【正文】 【租金】： 元 /平米 /天 【物業(yè)管理費(fèi)】： 元 /平米 /天 【圖片展示】 ： 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 44 ? 南匯 FOXTOWN 【地址】： 人民東路 2635 弄 【開發(fā)商】： 上海江東土地房產(chǎn)開發(fā)有限公司 【單套建筑面積】： 280 平米 /套、 360 平米 /套（一至三層） 【租金】：服裝 元 /平米 /天，美食街 2 元 /平米 /天 【物業(yè)管理費(fèi)】： 元 /平米 /月 【售價(jià)】： 萬元 /平米 【簡介】： 上海豪布斯卡生活港（ HOPSCA），位于上海市南匯區(qū)惠南城區(qū)，兩港黃金商圈之中心，是一個(gè)集假日酒店、首席寫字樓、公園、大型停車場、休閑娛樂購物餐飲街區(qū)、會(huì)所、公寓于一體的大型歐式城市建筑群和一站式超級生活中 心。公司率先將 “ 街中店、店中街、《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 43 一站式 ” 的經(jīng)營模式引入現(xiàn)代商業(yè)休閑廣場領(lǐng)域，使商業(yè)休閑廣場的主營空間擴(kuò)展至商業(yè)房產(chǎn)、文化娛樂、展示、餐飲以及體育娛樂等方方面面。 【經(jīng)營優(yōu)勢】： 上海弘基商業(yè)經(jīng)營管理有限公司是南匯弘基商業(yè)休閑廣場的商業(yè) 經(jīng)營管理公司。 廣場內(nèi)公共部位智能化設(shè)計(jì)，設(shè)有背景音樂，電子巡更，攝像監(jiān)控，消防報(bào)警等。 二層商鋪退臺(tái)形成連廊，連廊寬度將近 6 米，使得二層商鋪形成與一層同樣的沿街效果。 廣場內(nèi)有下沉式商業(yè)庭院，輔以綠化組團(tuán)，休閑長椅的點(diǎn)綴，能充分滿足客戶休息，泊車，留戀鑒賞的各種商業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)能，能在廣場內(nèi)聚集大量的人氣，提升內(nèi)街商業(yè)的品質(zhì) 廣場內(nèi)建造一座 15 層 高的四星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店，能夠吸引大量的觀光商務(wù)客源，同時(shí)能夠提升廣場的整體品質(zhì)。廣場的主入口吸引主干道的人流， 廣場中央是下沉式商業(yè)庭院，輔以綠化組團(tuán)點(diǎn)綴，有效駐留客戶；二層圍合廣場的回廊及天橋，使二層商業(yè)同樣達(dá)到一層商鋪的沿街效應(yīng)；整個(gè)廣場布局力求使戶外流動(dòng)最大化，使商業(yè)界面最大化，帶動(dòng)起該地塊的商業(yè)潛力。上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略東移，兩港地區(qū)將是上海 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)增長最快，前景最廣闊，購買力最強(qiáng)，最具活力和動(dòng)力的區(qū)域。 （ 4）大工廠：匯聚 4 大產(chǎn)業(yè)板塊：南有 292 平方公里的國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū) 現(xiàn)代物流園區(qū)和先進(jìn)制造業(yè)及第（ 深水港），西有中國電信信息產(chǎn)業(yè)園、華碩信息（信息港）、市及康橋工業(yè)園區(qū)、上海國際醫(yī)藥園區(qū)，北有上海空港工業(yè)區(qū)、國際航空物流園區(qū)（航空港），東有南匯現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、濱海旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)（鮮花港）。 （ 3） 大學(xué)城： 復(fù)旦大學(xué)金融學(xué)院、上海水產(chǎn)大學(xué)、上海電力學(xué)院、上海工商外國語學(xué)院、上海托普信息學(xué)院、上海思博學(xué)院、孔祥東藝術(shù)學(xué)院、上海理工大學(xué)、上海第二醫(yī)科大學(xué)、上海國際護(hù)理學(xué)院、上海劍橋?qū)W院、中國科技大學(xué)研究生院、上海海事大學(xué)等及太平洋保險(xiǎn)中國總部、亞洲總部。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 41 （ 2）大旅游：匯聚 12 個(gè)旅游景點(diǎn)：上海野生動(dòng)物園 冰天雪地 新場古鎮(zhèn) 南匯桃花村 森林公園 濱海高爾夫球場 濱海射擊場 鮮花港 萬畝桃園 滴水湖 跨海大橋 弘基商業(yè)休閑廣場。 【區(qū)位優(yōu)勢】： 惠南科教經(jīng)濟(jì)圈 — 在南匯規(guī)劃的“ 一核三圈三帶 ”的形態(tài)特色中惠南鎮(zhèn)依托相對雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和文化底蘊(yùn)，大力發(fā)展高等職業(yè)培訓(xùn)、旅游娛樂、物流配送、現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)和外向型加工業(yè)，形成以南匯科教園區(qū)、南匯工業(yè)園區(qū)、南六公路旅游線和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)為主體的產(chǎn)業(yè)基地。南匯弘基商業(yè)休閑廣場采用錯(cuò)位經(jīng)營模式，充分把握南匯缺稀的中高檔綜合性美食休閑廣場形態(tài)的這一契機(jī)，在避免商家惡性價(jià)格競爭和渠道競爭的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)態(tài)的互補(bǔ)，迎合 了各層次客源的消費(fèi)心理及需求。 【優(yōu)勢概述】： 從立項(xiàng)到規(guī)劃設(shè)計(jì)，弘基商業(yè)休閑廣場都定位于國際化配備，更有四星級國際標(biāo)準(zhǔn)的假日酒店。 【技術(shù)參數(shù)】： 樓層結(jié)構(gòu)： 1 號樓為框架結(jié)構(gòu)； 2 號樓為框架剪力墻結(jié)構(gòu) 外墻裝飾標(biāo)準(zhǔn)：主體為高級外墻涂料，局部配以石材及玻璃幕墻 窗材：彩色鋁合金框材配白玻 公共部分材質(zhì)：由開發(fā)商二次精裝修 公共部分電梯標(biāo)準(zhǔn)：東芝合資電梯；單元內(nèi)部天花 墻體標(biāo)準(zhǔn)： 滿鋪膩?zhàn)臃蹖幽ü?；單元?nèi)部地坪標(biāo)準(zhǔn)：水泥沙漿找平 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 40 單元進(jìn)戶門材質(zhì)：安全防爆玻璃門。 十四層 ~十五層： 躍層復(fù)式公寓房（上下兩層，會(huì)客、活動(dòng)區(qū)和臥房休息區(qū)分離），其中一套為豪華復(fù)式公寓（樓上加設(shè)書房），一套為超豪華復(fù)式客房（號稱總統(tǒng)房，設(shè)夫人房， 2 個(gè)會(huì)客廳，辦公室。 八 ~十層： 團(tuán)隊(duì)普客，零星商務(wù)、會(huì)議客、散客用標(biāo)房，其中部分房間設(shè)大小床（方便三口之家）。利用五樓樓頂平臺(tái)局部搭建擴(kuò)展設(shè)小型食品加工準(zhǔn)備間；一個(gè)會(huì)見（兼休息）廳， 4~5 個(gè)不同規(guī)格的中小型會(huì)議室；其余為 SPA/理發(fā)美容和按摩、足療室、公共衛(wèi)生間。 四層、五層： 預(yù)留的大型品牌餐飲區(qū)，餐飲輔助用房，廚房加工區(qū)。如有條件，將部分商用房做成旅游、航空票務(wù)中心，可增加酒店的功能和知名度。 一層： 酒店大堂、總臺(tái)、商務(wù)中心、大堂咖啡吧（酒吧）、電梯廳、監(jiān)控中心、行李和貴重物品寄存室、花店、小商場（精品屋），營銷、服務(wù)辦公室，自助展示屏，電話亭。還有倉庫、布件間，食品粗加工。整個(gè)廣場布局力求使戶外流動(dòng)最大化，使商業(yè)界面最大化，并與沿街商業(yè)一起帶動(dòng)起該地塊的商業(yè)潛力。廣場內(nèi)部下有下沉式商業(yè)庭院，上有圍合廣場的回廊及天橋。其中賓館（酒店）公寓部分由 2塔樓和中央裙房及部分地下廣場商務(wù)房構(gòu)成。 08 年 6 月份開業(yè)，目前商家正在進(jìn)場裝修。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 36 重點(diǎn)個(gè)案分析 ? 南匯弘基廣場 【地址】：南匯惠南鎮(zhèn)川南奉公路 6101 弄，靠近拱極路，南側(cè)是南匯現(xiàn)有的地標(biāo)建筑（南匯電信大樓）； 【占地面積】： 13850 平方米； 【總建筑面積】： 43800 平方米； ? 地上建筑面積： 34656 平方米 ? 其中：商場： 23449 平方米 ? 設(shè)備層： 1407 平方米 ? 酒店： 9800 平方米 ? 地 下建筑面積： 9220 平方米 ? 其中：地下車庫： 6305 平方米 ? 商鋪及設(shè)備房： 2915 平方米 【覆蓋率】： % ； 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 37 【容積率】： ； 【機(jī)動(dòng)車停車位】： 150 輛 【使用年限】：產(chǎn)權(quán)式商鋪，使用年限 40 年 【簡介】：整個(gè)建筑由兩棟地下室相連的建筑組成，沿拱北路與東側(cè)街坊路布置 3 層高小商業(yè)，并以過街樓相連留出廣場通道，基地西南側(cè)布置 15 層高的酒店，兩棟樓一直一曲、一高一低圍合出一個(gè)中心商業(yè)廣場。綜合以上所有公建配套，不難發(fā)現(xiàn)，隨著樂購、世紀(jì)聯(lián)華、弘基廣場、 foxtown 等大型商業(yè)的相繼開業(yè)，區(qū)域內(nèi)比較綜合性餐飲、休閑娛樂設(shè)施及中高檔品牌點(diǎn)不再缺乏。該步行街集中了南匯的幾大百貨及小商品市場，如南匯商貿(mào)城、南匯精品商廈、海燕大廈、觀海商場等，其主要業(yè)種業(yè)態(tài)功能定位分布如下： 位置 名稱 樓層 業(yè)種、業(yè)態(tài) 南門大街 / / 建材、銀行、酒家、金店及各大服裝、眼鏡專賣 西門大街 / / 服飾為主、銀行、人才服務(wù)中心 東 門 大 街 靖海 百貨 底樓 主樓為鞋專賣 1F 服飾 2F 床上用品 3F 主樓現(xiàn)未租，周邊為辦公房 南匯 精品 商廈 1F 手機(jī)、化妝品、首飾、家電城 2F 百貨城、床上用品、鞋、包、玩具 3F 服裝城 4F 家具城 海燕大廈 1F、 2F 床上用品、鐘表、服裝、工藝品、鞋類 觀海商場 1F、 2F 日用品、家電、服裝、小商品、家具、辦公用品 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 35 其他 眼鏡專賣店、音像用品、文具店、婚紗店及各大服飾專賣 滬南公路 樂購 1F、 2F 服飾、休閑、婚紗等購物商場 2F、 3F 樂購大型生鮮賣場 國美電器 1F 、2F， 3F 家電、數(shù)碼等綜合商場 川南奉公路 創(chuàng)新商場 1F、 2F 鞋、皮具、家電、自行車專賣、服飾 百鑫商場 1F、 2F 電信世界、柯達(dá)、聯(lián)華 人民路 Foxtown 1F、 2F 國內(nèi)外一線二線品牌服飾、鞋帽、休閑、餐飲 拱極路 世紀(jì)聯(lián)華 大型賣場 三八路 / / 服飾精品店 綜上所述，項(xiàng)目所在地若定位為常規(guī)的購物休閑類產(chǎn)品，則無法和臨近汽車總站的東門大街相抗衡，由于其在消費(fèi)者心中已成固有的商業(yè)街，因此很難打破。裙房世紀(jì)聯(lián)華已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 32 在售辦公樓產(chǎn)品分析 1） 彩虹商務(wù)大廈 名稱：彩虹商務(wù)大廈 單層面積： 1100 平方米 銷售均價(jià)： 8000 元 /平方米 租金： 50 萬元 /年 /層（毛 胚）， 60 萬元 /年 /層（裝修） 物業(yè)管理費(fèi)： 5 元 /平方米 入住單位：法院、網(wǎng)通、廊亦舫（酒店） 注：共兩棟辦公樓，其中一棟樓目前只銷售了兩層，另外一棟辦公樓整體產(chǎn)權(quán)出售，售價(jià)約 1 個(gè)億。以南匯為例，南匯房產(chǎn)價(jià)格相對其他區(qū)域較低，其部分區(qū)域商鋪均價(jià)大約為 11000 元 /平方米，住宅均價(jià)在 7000 元 /平方米左右，投資回報(bào)率相對較高，發(fā)展空間也較大。 5）投資回報(bào)率高 浙商看好上海南匯地區(qū)商用物業(yè) 擁有浙商投資業(yè)務(wù)的哲地機(jī)構(gòu)總經(jīng)理陳勇向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，目前，浙商在上海的房產(chǎn)投資主要集中在 商用物業(yè)用地、工業(yè)用地和綜合用地上，其中以商用物業(yè)用地居多，投資區(qū)域大多靠近中環(huán)外環(huán)區(qū)域。豐厚的稅收收入使各區(qū)政府紛紛改變服務(wù)意識和提出優(yōu)惠政策以吸引更多的企業(yè)入駐，同時(shí)也在積極地規(guī)劃新的 CBD 策略。 3）嚴(yán)禁“居改非”政策的出臺(tái)刺激了寫字樓的需求 前年嚴(yán)禁“居改非”政策的出臺(tái)，使不少企業(yè)從住宅樓里搬出來，刺激了乙級寫字樓的需求，而且今年還有加強(qiáng)之勢，從而帶動(dòng)寫字樓的全面旺盛。中國網(wǎng)通及法院在南匯彩虹商務(wù)大廈 購買了寫字樓，主要是由于經(jīng)過十幾年的發(fā)展，需要謀求一個(gè)持續(xù)、長期的經(jīng)營，不得不去考慮如何減少企業(yè)商務(wù)辦公成本的事實(shí)；同時(shí)，也考慮到近年來寫字樓的租金在逐漸攀升，導(dǎo)致企業(yè)的商務(wù)辦公成本不斷上升，因此很多企業(yè)開始買樓自用。中融集團(tuán)營銷總監(jiān)劉偉說，目前在上海，同一地段寫字樓和住宅相比，一般寫字樓的建造成本會(huì)比住宅高 30％，而目前售價(jià)卻接近，甚至部分住宅價(jià)格高于寫字樓，這在一個(gè)側(cè)面反映了寫字樓市場的理性和住宅價(jià)格的相對虛高。此外，由于國家宏觀調(diào)控的主要對象是住宅，平穩(wěn)發(fā)展的寫字樓市場并未在調(diào)控之列，政策上相對贏得了機(jī)遇。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 30 三、南匯辦公樓市場分析 辦公樓市場匯總 較之于住宅市場，南匯的寫字樓市場起步較晚，市場山出現(xiàn)的寫字樓也是近兩年建造，抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力還不足。目前，區(qū)域內(nèi)在售樓盤住宅均價(jià)在 7000 元 /平方米左右，辦公樓 8000 元 /平方米左右，商業(yè)均價(jià)在 12020 萬左右。從 06 年開始，商業(yè)及辦公樓市場發(fā)展迅速，以弘基廣場及 foxtown 為代表的商業(yè)均進(jìn)入成熟招商期，其中 foxtown 已經(jīng)于 07 年 4 月份開業(yè)，而弘基廣場將于 08 年 6 月份開業(yè)。隨著機(jī)場沿線的日益繁 榮，其雙拼、疊加等優(yōu)美而實(shí)用的經(jīng)濟(jì)型別墅的開發(fā)也逐漸進(jìn)入南匯市場。 年份 2020 年 2020 年 增幅 2020 年 增幅 增加值 億元 億元 % 房地產(chǎn)投資 億元