們將根據(jù)大廈實際情況，制訂各類型的應(yīng)急預(yù)案，并定期組織相應(yīng)演練，確保大廈管理服務(wù)的正常進(jìn)行。在該標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，按物業(yè)管理行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)8%15%（具體比例可以協(xié)商確定）提取管理酬金。3 大廈周邊樓盤物業(yè)管理費調(diào)研情況為了使大廈的物業(yè)管理費測算既符合大廈實際情況又與市場行情相符，我們對大廈周邊樓盤的物業(yè)管理費情況進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)詳列如下，以供參考。 本大廈管理處共有員工162人，其中40人為保潔綠化外包人員，122名員工的人工費用在物業(yè)管理費中列支，人均月薪以2500元/月計算，包括：各類福利、績效考核工資、獎金等。 服裝費：54000元/年＝5000元/月168。 辦公用品和辦公室行政費：10000元/月168。 保險費用：5000元/月168。24個月＝37500元/月168。 電池、手套等易耗品：500元/月總計：500元/月（4） 保潔綠化費用168。 化糞池清理費：800元/月168。 各類測試費用：8000元/月168。 辦公樓水費：87000M2247。 商場水電費：120/3000M2247。 設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費：100000M2＝500000元/月168。90000＝ 64 / 46結(jié)束語本公司極其重視此次對大廈物業(yè)管理服務(wù)方案的編制，真誠希望能夠為大廈提供物業(yè)管理服務(wù)。上海物業(yè)管理有限公司二零零八年二月