【正文】 。目前落戶南匯的高等學(xué)校有 10 所，其中入駐科教園區(qū)的有 5 所：上海水產(chǎn)大學(xué)、上海電力學(xué)院、上海工商外國語學(xué)院、上海托普信息技術(shù)學(xué)院、上海思博學(xué)院，另外還有上海理工大學(xué)基礎(chǔ)學(xué)院；康橋地區(qū)有 4 所：中科大研究生院上海分院、上海大學(xué)巴士汽車學(xué)院、建橋?qū)W院、中僑學(xué)院。 全區(qū)有鎮(zhèn)級影劇院 23 座，鎮(zhèn)級文化站 19 個，廣電站 19 個，圖書館 26 個，藏書 50 萬冊，圖書流通 208 萬冊，中心城鎮(zhèn)文化廣場2 處，有線電視用戶 萬多戶。 行政區(qū)劃 南匯區(qū)下轄 惠南鎮(zhèn) 、 周浦鎮(zhèn) 、 新場鎮(zhèn) 、 大團(tuán)鎮(zhèn) 、 蘆潮港鎮(zhèn)、康橋鎮(zhèn)、航頭鎮(zhèn) 、 六灶鎮(zhèn) 、 祝橋鎮(zhèn) 、 泥城鎮(zhèn)、宣橋鎮(zhèn) 、 書院鎮(zhèn) 、萬祥鎮(zhèn) 、 老港鎮(zhèn) 14 個鎮(zhèn)、 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 8 三個農(nóng)場 蘆潮港農(nóng)場 、東海農(nóng)場 、朝陽農(nóng)場 區(qū)位規(guī)劃 ? 綜合交通規(guī)劃 （ 1）公路網(wǎng)規(guī)劃： 根據(jù)《上海市公路網(wǎng)規(guī)劃》，結(jié)合南匯區(qū)的特點(diǎn)，南匯區(qū)公路按高速公路、主要公路、次要公路、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路四個層次進(jìn)行規(guī)劃和控制。 4）鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路 ：南匯區(qū)規(guī)劃鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路總長約 600～ 780 公里。磁懸浮 T 線自浦東國際機(jī)場向南，在南匯蘆潮港鎮(zhèn)附近轉(zhuǎn)向西，進(jìn)入奉賢。 1）拓寬五尺溝為洋山深水港建設(shè)提供水運(yùn)通道。全區(qū)戶籍人口出生率 ‰，戶籍人 口死亡率 ‰，戶籍人口自然增長率 ‰；全區(qū)常住人口出生率 ‰，常住人口死亡率 ‰，常住人口自然增長率 ‰。 第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，持續(xù)快速發(fā)展的第二產(chǎn)業(yè)依然增勢強(qiáng)勁，第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，生產(chǎn)供給活力較強(qiáng)，各產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)性進(jìn)一步改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全年實(shí)現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資額 億元，比上年增長 %。 南匯固定資產(chǎn)投資額示意圖0100200300400500億 投資投資 2020年 2020年 2020年《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 13 2020 年財(cái)政收入增幅保持上升態(tài)勢，地方財(cái)力顯著增強(qiáng)。 人民生活 人民生活 2020 2020 2020 在崗職工平均工資 (元 ) 26417 27834 31016 增幅（ %） 居民人均住房使用面積 (㎡ ) ? 人均 GDP 在 5815 美元左右，城市化進(jìn)程處于高速發(fā) 展階段。按照上海建設(shè)“四個中心”國家戰(zhàn)略的要求，依托深水港、航空港兩大國際樞紐港，延伸和拓展浦東開發(fā)開放的經(jīng)濟(jì)社會效應(yīng)， 南匯區(qū)功能定位為上海國際航運(yùn)中心主體功能區(qū) 、現(xiàn)代裝備業(yè)為主體的先進(jìn)制造業(yè)集群高地和自然與人文景觀俱佳的旅游休閑度假區(qū) 。 祝橋臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)： 以祝橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)、祝橋空港工業(yè)區(qū)、倉儲物流區(qū)為主，與浦東、機(jī)場實(shí)現(xiàn)兩區(qū)一港聯(lián)動，重點(diǎn)發(fā)展倉儲物流、出口加工產(chǎn)業(yè)，同時提供飛機(jī)維修、賓館服務(wù)等。 大團(tuán)都市農(nóng)業(yè)區(qū)： 以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)和大團(tuán)、老港部分地區(qū)為主，重點(diǎn)發(fā)展種源農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品深加工和生態(tài)農(nóng)場，成為都市型農(nóng)業(yè)示范中心。加快周浦老鎮(zhèn)區(qū)改造步伐，積極完善社會各項(xiàng)事業(yè)，形成以康橋地區(qū)、周浦地區(qū)為主體的綜合《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 16 產(chǎn)業(yè)基地。 滬蘆高速公路經(jīng)濟(jì)帶 —— 以滬蘆高速 公路交通區(qū)位的優(yōu)勢，吸納國內(nèi)外資本在其沿線的 4 個節(jié)點(diǎn)的集中投入，使資金、技術(shù)、勞動力等要素迅速聚集，形成“高速公路產(chǎn)業(yè)帶”?，F(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展高科技、高效益的花卉、苗木和經(jīng)濟(jì)作物；工業(yè)要大力發(fā)展新型建材、電子信息等新興產(chǎn)業(yè)；重點(diǎn)發(fā)展裝備制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，加快傳統(tǒng)工業(yè)的升級換代；第三產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、中介服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，努力健全公用事業(yè)和社區(qū)服務(wù)。 電子信息產(chǎn)業(yè) —— 利用中國電信信息產(chǎn)業(yè)園的入駐和上海臨港綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 的規(guī)劃建設(shè)，提升綜合研發(fā)配套能力，重點(diǎn)發(fā)展 IT配套產(chǎn)業(yè)和為現(xiàn)代裝備工業(yè)配套的電子產(chǎn)品，同時加快提高吸收、消化水平，增強(qiáng)自身創(chuàng)新設(shè)計(jì)能力。 都市農(nóng)業(yè) —— 結(jié)合新城 — 中心鎮(zhèn) — 集鎮(zhèn)城鎮(zhèn)體系的構(gòu)建，構(gòu)劃出禁止、適度、控制等農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)域，重新優(yōu)化全區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)的布局。 形成“一業(yè)特強(qiáng)、多業(yè)發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)體系。 形成協(xié)調(diào)發(fā)展的社會事業(yè)綜合體系。 出口創(chuàng)匯：年遞增 15%，至 2020 年達(dá)到 50 億美元。 （ 2）產(chǎn)業(yè)體系： 要充分發(fā)揮南匯的區(qū)位優(yōu)勢，立足未來市場的輻射功能，大力發(fā)展新型建材業(yè)和裝備工業(yè)；依托洋山深水港，大力發(fā)展與港口關(guān)《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 20 聯(lián)度高、輻射帶動作用強(qiáng)的現(xiàn)代物流業(yè)、臨港服務(wù)業(yè)、臨港制造業(yè)；加大政策引導(dǎo)和資金扶持力度，加快建設(shè)都市型農(nóng)業(yè)， 提高產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量，努力實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。規(guī)劃 2020 年全區(qū)實(shí)際居住總?cè)丝跒?82 萬人，其中城鎮(zhèn)人口約 37 萬人。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 21 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃布局 （ 1）區(qū)域城鎮(zhèn)體系發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo) 規(guī)劃將區(qū)域空間發(fā)展總體布局與上海市城鎮(zhèn)體系的基本框架相銜接，在周康地區(qū)、惠南地區(qū)、蘆潮港地區(qū)重點(diǎn)形成城市化區(qū)域，并分別形成三大經(jīng)濟(jì)圈；以小城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)沿重要交通走廊呈組團(tuán)式分布的布局結(jié)構(gòu)，形成以外環(huán)線、滬蘆公路、遠(yuǎn)東大道的城鎮(zhèn)聚合軸和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶；在南六公路沿線、濱海沿岸建設(shè)旅游度假生態(tài)區(qū)。規(guī)劃新城 2 個，中心鎮(zhèn) 3 個，一般鎮(zhèn) 6 個。 蘆潮港海港新城是全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是南匯區(qū)的區(qū)政府所在地。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 22 中心鎮(zhèn)： 規(guī)劃的中心鎮(zhèn) 3 個，有周浦中心鎮(zhèn)、航頭中心鎮(zhèn)和祝橋中心鎮(zhèn)。 2020 年規(guī)劃城鎮(zhèn)總?cè)丝跒?5 萬人。對規(guī)劃由 2～ 3 個現(xiàn)有集鎮(zhèn)歸并的一般鎮(zhèn)，在總體規(guī)劃布局時，采用“中心組團(tuán) 式”分布的布局結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展主要（中心）鎮(zhèn)區(qū)，控制和完善次要鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展。 中心村的規(guī)模一般約為 2500～ 4000 人，人均建設(shè)用地控制在 100 ㎡ 。該園位于南匯區(qū)三灶鎮(zhèn)境內(nèi)，占地 153公頃 ，距上海市中心約 35 公里。 2020 年游園人次達(dá) 80 萬人。南段從浦東三林至臨港新城，共 公里，其中南匯段長度約為 37 公里，設(shè)有周康站、惠南站、浦東鐵路站、臨港新城站等站點(diǎn)。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 25 四、周邊房地產(chǎn)市場情況 “兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了南匯區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。 年份 2020 年 2020 年 增幅 2020 年 增幅 增加值 億元 億元 % 房地產(chǎn)投資 億元 億元 % % 商品房竣工面積 萬平方米 萬平方米 % % 商品房銷售面積 萬平方米 萬平方米 % % 商品房銷售額 億元 億元 % % 商品房空置面積 萬平方米 萬平方米 % % 商品房平均價格 4554 元 /平方米 4902 元 /平方米 % 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 26 第二部分、南匯區(qū)房地產(chǎn)市場分析《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 27 一、房地產(chǎn)市場綜述 惠南鎮(zhèn)是老區(qū)政府所在地，附近有城北桃園、野生動物園等著名游覽點(diǎn)，生態(tài)狀況較佳；滬南公路、川南奉公路等交通干道匯聚于此，交通便捷。從 06 年開始，商業(yè)及辦公樓市場發(fā)展迅速，以弘基廣場及 foxtown 為代表的商業(yè)均進(jìn)入成熟招商期，其中 foxtown 已經(jīng)于 07 年 4 月份開業(yè)，而弘基廣場將于 08 年 6 月份開業(yè)。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 30 三、南匯辦公樓市場分析 辦公樓市場匯總 較之于住宅市場，南匯的寫字樓市場起步較晚，市場山出現(xiàn)的寫字樓也是近兩年建造，抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力還不足。中融集團(tuán)營銷總監(jiān)劉偉說，目前在上海，同一地段寫字樓和住宅相比，一般寫字樓的建造成本會比住宅高 30％，而目前售價卻接近，甚至部分住宅價格高于寫字樓，這在一個側(cè)面反映了寫字樓市場的理性和住宅價格的相對虛高。 3）嚴(yán)禁“居改非”政策的出臺刺激了寫字樓的需求 前年嚴(yán)禁“居改非”政策的出臺，使不少企業(yè)從住宅樓里搬出來，刺激了乙級寫字樓的需求，而且今年還有加強(qiáng)之勢，從而帶動寫字樓的全面旺盛。 5）投資回報(bào)率高 浙商看好上海南匯地區(qū)商用物業(yè) 擁有浙商投資業(yè)務(wù)的哲地機(jī)構(gòu)總經(jīng)理陳勇向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，目前，浙商在上海的房產(chǎn)投資主要集中在 商用物業(yè)用地、工業(yè)用地和綜合用地上，其中以商用物業(yè)用地居多，投資區(qū)域大多靠近中環(huán)外環(huán)區(qū)域。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 32 在售辦公樓產(chǎn)品分析 1） 彩虹商務(wù)大廈 名稱：彩虹商務(wù)大廈 單層面積： 1100 平方米 銷售均價： 8000 元 /平方米 租金： 50 萬元 /年 /層（毛 胚）， 60 萬元 /年 /層（裝修） 物業(yè)管理費(fèi)： 5 元 /平方米 入住單位：法院、網(wǎng)通、廊亦舫（酒店） 注：共兩棟辦公樓，其中一棟樓目前只銷售了兩層，另外一棟辦公樓整體產(chǎn)權(quán)出售，售價約 1 個億。該步行街集中了南匯的幾大百貨及小商品市場，如南匯商貿(mào)城、南匯精品商廈、海燕大廈、觀海商場等，其主要業(yè)種業(yè)態(tài)功能定位分布如下： 位置 名稱 樓層 業(yè)種、業(yè)態(tài) 南門大街 / / 建材、銀行、酒家、金店及各大服裝、眼鏡專賣 西門大街 / / 服飾為主、銀行、人才服務(wù)中心 東 門 大 街 靖海 百貨 底樓 主樓為鞋專賣 1F 服飾 2F 床上用品 3F 主樓現(xiàn)未租，周邊為辦公房 南匯 精品 商廈 1F 手機(jī)、化妝品、首飾、家電城 2F 百貨城、床上用品、鞋、包、玩具 3F 服裝城 4F 家具城 海燕大廈 1F、 2F 床上用品、鐘表、服裝、工藝品、鞋類 觀海商場 1F、 2F 日用品、家電、服裝、小商品、家具、辦公用品 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 35 其他 眼鏡專賣店、音像用品、文具店、婚紗店及各大服飾專賣 滬南公路 樂購 1F、 2F 服飾、休閑、婚紗等購物商場 2F、 3F 樂購大型生鮮賣場 國美電器 1F 、2F， 3F 家電、數(shù)碼等綜合商場 川南奉公路 創(chuàng)新商場 1F、 2F 鞋、皮具、家電、自行車專賣、服飾 百鑫商場 1F、 2F 電信世界、柯達(dá)、聯(lián)華 人民路 Foxtown 1F、 2F 國內(nèi)外一線二線品牌服飾、鞋帽、休閑、餐飲 拱極路 世紀(jì)聯(lián)華 大型賣場 三八路 / / 服飾精品店 綜上所述，項(xiàng)目所在地若定位為常規(guī)的購物休閑類產(chǎn)品，則無法和臨近汽車總站的東門大街相抗衡，由于其在消費(fèi)者心中已成固有的商業(yè)街，因此很難打破。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 36 重點(diǎn)個案分析 ? 南匯弘基廣場 【地址】：南匯惠南鎮(zhèn)川南奉公