【正文】 無”，即無垃圾污物、無碎紙皮核、無煙蒂、無痰跡、無污水贓物、無衛(wèi)生死角。 大廈的清潔保潔工作，我們將要求外委方采取“五定”，即定人、定地點、定任務(wù)、定時間、定質(zhì)量的方式，對服務(wù)管轄范圍進(jìn)行清掃、擦洗、上蠟以及垃圾清運(yùn)等日常清潔保潔工作，以維持大廈公共部位的清潔衛(wèi)生。 公司對外委方的保潔工作過程進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督控制，確保其保質(zhì)保量地完成自己所承擔(dān)的保潔任務(wù)。 我們將以高水平的保潔標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，制訂出大廈高水平、高標(biāo)準(zhǔn)、高要求、高細(xì)致、高督導(dǎo)的保潔標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范，并切實將管理意圖傳達(dá)到專業(yè)清潔公司，使其管理服務(wù)滿足大廈的清潔保潔要求。因此，對大廈的清潔保潔工作，我們將選擇一家品質(zhì)優(yōu)、信譽(yù)好的專項服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。 因物業(yè)管理市場中清潔保潔外委市場已經(jīng)基本成熟，因此在高檔寫字樓管理中清潔保潔項目基本采用外委形式。 大廈建筑及定位的高檔次，對清潔、保潔提出了相應(yīng)的高要求，大廈的保潔工作應(yīng)達(dá)到五星級賓館的檔次。 大廈作為綜合性商務(wù)辦公樓，每天來往賓客川流不息，給大廈的清掃保潔將帶來一定的難度。 大廈使用功能豐富，保潔工作必須切合實際不同功能需要。 大廈作為甲級寫字樓，其建筑所用材料多種多樣，保潔工作必須適應(yīng)各種材料清潔保潔要求。同時，也是對建筑物和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，使物業(yè)保值增值的需要。保潔服務(wù)工作的到位與否， 直接影響到整個大廈各樓層的企業(yè)形象。如我公司成為大廈的物業(yè)管理方，我們將全力保證大廈各項設(shè)備設(shè)施的正常、安全運(yùn)行。 裝修完畢 裝修施工中 裝修管理大廈交付客戶的房屋為毛坯房，因此每一客戶在進(jìn)駐前必須進(jìn)行內(nèi)部裝修裝飾方可進(jìn)駐，因此大廈的裝修監(jiān)管工作十分重要。 弱電系統(tǒng)（門禁、應(yīng)急廣播、安保監(jiān)視、防盜、消防報警、紅外線報警等） 排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象 保證消防控制中心及消防設(shè)施配備齊全、完好，按相關(guān)消防法律法規(guī)配備人員，建立突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急方案，保證消防疏散通道暢通，應(yīng)急照明、指示標(biāo)志完好，無火災(zāi)隱患。以確保設(shè)備處于正常待命狀態(tài)，并做好相關(guān)記錄。 水泵控制柜、水控制器、傳感器定期檢查，并做好相關(guān)記錄。 生活水箱定期清洗，并由為衛(wèi)生部門進(jìn)行檢測，要求符合標(biāo)準(zhǔn)。 根據(jù)管理處要求的操作規(guī)程，對水泵設(shè)備進(jìn)行日巡檢、周檢和保潔工作，并做好相關(guān)記錄。 對中央空調(diào)機(jī)組聘請專業(yè)保養(yǎng)單位做好維護(hù)保養(yǎng)工作，以確保機(jī)組的正常運(yùn)行，并及時做好每次的保養(yǎng)記錄。 按客戶要求管理處負(fù)責(zé)開、關(guān)機(jī)操作，每日做好巡視記錄。 空調(diào)設(shè)備的維修保養(yǎng) 垂直運(yùn)輸系統(tǒng) 照明和室內(nèi)供電 供配電系統(tǒng) 建筑物外觀完好、整潔、無有礙市容和觀瞻的搭建，建筑墻面、玻璃幕墻、地磚、天花板等各種損壞物及時修復(fù)，保持建筑整體的美感。 臺風(fēng)季節(jié)對大廈高空及室外建筑的懸掛物等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改，避免意外事故的發(fā)生。 做好季節(jié)性養(yǎng)護(hù)工作，確保大廈內(nèi)干燥、通風(fēng)，雷雨季節(jié)對避雷設(shè)施的完整有效性重點進(jìn)行巡查。 規(guī)范機(jī)房管理 嚴(yán)格執(zhí)行公司的機(jī)房管理規(guī)范，保證機(jī)房環(huán)境良好。 合理使用能源 重視能源管理，制訂經(jīng)濟(jì)、合理的用電方案，對空調(diào)機(jī)組、照明等重點耗能設(shè)施作動態(tài)跟蹤，采集數(shù)據(jù)，使能耗達(dá)到合理的運(yùn)行水平。 配合移交接收 在對每一項設(shè)備或系統(tǒng)進(jìn)行檢查移交驗收時，物業(yè)管理方將積極參與配合，盡可能使各種問題能夠在免保期內(nèi)發(fā)現(xiàn)并得到解決。 設(shè)備建檔 對所有設(shè)備及大廈的結(jié)構(gòu)、設(shè)備狀況，建立基本資料及維修保養(yǎng)檔案，并作動態(tài)跟蹤，及時記錄每次維修保養(yǎng)的內(nèi)容。 應(yīng)急預(yù)案 根據(jù)大廈特點和設(shè)備配置，制訂出發(fā)生停電、斷水、電梯困人、水溢、火災(zāi)等事故時的應(yīng)急處理方案，以防萬一發(fā)生情況即能及時、妥當(dāng)?shù)奶幚?，不致造成?yán)重后果。接到報修后應(yīng)在第一時間到達(dá)現(xiàn)場，立即進(jìn)行處理，并達(dá)到公司報修處理要求。 定期保養(yǎng) 遵照公司對設(shè)備管理以防為主、養(yǎng)重于修的指導(dǎo)思想，制訂出各類設(shè)備的中、長期保養(yǎng)維修計劃，并嚴(yán)格按計劃操作。 日常巡檢 以保證各系統(tǒng)的正常開通和運(yùn)行為目的，按公司設(shè)備管理規(guī)范做好日常巡檢，對巡查中發(fā)現(xiàn)的問題及時處理和解決，一切巡視和保養(yǎng)均應(yīng)有書面記錄。盡管大廈采用了兩路進(jìn)線并有自備發(fā)電設(shè)備等，但對大廈安全用電管理不能有絲毫的掉以輕心。大廈內(nèi)無論哪一種設(shè)備稍有差池，都有可能會給客戶和大廈帶來很大損失。 必須全天候運(yùn)作，零故障要求由于大廈的業(yè)務(wù)將十分繁忙，大廈內(nèi)的水電供應(yīng)、內(nèi)外照明、垂直運(yùn)輸、空調(diào)新風(fēng)、安全監(jiān)控、消防報警等等必須保證全天侯運(yùn)作。 必須統(tǒng)籌兼顧，突出重點大廈的設(shè)備運(yùn)行管理工作十分重要，有非常復(fù)雜，在涉及機(jī)電、水務(wù)、空調(diào)、電梯、通訊、監(jiān)控、計算機(jī)系統(tǒng)等現(xiàn)代化設(shè)備，特別是涉及到科技含金量高、運(yùn)行要求嚴(yán)，維護(hù)難度大的各類專業(yè)化設(shè)備的運(yùn)行管理時，一定要妥善安排好工程技術(shù)力量，統(tǒng)籌兼顧各類設(shè)備的技術(shù)保障工作，要在兼顧面上的同時，突出抓好重點設(shè)備和薄弱環(huán)節(jié)的運(yùn)行管理和故障預(yù)防工作，要充分認(rèn)識到越是現(xiàn)代化的綜合性大廈，對各類設(shè)備正常運(yùn)行的程度就越高，一旦設(shè)備出現(xiàn)故障，大廈的正常運(yùn)作就會受到影響，而且?guī)缀跛性O(shè)備的功能都無法由人取代。 設(shè)備運(yùn)行管理的主要特點從大廈整體情況來看，其從使用功能上對設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和管理提出了高可靠性、高安全性的高要求。2 房屋建筑及設(shè)備管理大廈建筑要求十分高，它體現(xiàn)了一幢高級涉外辦公樓的內(nèi)涵與品味，因此大廈的設(shè)備也考慮得十分周全。 進(jìn)行車輛進(jìn)出指引因大廈周邊區(qū)域內(nèi)部道路復(fù)雜，賓客來往行車可能不便，為解決這一問題，我公司將設(shè)立專職車輛管理指引員，對車輛進(jìn)出進(jìn)行指引，以方便賓客，給賓客一種人性化服務(wù)的體會。關(guān)注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減少損失。 出入登記管理貫徹技防為主、人防為輔的原則，做好停車場的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴(yán)防被盜事件發(fā)生，同時，停車場防止無關(guān)人員進(jìn)入和逗留。 標(biāo)識系統(tǒng)為保證行車安全，提供各種停車場標(biāo)識系統(tǒng)的設(shè)立建議，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛導(dǎo)向牌、禁停標(biāo)識、行駛停放識別標(biāo)記等。同時，建立完善地管理制度，確保大廈的停車秩序。作為物業(yè)管理方，我們將定期檢查消防設(shè)備的完好，禁止擅自更改消防設(shè)備的行為，特別是客戶進(jìn)行裝修時，必須嚴(yán)格審查消防設(shè)備的完好程度，公共走道必須保證暢通，絕對不準(zhǔn)放置其他物品。公司會定期開展工作，一是對其加強(qiáng)防火業(yè)務(wù)指導(dǎo)，二是對其進(jìn)行滅火技能培訓(xùn)，三是定期開展檢查，達(dá)到充分發(fā)揮這支隊伍的作用。 建立一支高素質(zhì)的消防隊伍為加強(qiáng)物業(yè)的消防管理，物業(yè)管理方的全體員工都必須熟悉《中華人民共和國消防條例》和公安部發(fā)布的《高層建筑消防管理規(guī)則》。作為物業(yè)管理方應(yīng)定期組織安保人員進(jìn)行消防演練，以提高安保人員的實際作戰(zhàn)能力。備用發(fā)電機(jī)、消防水泵、消防電梯能應(yīng)急使用。報警系統(tǒng)準(zhǔn)確無誤，達(dá)到應(yīng)急要求。 定期開展消防安全檢查制度。每年年初由物業(yè)管理方招集大廈客戶簽訂《防火責(zé)任書》，確定消防聯(lián)絡(luò)員名單，并確定職責(zé)，層層明確責(zé)任，建立全方位的監(jiān)督體系。 建立消防崗位責(zé)任制度。我們將建立防火檔案，對火險隱患、消防設(shè)備狀況(位置、功能、狀態(tài)等)、重點消防部位、消防工作概況等要記錄在案，以備隨時查閱；還要根據(jù)檔案記載的前期消防工作概況，定期進(jìn)行研究，不斷提高防火、滅火的水平和效率。 建立消防中心值班制度。 制止任何違反消防安全的行為和企圖。 建立切實可行的應(yīng)急預(yù)案，一旦發(fā)生火警時，進(jìn)行有效的現(xiàn)場撲救。 管理好消防監(jiān)視中心的各種設(shè)備、設(shè)施，保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。特別是檢查大廈內(nèi)的電器、電線、燃?xì)夤艿烙袩o腐蝕、氧化等情況，防止線路短路或爆炸引起火災(zāi)。 組織消防宣傳教育，宣傳方式可靈活多樣，生動活潑，培養(yǎng)建立客戶的消防意識。 管理好管轄區(qū)域內(nèi)的各種消防設(shè)備、設(shè)施和器具，定期進(jìn)行檢查、試驗、大修、更新，確保它們始終處于完好狀態(tài)。 負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)動用明火的批準(zhǔn)和現(xiàn)場監(jiān)護(hù)工作。專職消防人員必須每天巡視管轄區(qū)域的每個角落，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)隱患；定期對防火責(zé)任制、防火崗位責(zé)任制執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，并進(jìn)行匯報、交流；定期對客戶進(jìn)行防火制度執(zhí)行情況檢查，阻止私自亂拉亂接電源，違反安全用電、用氣的不當(dāng)行為。值班人員應(yīng)忠于職守，認(rèn)真工作。 做好消防監(jiān)控中心的日常值班。 認(rèn)真組織安保人員及所有員工學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識，熟悉并能正確使用各種消防設(shè)施和器材。 消防管理方案對于一幢高層甲級寫字樓，其對消防等級的要求相當(dāng)高，消防管理是大廈安全管理的重點之一。在對大廈的管理過程中，我們將進(jìn)一步加強(qiáng)與這些部門的溝通聯(lián)系，尋求必要的支持和幫助，從而有力地保障大廈的安全運(yùn)作。 加強(qiáng)外部聯(lián)絡(luò)，取得外部支持。我們建議在今后的日常管理中，安保人員的制服為西服式樣，堅持貫徹外松內(nèi)緊原則，時刻保持高度警覺但不露于言表，從而縮短與賓客的距離。例如廣場上交通疏導(dǎo)的指揮工作、大廈廣場區(qū)域的值勤巡邏均以停車管理的服務(wù)面貌出現(xiàn)，更符合大眾的接受心理。不言而喻，要真正做到機(jī)密性與開放性的矛盾統(tǒng)一，僅靠專職的安保、技保的力量而忽視各類服務(wù)中的全員安全意識是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。在大廈的安全管理方面，我們將著力減少賓客察覺安保崗位的頻次，使賓客感覺一種寬松的商務(wù)氛圍。對于送外賣的情況，我公司擬進(jìn)行嚴(yán)格的門禁控制。對于商務(wù)辦公人士，我們將盡可能營造一種較為寬松的商務(wù)氛圍；對于關(guān)鍵客戶的快遞要求，因其機(jī)密性，我們將與其共同協(xié)商確定外來人員放行范圍。而送快遞人員、送外賣人員因其個人素質(zhì)參差不齊，很可能會給大廈帶來安全隱患，并且會在一定程度上對大廈的管理檔次有所影響。對于寫字樓來說，人員進(jìn)出復(fù)雜。此外，大廈還采用各種預(yù)警設(shè)施，與人防力量互相補(bǔ)充，共同構(gòu)成嚴(yán)密的安全網(wǎng)絡(luò)，外松內(nèi)緊，加強(qiáng)防范，從而有效發(fā)揮二者的綜合優(yōu)勢。一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常任務(wù)；特殊情況下的安全管理，按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時性處置、管制，并在大廈的安全管理工作中，設(shè)定緊急事件和突發(fā)事件處理預(yù)案。安全管理的方式以閉路電視監(jiān)控、消防監(jiān)控等綜合安保系統(tǒng)為主，輔之以安保固定崗、流動崗、機(jī)動應(yīng)急人員，建立一個嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)上述原則，我們提出以下設(shè)想：—物業(yè)管理方必須處理好機(jī)密性與開放性的矛盾，使二者有機(jī)地統(tǒng)一起來。因為，倘若只考慮大廈的機(jī)密性而采取相對封閉式的管理，對來往賓客嚴(yán)加盤查，固然會使大廈的安全得到較為全面的保障，但同時會因其森嚴(yán)的氣氛而令大廈的商業(yè)性公司感到不便，喪失其顧客。做為物業(yè)管理方，必須對大廈周邊及本大廈車輛管理方面的狀態(tài)有一個全面的估計，在實施日常物業(yè)管理服務(wù)前就應(yīng)對車輛管理有一個前瞻性的交通組織設(shè)計，從而保證日常管理服務(wù)的正常開展。從大廈整個建筑體量及使用功能來看，這些停車位數(shù)量與滿足大廈客戶及賓客車輛停放需求之間可能會有一定差距。另外，在消防管理方面，必須與大廈客戶建立協(xié)同機(jī)制，組織大廈所有客戶全面參與消防管理，并使客戶加強(qiáng)消防管理意識及掌握應(yīng)急、避難等措施。 消防等級要求高，決定了消防預(yù)案的重要性大廈作為一幢甲級寫字樓，其對消防等級的要求相當(dāng)高，又由于其為高層建筑，一旦發(fā)生火災(zāi)，在高層人員疏散方面必須有周密考慮。如何掌握好二者之間的關(guān)系，把握好分寸，是直接體現(xiàn)大廈安保工作優(yōu)劣的關(guān)鍵之一。也就是說，大廈的安保工作，既要保證大廈內(nèi)具有一定機(jī)密性的客戶日常業(yè)務(wù)的的安全、正常開展，又要讓大廈客戶和出入賓客感受到在普通賓館、飯店、酒樓等高度開放的場所里消費或工作時所能感受到的祥和氣氛。由于大廈為多功能的寫字樓物業(yè)類型，其安保工作就具有不同于其它物業(yè)類型的一些特點。在安全管理方面，我們將充分運(yùn)用公司管理各類物業(yè)的豐富經(jīng)驗，利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織，精心安排，提供高水平、高水準(zhǔn)、全方位的安全管理，確保大廈的安全。 進(jìn)駐準(zhǔn)備和裝修指南我司將在大廈落成之前制定一套詳盡完整的交樓流程，并附上裝修指南，以便可以在各單元交付給客戶使用之前能通知客戶，從而確保用戶在正式接收單元時充分了解項目的裝潢規(guī)章及審批程序，以便使客戶的裝修工程時刻處于全面的專業(yè)監(jiān)管之下。我們將運(yùn)用自身的優(yōu)勢代表大廈與所在地政府部門及時溝通協(xié)調(diào)相關(guān)事項，為今后管理工作打下較好的公關(guān)基礎(chǔ)，同時確保各類需審批、評定手續(xù)的完整有序。 對外聯(lián)絡(luò)我們深知大廈所屬地域中各政府機(jī)構(gòu)、街道居委、警署、消防局、勞動局、交通管理部門以及各公用事業(yè)主管部門的友好合作關(guān)系對于項目順利交接以及日常管理工