【正文】 由現(xiàn)有集鎮(zhèn)根據(jù)區(qū)位、交通、資源條件等適當(dāng)歸并而成。全線分為南段、中段和北段。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 28 二、土 地市場簡述 項目周邊土地市場 20202020 年情況 交易時間 地塊名稱 面積 用途 成交總價 樓面價 成交地價 容積率 競得單位 (畝 ) (萬 ) (元 /平米 ) （萬 /畝） （≤） 2020119 南匯區(qū)惠南鎮(zhèn) 19 街坊51/16 丘儲備地 ,20202020地塊 商用 5370 1629 上海煙草集團南匯煙草糖酒有限公司 2020926 南匯新場鎮(zhèn) 20街坊 1/1/4 宗地塊 ,20200606 地塊 綜合 70500 2311 上海徐房（集團）有限公司 2020318 上海市南匯區(qū)惠南鎮(zhèn) 32 街坊 1/2丘地塊位于申云小區(qū)以 西 、 福 緣 路 以北 ,20200206 地塊 綜合 6655 1004 上海建都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 29 2020926 南匯惠南鎮(zhèn)西北新村地塊 ,20200607 地塊 住宅 680 5523 上海聽潮置業(yè)有限公司 2020212 南匯惠南鎮(zhèn)西門支路北側(cè)地塊 ,20200505地塊 商用 1540 1574 1 上海永 達（集團）股份有限公司 84745 綜合測算，周邊目前商業(yè)、住宅綜合土地平均成交價格在 萬元 /畝。同時，南匯在上海新一輪發(fā)展規(guī)劃中占據(jù)重要位置，未來將被建設(shè)成富有海洋經(jīng)濟與海洋文化特色的現(xiàn)代化海港新城，由于投資環(huán)境較好，不少浙商看好南匯區(qū)域。車庫位于地下一層，規(guī)劃停車位 135 個，臨賓館一側(cè)設(shè)有部分地上停車位。） 該酒店還配置了五部電梯，二臺通客房層，二臺只到六層，一臺貨梯通往酒店各個樓層。 【產(chǎn)品優(yōu)勢】： 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 42 弘基商業(yè)休閑廣場依據(jù)現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營模式，以一高一低建筑規(guī)劃圍合出一個中心商業(yè)廣場。目前管理并經(jīng)營的商業(yè)項目有上海徐家匯休閑弘基休閑廣場、虹口區(qū)四川路弘基假日廣場，寶山上大弘基文化休閑廣場、寶山弘基電影城等。還有南匯中學(xué)、工商外國語附中、雙翼學(xué)校、文化中心、體育中心、同濟科技園、托普軟件員等。 七層： 酒店客房用自助餐廳、小包房餐室；總經(jīng)理、財務(wù)、行政辦公室；健身房、小型桑拿、棋牌室、網(wǎng)吧（或電子游藝室）。 【項目規(guī)劃】： 南匯弘基商務(wù)休閑廣場的建筑群由 1樓（商務(wù)）、 2樓（賓館）多層圓弧型裙房建筑跨聯(lián)及一個圍合的下沉式廣場構(gòu)成。政府的大力支持不但可以縮小寫字樓的經(jīng)營風(fēng)險，而且可以保證寫字樓的健康發(fā)展。將來海港新城濱海沿線將打造高檔別墅區(qū)格局。園內(nèi)分為：食草動物放養(yǎng)區(qū)、食肉動物放養(yǎng)區(qū)、火烈鳥區(qū)、散養(yǎng)動物區(qū)、水禽湖和珍稀動物圈養(yǎng)區(qū)、百鳥園、蝴蝶區(qū)以及動物幼兒園等。 航頭中心鎮(zhèn)大力發(fā)展商貿(mào)流通、倉儲、配送等產(chǎn)業(yè)，形成生產(chǎn)和生活資料流通集散地。 城市化目標(biāo)： 根據(jù)南匯歷年來非農(nóng)業(yè)人口的變化情況和城市化、現(xiàn)代化的要求及國家發(fā)展小城鎮(zhèn)政策，確定南匯區(qū)城市化目標(biāo)，近期 2020 年為 45%，中期 2020 年為 58%， 遠期 2020 年為 75%。 形成布局合理的區(qū)域城鎮(zhèn)體系。 要堅持二、三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，在發(fā)展中完成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，在調(diào)整中實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新提升，逐步構(gòu)筑以高新技術(shù)為基礎(chǔ)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為先導(dǎo)、現(xiàn)代裝備工業(yè) 為支柱，特色鮮明、重點突出、體現(xiàn)臨港經(jīng)濟特征的多元產(chǎn)業(yè)體系，努力構(gòu)筑“現(xiàn)代裝備工業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地和信息產(chǎn)業(yè)基地”。 （ 3）城市發(fā)展思路 一核 ：臨 港新城核心區(qū) 六個功能區(qū)： 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 15 周康綜合經(jīng)濟區(qū)： 以周浦城區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)、 中國電信信息園 、上海國際醫(yī)學(xué)園為主，直接接受中心城區(qū)輻射，重點發(fā)展電子信息、汽車零配件、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)以及以地區(qū)總部、研發(fā)中心為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 2020 年全區(qū)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持穩(wěn)定增幅。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 9 （ 3）市域軌道交通線 根據(jù)最新規(guī)劃，市域線軌道交通 11 號線自浦東新區(qū)南下，經(jīng)周浦、惠南鎮(zhèn)、沿遠東大道進入上海臨港新城產(chǎn)業(yè)區(qū)及臨港新城。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 7 教育事業(yè)蓬勃發(fā)展。全區(qū)總面積 688 平方公里，海岸線 45 公里。 宋、元時期，南匯鹽業(yè)鼎盛，下沙、周浦、新場已形成較大規(guī)模的集鎮(zhèn)。目前落戶南匯的高等學(xué)校有 10 所，其中入駐科教園區(qū)的有 5 所：上海水產(chǎn)大學(xué)、上海電力學(xué)院、上海工商外國語學(xué)院、上海托普信息技術(shù)學(xué)院、上海思博學(xué)院，另外還有上海理工大學(xué)基礎(chǔ)學(xué)院；康橋地區(qū)有 4 所：中科大研究生院上海分院、上海大學(xué)巴士汽車學(xué)院、建橋?qū)W院、中僑學(xué)院。磁懸浮 T 線自浦東國際機場向南，在南匯蘆潮港鎮(zhèn)附近轉(zhuǎn)向西，進入奉賢。全年實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資額 億元，比上年增長 %。 祝橋臨空經(jīng)濟區(qū)： 以祝橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)、祝橋空港工業(yè)區(qū)、倉儲物流區(qū)為主，與浦東、機場實現(xiàn)兩區(qū)一港聯(lián)動，重點發(fā)展倉儲物流、出口加工產(chǎn)業(yè)，同時提供飛機維修、賓館服務(wù)等?，F(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)重點發(fā)展高科技、高效益的花卉、苗木和經(jīng)濟作物；工業(yè)要大力發(fā)展新型建材、電子信息等新興產(chǎn)業(yè)；重點發(fā)展裝備制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，加快傳統(tǒng)工業(yè)的升級換代；第三產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、中介服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，努力健全公用事業(yè)和社區(qū)服務(wù)。 形成協(xié)調(diào)發(fā)展的社會事業(yè)綜合體系。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 21 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃布局 （ 1）區(qū)域城鎮(zhèn)體系發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo) 規(guī)劃將區(qū)域空間發(fā)展總體布局與上海市城鎮(zhèn)體系的基本框架相銜接，在周康地區(qū)、惠南地區(qū)、蘆潮港地區(qū)重點形成城市化區(qū)域，并分別形成三大經(jīng)濟圈；以小城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)沿重要交通走廊呈組團式分布的布局結(jié)構(gòu)，形成以外環(huán)線、滬蘆公路、遠東大道的城鎮(zhèn)聚合軸和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶；在南六公路沿線、濱海沿岸建設(shè)旅游度假生態(tài)區(qū)。 2020 年規(guī)劃城鎮(zhèn)總?cè)丝跒?5 萬人。 2020 年游園人次達 80 萬人。從 06 年開始，商業(yè)及辦公樓市場發(fā)展迅速，以弘基廣場及 foxtown 為代表的商業(yè)均進入成熟招商期，其中 foxtown 已經(jīng)于 07 年 4 月份開業(yè)，而弘基廣場將于 08 年 6 月份開業(yè)。 5）投資回報率高 浙商看好上海南匯地區(qū)商用物業(yè) 擁有浙商投資業(yè)務(wù)的哲地機構(gòu)總經(jīng)理陳勇向《每日經(jīng)濟新聞》表示，目前，浙商在上海的房產(chǎn)投資主要集中在 商用物業(yè)用地、工業(yè)用地和綜合用地上，其中以商用物業(yè)用地居多，投資區(qū)域大多靠近中環(huán)外環(huán)區(qū)域。其中賓館（酒店）公寓部分由 2塔樓和中央裙房及部分地下廣場商務(wù)房構(gòu)成。 八 ~十層： 團隊普客，零星商務(wù)、會議客、散客用標(biāo)房，其中部分房間設(shè)大小床（方便三口之家）。 （ 4）大工廠：匯聚 4 大產(chǎn)業(yè)板塊：南有 292 平方公里的國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū) 現(xiàn)代物流園區(qū)和先進制造業(yè)及第（ 深水港），西有中國電信信息產(chǎn)業(yè)園、華碩信息（信息港）、市及康橋工業(yè)園區(qū)、上海國際醫(yī)藥園區(qū)，北有上?？崭酃I(yè)區(qū)、國際航空物流園區(qū)（航空港），東有南匯現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、濱海旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)（鮮花港）。 【租金】： 元 /平米 /天 【物業(yè)管理費】： 元 /平米 /天 【圖片展示】 ： 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 44 ? 南匯 FOXTOWN 【地址】： 人民東路 2635 弄 【開發(fā)商】： 上海江東土地房產(chǎn)開發(fā)有限公司 【單套建筑面積】： 280 平米 /套、 360 平米 /套（一至三層） 【租金】：服裝 元 /平米 /天，美食街 2 元 /平米 /天 【物業(yè)管理費】： 元 /平米 /月 【售價】： 萬元 /平米 【簡介】： 上海豪布斯卡生活港（ HOPSCA），位于上海市南匯區(qū)惠南城區(qū)，兩港黃金商圈之中心，是一個集假日酒店、首席寫字樓、公園、大型停車場、休閑娛樂購物餐飲街區(qū)、會所、公寓于一體的大型歐式城市建筑群和一站式超級生活中 心。上海經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略東移，兩港地區(qū)將是上海 21 世紀(jì)經(jīng)濟增長最快，前景最廣闊，購買力最強，最具活力和動力的區(qū)域。 十四層 ~十五層： 躍層復(fù)式公寓房（上下兩層，會客、活動區(qū)和臥房休息區(qū)分離），其中一套為豪華復(fù)式公寓（樓上加設(shè)書房），一套為超豪華復(fù)式客房（號稱總統(tǒng)房，設(shè)夫人房， 2 個會客廳，辦公室。廣場內(nèi)部下有下沉式商業(yè)庭院，上有圍合廣場的回廊及天橋。以南匯為例，南匯房產(chǎn)價格相對其他區(qū)域較低，其部分區(qū)域商鋪均價大約為 11000 元 /平方米，住宅均價在 7000 元 /平方米左右，投資回報率相對較高，發(fā)展空間也較大。目前，區(qū)域內(nèi)在售樓盤住宅均價在 7000 元 /平方米左右，辦公樓 8000 元 /平方米左右，商業(yè)均價在 12020 萬左右。 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 24 輕軌 11號線 由嘉定安亭至臨港新城，全長 120 公里。 2020 年規(guī)劃城鎮(zhèn)總?cè)丝跒? 萬人。以蘆潮港新城為核心，以三條城鎮(zhèn)聚合軸為骨架，以周康地區(qū)、惠南地區(qū)、蘆潮港地區(qū)三個城鎮(zhèn) 經(jīng)濟圈為網(wǎng)絡(luò)的復(fù)合交融、時序協(xié)調(diào)、地域開放的城鎮(zhèn)體系。至 2020 年實現(xiàn) GDP1150 億元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 6:47:47。 房地產(chǎn)業(yè) —— 以國家級重大項目和港城建設(shè)為依托，結(jié)合城鎮(zhèn)體系的調(diào)整和交通網(wǎng)格的建設(shè)，在“統(tǒng)一規(guī)范、合理布局、集中開發(fā)、配套建設(shè)”為原則的前提下，加快三級市場的聯(lián)動發(fā)展，形成多層次的房地產(chǎn)開發(fā)新格局。 惠南科教經(jīng)濟區(qū)： 以惠南城區(qū)、惠南科教園區(qū)、南匯工業(yè)園區(qū)為主，實現(xiàn)產(chǎn)學(xué)研聯(lián)動，重點發(fā)展裝備配套、高科技、生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)，成為“兩港一城”建設(shè)的后方基地和服務(wù)基地。 全年實現(xiàn)房地產(chǎn)增加值 億元，可比增長 %。內(nèi)河航運是港區(qū)建設(shè)的重要集疏力量。全區(qū)現(xiàn)在公辦高中 4 所，完全中學(xué) 5 所，初級中學(xué) 13 所，九年一 貫制學(xué)校 11 所，中心小學(xué)和鎮(zhèn)級小學(xué) 25 所。北宋末期，宋室南遷，秦少游之孫秦知柔舉家寓居南匯；著名詩人儲泳也定居周浦，終老是鄉(xiāng)，至今存有儲泳墓 —— “木魚墳”。 2020 年 8 月南匯撤縣建區(qū)。作 為深水港建設(shè)重大配套工程的滬蘆高速公路已開工建設(shè)，全長 37 公里，設(shè)有 6 車道，總投資 17 億元。 （ 2）鐵路規(guī)劃 根據(jù)上海市城市總體規(guī)劃，目前，浦東鐵路以“東線”方案為實施方案。 2020 年全區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比重為 ： ： 。 （ 2）城市發(fā)展目標(biāo) 根據(jù)上海新一輪城市總體規(guī)劃，適應(yīng)上海國際航運中心洋山深水港建設(shè)的要求，按照“北聯(lián)浦東、南拓臨港”的發(fā)展方針，南匯正構(gòu)筑“一個核心六個功能區(qū)域”的發(fā)展格局。 努力提升康橋工業(yè)區(qū)、惠南科教園區(qū)和南匯工業(yè)園區(qū)的能級，加快上海臨港綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、港城物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、國際醫(yī)學(xué)園區(qū)和信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和功能培育。 形成現(xiàn)代化的區(qū)域交通和基礎(chǔ)設(shè)施框架。 2020 年全區(qū)實際居住總?cè)丝跒?92 萬人，其中城鎮(zhèn)人口約 53 萬人。 周浦中心鎮(zhèn)由現(xiàn)有周浦、康橋兩鎮(zhèn)構(gòu)成，重點發(fā)展工業(yè)、第 三產(chǎn)業(yè)，是南匯工業(yè)重鎮(zhèn)的重點區(qū)域。園區(qū)投資 3 億元人民幣，于 1998 年 11 月 18 日正式對外開放，是國家首批 AAAA 級旅游區(qū)。 惠南的房地產(chǎn)開發(fā)前期以別墅類物業(yè)為主，由南六公路上的楓丹白露起步，隨后出現(xiàn)了東方夏威夷、建德南郊、藍堡、綠寶園等一批中高檔別墅。 4）“樓宇經(jīng)濟”效應(yīng)使寫字樓的發(fā)展得到了 各區(qū)政府的大力支持 33%的企業(yè)所得稅還有房租稅、營業(yè)稅等使各區(qū)政府都在積極“爭搶”企業(yè)入駐，在上海一幢甲級寫字樓的年稅收達億元已不稀奇，位于淮海路上的瑞安廣場的總稅收達 3 億多元。廣場的主入口位于川南奉公路與拱北路的交叉口，進