【正文】 27 / 27。中國新經(jīng)濟(jì)體系中，物業(yè)管理的需求將是一塊肥沃的土地。 中國物業(yè)管理是個新興行業(yè)，因為它正經(jīng)歷著起步和發(fā)展階段，中國物業(yè)管理又是一個傳統(tǒng)行業(yè)。也正因為此，不少著名的高等院校已開始設(shè)立物業(yè)管理專業(yè)，來滿足物業(yè)管理新型人才的需要。 總結(jié) 　　。 　　、組織各類活動及處理一般矛盾的能力； 　　,并組織實施的能力； 　　二、崗位必備能力 　　。 　　、修繕標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)； 　　,掌握本地區(qū)有關(guān)物業(yè)管理要求、計費規(guī)定等； 　　一、崗位必備知識 　　； 　　,熟悉企業(yè)財務(wù)、稅收狀況和市場變化情況,具有經(jīng)營決策能力； 　　二、崗位必備能力 　　。 　??； 　　《公司法》、《經(jīng)濟(jì)合同法》、《稅法》、《民事訴訟法》等法律知識； 　　、設(shè)備、設(shè)施、園林、綠化等修繕的基本知識；物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范我所參加過的幾次培訓(xùn)都講到了：工作流程、工程技術(shù)、法律法規(guī)等，自我認(rèn)為很有幫助。 為了提高物業(yè)管理隊伍的素質(zhì)及服務(wù)管理水平，我所在的北京集祥物業(yè)管理有限公司就制定了一套完整的培訓(xùn)計劃，以開展員工培訓(xùn)工作。在教學(xué)內(nèi)容上要把市場經(jīng)濟(jì)理論，企業(yè)管理學(xué)，社會學(xué)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，房地產(chǎn)法律，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，金融保險，國家的有關(guān)法律法規(guī)等內(nèi)容貫穿進(jìn)去，才能收到好的教育效果。按照ISO9000標(biāo)準(zhǔn)，建立一套完整、規(guī)范的管理體系、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，明確規(guī)定每一個崗位的工作職能、每一類工作的操作步驟、各種問題的處理方法，由“人治”變?yōu)椤胺ㄖ巍?，讓每一個員工工作都有章可循，才能確保工作質(zhì)量，全面提高企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量。員工管理是服務(wù)行業(yè)的核心工作，提高管理服務(wù)水平，根本途徑只能是進(jìn)行員工管理。因此，要求物業(yè)管理企業(yè)首先要搞好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能。 專業(yè)化管理是提高管理服務(wù)水平的先決條件。不斷捐納優(yōu)秀人才、建立系統(tǒng)化的人員培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、進(jìn)修和深造制度，提高人員的綜合素質(zhì)；投入大量的人才、物力和時間等資源，從企業(yè)的經(jīng)營理念、發(fā)展戰(zhàn)略、員工管理政策、服務(wù)方法、各項業(yè)務(wù)的操作程序、培訓(xùn)教材等進(jìn)行系統(tǒng)化的、文字化的規(guī)范。隨著物業(yè)管理專業(yè)化時代的到來，物業(yè)管理從業(yè)人員必須經(jīng)過專業(yè)化才能執(zhí)證上崗。 專業(yè)化管理必然導(dǎo)致物業(yè)管理人員職業(yè)化水平的提高。因此，在物業(yè)管理企業(yè)中，將刻不容緩地應(yīng)用西方全新的管理創(chuàng)新經(jīng)驗，才能以趨前的管理意識在21世紀(jì)給企業(yè)注入新的活力。事實上，ISO側(cè)重系統(tǒng)與步驟，而物業(yè)管理涉及人性化的處理，在運作上需要靈活性，因此，物業(yè)管理公司不僅要推行ISO，還需推行“全面優(yōu)質(zhì)管理”（TQM）。企業(yè)中員工知識層次越來越高，年齡也越來越趨向年輕化，他們對工作的期望值也越來越高，工作并非只是謀生的手段，而更是人生價值的體現(xiàn)，因此，企業(yè)除了關(guān)懷、尊重員工之外，更要讓員工參與領(lǐng)導(dǎo)和管理計劃，豐富其工作內(nèi)容，激發(fā)員工的創(chuàng)造性，從而提高企業(yè)的生產(chǎn)效率及經(jīng)濟(jì)效益。 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間較短，物業(yè)管理人才大多是從別的專業(yè)轉(zhuǎn)行過來的人員，這中間有搞建筑的，有搞設(shè)備的，有搞管理的，有其他各行各業(yè)的，這些人缺乏專門的知識和系統(tǒng)的培訓(xùn)。通過運用各種手段，造就一支年輕化、知識化、專業(yè)化，政治過硬、思想活躍，具有豐富實踐經(jīng)驗和開拓創(chuàng)新精神的物業(yè)管理新軍。這種激勵機(jī)制應(yīng)包括5種：榮譽(yù)激勵、物質(zhì)激勵、參與企業(yè)民主管理活動的激勵、升職激勵和提供學(xué)習(xí)深造機(jī)會的激勵。應(yīng)堅持以德聘人、以德育人、以德治企，致力構(gòu)筑企業(yè)的人才高地。物業(yè)管理人員素質(zhì)的培養(yǎng) 物業(yè)管理人員具有了以上知識后，便會不斷提高對自身的要求以適應(yīng)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。當(dāng)然，從積極角度看，加入世貿(mào)組織也將給我們物業(yè)管理服務(wù)水平的進(jìn)一步提高，帶來難得的發(fā)展機(jī)遇。因此，與國際水平接軌的形勢，使我國物業(yè)管理行業(yè)將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。相比之下，物業(yè)管理作為一個在國內(nèi)剛剛起步的新興服務(wù)行業(yè)，我們的管理人才、管理水平、服務(wù)意識和服務(wù)經(jīng)驗與國外相比則有很大的差距。要使我國物業(yè)管理企業(yè)盡快沖出國門，參與國際市場競爭，必須建立和形成國內(nèi)物業(yè)管理競爭市場。隨著WTO的加入，申奧的成功，同國際物業(yè)管理市場的接觸一定會越來越密切。 參與國際物業(yè)管理市場競爭是物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求，也是現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢。 第五章如以上兩組觀點可以看出，工程知識確是物管人員素質(zhì)要求的重要方面。同時，從單純的維修管理逐步增強(qiáng)保潔保安力量，使小區(qū)服務(wù)和環(huán)境有較大的改善。小修質(zhì)量合格率95%的基礎(chǔ)上，制定大修計劃，結(jié)合大修解決屋面漏水，粉刷外墻，小區(qū)內(nèi)綠化上等級，道路、下水道完好。對新式里弄、舊的花園住宅、舊的住宅大樓和多層新工房的街坊小區(qū)，應(yīng)采用改善型標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理。那就是：以維修服務(wù)為中心，抓好查險搶險，維持房屋的現(xiàn)有使用狀況，確保不倒不坍，做到急修不過夜，小修不過三天。其實，他們那兒所交物管費用與新建公房和商品房小區(qū)相比，差距大矣！但正因現(xiàn)在沒有不同標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主往往對物管部門提出過高要求，弄得矛盾糾紛不斷。舊式里弄多為磚木結(jié)構(gòu)，房屋已經(jīng)老化，破損也比較嚴(yán)重；新式里弄和多層新工房雖建造年代只有20至40年，但大部分是小梁薄板，質(zhì)量較差，容積率較高；三是新建公房和商品房住宅小區(qū)，房屋質(zhì)量較好，有一定的社區(qū)環(huán)境。　　如今本市的住宅管理都由原來的房管所管理轉(zhuǎn)制為物業(yè)公司管理。 ９．浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當(dāng)？ ７．墻身頂棚有無部分隆起？用木棍敲一下有無空聲？如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。 ４．帶裝修的房屋地板有無松動、爆裂、撞凹、行走時是否吱吱作響？在集祥物業(yè)實習(xí)遇有日常維修問題時，一般都是住戶先打電話到物業(yè)報修，我們在聽取住戶反映的問題后，及時告知其解決方案。住房制度改革以后二級市場也會異?；钴S，在這種情況下不可能每個房屋擁有者都去進(jìn)行房屋的經(jīng)營和交換，而這些經(jīng)營和交換的工作往往要委托物業(yè)管理公司來進(jìn)行，這就要求我們的物業(yè)管理人員對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的理論、估價的方法、經(jīng)營的手段，從而充當(dāng)業(yè)主的代理人。 因此，如果物業(yè)管理的主角作用發(fā)揮得好必會大大有利于房地產(chǎn)項目的順利經(jīng)營。要建立必要的文教娛樂設(shè)施，并通過一系列的工作和舉辦各類活動，引導(dǎo)使用者文明生活工作，讓社區(qū)充滿歡樂祥和的氣氛。 其次，要把一般意義上的“售后服務(wù)”工作做好?！百|(zhì)量是企業(yè)的生命”，這句話同樣適用于房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)管理的早期介入，將參與圖低設(shè)計的修改及工程施工，了解工程進(jìn)度，加強(qiáng)對隱敝工程的驗收，并根據(jù)日后管理、維修、保養(yǎng)、服務(wù)的需要，及時向開發(fā)商提出設(shè)想和建議，防患于未然，變“事后”為“事前”就顯得尤為重要。二、物業(yè)管理早期介入對物業(yè)規(guī)劃設(shè)計的周密與完整將起到重要作用。物業(yè)管理要從圖紙設(shè)計開始就參與房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，從管理和服務(wù)的角度提出意見和建議。在目前已進(jìn)入買方市場、競爭空間激烈的形勢下，發(fā)揮物業(yè)管理在房屋開發(fā)經(jīng)營中的主角作用，已顯得更加重要，那么，如何發(fā)揮物業(yè)管理的主角作用呢？對于購房者來說，包含售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與房屋的建筑質(zhì)量同等重要。完善的售后服務(wù)是商家銷售商品的重要手段。 物業(yè)管理應(yīng)該成為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主角之一。其原因目前物業(yè)管理在我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中總體上仍屬配角，其在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的重要作用尚未被充分重視和發(fā)揮出來。而實際上，房產(chǎn)交易糾紛是明擺的過失，其更大的隱患是房產(chǎn)的物業(yè)管理。房地產(chǎn)開發(fā)商推出的“三包”、“無理由退房”、“質(zhì)量保證”措施，以及政府出臺的相關(guān)管理措施，售樓書等書面文件將是合同的組成部分，這就使得房地產(chǎn)市場越來越成熟和規(guī)范。　　在這種情況下，一方面居民為了自己的物業(yè)保值增值愿意掏出一定的資金對物業(yè)進(jìn)行維修和管理，另一方面也對管理單位提出了更高的要求。這些產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰地結(jié)果就是每個居民實實在在在地?fù)碛辛俗约旱奈飿I(yè)。從事物業(yè)管理的人員都知道，如果是開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計建造中遺留的問題或不完善的部分要*物業(yè)管理去解決，那是十分困難的。 　　物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已經(jīng)形成并投入使用的場地和設(shè)施的管理，而這些場地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。 物業(yè)管理的水平直接受制于房地產(chǎn)開發(fā)。目前越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)識到物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性，并十分關(guān)注物業(yè)管理的發(fā)展，而在物業(yè)管理行業(yè)還沒能充分關(guān)注房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和發(fā)展，這和物業(yè)管理的發(fā)展極不適應(yīng)。物業(yè)管理消除了房地產(chǎn)消費者和投資者的后顧之憂，必將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康和快速發(fā)展。新千年上半葉將是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時期，房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位將得以體現(xiàn)，其增加值將大大提高。物業(yè)管