【正文】 現(xiàn)場擬采用員工為16人 新湘物業(yè)管理有限公司 2011年9月25日39 / 39。月我司對蓉瑾家園三期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)為㎡年150合計(jì)258辦公費(fèi)用：項(xiàng)目測算依據(jù)測算結(jié)果（元/月）辦公水電采暖費(fèi)每月280元計(jì)算280不可預(yù)見費(fèi)按管理經(jīng)驗(yàn)測算500合計(jì)780物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用：（國家規(guī)定的公眾責(zé)任保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)為2‰—5‰）約128元/月法定稅費(fèi)：%約計(jì)1000元/月利潤：所有條款X8%=1600元/月上述合計(jì)：項(xiàng)目測算結(jié)果（元/月）管理服務(wù)人員的工資14300社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)2580物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用800物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用730物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用285物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)258辦公費(fèi)用780物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用128法定稅費(fèi)1000利潤1700合計(jì)22561以上所述物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)為：22561元/月247。年150合計(jì)730物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：285/月物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)：項(xiàng)目測算依據(jù)測算結(jié)果（元/月）裝備費(fèi)300元/人300合計(jì)2580物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)800/月物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用：項(xiàng)目測算依據(jù)測算結(jié)果（元/月）清潔工具費(fèi)180元/人物業(yè)服務(wù)人員的工資項(xiàng)目人數(shù)月工資標(biāo)準(zhǔn)月工資總額備注項(xiàng)目經(jīng)理113001300管理員及收費(fèi)員210002000維修工110001000公共秩序管理員班長112001200公共秩序管理員88006400保潔工38002400合計(jì)1614300社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)：項(xiàng)目測算依據(jù)測算結(jié)果（元/月）社會(huì)保險(xiǎn)社會(huì)保險(xiǎn)規(guī)定條例。按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負(fù)責(zé)，對開發(fā)商負(fù)責(zé)、對社會(huì)負(fù)責(zé)”的宗旨，對蓉瑾家園三期小區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。,確保施工質(zhì)量。進(jìn)行物業(yè)交付前的實(shí)操性工作在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上,與開發(fā)商攜手,做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：，在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理咨詢，解釋業(yè)主提出的相關(guān)問題。不斷收集積累物業(yè)家戶檔案資料和項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)資料，為今后辦證、維修、改造等作專業(yè)技術(shù)準(zhǔn)備。加強(qiáng)對隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收，使質(zhì)量隱患消滅在萌芽時(shí)，促進(jìn)無業(yè)建造質(zhì)量和驗(yàn)收效率的提高。早期接入的主要工作從環(huán)境布局，管網(wǎng)設(shè)置，泊車場所，防盜報(bào)警設(shè)施，水電煤氣計(jì)量，減少重復(fù)裝修等細(xì)節(jié)方面考慮。十、前期物業(yè)服務(wù)介入工作計(jì)劃及前期投入計(jì)劃成立項(xiàng)目小組簽訂物業(yè)管理委托合同后，我們將從公司內(nèi)選派多名管理、技術(shù)人員，組成商住小區(qū)項(xiàng)目小組，先行到位，開展前期介入工作。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。工程維修作業(yè)工作室：需放置梯子、臺鉆等設(shè)備及備品備件倉庫等。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會(huì)所，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂設(shè)施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂的空間和場所，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。我們將聯(lián)系有關(guān)單位在小區(qū)內(nèi)設(shè)立健康中心，為業(yè)主提供健康咨詢、健身、醫(yī)療、保健等多方面的綜合性健康服務(wù)，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。為解決業(yè)主子女放學(xué)后或假期在沒有父母照顧情況下的去處問題，我們將設(shè)立一個(gè)集游戲、學(xué)習(xí)、娛樂及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后顧之憂。日常服務(wù)措施為切實(shí)做好便民服務(wù)工作，我們擬向業(yè)主提供無償服務(wù)和有償服務(wù)，同時(shí)應(yīng)業(yè)主需要不斷推陳出新。推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。、專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點(diǎn)定員服務(wù)，通過社會(huì)力量，開展專業(yè)化的各類特約服務(wù)。，確保無償服務(wù)項(xiàng)目提供的可行性。服務(wù)思路，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。業(yè)主素質(zhì)高，對特色服務(wù)的品位和深度要求亦高。商住小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)定位上具有如下一些特點(diǎn)：小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有相對的獨(dú)立性。如果小區(qū)財(cái)產(chǎn)辦有保險(xiǎn)，則由財(cái)務(wù)部門聯(lián)系保險(xiǎn)公司進(jìn)行索賠。滅火指揮部應(yīng)召開會(huì)議，對火災(zāi)撲救行動(dòng)進(jìn)行回顧和總結(jié)。綜合管理部組織員工對受災(zāi)業(yè)主/用戶進(jìn)行慰問，并根據(jù)實(shí)際需要給予切實(shí)幫助。保安部組織人員清理滅火器材，及時(shí)更換、補(bǔ)充滅火器材。保證非起火區(qū)域和全體業(yè)主、訪客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。保證消防電梯為消防人員專用，引導(dǎo)消防隊(duì)員進(jìn)入起火層，維持滅火行動(dòng)的秩序。清除小區(qū)外圍和內(nèi)部的路障，疏散一切無關(guān)車輛和人員，疏通車道，為消防隊(duì)滅火創(chuàng)造有利條件。在火場上救下的受傷業(yè)主、訪客以及撲救中受傷的員工，由搶救組護(hù)送至安全區(qū)，對傷員進(jìn)行處理，然后送醫(yī)院救治。疏散順序?yàn)椋合绕鸹饐卧跋噜弳卧?，后起火層上?層和下面1層。發(fā)現(xiàn)有人員被困在起火區(qū)域，應(yīng)先營救被困人員，確保每一位業(yè)主和訪客均能安全撤離火場。人員的疏散以就近安全門、消防通道為主，也可根據(jù)火場實(shí)際情況，靈活機(jī)動(dòng)地引導(dǎo)人員疏散。火災(zāi)發(fā)生后，由疏散組負(fù)責(zé)安排人員，為業(yè)主和訪客指明疏散方向，并在疏散路線上設(shè)立崗位進(jìn)行引導(dǎo)、護(hù)送業(yè)主和訪客向安全區(qū)域疏散。小區(qū)內(nèi)發(fā)生火情時(shí)，各部門員工的任務(wù)是撲救火災(zāi)、疏散人員、搶救重要物資和維持秩序，危急關(guān)頭以疏散、救護(hù)人員為主。消防隊(duì)到達(dá)后，及時(shí)向消防隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)準(zhǔn)確地提供火災(zāi)情況和水源情況，引導(dǎo)消防隊(duì)進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場，協(xié)助消防隊(duì)滅火，并協(xié)助維持現(xiàn)場秩序，安頓疏散人員。同時(shí)停止起火區(qū)域的其它電梯和中央空調(diào)運(yùn)行。根據(jù)火勢情況決定是否啟用緊急廣播進(jìn)行報(bào)警。在火勢難以控制時(shí)，應(yīng)及時(shí)下達(dá)向“119”報(bào)警的指令。根據(jù)火勢情況確定是否疏散人員。物業(yè)總經(jīng)理尚未到場時(shí)，由保安部經(jīng)理或值班經(jīng)理代任總指揮。 成立臨時(shí)指揮部 物業(yè)總經(jīng)理或值班經(jīng)理接到火警報(bào)告后，應(yīng)立即趕赴指定地點(diǎn)或火警現(xiàn)場，并通知相關(guān)人員到場，成立臨時(shí)滅火指揮部。 報(bào)警要求內(nèi)部報(bào)警應(yīng)講清或問清： 起火地點(diǎn)；起火部位；燃燒物品；燃燒范圍；報(bào)警人姓名；報(bào)警人電話。特殊情況下，應(yīng)派保安員或管理員逐單元上門通報(bào)，通報(bào)順序?yàn)椋浩鸹饐卧跋噜弳卧?起火層上面2層 起火層下面1層。接到現(xiàn)場滅火指揮部下達(dá)的向“119”報(bào)警的指令時(shí)，立即按要求報(bào)警，并派人前往路口接應(yīng)消防車。值班人員堅(jiān)守崗位，密切觀察火警附近區(qū)域的情況，如有再次報(bào)警，應(yīng)立即再次派人前往查看確認(rèn)。火情確認(rèn)后立即通報(bào)保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班，由其迅速召集人員前往現(xiàn)場滅火、警戒、維持秩序和組織疏散。帶電物品著火時(shí)，應(yīng)立即設(shè)法切斷電源，在電源切斷以前，嚴(yán)禁用水撲救，以防引發(fā)觸電事故。切勿在火警現(xiàn)場附近高喊：“著火了” ，以免造成不必要的混亂。關(guān)閉火情現(xiàn)場附近之門窗以阻止火勢蔓延，并立即關(guān)閉附近的電閘及煤氣。如火勢初期較小，目擊者應(yīng)立即就近用滅火器將其撲滅，先滅火后報(bào)警?；馂?zāi)應(yīng)急預(yù)案無論何時(shí)，一旦發(fā)現(xiàn)有火災(zāi)苗頭，如煙、油、味、色等異常狀態(tài)，每一位員工都必須立即向消防監(jiān)控室報(bào)警（注意當(dāng)現(xiàn)場異味為液化氣等易燃?xì)怏w時(shí)，嚴(yán)禁在現(xiàn)場用手機(jī)、對講機(jī)、電話報(bào)警，應(yīng)該脫離現(xiàn)場到安全區(qū)域后再報(bào)警，以防電火花引爆易燃?xì)怏w），請其派人查明真相，并做好應(yīng)急準(zhǔn)備。5) 對業(yè)主/用戶裝修要加強(qiáng)管理，防止由于業(yè)主/用戶在進(jìn)行管道安裝、尤其是消防噴淋系統(tǒng)試壓時(shí)施工不當(dāng)引起水浸事故。3) 災(zāi)害性天氣（臺風(fēng)、暴雨、大雪）來臨前，工程物料部人員應(yīng)對小區(qū)內(nèi)門窗、天臺、排水溝渠、集水井、排水泵等進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)。：1) 保安巡邏和設(shè)備巡檢時(shí)，應(yīng)留意排水渠道是否有淤泥、雜物或塑膠袋，有否堵塞，并隨時(shí)加以清理疏通；清潔工定時(shí)清掃天臺、排水溝，防止雨后垃圾沖入排水口造成堵塞。 召開會(huì)議，分析事故發(fā)生原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并采取措施，防止出現(xiàn)類似事故。，工程物料部應(yīng)立即派人盡快修復(fù)受損設(shè)施；保安部、行政部應(yīng)設(shè)法維持小區(qū)內(nèi)秩序，并耐心做好住戶的安慰解釋工作，盡力解決水浸給住戶帶來的實(shí)際困難，并注意維護(hù)物業(yè)公司的形象。，防止水蔓延到設(shè)備房、配電室、業(yè)主室內(nèi)或其它樓層。，采取措施（包括關(guān)閉水泵、關(guān)閉水閥、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打開末端放水等），切斷水源，并關(guān)閉受浸區(qū)域之電閘，防止人員觸電。水浸應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)立即將進(jìn)水地點(diǎn)、樓層、水源、水勢情況報(bào)告當(dāng)值領(lǐng)導(dǎo)、工程物料部值班人員和當(dāng)班保安領(lǐng)班，并在支援人員到達(dá)以前盡量控制現(xiàn)場水勢，防止水浸范圍擴(kuò)大。若交通事故引起小區(qū)內(nèi)交通堵塞，應(yīng)開辟旁行通道，積極疏導(dǎo)交通，并設(shè)立警戒線，防止破壞現(xiàn)場。、物品砸傷引起，在搶救傷員的同時(shí)，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場，攝下照片或錄像，留下目擊者，同時(shí)向警方報(bào)警。，保安部應(yīng)立即通知工程物料部經(jīng)理（或主管）到場，共同制訂搶救方案。，保安人員應(yīng)就近切斷電源或用絕緣物（如干燥的木桿、竹竿或塑料、橡膠將電源撥離觸電者，再施進(jìn)行搶救。 若傷者尚未死亡，應(yīng)在保護(hù)現(xiàn)場的同時(shí)立即組織搶救，并通知醫(yī)療救護(hù)中心。 在事件中涉及財(cái)產(chǎn)損失和人員傷害，應(yīng)攝下照片或錄像，留下當(dāng)事人員和目擊者，供警方詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償。 在抓捕犯罪嫌疑人的過程中，若有需要可臨時(shí)關(guān)閉所有出入口，勸阻業(yè)主及訪客暫停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘機(jī)逃逸。 若犯罪嫌疑人在警方到來以前已逃離現(xiàn)場，保安人員應(yīng)注意保護(hù)現(xiàn)場，阻止任何人員進(jìn)入或接近現(xiàn)場，并不得觸動(dòng)現(xiàn)場任何物品和門窗，等候警方前來處理。 保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班接報(bào)后，視情況盡快派適當(dāng)數(shù)量的保安趕赴現(xiàn)場，盡可能制止一切盜竊和破壞行為，在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同時(shí)向警方報(bào)警。盜竊和破壞事件應(yīng)急預(yù)案 任一員發(fā)現(xiàn)工盜竊和破壞事件或接到報(bào)警后，應(yīng)立即查清樓號、單元號、樓層，通知保安部或當(dāng)班保安領(lǐng)班派員前往現(xiàn)場查驗(yàn)，并通知監(jiān)控值班員密切注意相關(guān)畫面，監(jiān)視犯罪嫌疑人動(dòng)向。若有人員傷亡，應(yīng)詳細(xì)記錄傷亡人員的姓名、性別、年齡、時(shí)間和搶救醫(yī)院。 發(fā)現(xiàn)有中毒、受傷者，應(yīng)立即小心、妥善地將受傷人員抬離現(xiàn)場，送往安全地區(qū)，必要時(shí)施行人工呼吸，并通知醫(yī)療部門前來救護(hù)或?qū)⑹軅藛T送往醫(yī)院搶救。，要保持冷靜，謹(jǐn)慎行事，切記現(xiàn)場不可按門鈴、啟閉照明燈、開換氣扇、打報(bào)警電話、使用對講機(jī)以及關(guān)閉電閘，也不要脫換衣服，以防靜電火花引爆泄漏的氣體。 工程物料部接到通知后，急速趕赴現(xiàn)場，協(xié)助保安部施救。液化氣泄漏應(yīng)急預(yù)案，公司員工應(yīng)立即通知保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班，并馬上趕到現(xiàn)場查看情況，必要時(shí)疏散人員，并禁用電氣設(shè)備（包括手機(jī)、電話和對講機(jī)）。2) 管理運(yùn)作部應(yīng)提醒寫字樓住戶、商戶備置一些應(yīng)急照明燈或蠟燭，以防停電。、發(fā)生原因、應(yīng)對措施以及造成的損失。、電梯廳維持秩序，保安加強(qiáng)保安措施，嚴(yán)防有人制造混亂，渾水摸魚，必要時(shí)關(guān)閉大門。，并在主要出入口發(fā)布停電通告，必要時(shí)啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶，要求住戶保持冷靜，做好防范。若系內(nèi)部故障