【正文】 可循 定期對管轄區(qū)域內(nèi)要害部位進行檢查是預(yù)防火災(zāi)的一項基本措施。 強調(diào)全員管理。除眾多商務(wù)辦公人士以外，不可避免還會有眾多送快遞人員、送外賣人員等進出。在整個安保管理方面，實行動態(tài)監(jiān)控管理。反之，如果只是片面地強調(diào)大廈開放性的一面而放松應(yīng)有的警覺，就會給大廈的長期安全運作造成隱患。日常物業(yè)管理服務(wù)過程中，物業(yè)管理方面必須將預(yù)防火災(zāi)，消防設(shè)施維護保養(yǎng)，消防安全檢查等作為物業(yè)管理中的重要內(nèi)容，從最大限度上預(yù)防火災(zāi)的發(fā)生，最大限度上減少火災(zāi)損失，為客戶的工作、生活提供安全環(huán)境。 安保工作的主要特點大廈安保工作的特點，是由大廈功能特性所決定的。此類精美的手冊和公約將足以充分表達發(fā)展商對專業(yè)管理事項上的重視，從而可以有效地促進本大廈的市場推廣和租售業(yè)績。將依照大廈的實際情況制定各崗位職責(zé)和規(guī)章制度，強調(diào)可操作性和針對性，并擬定各類機電設(shè)備的維修保養(yǎng)計劃、運行維護法規(guī)范，以完善日后的管理工作。 對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求相關(guān)單位在兩周內(nèi)解決。 機電設(shè)備資料； 接管驗收的工作程序 房屋主體結(jié)構(gòu)按幢驗收接管，屬于整幢房的附屬設(shè)備按幢一起查驗接受。 收集技術(shù)檔案不斷收集積累物業(yè)檔案資料和項目的產(chǎn)權(quán)資料，為今后維修、改造等作專業(yè)技術(shù)上的準(zhǔn)備。我司提供的前期服務(wù)是指自參與項目的前期設(shè)計開始到客戶進駐之前的質(zhì)量監(jiān)督全過程。除內(nèi)部監(jiān)督以外，我們還將請開發(fā)商及大廈租售部相關(guān)人員擔(dān)任督查員，定期及不定期對大廈物業(yè)管理進行檢查，提出整改意見。在大廈設(shè)施、設(shè)備的管理和維護上，我們致力于憑借自身經(jīng)驗，提高工作效率，降低成本。 安保工作符合大廈特點大廈作為甲級寫字樓，機密性和開放性的緊密結(jié)合，管理上矛盾統(tǒng)一是其重要特點之一。物業(yè)于九八年建立了質(zhì)量管理體系，通過多年的實際運作和持續(xù)改進，質(zhì)量管理體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強的可操作性，質(zhì)量管理體系已成為我們提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。 強調(diào)成本控制意識和成本管理程序我們對大廈的總體管理服務(wù)質(zhì)量追求是：達到全國物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標(biāo)準(zhǔn)，并與國際一流物業(yè)管理相接軌。公司在以往的發(fā)展過程中，與大廈周邊地區(qū)的行業(yè)及政府有關(guān)部門具有廣泛及密切的聯(lián)系，為有效地處理各類矛盾打下了基礎(chǔ)。作為一家具有一級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，我公司在企業(yè)綜合實力、物業(yè)管理能力、顧客評價方面處于行業(yè)領(lǐng)先地位。其建筑外觀簡潔大方，大廈整體體現(xiàn)了高檔涉外寫字樓的內(nèi)涵與品位。 為開發(fā)商當(dāng)好“管家”，　　　 使物業(yè)管理服務(wù)成為大廈租售的亮點3 管理思路在確定管理原則的基礎(chǔ)上，針對大廈的特色及實際情況，我們進一步提出全方位物業(yè)管理的基本思路。每一項服務(wù)作業(yè)、每一個作業(yè)動作都有嚴(yán)格的操作標(biāo)準(zhǔn)，都經(jīng)過大量的培訓(xùn)，足以達到省時、高效的服務(wù)準(zhǔn)則。對關(guān)鍵客戶，我們將建立定期溝通制度，了解其對物業(yè)管理服務(wù)的滿意程度，不斷提高管理服務(wù)水平。 致力于設(shè)施、設(shè)備的高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)護和循環(huán)改進大廈物業(yè)管理的一個重要內(nèi)容就是設(shè)施、設(shè)備的管理和維護。我們將重點關(guān)注清潔保潔的細節(jié)部位，杜絕管理盲區(qū)，堅持不懈地做好“面子”工程，使大廈環(huán)境面貌與甲級寫字樓的樓盤檔次相匹配。在實施大廈的物業(yè)管理過程中，我們要求每一位員工必須體現(xiàn)良好的精神面貌、儀容整潔、工作主動熱情，以自己的作為體現(xiàn)出公司的管理服務(wù)理念。 主要工作內(nèi)容 參與工程例會 項目小組相關(guān)人員將定期參加由開發(fā)商召開、總包方、施工單位和工程監(jiān)理等單位出席的工程例會，從便于日后管理的角度提出相關(guān)建議，隨時與各有關(guān)單位保持聯(lián)絡(luò)，以便熟悉項目的配套設(shè)備設(shè)施、建筑結(jié)構(gòu)、管線走向和隱蔽工程，保證項目的順利移交。 與委托方聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等； 物業(yè)竣工圖紙； 對資料圖紙接管中發(fā)現(xiàn)的有不全、不真實、不符合等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄，并交委托方相關(guān)人員簽字確認(rèn)；在此基礎(chǔ)上，我們將從管理和市場兩個角度綜合考慮，提出有關(guān)各單元管理費收取標(biāo)準(zhǔn)，并密切監(jiān)察房地產(chǎn)市場的動態(tài)，提出在管理安排上最有利的費用運算。我們還將對受訓(xùn)員工進行考核和評估，就招聘員工的物業(yè)管理綜合能力進行測試，挑選合適人選，組建優(yōu)秀的物業(yè)管理團隊。 進駐準(zhǔn)備和裝修指南我司將在大廈落成之前制定一套詳盡完整的交樓流程，并附上裝修指南，以便可以在各單元交付給客戶使用之前能通知客戶，從而確保用戶在正式接收單元時充分了解項目的裝潢規(guī)章及審批程序，以便使客戶的裝修工程時刻處于全面的專業(yè)監(jiān)管之下。如何掌握好二者之間的關(guān)系，把握好分寸，是直接體現(xiàn)大廈安保工作優(yōu)劣的關(guān)鍵之一。做為物業(yè)管理方，必須對大廈周邊及本大廈車輛管理方面的狀態(tài)有一個全面的估計，在實施日常物業(yè)管理服務(wù)前就應(yīng)對車輛管理有一個前瞻性的交通組織設(shè)計，從而保證日常管理服務(wù)的正常開展。安全管理的方式以閉路電視監(jiān)控、消防監(jiān)控等綜合安保系統(tǒng)為主，輔之以安保固定崗、流動崗、機動應(yīng)急人員，建立一個嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。對于送外賣的情況，我公司擬進行嚴(yán)格的門禁控制。例如廣場上交通疏導(dǎo)的指揮工作、大廈廣場區(qū)域的值勤巡邏均以停車管理的服務(wù)面貌出現(xiàn)，更符合大眾的接受心理。 消防管理方案對于一幢高層甲級寫字樓，其對消防等級的要求相當(dāng)高，消防管理是大廈安全管理的重點之一。 組織消防宣傳教育，宣傳方式可靈活多樣，生動活潑，培養(yǎng)建立客戶的消防意識。 建立切實可行的應(yīng)急預(yù)案，一旦發(fā)生火警時，進行有效的現(xiàn)場撲救。我們將建立防火檔案，對火險隱患、消防設(shè)備狀況(位置、功能、狀態(tài)等)、重點消防部位、消防工作概況等要記錄在案，以備隨時查閱；還要根據(jù)檔案記載的前期消防工作概況，定期進行研究，不斷提高防火、滅火的水平和效率。報警系統(tǒng)準(zhǔn)確無誤，達到應(yīng)急要求。 建立一支高素質(zhì)的消防隊伍為加強物業(yè)的消防管理，物業(yè)管理方的全體員工都必須熟悉《中華人民共和國消防條例》和公安部發(fā)布的《高層建筑消防管理規(guī)則》。 標(biāo)識系統(tǒng)為保證行車安全，提供各種停車場標(biāo)識系統(tǒng)的設(shè)立建議，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛導(dǎo)向牌、禁停標(biāo)識、行駛停放識別標(biāo)記等。2 房屋建筑及設(shè)備管理大廈建筑要求十分高，它體現(xiàn)了一幢高級涉外辦公樓的內(nèi)涵與品味，因此大廈的設(shè)備也考慮得十分周全。大廈內(nèi)無論哪一種設(shè)備稍有差池，都有可能會給客戶和大廈帶來很大損失。 配合移交接收 在對每一項設(shè)備或系統(tǒng)進行檢查移交驗收時，物業(yè)管理方將積極參與配合，盡可能使各種問題能夠在免保期內(nèi)發(fā)現(xiàn)并得到解決。 臺風(fēng)季節(jié)對大廈高空及室外建筑的懸掛物等進行檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改，避免意外事故的發(fā)生。 按客戶要求管理處負(fù)責(zé)開、關(guān)機操作，每日做好巡視記錄。 水泵控制柜、水控制器、傳感器定期檢查，并做好相關(guān)記錄。 保證消防控制中心及消防設(shè)施配備齊全、完好，按相關(guān)消防法律法規(guī)配備人員，建立突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急方案，保證消防疏散通道暢通，應(yīng)急照明、指示標(biāo)志完好，無火災(zāi)隱患。 裝修施工中同時，也是對建筑物和設(shè)備維護保養(yǎng)，使物業(yè)保值增值的需要。 大廈建筑及定位的高檔次，對清潔、保潔提出了相應(yīng)的高要求，大廈的保潔工作應(yīng)達到五星級賓館的檔次。 公司對外委方的保潔工作過程進行嚴(yán)格的監(jiān)督控制，確保其保質(zhì)保量地完成自己所承擔(dān)的保潔任務(wù)。 大廈建筑物內(nèi)部空間的公共部位，包括：大廈底層至頂層、大堂、電梯、自動扶梯、天臺、房、外墻、玻璃幕墻、廊柱及各樓層的公共衛(wèi)生間、安全通道、電梯廳、垃圾節(jié)用通道、隔油池等公共部位的清潔保潔工作。 建立健全各類有關(guān)規(guī)章制度，使大廈地清潔保潔工作有章可循。實踐證明，事先制定詳細周密的計劃、安排，可以使管理者和操作者都心中有數(shù)，以便根據(jù)計劃合理那派人手和時間，使各項作業(yè)有組織、有秩序、有節(jié)奏地進行，從而大大提高工作效率。 地面每天循環(huán)推塵，大堂內(nèi)其他部位，如玻璃門、玻璃帶墻、柱面、墻面、臺面、玻璃、欄梯、自動扶梯、樓梯、沙發(fā)、燈具、煙灰缸、金屬表面、地毯、花卉盆景、各類標(biāo)志、標(biāo)識、指示牌等。 清潔煙灰筒內(nèi)的垃圾和煙蒂（煙蒂不超過5個）。運送垃圾走專用通道，垃圾收集、運送安排在夜間進行，垃圾日產(chǎn)日清。 提請餐飲商家注意凡運送鮮活食品及各類副食品，應(yīng)嚴(yán)密包裝經(jīng)專用通道在夜間進行。表面無灰塵、有質(zhì)感。 加強大廈的環(huán)境建設(shè)，不斷提高綠地景觀效應(yīng)。喬灌木、地被、草坪配置合理；植物季相分明，色彩鮮艷，生長茂盛，營造優(yōu)美植物景觀。 大廈內(nèi)綠化服務(wù)內(nèi)容良好的環(huán)境綠化，將會給人們帶來一天愉悅的心情和飽滿的工作熱情。 電梯乘運服務(wù)在大廈物業(yè)管理中，由于進駐商務(wù)機構(gòu)的檔次相當(dāng)高，商務(wù)活動需求和辦公人員工作和生活的需求對物業(yè)管理企業(yè)的延伸服務(wù)提出了更高的要求。微笑服務(wù)說到容易，做到不容易；敷衍做作容易，發(fā)自內(nèi)心不容易；偶爾為之容易，一以貫之不易；心情好時容易，情緒壞時不易。這就要求接待服務(wù)人員無論在工作方面的相互配合上，還是在妥善處理各種矛盾沖突的機智靈活上，都必須具備對付復(fù)雜局面的較強應(yīng)變能力。 機智靈活化解矛盾：大堂既是出入大廈的賓客的集散地，又是許多重要活動的舉辦場所，因此接待服務(wù)人員肩負(fù)的接待任務(wù)十分繁重，不僅要承受較重的身心壓力，而且還會不可避免的碰到各種實際問題，乃至遇到尖銳的矛盾沖突。 便捷和優(yōu)質(zhì)辦公樓辦公時間集中，人流集中，商務(wù)活動集中，人和事都比較集中而頻頻出現(xiàn)高峰時段，開設(shè)延伸服務(wù)，一要使客戶和外來賓客感到便捷高效；二要突出優(yōu)質(zhì)服務(wù)，服務(wù)放心，有較高的信任度，客戶和賓客愿意投入花費買服務(wù)，以贏得時間，贏得商機。 可以引進如銀行、郵政、通訊、外幣兌換等機構(gòu)進駐大廈，以方便商家開戶、結(jié)匯、增加銀行的營業(yè)滲透；設(shè)立自助存取款機，便于個人現(xiàn)金存?。辉O(shè)立郵政，提供郵政服務(wù)及外幣及時兌換等服務(wù)。我公司將根據(jù)目前所掌握的資料，大致估算出大廈的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。 大廈管理處定期向委托方公布收支帳目，接受委托方的監(jiān)督。 日常物業(yè)管理費測算（1） 管理處人員開支：168。 飯貼：162人10元/天23天＝37260元/月總計：（2） 行政辦公費用168。保潔機械、綠化機械、保潔工具、維修工具、勞防用品等，二年分?jǐn)偅?00000247。 生活垃圾清運費：30000元/月168。12個月＝22500元/月168。 電梯保養(yǎng)維修費用：30000元/月168。我們將憑借優(yōu)質(zhì)之品牌、先進之管理技術(shù)、豐富之管理經(jīng)驗，不遺余力地為開發(fā)商及客戶盡職盡責(zé)，用完善的服務(wù)回報開發(fā)商的信任和厚愛。 土建維護：100000M2＝20000元/月168。12個月＝26100元/月168。 外墻清洗費：一年2次分?jǐn)偤螅?000元/月168。 清潔開荒費用（二年分?jǐn)偅?40000247。 廣告費：500元/月168。為充分調(diào)動員工積極性，貫徹公司對人員的考核的完善的機制，根據(jù)我們的實務(wù)經(jīng)驗確定了此標(biāo)準(zhǔn)。 運用本公司優(yōu)勢，在節(jié)能降耗方面采取切實可行的措施，結(jié)余的物業(yè)費用于大廈的更新改造等方面，延長大廈配套設(shè)備設(shè)施的使用壽命，使大廈能保值增值，樹立開發(fā)商的良好品牌形象。其余部分按“取之于大廈，用之于大廈”的原則進行合理使用。 在大廈內(nèi)合理安排適當(dāng)?shù)姆?wù)項目及機構(gòu)，既是大廈綜合服務(wù)功能豐富的一種體現(xiàn)，而大廈內(nèi)超市、餐飲等機構(gòu)的設(shè)置，也能為物業(yè)管理方加強門禁管理，控制外賣等管理措施創(chuàng)造有利條件。 合理配置延伸服務(wù)項目的設(shè)置應(yīng)從大廈及周邊狀況出發(fā)，從商辦活動出發(fā)，采用拾遺補缺、富有特色的原則。 細心觀察主動服務(wù)：接待服務(wù)人員應(yīng)變被動地坐等賓客前來問訊為積極、主動、熱情地為來訪賓客提供導(dǎo)向服務(wù)，在工作中隨時注意賓客的神情舉止，細心揣摩賓客的心理動機，積極主動的為其提供必要的、而又及時的的幫助。 管理服務(wù)要求 接待服務(wù)基本規(guī)范和要求禮賓員主要負(fù)責(zé)為出入大廈的賓客提供迎送服務(wù)。5 接待服務(wù)接待服務(wù)是物業(yè)管理服務(wù)的一個方面，接待服務(wù)的好壞，是企業(yè)或樓盤對外的一種的形象。 植物群落完整，層次豐富；四季有花，黃土不裸露，葉面清潔，有整體觀賞效果。施肥要貫徹“勤施、薄施”的原則，避免肥料濃度過高造成肥害。夏季多淋，晴天多淋，陰天少淋，雨天不淋。 金屬裝飾無灰塵污垢，明亮光澤。 外墻清洗定期進行。 餐飲垃圾應(yīng)裝入專用器皿，及時沖洗地面、通道，以防油污積聚、保持地面干凈，無污漬、無異味。 每天調(diào)換轎廂地毯，必要時增加次數(shù)。 電梯及電梯廳清潔要求 抓好各項制度，包括清潔服務(wù)質(zhì)量檢查制