【正文】 樓宇和公共區(qū)域的前期介入（1）辦公樓宇的前期介入前期介入任務(wù)是：了解辦公室、各功能會議室結(jié)構(gòu)上的特殊要求，了解投放使用后的安全防范要求，制訂辦公室、功能會議室外部安全管理措施及有關(guān)制度，前期介入的工作要點為：了解辦公室、各功能會議室內(nèi)部結(jié)構(gòu)的特殊性；掌握與之配套設(shè)施設(shè)備的技術(shù)參數(shù)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；掌握消防安全設(shè)備設(shè)施的配套情況；制定應(yīng)急情況時人員的疏散方案；在裝修中特別注意控制材料的質(zhì)量，嚴禁使用易燃或劣質(zhì)材料，在消防施工中確保安全，會同施工、監(jiān)理方一起嚴把質(zhì)量關(guān)。文件資料連同設(shè)備安裝工程竣工驗收圖紙資料一起歸入設(shè)備前期技術(shù)資料檔案。（4）參加設(shè)備安裝工程的分部、分項工程驗收、隱蔽工程的驗收和設(shè)備安裝工程的綜合驗收，熟悉樓宇各設(shè)備系統(tǒng)安全經(jīng)濟運行的狀態(tài)參數(shù)，掌握設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)節(jié)控制方法、緊急情況的處理措施，提出設(shè)備系統(tǒng)運行管理方面的整改意見和建議。（3）在詳細研讀設(shè)計圖紙和現(xiàn)場檢查建筑空間位置及設(shè)備外形尺寸的基礎(chǔ)上，從設(shè)備運行維護及角度認真考慮設(shè)備及系統(tǒng)的可操作性、可維修性、是否滿足管理的要求等。由于大廈功能的多樣性、完備性和設(shè)備系統(tǒng)的專業(yè)復(fù)雜性，要求介入的物業(yè)服務(wù)人員也要具備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)和一定的工程施工管理經(jīng)驗，及時發(fā)現(xiàn)施工中不符合設(shè)計要求，違反專業(yè)規(guī)范要求的質(zhì)量問題。工作方式：由工程部參與調(diào)試工作，現(xiàn)場學(xué)習(xí)。（4）制定切實可行的管理方案XX大廈功能齊全，且面向公眾開放，來往人員復(fù)雜，管理難度很大，保障安全更加重要，物業(yè)服務(wù)人員必須盡早熟悉物業(yè)情況，制定切合實際的管理方案。（2）掌握各專業(yè)施工方法日后的物業(yè)服務(wù)維修工作，必須在了解物業(yè)建設(shè)形成過程的施工方法后才能進行維修，如屋面防水工藝、取暖保溫施工工藝、設(shè)備的輸入輸出參數(shù)等，因此，物業(yè)服務(wù)人員在施工期的介入階段，必須深入現(xiàn)場，了解各專業(yè)施工工序及方法，掌握施工的難點，收集整理各種技術(shù)及施工資料，了解各種材料生產(chǎn)廠家及通迅地址。工作方式：工程技術(shù)人員進場，熟悉建筑施工圖和水電、設(shè)備安裝圖紙、隱蔽工程記錄，了解新材料、新技術(shù)的運用情況，收集整理各專業(yè)技術(shù)施工資料，對施工進行跟蹤、監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)影響今后使用功能的工程問題，及時提出整改建議。同時，我們將根據(jù)甲方對物業(yè)服務(wù)的要求、愿望，了解甲方對物業(yè)使用的有關(guān)安排、計劃，并在此基礎(chǔ)上修訂完善物業(yè)服務(wù)方案。通過前期介入，一是便于在前期介入中發(fā)現(xiàn)問題能及時反饋到有關(guān)單位，爭取得到理解并及時解決，二是便于以后在物業(yè)使用維修管理中，使其作為我們的技術(shù)后盾，掌握材料供應(yīng)渠道和技術(shù)支持服務(wù)。4． 工作組其它成員按現(xiàn)場半日工作制工作，按計劃完成各口工作，每周向副組長提供工作報告。2． 副組長全日制現(xiàn)場辦公，負責(zé)XX大廈現(xiàn)場工作的協(xié)調(diào)與安排。一、前期介入人員安排組長：公司常務(wù)副經(jīng)理兼任副組長：XX大廈物業(yè)服務(wù)中心主任其它成員：公司本部客服部部長、綜合管理部部長、設(shè)備主管、環(huán)境主管、安全主管，XX大廈設(shè)備主辦、安全主辦、客服主辦，公司主要技術(shù)骨干。第六部分 物業(yè)服務(wù)的前期介入提要：專業(yè)、科學(xué)、規(guī)范的物業(yè)服務(wù)前期介入，將為今后物業(yè)服務(wù)服務(wù)品質(zhì)的提高及降底管理成本，打下堅實的基礎(chǔ)。利用我公司系本地專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司的地域優(yōu)勢，在XX大廈的人員配置上以滿足日常管理服務(wù)為主，而當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件時，公司會將各部門的人力、物力進行綜合調(diào)配到XX大廈，以充分體現(xiàn)本土公司的優(yōu)勢，從而大大地為業(yè)主降低了管理成本。本公司將利用自身雄厚的技術(shù)優(yōu)勢，爭取以優(yōu)質(zhì)低價向甲方承接物業(yè)設(shè)備設(shè)施的小改造等，以增加管理費收入。本公司通過多年的發(fā)展經(jīng)驗，已建立了完善的服務(wù)體系。完善內(nèi)部考核機制，制定切實可行的物業(yè)服務(wù)年度預(yù)算。 根據(jù)長期物業(yè)管理經(jīng)驗，通過對節(jié)能的有效管理，節(jié)能效果可達到總能源消耗量的15%以上。在管理實踐中，防止水污染、噪音污染等各類污染的發(fā)生，提倡靜式服務(wù)，無干擾服務(wù)，強調(diào)人與自然合諧共存，達到可持續(xù)發(fā)展的目的。依靠時間管理、目標(biāo)管理、在公司成熟的質(zhì)量管理體系平臺上，注重細部、細節(jié)，控制環(huán)節(jié)，流程，達到提高效率，節(jié)約成本的目的。非上班時間及時關(guān)閉部分照明和用電設(shè)備，盡量降低其損耗，減少運行費用?？茖W(xué)測定XX大廈用電、用水情況，通過經(jīng)濟器具的選定、限時控制等方式降低保潔、照明、設(shè)備、機電、供水等能源消耗。前期物業(yè)服務(wù)費具體測算如下(一個管理服務(wù)年度)：類別級別人數(shù)月工資標(biāo)準(zhǔn)月工資額費用總額人力成本一、年度工資總額其中中心主任12400240000主辦、文員515007500接待、助理、班組長611006600工程技術(shù)人員613007800安全員、監(jiān)控員1885015300保潔員、綠化員126207440合計48人均98047040二、員工福利、保險、教育、培訓(xùn)、工會活動經(jīng)費等%計算綜合管理服務(wù)成本三、服裝費按年度人均960計算四、辦公費電話、交通、辦公用品辦公水電費等五、招待費公共關(guān)系維護等六、安防物料費安保器材、用品消耗七、保潔綠化費日常保潔、綠化養(yǎng)護耗材垃圾清運、空氣質(zhì)量監(jiān)測八、設(shè)施設(shè)備維護費公共設(shè)備設(shè)備日常維護、200元以下小修材料費用等九、公眾責(zé)任保險費條例規(guī)定可計入物業(yè)服務(wù)成本的保險費用十、固定資產(chǎn)折舊費擬投入固定資產(chǎn)按5年平攤十一、其他不可預(yù)見費用合計管理傭金按8%計提稅金按5%+!.5%測算總 計三、增收節(jié)支措施成本控制體現(xiàn)在為業(yè)主進行成本控制和內(nèi)部管理進行成本控制兩方面。二、物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)及測算根據(jù)XX大廈項目要求，本項目前期物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為：。1協(xié)助業(yè)主開展社區(qū)文化活動，本測算不含社區(qū)文化活動費用。所有公共水電費、設(shè)備運行費及物業(yè)服務(wù)辦公用水電費均由甲方承擔(dān)，本次預(yù)算不含此項費用。管理費支出預(yù)算中不含物業(yè)服務(wù)公司入場后的全環(huán)境開荒費用。物業(yè)服務(wù)費支出中僅含單價200元（含）以下的維修材料費。管理費支出預(yù)算中不含室內(nèi)設(shè)施的維修養(yǎng)護費用。前期開辦費均按五年平均攤銷，如部份物資由甲方提供可相應(yīng)扣出攤銷金額。 合肥市的整體物價水平。 本土物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本優(yōu)勢。 根據(jù)XX大廈物業(yè)服務(wù)定位及管理標(biāo)準(zhǔn)。每年春節(jié)、國慶、元旦等節(jié)日，營造節(jié)日氛圍、按酒店化POP標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)場裝飾，提高大廈形象。聯(lián)誼欄每季度至少更換一次。設(shè)立24小時服務(wù)電話，記錄受理率達100%，回復(fù)時間不超過1小時。其他項目合格率99%，用戶滿意率達98%以上。2維修服務(wù)零星維修不超過24小時，及時率達98%以上、合格率達100%。危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)識和具體的防范措施。摩托車及自行車在指定區(qū)域（非機動車車場）按指定位置停放，管理有序。專業(yè)停車場管理制度完善，管理責(zé)任明確；車輛出入登記完善，登記率達100%。停車場干凈整潔，交通及車位標(biāo)志線清晰可見。養(yǎng)護員統(tǒng)一著裝，配證上崗。草坪草長不超過5公分，修剪大于1次/月。保證植物高度、冠幅、胸徑不斷增長。無板結(jié)、無裸土現(xiàn)象，維養(yǎng)1次/周。澆水大于2次/周，土壤吃水1520CM。逐月計劃實施消殺方案根據(jù)氣候情況及土壤干濕度，適時澆水，保證植物正常生長。喬木無枯枝敗葉，樹干修枝整形2次/年，無折損現(xiàn)象，無斑禿。每100平方米草坪死亡面積小于2平方米；苗木死亡后一周內(nèi)補植。綠地每日隨時保潔，保潔率達97%以上。2綠化養(yǎng)護綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象，無紙屑、煙頭、石塊等雜物。每月對空房保潔，保潔率、合格率100%。發(fā)現(xiàn)不合格當(dāng)日內(nèi)糾正。室外設(shè)專人保潔，道路、場地、崗?fù)ぁ⒃O(shè)施等，清掃、擦拭、拖洗100%。正常使用率達100%以上。公共客戶接待區(qū)域大廳專設(shè)一員保潔，保潔設(shè)施及用具干凈整潔，煙灰缸內(nèi)煙頭不超過3個。全日制保潔，共用場地，衛(wèi)生間。公共樓道、衛(wèi)生間器具門窗設(shè)施每天2次以上擦洗率須達100%。排煙、排污、噪聲等符合國家標(biāo)準(zhǔn)，外墻無污染。潔凈工具擺放有序，作業(yè)完畢清洗干凈每周兩次消毒滅菌。潔凈設(shè)施齊全，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站，設(shè)施表面干凈，無破損。作好每班《值班記錄》、《交接班記錄》，時時微笑服務(wù)。不得在制服外罩便服，不準(zhǔn)圍圍巾。扣好領(lǐng)鉤、衣扣，不得披衣，敞懷，卷褲腿。每周三下午15:00參加公司組織的訓(xùn)練。上崗時嚴禁吸煙、喝酒、看書看報，不做與工作無關(guān)之事。保持良好的崗位形象，態(tài)度和藹、儀態(tài)端莊，自然大方、熱情。監(jiān)控系統(tǒng)24小時三班值守，對控制區(qū)域進行監(jiān)控并定時錄像（待設(shè)備到位）。大件物品進行出入登記簽可制。對來訪人員提供指引服務(wù)，態(tài)度須和藹。2安全防范管理區(qū)域制定安全防范制度，保證24小時值班及巡邏安全防范。停車場完好率98%，維修須標(biāo)識并作好防范應(yīng)急措施。草坪燈、裝飾燈完好無損，滿足其使用功能。每周進行一次檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,清掏不超過24小時。公共道路路面通暢、平整，排水通暢，完好率100%；井蓋無缺損、丟失現(xiàn)象，路面井蓋不影響車輛和行人通行。報修、發(fā)現(xiàn)問題10分鐘內(nèi)處理。共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。建立公共設(shè)施管理制度、操作規(guī)程,維護保養(yǎng)及維修記錄完整。相應(yīng)記錄完整。限速器鋼絲繩無拉長、斷股、井道照明良好、除銹刷漆。（3）季檢導(dǎo)軌潤滑、井道傳感器、安全鉗開關(guān)、轎頂檢修盒、門系統(tǒng)、控制屏、測速裝置正常、曳引輪軸承潤滑良好。（2）周檢每周檢查衛(wèi)生情況，并做保養(yǎng)。嚴格執(zhí)行系統(tǒng)管理措施，記錄完整，準(zhǔn)確。供電線路規(guī)范，無私搭亂接現(xiàn)象。機房具有防鼠措施。各類安全和操作標(biāo)識準(zhǔn)確、完善、清晰。智能化系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備運行完好，有記錄并按規(guī)定期限保存。2弱電系統(tǒng)制定弱電系統(tǒng)工作制度。高壓配電裝置有明顯隔離網(wǎng)隔離。正常限電、停電提前24小時通告用戶；應(yīng)急恢復(fù)用電在15分鐘內(nèi)完成。配電房上鎖，標(biāo)識清晰完好,具有防鼠措施。供電系統(tǒng)維修管理人員持有專業(yè)上崗證書。制定停水及事故處理方案；限水、正常停水提前24小時通知用戶,自來水公司未通知除外。冬季前供水管道及配件做好防凍措施。各類閥門開閉靈活。每周進行一次檢查記錄完整。水泵油標(biāo)、軸承溫度、出水壓力等保持正常,每日巡檢兩次,發(fā)現(xiàn)問題當(dāng)日處理。供水設(shè)備操作人員持有健康證。低位水池清潔衛(wèi)生，且加蓋、加鎖。1設(shè)備管理建立設(shè)備24小時管理制度、操作規(guī)程，運行、維護保養(yǎng)及維修記錄完整；建立健全設(shè)備管理臺帳、計量器具及維保工具臺帳和技術(shù)性文件資料明細表，完整率和準(zhǔn)確率達100%；建立備品備件臺帳，備品備件擺放整齊，定期檢查，不變質(zhì)、變形，保證隨時提供設(shè)備維修；各種設(shè)備標(biāo)識清晰、完善，使用或停止?fàn)顟B(tài)正確；設(shè)備及機房環(huán)境干凈整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生，符合設(shè)備要求；潤滑部位油質(zhì)、油量、油壓、油溫保持在規(guī)定指標(biāo)內(nèi)；設(shè)備管理人員具有專業(yè)技術(shù)資格，持證上崗，并嚴格執(zhí)行操作規(guī)程；設(shè)備良好，運行正常，一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故； 1消防系統(tǒng) 消防設(shè)施配備齊全、完好率100%，可隨時啟用，無火災(zāi)安全隱患； 消防器材標(biāo)識清晰，按規(guī)定懸掛，不超過保質(zhì)期； 消防箱標(biāo)識完好清晰，消防栓閥座不固死，水龍帶無破損和漏水現(xiàn)象； 消防管及管道連接部位不銹蝕、不漏水； 消防泵運行正常，壓力表正常；水池(箱)進口、出口和浮標(biāo)功能正常，清洗水池(箱)要預(yù)警并標(biāo)識，清洗，盡快達到規(guī)定水量；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，建立義務(wù)消防隊,明確消防責(zé)任人,簽定責(zé)任書；消防集中控制系統(tǒng)完好、隨時可以啟用,中心24小時值守操作，運行、維護保養(yǎng)及維修記錄完整，日、周、月檢記錄完整；1給排水系統(tǒng)具有“二次供水設(shè)施許可證”和“二次供水衛(wèi)生合格證”；水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。更改有更改人及審批人簽名。1物業(yè)竣工驗收資料分類保存、完整齊全，借閱有借閱人簽字記錄并按期歸還。1管理資料已入住的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人資料完善、齊全；所有樓宇、房號、聯(lián)系方式清晰，完整率、準(zhǔn)確率達100%，隨時提供查閱；實行動態(tài)管理，發(fā)生變更后一周內(nèi)予以完善。每個樓層配備有垃圾收集、果皮箱。服務(wù)人員著統(tǒng)一制作的工作服裝。服務(wù)人員休息室有序、整潔。物業(yè)服務(wù)中心標(biāo)識清晰，辦公環(huán)境舒適、安靜、整潔、有序。管理服務(wù)區(qū)域有常設(shè)機構(gòu)物業(yè)服務(wù)中心設(shè)置前臺接待，為用戶提供24小時服務(wù)。第四部分 各項管理指標(biāo)承諾提要：本服務(wù)承諾提供了我公司對XX大廈進行物業(yè)服務(wù)的基本要求與標(biāo)準(zhǔn)，本服務(wù)承諾指標(biāo)依據(jù)中華人民共和國建設(shè)部全國物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀示范小區(qū)(大廈)標(biāo)準(zhǔn)、一級《住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)公共服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見）》標(biāo)準(zhǔn)、四星級賓館前廳接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制訂。XX大廈是送變電的首腦機關(guān)，保密范圍涉及到原始文件資料，其保密方式和保密要求都不同于其他物業(yè)。（2）第二層面：融合了XX大廈的實際情況、ISO14000、OHSAS18000管理體系思想的ISO9000質(zhì)量管理體系文件及管理運作制度、公眾管理制度等，通過適應(yīng)性修改，形成復(fù)合型XX大廈物業(yè)服務(wù)檔案資料。三、物業(yè)服務(wù)檔案的分類物業(yè)服務(wù)檔案的分類以公司的檔案員崗位責(zé)任制度、檔案管理規(guī)定以及質(zhì)量體系中的質(zhì)量記錄控制程序等為工作依據(jù)，做到有章可循、有據(jù)可查、可量化、可考核。XX大廈物業(yè)服務(wù)檔案的建立與管理就是圍繞規(guī)章制度的執(zhí)行而進行的，對相關(guān)記錄進行規(guī)范、整理、歸檔，做到每一項管理工作都有計劃、有標(biāo)準(zhǔn)、有規(guī)范、有記錄。 （規(guī)章制度的具體內(nèi)容將根據(jù)XX公司《管理制度匯編目錄》結(jié)合項目具體特點編制, 《管理制度匯編目錄》見物業(yè)服務(wù)方案附件）。 注重物業(yè)服務(wù)活動中各部