【正文】 日漸消褪，物業(yè)管理企業(yè)，將會(huì)面臨體制變革的挑戰(zhàn)，因而必須調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略。除了配合公安機(jī)關(guān)加強(qiáng)小區(qū)安全管理防范措施的制定和落實(shí)外，還要做好對(duì)違章、違紀(jì)、違規(guī)現(xiàn)象的糾正工作，杜絕一切可能影響居用者生活的行為產(chǎn)生。市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，不斷完善物業(yè)管理法規(guī)和法律，是規(guī)范物業(yè)管理使之健康快速發(fā)展的保證。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售后服務(wù)和質(zhì)量承諾將改變物業(yè)管理的現(xiàn)行做法和規(guī)定而且，由于房屋是人們的基本生活和工作空間，又可分隔成社區(qū)，人們要求物業(yè)管理具有多種功能和較高文化內(nèi)容。物業(yè)管理公司有時(shí)還要起著代理和中介的作用。 ５．屋頂上是否有裂縫？一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈４５度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。對(duì)于上述類型住宅，若采用同一物管標(biāo)準(zhǔn)，顯然是無法實(shí)現(xiàn)。其他知識(shí)從物業(yè)管理的實(shí)踐中大家越來越深刻地認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理除了專業(yè)技術(shù)知識(shí)之外，還需要學(xué)習(xí)社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、法律、經(jīng)營等多門學(xué)科，為了能使得行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，人才的培訓(xùn)和培養(yǎng)是必不可少的。專業(yè)化體現(xiàn)在專業(yè)技能和專業(yè)分包兩方面。完善的培訓(xùn)體系也保證了集祥物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)的提高。 　　,具有公關(guān)、談判及建立業(yè)務(wù)關(guān)系的能力； 　　、設(shè)備、設(shè)施的搶修排險(xiǎn)和火警匪警救護(hù)等突發(fā)事件的能力；中國物業(yè)管理人任重道遠(yuǎn)，前景輝煌，我們應(yīng)當(dāng)也必將能夠承擔(dān)起歷史賦予的重?fù)?dān)。只有這些經(jīng)過專業(yè)化系統(tǒng)培訓(xùn)的人員走上物業(yè)管理崗位，才能夠有效地組織、協(xié)調(diào)和指揮各專業(yè)公司規(guī)范化的工作，并最終使物業(yè)管理真正成為千家萬戶信任、依賴的具有一定社會(huì)地位的整體行業(yè)。員工培訓(xùn)方面重點(diǎn)抓好物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)、崗位技能、消防知識(shí)、服務(wù)意識(shí)、禮儀禮節(jié)、職業(yè)道德、電腦操作以及文化科技知識(shí)等方面的培訓(xùn)。雖然有深圳、上海、北京等地不少物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中發(fā)展很快，積累了一定的管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，但國內(nèi)物業(yè)管理發(fā)展的不平衡，使我們總體上的管理服務(wù)水平還很低，高價(jià)低質(zhì)、服務(wù)不到位、投訴不斷、高級(jí)人才匱乏等問題十分普遍。對(duì)新建的交付使用的公房和商品住宅小區(qū)，應(yīng)以舒適型標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，那就是：以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為導(dǎo)向，抓好居住環(huán)境建設(shè)，在房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護(hù)，道路管理、保安、保結(jié)等各方面都要在達(dá)標(biāo)前提下不斷提高，并根據(jù)業(yè)主的需要和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行綜合型優(yōu)質(zhì)服務(wù)。經(jīng)過近幾年來的實(shí)踐，行家建議：不同類型的住房應(yīng)制定不同的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，既有利于物管的規(guī)范，也可減少因物管而引起的不必要糾紛。 ２．窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實(shí)，不能有縫隙。 第三，要提高物業(yè)管理的品位，使物業(yè)管理發(fā)揮營造社區(qū)文化、引導(dǎo)消費(fèi)的作用。現(xiàn)代社會(huì)，服務(wù)特別是售后服務(wù)已成為消費(fèi)者購買商品時(shí)與性能、質(zhì)量、價(jià)格等并行考慮的主要因素之一。一個(gè)家庭面對(duì)最大的“資產(chǎn)”，其保值、增值的要求更為強(qiáng)烈。房地產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和服務(wù)，物業(yè)管理是房地產(chǎn)服務(wù)的重要環(huán)節(jié)，其好壞直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展快慢。如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》等，及其相配套的法規(guī)、規(guī)章，如《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等暫行辦法》等；第三層是各省、自治區(qū)、直轄市人大及人大常委會(huì)頒布的物業(yè)管理方面的地方法規(guī)，同級(jí)地方人民政府頒發(fā)的物業(yè)管理行業(yè)規(guī)章。法規(guī)政策成為物業(yè)管理市場的緊缺物資，并嚴(yán)重制約著行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步，亟需建立健全物業(yè)管理的法律體系。 今后，住宅開發(fā)建設(shè)要走技術(shù)創(chuàng)新和集約化生產(chǎn)之路，提高住宅小區(qū)的科技含量，從根本上提高住宅質(zhì)量。物業(yè)管理可以充分利用各種現(xiàn)代高科技成果和管理手段，為個(gè)人、家庭和公司提供廣泛的信息和網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，有效地提高客戶的生活質(zhì)量和工作環(huán)境，既滿足了客戶的要求，又可為自身的生存發(fā)展提供了廣闊的天地。因此物業(yè)管理人員組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是一項(xiàng)不可或缺的重要素質(zhì)，物業(yè)管理人員要加強(qiáng)人際關(guān)系的培養(yǎng)，要盡量與客戶做好溝通。看似老生常談，實(shí)則四字值千金。 從以上的調(diào)查中可以看出，在以人為本這方面物業(yè)管理公司做的還很不到位。新的世紀(jì)里，隨著廣大業(yè)主（用戶）經(jīng)濟(jì)、生活水平的提高，其服務(wù)要求將會(huì)越來越高。按照業(yè)主的說法，所謂的物業(yè)公司除了收費(fèi)，什么都不管，住戶家中出現(xiàn)問題還要自己花錢找人修理…… 第一章高素質(zhì)的人才隊(duì)伍往往掌握著先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。物業(yè)管理人員素質(zhì)與要求在21世紀(jì)，人類社會(huì)將步入一個(gè)快速發(fā)展的知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代。物業(yè)管理人員素質(zhì)的高低直接影響到客戶的滿意度，因此它也成為衡量物業(yè)管理公司優(yōu)秀與否的標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)將“以人為本”的服務(wù)意識(shí)運(yùn)用到協(xié)調(diào)到人際關(guān)系中 看到以上的事例便可以對(duì)我國現(xiàn)有物業(yè)管理中存在的諸多問題略見一斑。隨之而來的市場競爭加劇，必將促使物業(yè)管理企業(yè)在管理服務(wù)水平方面的不斷提高。如何實(shí)施“以人為本”的物業(yè)管理，這取決于物業(yè)管理者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的定位及“以人為本”的內(nèi)涵挖掘的廣度、深度，同時(shí)對(duì)全體物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)有較高要求。物業(yè)管理是一項(xiàng)具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，這不是百米沖刺，而是馬拉松比賽，屬守認(rèn)真負(fù)責(zé)精神殊為不易。這時(shí)要把業(yè)主當(dāng)作自己的朋友，全身心的為其解決困難。而信息和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)又為物業(yè)管理服務(wù)提供了重要的支持手段和前提條件。面對(duì)這種趨勢，作為物業(yè)管理企業(yè)來說，管理好這些高科技設(shè)施設(shè)備，就必然需要有相應(yīng)的知識(shí)技術(shù)，單*體力勞動(dòng)以及過去那種簡單的管理維護(hù)技術(shù)顯然是難以擔(dān)當(dāng)管理重任的。 第三章如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》等。物業(yè)管理消除了房地產(chǎn)消費(fèi)者和投資者的后顧之憂，必將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康和快速發(fā)展。在這種情況下，一方面居民為了自己的物業(yè)保值增值愿意掏出一定的資金對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修和管理，另一方面也對(duì)管理單位提出了更高的要求。完善的售后服務(wù)是商家銷售商品的重要手段。要建立必要的文教娛樂設(shè)施，并通過一系列的工作和舉辦各類活動(dòng)，引導(dǎo)使用者文明生活工作，讓社區(qū)充滿歡樂祥和的氣氛?！　∪缫陨蟽山M觀點(diǎn)可以看出，工程知識(shí)確是物管人員素質(zhì)要求的重要方面。因此，與國際水平接軌的形勢，使我國物業(yè)管理行業(yè)將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。通過運(yùn)用各種手段，造就一支年輕化、知識(shí)化、專業(yè)化，政治過硬、思想活躍，具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和開拓創(chuàng)新精神的物業(yè)管理新軍。不斷捐納優(yōu)秀人才、建立系統(tǒng)化的人員培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、進(jìn)修和深造制度，提高人員的綜合素質(zhì)；投入大量的人才、物力和時(shí)間等資源，從企業(yè)的經(jīng)營理念、發(fā)展戰(zhàn)略、員工管理政策、服務(wù)方法、各項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作程序、培訓(xùn)教材等進(jìn)行系統(tǒng)化的、文字化的規(guī)范。 為了提高物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)及服務(wù)管理水平，我所在的北京集祥物業(yè)管理有限公司就制定了一套完整的培訓(xùn)計(jì)劃，以開展員工培訓(xùn)工作。 　　二、崗位必備能力 　　二、崗位必備能力27 / 27。 　　,并組織實(shí)施的能力； 　　,熟悉企業(yè)財(cái)務(wù)、稅收狀況和市場變化情況,具有經(jīng)營決策能力；我所參加過的幾次培訓(xùn)都講到了：工作流程、工程技術(shù)、法律法規(guī)等，自我認(rèn)為很有幫助。 專業(yè)化管理是提高管理服務(wù)水平的先決條件。 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，物業(yè)管理人才大多是從別的專業(yè)轉(zhuǎn)行過來的人員，這中間有搞建筑的，有搞設(shè)備的，有搞管理的，有其他各行各業(yè)的，這些人缺乏專門的知識(shí)和系統(tǒng)的培訓(xùn)。當(dāng)然，從積極角度看，加入世貿(mào)組織也將給我們物業(yè)管理服務(wù)水平的進(jìn)一步提高，帶來難得的發(fā)展機(jī)遇。 第五章舊式里弄多為磚木結(jié)構(gòu)，房屋已經(jīng)老化，破損也比較嚴(yán)重；新式里弄和多層新工房雖建造年代只有20至40年，但大部分是小梁薄板，質(zhì)量較差，容積率較高；三是新建公房和商品房住宅小區(qū)，房屋質(zhì)量較好，有一定的社區(qū)環(huán)境。 ４．帶裝修的房屋地板有無松動(dòng)、爆裂、撞凹、行走時(shí)是否吱吱作響？ 因此，如果物業(yè)管理的主角作用發(fā)揮得好必會(huì)大大有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利經(jīng)營。對(duì)于購房者來說，包含售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與房屋的建筑質(zhì)量同等重要。目前越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性，并十分關(guān)注物業(yè)管理的發(fā)展，而在物業(yè)管理行業(yè)還沒能充分關(guān)注房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和發(fā)展，這和物業(yè)管理的發(fā)展極不適應(yīng)。通過對(duì)這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的學(xué)習(xí)，可以使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。圍繞著防火安全、治安防范、交通管治、技術(shù)安全防范、公共生活秩序管理以及鄰里糾紛調(diào)解等一系列過去本應(yīng)由多個(gè)部門共同完成的工作。 隨著從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度到市場經(jīng)濟(jì)制度、從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體系向市場經(jīng)