【正文】 等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄，并交委托方相關(guān)人員簽字確認(rèn)； 對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄，并請委托方相關(guān)人員簽字確認(rèn)。 對資料圖紙遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同委托方聯(lián)系補(bǔ)齊。 對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求相關(guān)單位在兩周內(nèi)解決。重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求相關(guān)單位在一個(gè)月內(nèi)解決。 對于長期解決不了、勢必會(huì)影響物業(yè)管理的問題，我司將以備忘錄的形式將問題登記后交給委托方進(jìn)行備忘。 相關(guān)記錄和備忘錄交公司相關(guān)部門歸檔，長期保存。3 物業(yè)管理前期服務(wù)的準(zhǔn)備程序 管理預(yù)算和工作計(jì)劃根據(jù)對項(xiàng)目更詳盡的了解和認(rèn)識(shí)以及詳細(xì)的技術(shù)數(shù)據(jù)資料，我司將編制管理費(fèi)預(yù)算方案，其中包括今后管理處員工的編制和管理費(fèi)開支預(yù)算。在此基礎(chǔ)上，我們將從管理和市場兩個(gè)角度綜合考慮，提出有關(guān)各單元管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，并密切監(jiān)察房地產(chǎn)市場的動(dòng)態(tài)，提出在管理安排上最有利的費(fèi)用運(yùn)算。同時(shí)制定專門的前期服務(wù)的工作計(jì)劃，并根據(jù)此計(jì)劃逐步開展各項(xiàng)管理工作。 流程設(shè)計(jì)和規(guī)章制度我們將根據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量管理體系的要求，為管理處各崗位制定一套細(xì)致、完整的工作流程，以使各崗位人員能按照標(biāo)準(zhǔn)要求做好每一項(xiàng)工作。將依照大廈的實(shí)際情況制定各崗位職責(zé)和規(guī)章制度，強(qiáng)調(diào)可操作性和針對性，并擬定各類機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃、運(yùn)行維護(hù)法規(guī)范，以完善日后的管理工作。 員工招聘和上崗培訓(xùn)員工表現(xiàn)為物業(yè)管理最基本及最重要的環(huán)節(jié)，我公司將從本部派駐一位具有豐富寫字樓物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)大廈的現(xiàn)場管理工作，并調(diào)派各主管級人員，特別是工程主管及時(shí)進(jìn)場參與現(xiàn)場工作、熟悉各類設(shè)備設(shè)施。此外，還將擬定招聘計(jì)劃，篩選適當(dāng)?shù)纳暾埲?，安排面試、?fù)試，并按工作先后錄用。我司通過多年各類型物業(yè)管理實(shí)踐和對不同層次員工進(jìn)行培訓(xùn)，已發(fā)展出一套具有特色的培訓(xùn)課程和培訓(xùn)體系。我們會(huì)針對大廈的特點(diǎn)和新聘員工的具體情況，度身定制一系列上崗前的基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)，使員工在上崗前能基本掌握高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓物業(yè)管理所需的各類知識(shí)，以便日后工作的正常開展。我們還將對受訓(xùn)員工進(jìn)行考核和評估，就招聘員工的物業(yè)管理綜合能力進(jìn)行測試，挑選合適人選，組建優(yōu)秀的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。 用戶手冊和管理公約我司將協(xié)助委托方制定極具吸引力的用戶手冊和管理公約，詳列所有有關(guān)客戶需注意事項(xiàng)和有關(guān)項(xiàng)目使用及管理資料，明確用戶應(yīng)享受的權(quán)利和應(yīng)盡義務(wù)。并可根據(jù)委托方的不同要求提供不同的印制式樣。此類精美的手冊和公約將足以充分表達(dá)發(fā)展商對專業(yè)管理事項(xiàng)上的重視，從而可以有效地促進(jìn)本大廈的市場推廣和租售業(yè)績。 對外聯(lián)絡(luò)我們深知大廈所屬地域中各政府機(jī)構(gòu)、街道居委、警署、消防局、勞動(dòng)局、交通管理部門以及各公用事業(yè)主管部門的友好合作關(guān)系對于項(xiàng)目順利交接以及日常管理工作的重要性。我司對小陸家嘴地區(qū)、以及上海市各部門機(jī)構(gòu)均建立了良好的公共關(guān)系。我們將運(yùn)用自身的優(yōu)勢代表大廈與所在地政府部門及時(shí)溝通協(xié)調(diào)相關(guān)事項(xiàng)，為今后管理工作打下較好的公關(guān)基礎(chǔ)，同時(shí)確保各類需審批、評定手續(xù)的完整有序。 項(xiàng)目保險(xiǎn)我們將及時(shí)了解貴司在項(xiàng)目建筑期間的保險(xiǎn)計(jì)劃，并提供與各家保險(xiǎn)公司的聯(lián)絡(luò)，運(yùn)用本司的管理經(jīng)驗(yàn)為項(xiàng)目挑選最合適的投保險(xiǎn)種、費(fèi)率并安排保險(xiǎn)的投保事宜，以保證項(xiàng)目于移交期及其后的使用期內(nèi)有充分的保險(xiǎn)安排。 進(jìn)駐準(zhǔn)備和裝修指南我司將在大廈落成之前制定一套詳盡完整的交樓流程，并附上裝修指南，以便可以在各單元交付給客戶使用之前能通知客戶，從而確保用戶在正式接收單元時(shí)充分了解項(xiàng)目的裝潢規(guī)章及審批程序，以便使客戶的裝修工程時(shí)刻處于全面的專業(yè)監(jiān)管之下。物業(yè)管理日常運(yùn)作1 安全保衛(wèi)服務(wù)大廈是一座現(xiàn)代化的寫字樓，其安保工作涉及的范圍較為廣泛，因此需要樹立一流的安保形象，創(chuàng)造一流的安全環(huán)境，做好一流的安全防范工作。在安全管理方面，我們將充分運(yùn)用公司管理各類物業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)，利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織，精心安排，提供高水平、高水準(zhǔn)、全方位的安全管理，確保大廈的安全。 安保工作的主要特點(diǎn)大廈安保工作的特點(diǎn)，是由大廈功能特性所決定的。由于大廈為多功能的寫字樓物業(yè)類型，其安保工作就具有不同于其它物業(yè)類型的一些特點(diǎn)。 機(jī)密性與開放性的統(tǒng)一，決定了安保工作的綜合性大廈作為集機(jī)密性和開放性為一體的綜合性大廈，那么它的安全保衛(wèi)工作就必然要與其自身特點(diǎn)和有利于其功能發(fā)揮的要求相適應(yīng)。也就是說，大廈的安保工作，既要保證大廈內(nèi)具有一定機(jī)密性的客戶日常業(yè)務(wù)的的安全、正常開展，又要讓大廈客戶和出入賓客感受到在普通賓館、飯店、酒樓等高度開放的場所里消費(fèi)或工作時(shí)所能感受到的祥和氣氛。既不能讓閑雜人員進(jìn)入機(jī)要工作區(qū)域，干擾其正常工作，又不能讓客戶感到處處受到拘束和限制。如何掌握好二者之間的關(guān)系，把握好分寸，是直接體現(xiàn)大廈安保工作優(yōu)劣的關(guān)鍵之一。大廈在一開始進(jìn)行安保系統(tǒng)的構(gòu)思設(shè)計(jì)時(shí)，就要全面從機(jī)密性與開放性角度考慮，在安全保衛(wèi)工作上，要?jiǎng)?chuàng)造一套自己的管理模式。 消防等級要求高，決定了消防預(yù)案的重要性大廈作為一幢甲級寫字樓，其對消防等級的要求相當(dāng)高，又由于其為高層建筑，一旦發(fā)生火災(zāi)，在高層人員疏散方面必須有周密考慮。日常物業(yè)管理服務(wù)過程中，物業(yè)管理方面必須將預(yù)防火災(zāi)，消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)，消防安全檢查等作為物業(yè)管理中的重要內(nèi)容，從最大限度上預(yù)防火災(zāi)的發(fā)生，最大限度上減少火災(zāi)損失，為客戶的工作、生活提供安全環(huán)境。另外，在消防管理方面，必須與大廈客戶建立協(xié)同機(jī)制，組織大廈所有客戶全面參與消防管理，并使客戶加強(qiáng)消防管理意識(shí)及掌握應(yīng)急、避難等措施。 車輛管理情況復(fù)雜，決定了交通組織的前瞻性大廈建筑設(shè)計(jì)共安排停車位365輛，其中地上可以停車18輛。從大廈整個(gè)建筑體量及使用功能來看，這些停車位數(shù)量與滿足大廈客戶及賓客車輛停放需求之間可能會(huì)有一定差距。另外，大廈機(jī)動(dòng)車交通流線需經(jīng)該區(qū)域內(nèi)部道路方可連通城市外部交通，而該區(qū)域內(nèi)匯集了眾多寫字樓，區(qū)域內(nèi)部道路地形較為復(fù)雜，為保證來往大廈賓客車輛順利、便捷到達(dá)，合理的交通組織相當(dāng)重要。做為物業(yè)管理方，必須對大廈周邊及本大廈車輛管理方面的狀態(tài)有一個(gè)全面的估計(jì)，在實(shí)施日常物業(yè)管理服務(wù)前就應(yīng)對車輛管理有一個(gè)前瞻性的交通組織設(shè)計(jì)，從而保證日常管理服務(wù)的正常開展。 安全監(jiān)控及巡邏檢查方案我們認(rèn)為，物業(yè)管理方在安全監(jiān)控及巡邏檢查方面應(yīng)根據(jù)大廈的實(shí)際情況及其特點(diǎn)，對大廈的管理原則、管理方式進(jìn)行綜合考慮，權(quán)衡利弊，找出最佳解決辦法。因?yàn)?，倘若只考慮大廈的機(jī)密性而采取相對封閉式的管理，對來往賓客嚴(yán)加盤查，固然會(huì)使大廈的安全得到較為全面的保障，但同時(shí)會(huì)因其森嚴(yán)的氣氛而令大廈的商業(yè)性公司感到不便，喪失其顧客。反之，如果只是片面地強(qiáng)調(diào)大廈開放性的一面而放松應(yīng)有的警覺，就會(huì)給大廈的長期安全運(yùn)作造成隱患。物業(yè)管理方必須處理好機(jī)密性與開放性的矛盾，使二者有機(jī)地統(tǒng)一起來。我們對大廈的安全管理，擬采取“外松內(nèi)緊，人防、技防相結(jié)合”的原則。根據(jù)上述原則，我們提出以下設(shè)想：— 確立“動(dòng)態(tài)管理”思想，大廈巡邏安保人員和中央監(jiān)控室人員作為第一道防線，時(shí)時(shí)密切關(guān)注大廈內(nèi)外的動(dòng)靜。安全管理的方式以閉路電視監(jiān)控、消防監(jiān)控等綜合安保系統(tǒng)為主，輔之以安保固定崗、流動(dòng)崗、機(jī)動(dòng)應(yīng)急人員，建立一個(gè)嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。大廈安全崗位設(shè)置以填補(bǔ)技防“盲點(diǎn)”為準(zhǔn)則，根據(jù)大廈實(shí)際情況設(shè)置門崗、外圍巡邏崗、樓內(nèi)巡邏崗、地下層巡邏崗等。一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時(shí)間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常任務(wù)；特殊情況下的安全管理，按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動(dòng)、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時(shí)性處置、管制，并在大廈的安全管理工作中，設(shè)定緊急事件和突發(fā)事件處理預(yù)案。在整個(gè)安保管理方面，實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理。 確保技防到位，大廈各重要部位都設(shè)有24小時(shí)嚴(yán)密監(jiān)控系統(tǒng)，中央控制室通過集群電話和對講機(jī)與巡視安保員保持聯(lián)絡(luò)，以便隨時(shí)掌握情況。此外，大廈還采用各種預(yù)警設(shè)施，與人防力量互相補(bǔ)充，共同構(gòu)成嚴(yán)密的安全網(wǎng)絡(luò)，外松內(nèi)緊，加強(qiáng)防范，從而有效發(fā)揮二者的綜合優(yōu)勢。對于重點(diǎn)部位的安全防范，我們建議在關(guān)鍵客戶樓層設(shè)置安全識(shí)別系統(tǒng)，以防止閑散人員隨意闖入，確保重點(diǎn)樓層的安全。 門禁管理區(qū)分類別，采取不同管理措施。對于寫字樓來說，人員進(jìn)出復(fù)雜。除眾多商務(wù)辦公人士以外，不可避免還會(huì)有眾多送快遞人員、送外賣人員等進(jìn)出。而送快遞人員、送外賣人員因其個(gè)人素質(zhì)參差不齊，很可能會(huì)給大廈帶來安全隱患，并且會(huì)在一定程度上對大廈的管理檔次有所影響。因此，我們將多方聽取客戶意見，針對于不同人員，采取不同管理措施。對于商務(wù)辦公人士，我們將盡可能營造一種較為寬松的商務(wù)氛圍；對于關(guān)鍵客戶的快遞要求，因其機(jī)密性，我們將與其共同協(xié)商確定外來人員放行范圍。對于其他客戶，我們將選擇幾家品牌聲譽(yù)良好的快遞企業(yè)，提供其選擇。對于送外賣的情況，我公司擬進(jìn)行嚴(yán)格的門禁控制。當(dāng)然，我們建議在大廈招商時(shí)，對餐飲商家能夠有一些多樣選擇，并且引進(jìn)羅森超市等，這既方便了客戶，也能為該項(xiàng)物業(yè)管理措施的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造條件。 強(qiáng)調(diào)全員管理。在大廈的安全管理方面，我們將著力減少賓客察覺安保崗位的頻次，使賓客感覺一種寬松的商務(wù)氛圍。然而，在“全員皆崗”、“寓安全于服務(wù)中”的思想指導(dǎo)下，我們將要求處處都有以其它更為自然隨意的形式體現(xiàn)出來的無形安保崗位。不言而喻，要真正做到機(jī)密性與開放性的矛盾統(tǒng)一，僅靠專職的安保、技保的力量而忽視各類服務(wù)中的全員安全意識(shí)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。相反，只有動(dòng)員一切可以動(dòng)員的力量，抓好全員安全意識(shí)，寓保安工作于隨意自然的隱跡無形之中，促進(jìn)安保工作服務(wù)化，才能既充分保證機(jī)密性所需的嚴(yán)密防范，又適應(yīng)開放性所要求的寬松氣氛。例如廣場上交通疏導(dǎo)的指揮工作、大廈廣場區(qū)域的值勤巡邏均以停車管理的服務(wù)面貌出現(xiàn)，更符合大眾的接受心理。如大堂撤去大堂安保，以迎賓員的面貌出現(xiàn)在客戶面前，既使客戶感到親切，又起到了維護(hù)大廈秩序、留意周圍情況的作用。我們建議在今后的日常管理中，安保人員的制服為西服式樣，堅(jiān)持貫徹外松內(nèi)緊原則，時(shí)刻保持高度警覺但不露于言表，從而縮短與賓客的距離。 加強(qiáng)外部聯(lián)絡(luò)，取得外部支持。我公司在大廈所在的小陸家嘴區(qū)域管理著多個(gè)樓盤，在我公司多年的物業(yè)管理實(shí)踐過程中，與該區(qū)域行業(yè)主管部門以及公安、交警、城管等政府部門建立了良好的協(xié)作關(guān)系。在對大廈的管理過程中，我們將進(jìn)一步加強(qiáng)與這些部門的溝通聯(lián)系，尋求必要的支持和幫助，從而有力地保障大廈的安全運(yùn)作。特別在安全防范的策略上，強(qiáng)調(diào)與當(dāng)?shù)刂伟步M織聯(lián)防聯(lián)制，發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢。 消防管理方案對于一幢高層甲級寫字樓，其對消防等級的要求相當(dāng)高，消防管理是大廈安全管理的重點(diǎn)之一。作為物業(yè)管理方，在日常物業(yè)管理服務(wù)過程中將做好以下幾個(gè)方面的工作： 明確物業(yè)管理人員職責(zé) 認(rèn)真組織安保人員及所有員工學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識(shí)，熟悉并能正確使用各種消防設(shè)施和器材。 做好消防監(jiān)控中心的日常值班。消防監(jiān)控中心是接受火災(zāi)報(bào)警、發(fā)出火災(zāi)信號(hào)和確定安全疏散指令等的機(jī)構(gòu)，消防監(jiān)控中心實(shí)行24小時(shí)值班，并做好值班記錄。值班人員應(yīng)忠于職守，認(rèn)真工作。公司相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)做好管理、指導(dǎo)、督促、檢查，對有問題的及時(shí)進(jìn)行整改。 嚴(yán)格貫徹、執(zhí)行消防法規(guī)，落實(shí)各項(xiàng)防火安全制度和措施。專職消防人員必須每天巡視管轄區(qū)域的每個(gè)角落，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)隱患；定期對防火責(zé)任制、防火崗位責(zé)任制執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，并進(jìn)行匯報(bào)、交流；定期對客戶進(jìn)行防火制度執(zhí)行情況檢查，阻止私自亂拉亂接電源，違反安全用電、用氣的不當(dāng)行為。 負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)動(dòng)用明火的批準(zhǔn)和現(xiàn)場監(jiān)護(hù)工作。 管理好管轄區(qū)域內(nèi)的各種消防設(shè)備、設(shè)施和器具，定期進(jìn)行檢查、試驗(yàn)、大修、更新，確保它們始終處于完好狀態(tài)。 組織消防宣傳教育，宣傳方式可靈活多樣，生動(dòng)活潑，培養(yǎng)建立客戶的消防意識(shí)。抓好義務(wù)消防隊(duì)的培訓(xùn)和演習(xí)，定期向客戶傳授消防知識(shí)及應(yīng)急避難方法。 定期對管轄區(qū)域內(nèi)要害部位進(jìn)行檢查是預(yù)防火災(zāi)的一項(xiàng)基本措施。特別是檢查大廈內(nèi)的電器、電線、燃?xì)夤艿烙袩o腐蝕、氧化等情況，防止線路短路或爆炸引起火災(zāi)。 管理好消防監(jiān)視中心的各種設(shè)備、設(shè)施，保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。 建立切實(shí)可行的應(yīng)急預(yù)案，一旦發(fā)生火警時(shí)，進(jìn)行有效的現(xiàn)場撲救。 制止任何違反消防安全的行為和企圖。 建立較完善的消防安全制度，做到有章可循 建立消防中心值班制度。消防中心值班室是火警預(yù)報(bào)、信息通訊中心，值班員必須樹立高度的責(zé)任感，嚴(yán)肅認(rèn)真地做好消防中心的值班監(jiān)視工作，并做好消防設(shè)施每天運(yùn)行情況記錄。 建立防火檔案制度。我們將建立防火檔案，對火險(xiǎn)隱患、消防設(shè)備狀況(位置、功能、狀態(tài)等)、重點(diǎn)消防部位、消防工作概況等要記錄在案，以備隨時(shí)查閱；還要根據(jù)檔案記載的前期消防工作概況，定期進(jìn)行研究，不斷提高防火、滅火的水平和效率。