【正文】 可循 定期對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)要害部位進(jìn)行檢查是預(yù)防火災(zāi)的一項(xiàng)基本措施。 強(qiáng)調(diào)全員管理。除眾多商務(wù)辦公人士以外，不可避免還會(huì)有眾多送快遞人員、送外賣(mài)人員等進(jìn)出。在整個(gè)安保管理方面，實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理。反之，如果只是片面地強(qiáng)調(diào)大廈開(kāi)放性的一面而放松應(yīng)有的警覺(jué)，就會(huì)給大廈的長(zhǎng)期安全運(yùn)作造成隱患。日常物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，物業(yè)管理方面必須將預(yù)防火災(zāi)，消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)，消防安全檢查等作為物業(yè)管理中的重要內(nèi)容，從最大限度上預(yù)防火災(zāi)的發(fā)生，最大限度上減少火災(zāi)損失，為客戶的工作、生活提供安全環(huán)境。 安保工作的主要特點(diǎn)大廈安保工作的特點(diǎn)，是由大廈功能特性所決定的。此類(lèi)精美的手冊(cè)和公約將足以充分表達(dá)發(fā)展商對(duì)專業(yè)管理事項(xiàng)上的重視，從而可以有效地促進(jìn)本大廈的市場(chǎng)推廣和租售業(yè)績(jī)。將依照大廈的實(shí)際情況制定各崗位職責(zé)和規(guī)章制度，強(qiáng)調(diào)可操作性和針對(duì)性，并擬定各類(lèi)機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃、運(yùn)行維護(hù)法規(guī)范，以完善日后的管理工作。 對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題，一般問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求相關(guān)單位在兩周內(nèi)解決。 機(jī)電設(shè)備資料； 接管驗(yàn)收的工作程序 房屋主體結(jié)構(gòu)按幢驗(yàn)收接管，屬于整幢房的附屬設(shè)備按幢一起查驗(yàn)接受。 收集技術(shù)檔案不斷收集積累物業(yè)檔案資料和項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)資料，為今后維修、改造等作專業(yè)技術(shù)上的準(zhǔn)備。我司提供的前期服務(wù)是指自參與項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)開(kāi)始到客戶進(jìn)駐之前的質(zhì)量監(jiān)督全過(guò)程。除內(nèi)部監(jiān)督以外，我們還將請(qǐng)開(kāi)發(fā)商及大廈租售部相關(guān)人員擔(dān)任督查員，定期及不定期對(duì)大廈物業(yè)管理進(jìn)行檢查，提出整改意見(jiàn)。在大廈設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)上，我們致力于憑借自身經(jīng)驗(yàn)，提高工作效率，降低成本。 安保工作符合大廈特點(diǎn)大廈作為甲級(jí)寫(xiě)字樓，機(jī)密性和開(kāi)放性的緊密結(jié)合，管理上矛盾統(tǒng)一是其重要特點(diǎn)之一。物業(yè)于九八年建立了質(zhì)量管理體系，通過(guò)多年的實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量管理體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強(qiáng)的可操作性，質(zhì)量管理體系已成為我們提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。 強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序我們對(duì)大廈的總體管理服務(wù)質(zhì)量追求是：達(dá)到全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標(biāo)準(zhǔn)，并與國(guó)際一流物業(yè)管理相接軌。公司在以往的發(fā)展過(guò)程中，與大廈周邊地區(qū)的行業(yè)及政府有關(guān)部門(mén)具有廣泛及密切的聯(lián)系，為有效地處理各類(lèi)矛盾打下了基礎(chǔ)。作為一家具有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，我公司在企業(yè)綜合實(shí)力、物業(yè)管理能力、顧客評(píng)價(jià)方面處于行業(yè)領(lǐng)先地位。其建筑外觀簡(jiǎn)潔大方，大廈整體體現(xiàn)了高檔涉外寫(xiě)字樓的內(nèi)涵與品位。 為開(kāi)發(fā)商當(dāng)好“管家”，　　　 使物業(yè)管理服務(wù)成為大廈租售的亮點(diǎn)3 管理思路在確定管理原則的基礎(chǔ)上，針對(duì)大廈的特色及實(shí)際情況，我們進(jìn)一步提出全方位物業(yè)管理的基本思路。每一項(xiàng)服務(wù)作業(yè)、每一個(gè)作業(yè)動(dòng)作都有嚴(yán)格的操作標(biāo)準(zhǔn)，都經(jīng)過(guò)大量的培訓(xùn)，足以達(dá)到省時(shí)、高效的服務(wù)準(zhǔn)則。對(duì)關(guān)鍵客戶，我們將建立定期溝通制度，了解其對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的滿意程度，不斷提高管理服務(wù)水平。 致力于設(shè)施、設(shè)備的高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)護(hù)和循環(huán)改進(jìn)大廈物業(yè)管理的一個(gè)重要內(nèi)容就是設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)。我們將重點(diǎn)關(guān)注清潔保潔的細(xì)節(jié)部位，杜絕管理盲區(qū)，堅(jiān)持不懈地做好“面子”工程，使大廈環(huán)境面貌與甲級(jí)寫(xiě)字樓的樓盤(pán)檔次相匹配。在實(shí)施大廈的物業(yè)管理過(guò)程中，我們要求每一位員工必須體現(xiàn)良好的精神面貌、儀容整潔、工作主動(dòng)熱情，以自己的作為體現(xiàn)出公司的管理服務(wù)理念。 主要工作內(nèi)容 參與工程例會(huì) 項(xiàng)目小組相關(guān)人員將定期參加由開(kāi)發(fā)商召開(kāi)、總包方、施工單位和工程監(jiān)理等單位出席的工程例會(huì)，從便于日后管理的角度提出相關(guān)建議，隨時(shí)與各有關(guān)單位保持聯(lián)絡(luò)，以便熟悉項(xiàng)目的配套設(shè)備設(shè)施、建筑結(jié)構(gòu)、管線走向和隱蔽工程，保證項(xiàng)目的順利移交。 與委托方聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等； 物業(yè)竣工圖紙； 對(duì)資料圖紙接管中發(fā)現(xiàn)的有不全、不真實(shí)、不符合等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄，并交委托方相關(guān)人員簽字確認(rèn)；在此基礎(chǔ)上，我們將從管理和市場(chǎng)兩個(gè)角度綜合考慮，提出有關(guān)各單元管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，并密切監(jiān)察房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，提出在管理安排上最有利的費(fèi)用運(yùn)算。我們還將對(duì)受訓(xùn)員工進(jìn)行考核和評(píng)估，就招聘員工的物業(yè)管理綜合能力進(jìn)行測(cè)試，挑選合適人選，組建優(yōu)秀的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。 進(jìn)駐準(zhǔn)備和裝修指南我司將在大廈落成之前制定一套詳盡完整的交樓流程，并附上裝修指南，以便可以在各單元交付給客戶使用之前能通知客戶，從而確保用戶在正式接收單元時(shí)充分了解項(xiàng)目的裝潢規(guī)章及審批程序，以便使客戶的裝修工程時(shí)刻處于全面的專業(yè)監(jiān)管之下。如何掌握好二者之間的關(guān)系，把握好分寸，是直接體現(xiàn)大廈安保工作優(yōu)劣的關(guān)鍵之一。做為物業(yè)管理方，必須對(duì)大廈周邊及本大廈車(chē)輛管理方面的狀態(tài)有一個(gè)全面的估計(jì)，在實(shí)施日常物業(yè)管理服務(wù)前就應(yīng)對(duì)車(chē)輛管理有一個(gè)前瞻性的交通組織設(shè)計(jì)，從而保證日常管理服務(wù)的正常開(kāi)展。安全管理的方式以閉路電視監(jiān)控、消防監(jiān)控等綜合安保系統(tǒng)為主，輔之以安保固定崗、流動(dòng)崗、機(jī)動(dòng)應(yīng)急人員，建立一個(gè)嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。對(duì)于送外賣(mài)的情況，我公司擬進(jìn)行嚴(yán)格的門(mén)禁控制。例如廣場(chǎng)上交通疏導(dǎo)的指揮工作、大廈廣場(chǎng)區(qū)域的值勤巡邏均以停車(chē)管理的服務(wù)面貌出現(xiàn)，更符合大眾的接受心理。 消防管理方案對(duì)于一幢高層甲級(jí)寫(xiě)字樓，其對(duì)消防等級(jí)的要求相當(dāng)高，消防管理是大廈安全管理的重點(diǎn)之一。 組織消防宣傳教育，宣傳方式可靈活多樣，生動(dòng)活潑，培養(yǎng)建立客戶的消防意識(shí)。 建立切實(shí)可行的應(yīng)急預(yù)案，一旦發(fā)生火警時(shí)，進(jìn)行有效的現(xiàn)場(chǎng)撲救。我們將建立防火檔案，對(duì)火險(xiǎn)隱患、消防設(shè)備狀況(位置、功能、狀態(tài)等)、重點(diǎn)消防部位、消防工作概況等要記錄在案，以備隨時(shí)查閱；還要根據(jù)檔案記載的前期消防工作概況，定期進(jìn)行研究，不斷提高防火、滅火的水平和效率。報(bào)警系統(tǒng)準(zhǔn)確無(wú)誤，達(dá)到應(yīng)急要求。 建立一支高素質(zhì)的消防隊(duì)伍為加強(qiáng)物業(yè)的消防管理，物業(yè)管理方的全體員工都必須熟悉《中華人民共和國(guó)消防條例》和公安部發(fā)布的《高層建筑消防管理規(guī)則》。 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)為保證行車(chē)安全，提供各種停車(chē)場(chǎng)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的設(shè)立建議，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌、車(chē)輛行駛導(dǎo)向牌、禁停標(biāo)識(shí)、行駛停放識(shí)別標(biāo)記等。2 房屋建筑及設(shè)備管理大廈建筑要求十分高，它體現(xiàn)了一幢高級(jí)涉外辦公樓的內(nèi)涵與品味，因此大廈的設(shè)備也考慮得十分周全。大廈內(nèi)無(wú)論哪一種設(shè)備稍有差池，都有可能會(huì)給客戶和大廈帶來(lái)很大損失。 配合移交接收 在對(duì)每一項(xiàng)設(shè)備或系統(tǒng)進(jìn)行檢查移交驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)管理方將積極參與配合，盡可能使各種問(wèn)題能夠在免保期內(nèi)發(fā)現(xiàn)并得到解決。 臺(tái)風(fēng)季節(jié)對(duì)大廈高空及室外建筑的懸掛物等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改，避免意外事故的發(fā)生。 按客戶要求管理處負(fù)責(zé)開(kāi)、關(guān)機(jī)操作，每日做好巡視記錄。 水泵控制柜、水控制器、傳感器定期檢查，并做好相關(guān)記錄。 保證消防控制中心及消防設(shè)施配備齊全、完好，按相關(guān)消防法律法規(guī)配備人員，建立突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急方案，保證消防疏散通道暢通，應(yīng)急照明、指示標(biāo)志完好，無(wú)火災(zāi)隱患。 裝修施工中同時(shí)，也是對(duì)建筑物和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，使物業(yè)保值增值的需要。 大廈建筑及定位的高檔次，對(duì)清潔、保潔提出了相應(yīng)的高要求，大廈的保潔工作應(yīng)達(dá)到五星級(jí)賓館的檔次。 公司對(duì)外委方的保潔工作過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督控制，確保其保質(zhì)保量地完成自己所承擔(dān)的保潔任務(wù)。 大廈建筑物內(nèi)部空間的公共部位，包括：大廈底層至頂層、大堂、電梯、自動(dòng)扶梯、天臺(tái)、房、外墻、玻璃幕墻、廊柱及各樓層的公共衛(wèi)生間、安全通道、電梯廳、垃圾節(jié)用通道、隔油池等公共部位的清潔保潔工作。 建立健全各類(lèi)有關(guān)規(guī)章制度，使大廈地清潔保潔工作有章可循。實(shí)踐證明，事先制定詳細(xì)周密的計(jì)劃、安排，可以使管理者和操作者都心中有數(shù)，以便根據(jù)計(jì)劃合理那派人手和時(shí)間，使各項(xiàng)作業(yè)有組織、有秩序、有節(jié)奏地進(jìn)行，從而大大提高工作效率。 地面每天循環(huán)推塵，大堂內(nèi)其他部位，如玻璃門(mén)、玻璃帶墻、柱面、墻面、臺(tái)面、玻璃、欄梯、自動(dòng)扶梯、樓梯、沙發(fā)、燈具、煙灰缸、金屬表面、地毯、花卉盆景、各類(lèi)標(biāo)志、標(biāo)識(shí)、指示牌等。 清潔煙灰筒內(nèi)的垃圾和煙蒂（煙蒂不超過(guò)5個(gè)）。運(yùn)送垃圾走專用通道，垃圾收集、運(yùn)送安排在夜間進(jìn)行，垃圾日產(chǎn)日清。 提請(qǐng)餐飲商家注意凡運(yùn)送鮮活食品及各類(lèi)副食品，應(yīng)嚴(yán)密包裝經(jīng)專用通道在夜間進(jìn)行。表面無(wú)灰塵、有質(zhì)感。 加強(qiáng)大廈的環(huán)境建設(shè)，不斷提高綠地景觀效應(yīng)。喬灌木、地被、草坪配置合理；植物季相分明，色彩鮮艷，生長(zhǎng)茂盛，營(yíng)造優(yōu)美植物景觀。 大廈內(nèi)綠化服務(wù)內(nèi)容良好的環(huán)境綠化，將會(huì)給人們帶來(lái)一天愉悅的心情和飽滿的工作熱情。 電梯乘運(yùn)服務(wù)在大廈物業(yè)管理中，由于進(jìn)駐商務(wù)機(jī)構(gòu)的檔次相當(dāng)高，商務(wù)活動(dòng)需求和辦公人員工作和生活的需求對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的延伸服務(wù)提出了更高的要求。微笑服務(wù)說(shuō)到容易，做到不容易；敷衍做作容易，發(fā)自內(nèi)心不容易；偶爾為之容易，一以貫之不易；心情好時(shí)容易，情緒壞時(shí)不易。這就要求接待服務(wù)人員無(wú)論在工作方面的相互配合上，還是在妥善處理各種矛盾沖突的機(jī)智靈活上，都必須具備對(duì)付復(fù)雜局面的較強(qiáng)應(yīng)變能力。 機(jī)智靈活化解矛盾：大堂既是出入大廈的賓客的集散地，又是許多重要活動(dòng)的舉辦場(chǎng)所，因此接待服務(wù)人員肩負(fù)的接待任務(wù)十分繁重，不僅要承受較重的身心壓力，而且還會(huì)不可避免的碰到各種實(shí)際問(wèn)題，乃至遇到尖銳的矛盾沖突。 便捷和優(yōu)質(zhì)辦公樓辦公時(shí)間集中，人流集中，商務(wù)活動(dòng)集中，人和事都比較集中而頻頻出現(xiàn)高峰時(shí)段，開(kāi)設(shè)延伸服務(wù)，一要使客戶和外來(lái)賓客感到便捷高效；二要突出優(yōu)質(zhì)服務(wù)，服務(wù)放心，有較高的信任度，客戶和賓客愿意投入花費(fèi)買(mǎi)服務(wù)，以贏得時(shí)間，贏得商機(jī)。 可以引進(jìn)如銀行、郵政、通訊、外幣兌換等機(jī)構(gòu)進(jìn)駐大廈，以方便商家開(kāi)戶、結(jié)匯、增加銀行的營(yíng)業(yè)滲透；設(shè)立自助存取款機(jī)，便于個(gè)人現(xiàn)金存取；設(shè)立郵政，提供郵政服務(wù)及外幣及時(shí)兌換等服務(wù)。我公司將根據(jù)目前所掌握的資料，大致估算出大廈的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 大廈管理處定期向委托方公布收支帳目，接受委托方的監(jiān)督。 日常物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算（1） 管理處人員開(kāi)支：168。 飯貼：162人10元/天23天＝37260元/月總計(jì)：（2） 行政辦公費(fèi)用168。保潔機(jī)械、綠化機(jī)械、保潔工具、維修工具、勞防用品等，二年分?jǐn)偅?00000247。 生活垃圾清運(yùn)費(fèi)：30000元/月168。12個(gè)月＝22500元/月168。 電梯保養(yǎng)維修費(fèi)用：30000元/月168。我們將憑借優(yōu)質(zhì)之品牌、先進(jìn)之管理技術(shù)、豐富之管理經(jīng)驗(yàn)，不遺余力地為開(kāi)發(fā)商及客戶盡職盡責(zé)，用完善的服務(wù)回報(bào)開(kāi)發(fā)商的信任和厚愛(ài)。 土建維護(hù)：100000M2＝20000元/月168。12個(gè)月＝26100元/月168。 外墻清洗費(fèi)：一年2次分?jǐn)偤螅?000元/月168。 清潔開(kāi)荒費(fèi)用（二年分?jǐn)偅?40000247。 廣告費(fèi)：500元/月168。為充分調(diào)動(dòng)員工積極性，貫徹公司對(duì)人員的考核的完善的機(jī)制，根據(jù)我們的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)確定了此標(biāo)準(zhǔn)。 運(yùn)用本公司優(yōu)勢(shì)，在節(jié)能降耗方面采取切實(shí)可行的措施，結(jié)余的物業(yè)費(fèi)用于大廈的更新改造等方面，延長(zhǎng)大廈配套設(shè)備設(shè)施的使用壽命，使大廈能保值增值，樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的良好品牌形象。其余部分按“取之于大廈，用之于大廈”的原則進(jìn)行合理使用。 在大廈內(nèi)合理安排適當(dāng)?shù)姆?wù)項(xiàng)目及機(jī)構(gòu)，既是大廈綜合服務(wù)功能豐富的一種體現(xiàn)，而大廈內(nèi)超市、餐飲等機(jī)構(gòu)的設(shè)置，也能為物業(yè)管理方加強(qiáng)門(mén)禁管理，控制外賣(mài)等管理措施創(chuàng)造有利條件。 合理配置延伸服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)置應(yīng)從大廈及周邊狀況出發(fā)，從商辦活動(dòng)出發(fā)，采用拾遺補(bǔ)缺、富有特色的原則。 細(xì)心觀察主動(dòng)服務(wù)：接待服務(wù)人員應(yīng)變被動(dòng)地坐等賓客前來(lái)問(wèn)訊為積極、主動(dòng)、熱情地為來(lái)訪賓客提供導(dǎo)向服務(wù)，在工作中隨時(shí)注意賓客的神情舉止，細(xì)心揣摩賓客的心理動(dòng)機(jī)，積極主動(dòng)的為其提供必要的、而又及時(shí)的的幫助。 管理服務(wù)要求 接待服務(wù)基本規(guī)范和要求禮賓員主要負(fù)責(zé)為出入大廈的賓客提供迎送服務(wù)。5 接待服務(wù)接待服務(wù)是物業(yè)管理服務(wù)的一個(gè)方面，接待服務(wù)的好壞，是企業(yè)或樓盤(pán)對(duì)外的一種的形象。 植物群落完整，層次豐富；四季有花，黃土不裸露，葉面清潔，有整體觀賞效果。施肥要貫徹“勤施、薄施”的原則，避免肥料濃度過(guò)高造成肥害。夏季多淋，晴天多淋，陰天少淋，雨天不淋。 金屬裝飾無(wú)灰塵污垢，明亮光澤。 外墻清洗定期進(jìn)行。 餐飲垃圾應(yīng)裝入專用器皿，及時(shí)沖洗地面、通道，以防油污積聚、保持地面干凈，無(wú)污漬、無(wú)異味。 每天調(diào)換轎廂地毯，必要時(shí)增加次數(shù)。 電梯及電梯廳清潔要求 抓好各項(xiàng)制度，包括清潔服務(wù)質(zhì)量檢查制