【正文】 (2) 上述審計(jì)方法和思路只是根據(jù)上海的房地產(chǎn)企業(yè)編制，由于各地方對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的具體規(guī)定各不相同，故并不完全適用于其他省市的房地產(chǎn)企業(yè)，審計(jì)人員需根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定對(duì)審計(jì)方法進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。(2) 建筑面積需與產(chǎn)權(quán)證所示面積進(jìn)行核對(duì)。(2) 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入－經(jīng)營(yíng)性租賃收入需根據(jù)經(jīng)營(yíng)性租賃合同進(jìn)行分析性復(fù)核。(3) 如房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生借款費(fèi)用，審計(jì)人員應(yīng)進(jìn)行利息資本化查驗(yàn)。開(kāi)發(fā)成本：(1) 開(kāi)發(fā)成本主要查驗(yàn)成本的入賬依據(jù)是否充分、入賬內(nèi)容是否合理，特別需關(guān)注是否有費(fèi)用性內(nèi)容計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的情況。(2) 需關(guān)注應(yīng)收賬款與預(yù)收賬款同戶名掛賬的情況，及時(shí)作抵銷處理。(3) 關(guān)注應(yīng)收賬款的期后收款查驗(yàn)。對(duì)于企業(yè)確認(rèn)債權(quán)而言，外部信息是非常關(guān)鍵和重要的。執(zhí)行“驗(yàn)明主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的披露是否恰當(dāng)”程序提示：需查驗(yàn)披露的內(nèi)容是否符合準(zhǔn)則、制度的規(guī)定，是否與審定情況相符。提示：房地產(chǎn)企業(yè)的銷售成本系根據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品－＊＊項(xiàng)目的原值計(jì)算出的單位成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，故該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的單位成本一經(jīng)確認(rèn)后基本不會(huì)發(fā)生變動(dòng)，除非當(dāng)初預(yù)估的開(kāi)發(fā)成本與期后實(shí)際發(fā)生額有較大出入需調(diào)整開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的原值時(shí)才會(huì)涉及銷售成本的調(diào)整。同時(shí)商品房銷售為一房一結(jié)收入成本，經(jīng)查驗(yàn)均配比。執(zhí)行“抽查各月主營(yíng)業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)清單，分析檢查各月份之間及前后期同一產(chǎn)品的單位成本是否有異常波動(dòng)，注意是否存在調(diào)節(jié)成本現(xiàn)象，驗(yàn)證銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)額的正確性，并檢查其是否與銷售收入配比”程序經(jīng)執(zhí)行該程序，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性租賃成本與商品房銷售成本的單位成本各月均一致。(2)查驗(yàn)商品房銷售成本：根據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品賬面原值（如有車庫(kù)需扣除相應(yīng)原值）和可出售面積測(cè)算出應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的單位銷售成本。（底稿見(jiàn)索引I3A、I3B）提示：房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本查驗(yàn)主要是檢查結(jié)轉(zhuǎn)的單位成本和面積是否正確?！皩徲?jì)調(diào)整”與“審定數(shù)”在該項(xiàng)目審定后錄入。(五)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本：執(zhí)行“獲取或編制主營(yíng)業(yè)務(wù)成本明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確并與總賬數(shù)、報(bào)表數(shù)和明細(xì)賬發(fā)生額核對(duì)是否相符”程序根據(jù)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、成本的明細(xì)賬余額編制“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、成本發(fā)生額明細(xì)表”（底稿見(jiàn)索引I11），復(fù)核加計(jì)正確并與總賬數(shù)、報(bào)表數(shù)核對(duì)相符，標(biāo)注相應(yīng)的審計(jì)標(biāo)識(shí)。提示：若存在關(guān)聯(lián)方交易情況，則需查驗(yàn)銷售合同、收款情況、交房情況等，并將其單價(jià)與同一情況下的其他交易方的單價(jià)進(jìn)行比較，查驗(yàn)是否公允，必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整。執(zhí)行“調(diào)查集團(tuán)內(nèi)部銷售情況，取得相關(guān)資料，核實(shí)需在合并報(bào)表中抵銷及應(yīng)在附注中披露的事項(xiàng)”程序經(jīng)查A公司本期無(wú)此情況，故在本次審計(jì)過(guò)程中本程序不適用。（底稿見(jiàn)索引I1AB）提示：商品房銷售收入結(jié)合應(yīng)收賬款回函情況查驗(yàn)收入確認(rèn)的正確性，若應(yīng)收賬款回函金額不符，且替代程序也無(wú)法確認(rèn)應(yīng)收款項(xiàng)的正確性，則需對(duì)收入的結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)一步進(jìn)行查驗(yàn)，如合同的簽訂日期、交房的日期等，以確認(rèn)是否存在提早結(jié)轉(zhuǎn)收入的情況。（底稿見(jiàn)索引＜I1AB＞）情況一：審計(jì)人員在審計(jì)過(guò)程中向銘薪網(wǎng)絡(luò)有限公司發(fā)函確認(rèn)05年經(jīng)營(yíng)性租賃收入，回函金額與發(fā)函金額有差異。（底稿見(jiàn)索引＜I1AB＞）(3)對(duì)于回函的結(jié)果作匯總分析并作記錄，同時(shí)計(jì)算回函率及回函正確率。提示：審計(jì)人員必須描述詢證函的樣本選取標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)函證收發(fā)程序的控制過(guò)程；由審計(jì)人員根據(jù)客戶提供的地址親自發(fā)函；若回函是直接寄回會(huì)計(jì)師事務(wù)所的，必須保留信封。（底稿見(jiàn)“預(yù)收賬款”索引F4A、F4A1）執(zhí)行“結(jié)合對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表日應(yīng)收賬款的函詢程序，觀察有無(wú)未經(jīng)認(rèn)可的大額銷售”程序(1)對(duì)經(jīng)營(yíng)性租賃收入選取大額發(fā)生額進(jìn)行函證，詢證函相關(guān)要素的填寫(xiě)必須完整。執(zhí)行“抽查銷售業(yè)務(wù)的銷售合同、原始憑證(發(fā)票、房屋交接書(shū)等)，并追查至記賬憑證及明細(xì)賬”程序(1)對(duì)經(jīng)營(yíng)性租賃收入結(jié)合合同進(jìn)行分析性復(fù)核，框算合同應(yīng)收經(jīng)營(yíng)性租賃收入與實(shí)際收入之間的差異，以確認(rèn)收入結(jié)轉(zhuǎn)的合理性、正確性。執(zhí)行“根據(jù)普通發(fā)票或增值稅發(fā)票申報(bào)表，測(cè)算全年收入，與實(shí)際入賬金額核對(duì)，并檢查是否存在虛開(kāi)增值稅發(fā)票或銷售而未開(kāi)票情況”程序由于房地產(chǎn)企業(yè)存在著開(kāi)票和實(shí)現(xiàn)收入不同步的情況，發(fā)票的查驗(yàn)對(duì)收入的確認(rèn)意義不大(但開(kāi)票情況和納稅行為同步),所以本程序不適用。執(zhí)行“比較本年度各月各種主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、成本及毛利率的波動(dòng)情況，分析其變動(dòng)趨勢(shì)是否正常”程序執(zhí)行該程序，無(wú)異常情況。執(zhí)行“將本年度銷售收入與上年度的進(jìn)行比較，分析結(jié)構(gòu)和價(jià)格變動(dòng)是否正常，并分析異常變動(dòng)的原因”程序(1)經(jīng)營(yíng)性租賃收入的同期比較分別從全年租金、單位租金和出租率等幾方面進(jìn)行分析。執(zhí)行“檢查收入的確認(rèn)原則和方法是否符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，前后期是否一致”程序提示：房地產(chǎn)企業(yè)的商品房銷售收入確認(rèn)原則主要為已辦理房屋交接手續(xù)，同時(shí)需考慮已收款情況。提示：如未審數(shù)合計(jì)金額與總賬不符，應(yīng)查明原因并作更正，必要時(shí)向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行咨詢并作相應(yīng)的處理。提示：通過(guò)向客戶詢問(wèn)、查驗(yàn)房地產(chǎn)權(quán)證的他項(xiàng)權(quán)利記錄和結(jié)合“短期借款”或“長(zhǎng)期借款”科目的查驗(yàn)，了解開(kāi)發(fā)成本是否存在抵押和擔(dān)保情況，如有，需收集相關(guān)抵押或擔(dān)保合同、房地產(chǎn)權(quán)證的他項(xiàng)權(quán)利等相關(guān)資料，并作必要披露。根據(jù)勘察工程情況或項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本賬面發(fā)生額情況，分析是否存在長(zhǎng)期停工未建項(xiàng)目，如有，需向客戶詢問(wèn)原因，收集相關(guān)資料，必要時(shí)向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人咨詢并作相應(yīng)處理。提示：審計(jì)人員需對(duì)在建的項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，了解施工進(jìn)度情況，編寫(xiě)項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)勘察小結(jié)。審計(jì)人員在審計(jì)過(guò)程中需向客戶的工程管理部門(mén)和該項(xiàng)目的中介機(jī)構(gòu)（如監(jiān)理機(jī)構(gòu)、審價(jià)機(jī)構(gòu)等）進(jìn)行咨詢和了解情況，并做好相應(yīng)的問(wèn)詢情況記錄，收集相關(guān)資料。（底稿見(jiàn)索引A1215C）提示：查驗(yàn)預(yù)估成本時(shí)不僅要查驗(yàn)預(yù)估金額的依據(jù)，同時(shí)還需關(guān)注有沒(méi)有漏估情況存在。審計(jì)人員需查驗(yàn)分配標(biāo)準(zhǔn)和方法的合理性、一貫性和正確性。執(zhí)行“復(fù)核間接費(fèi)用的分配是否正確，分配標(biāo)準(zhǔn)和方法是否符合一貫性原則”程序經(jīng)查A公司本期無(wú)此情況，故在本次審計(jì)過(guò)程中本程序不適用。（底稿見(jiàn)索引 A1215A）執(zhí)行“檢查記入開(kāi)發(fā)成本的利息金額是否合理，會(huì)計(jì)處理是否正確”程序經(jīng)查A公司本期無(wú)此情況，故在本次審計(jì)過(guò)程中本程序不適用。提示：如房地產(chǎn)公司本期有新增項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，審計(jì)人員應(yīng)查驗(yàn)和取證如下資料：立項(xiàng)批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等。執(zhí)行“對(duì)重大的成本費(fèi)用應(yīng)查驗(yàn)合同、協(xié)議，并收集土地權(quán)證等證據(jù)”程序　　執(zhí)行該程序，無(wú)異常。執(zhí)行“抽查成本、費(fèi)用入賬的依據(jù)是否充分，計(jì)算是否準(zhǔn)確，相關(guān)憑證是否齊全”程序主要通過(guò)進(jìn)行大量憑證測(cè)試執(zhí)行該程序，結(jié)果無(wú)異常。