【正文】 向居住者提供管理與服務(wù)，居用者支付一定的費(fèi)用并出讓一定的權(quán)益，獲得相應(yīng)的服務(wù)。通過(guò)對(duì)這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的學(xué)習(xí)，可以使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。目前越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要性，并十分關(guān)注物業(yè)管理的發(fā)展，而在物業(yè)管理行業(yè)還沒(méi)能充分關(guān)注房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和發(fā)展，這和物業(yè)管理的發(fā)展極不適應(yīng)。而實(shí)際上，房產(chǎn)交易糾紛是明擺的過(guò)失，其更大的隱患是房產(chǎn)的物業(yè)管理。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，包含售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與房屋的建筑質(zhì)量同等重要。“質(zhì)量是企業(yè)的生命”，這句話(huà)同樣適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，物業(yè)管理的早期介入，將參與圖低設(shè)計(jì)的修改及工程施工，了解工程進(jìn)度，加強(qiáng)對(duì)隱敝工程的驗(yàn)收，并根據(jù)日后管理、維修、保養(yǎng)、服務(wù)的需要，及時(shí)向開(kāi)發(fā)商提出設(shè)想和建議，防患于未然，變“事后”為“事前”就顯得尤為重要。 因此，如果物業(yè)管理的主角作用發(fā)揮得好必會(huì)大大有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利經(jīng)營(yíng)。 ４．帶裝修的房屋地板有無(wú)松動(dòng)、爆裂、撞凹、行走時(shí)是否吱吱作響？ ９．浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當(dāng)？舊式里弄多為磚木結(jié)構(gòu)，房屋已經(jīng)老化，破損也比較嚴(yán)重；新式里弄和多層新工房雖建造年代只有20至40年，但大部分是小梁薄板，質(zhì)量較差，容積率較高；三是新建公房和商品房住宅小區(qū)，房屋質(zhì)量較好，有一定的社區(qū)環(huán)境。對(duì)新式里弄、舊的花園住宅、舊的住宅大樓和多層新工房的街坊小區(qū)，應(yīng)采用改善型標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理。 第五章當(dāng)然，從積極角度看，加入世貿(mào)組織也將給我們物業(yè)管理服務(wù)水平的進(jìn)一步提高，帶來(lái)難得的發(fā)展機(jī)遇。 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，物業(yè)管理人才大多是從別的專(zhuān)業(yè)轉(zhuǎn)行過(guò)來(lái)的人員，這中間有搞建筑的，有搞設(shè)備的，有搞管理的，有其他各行各業(yè)的，這些人缺乏專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和系統(tǒng)的培訓(xùn)。因此，在物業(yè)管理企業(yè)中，將刻不容緩地應(yīng)用西方全新的管理創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)，才能以趨前的管理意識(shí)在21世紀(jì)給企業(yè)注入新的活力。 專(zhuān)業(yè)化管理是提高管理服務(wù)水平的先決條件。按照ISO9000標(biāo)準(zhǔn)，建立一套完整、規(guī)范的管理體系、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，明確規(guī)定每一個(gè)崗位的工作職能、每一類(lèi)工作的操作步驟、各種問(wèn)題的處理方法，由“人治”變?yōu)椤胺ㄖ巍保屆恳粋€(gè)員工工作都有章可循，才能確保工作質(zhì)量，全面提高企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量。我所參加過(guò)的幾次培訓(xùn)都講到了：工作流程、工程技術(shù)、法律法規(guī)等，自我認(rèn)為很有幫助。 　　《公司法》、《經(jīng)濟(jì)合同法》、《稅法》、《民事訴訟法》等法律知識(shí)； 　　,熟悉企業(yè)財(cái)務(wù)、稅收狀況和市場(chǎng)變化情況,具有經(jīng)營(yíng)決策能力； 　　,掌握本地區(qū)有關(guān)物業(yè)管理要求、計(jì)費(fèi)規(guī)定等； 　　,并組織實(shí)施的能力；也正因?yàn)榇?，不少著名的高等院校已開(kāi)始設(shè)立物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)，來(lái)滿(mǎn)足物業(yè)管理新型人才的需要。27 / 27。 總結(jié) 　　二、崗位必備能力 　　一、崗位必備知識(shí) 　　二、崗位必備能力 　　、設(shè)備、設(shè)施、園林、綠化等修繕的基本知識(shí)； 為了提高物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)及服務(wù)管理水平，我所在的北京集祥物業(yè)管理有限公司就制定了一套完整的培訓(xùn)計(jì)劃，以開(kāi)展員工培訓(xùn)工作。不斷捐納優(yōu)秀人才、建立系統(tǒng)化的人員培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、進(jìn)修和深造制度，提高人員的綜合素質(zhì)；投入大量的人才、物力和時(shí)間等資源，從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、發(fā)展戰(zhàn)略、員工管理政策、服務(wù)方法、各項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作程序、培訓(xùn)教材等進(jìn)行系統(tǒng)化的、文字化的規(guī)范。通過(guò)運(yùn)用各種手段，造就一支年輕化、知識(shí)化、專(zhuān)業(yè)化，政治過(guò)硬、思想活躍，具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和開(kāi)拓創(chuàng)新精神的物業(yè)管理新軍。物業(yè)管理人員素質(zhì)的培養(yǎng)因此，與國(guó)際水平接軌的形勢(shì)，使我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。要使我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)盡快沖出國(guó)門(mén)，參與國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，必須建立和形成國(guó)內(nèi)物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。如以上兩組觀(guān)點(diǎn)可以看出，工程知識(shí)確是物管人員素質(zhì)要求的重要方面。那就是：以維修服務(wù)為中心，抓好查險(xiǎn)搶險(xiǎn)，維持房屋的現(xiàn)有使用狀況，確保不倒不坍，做到急修不過(guò)夜，小修不過(guò)三天?！　?７．墻身頂棚有無(wú)部分隆起？用木棍敲一下有無(wú)空聲？在集祥物業(yè)實(shí)習(xí)遇有日常維修問(wèn)題時(shí)，一般都是住戶(hù)先打電話(huà)到物業(yè)報(bào)修，我們?cè)诼?tīng)取住戶(hù)反映的問(wèn)題后，及時(shí)告知其解決方案。要建立必要的文教娛樂(lè)設(shè)施，并通過(guò)一系列的工作和舉辦各類(lèi)活動(dòng)，引導(dǎo)使用者文明生活工作，讓社區(qū)充滿(mǎn)歡樂(lè)祥和的氣氛。二、物業(yè)管理早期介入對(duì)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的周密與完整將起到重要作用。完善的售后服務(wù)是商家銷(xiāo)售商品的重要手段。在這種情況下，一方面居民為了自己的物業(yè)保值增值愿意掏出一定的資金對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修和管理，另一方面也對(duì)管理單位提出了更高的要求。從事物業(yè)管理的人員都知道，如果是開(kāi)發(fā)商規(guī)劃設(shè)計(jì)建造中遺留的問(wèn)題或不完善的部分要*物業(yè)管理去解決，那是十分困難的。物業(yè)管理消除了房地產(chǎn)消費(fèi)者和投資者的后顧之憂(yōu)，必將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康和快速發(fā)展。在這個(gè)社區(qū)和小社會(huì)里，管理和服務(wù)的總管家就是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司的人員要懂得常規(guī)的法規(guī)知識(shí)，處理一些簡(jiǎn)單的民事糾紛，要懂得一些保險(xiǎn)和其他方面的知識(shí)為用戶(hù)排憂(yōu)解難。如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》等。不管是法人機(jī)構(gòu)（管理公司）與自然人（居用者），還是法人機(jī)構(gòu)（管理公司）與非獨(dú)立法人社團(tuán)（業(yè)主委員會(huì)）之間所形成的各項(xiàng)契約的前提均是平等的，是具備法律效益的。只有競(jìng)爭(zhēng)才能不斷提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和水平，才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿(mǎn)生機(jī)和活力。 第三章物業(yè)管理行業(yè)必須主動(dòng)關(guān)注當(dāng)代科技的安展，及時(shí)評(píng)估這些新科技對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)的影響，及早做出反應(yīng)。面對(duì)這種趨勢(shì)，作為物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，管理好這些高科技設(shè)施設(shè)備，就必然需要有相應(yīng)的知識(shí)技術(shù)，單*體力勞動(dòng)以及過(guò)去那種簡(jiǎn)單的管理維護(hù)技術(shù)顯然是難以擔(dān)當(dāng)管理重任的。 面對(duì)現(xiàn)代化的物業(yè)，一個(gè)仍然停留在傳統(tǒng)管理技術(shù)、管理手段的物業(yè)管理企業(yè)，不可能適應(yīng)現(xiàn)代人和現(xiàn)代化物業(yè)的管理服務(wù)要求。而信息和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)又為物業(yè)管理服務(wù)提供了重要的支持手段和前提條件。現(xiàn)代團(tuán)隊(duì)中的組員，需要規(guī)范的管理，也需要文化的滋潤(rùn)，溝通體現(xiàn)了尊重，溝通營(yíng)造了健康、和諧的氣氛，溝通是調(diào)動(dòng)積極性的重要手段。這時(shí)要把業(yè)主當(dāng)作自己的朋友，全身心的為其解決困難。以誠(chéng)懇、守信、積極的態(tài)度對(duì)待居住者；關(guān)心居住者，滿(mǎn)足居住者的需要，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理是一項(xiàng)具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，這不是百米沖刺，而是馬拉松比賽，屬守認(rèn)真負(fù)責(zé)精神殊為不易。如何實(shí)施“以人為本”的物業(yè)管理，這取決于物業(yè)管理者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的定位及“以人為本”的內(nèi)涵挖掘的廣度、深度，同時(shí)對(duì)全體物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)有較高要求。隨之而來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，必將促使物業(yè)管理企業(yè)在管理服務(wù)水平方面的不斷提高。物業(yè)管理的根本目的是為業(yè)主、用戶(hù)服務(wù)。 看到以上的事例便可以對(duì)我國(guó)現(xiàn)有物業(yè)管理中存在的諸多問(wèn)題略見(jiàn)一斑。經(jīng)過(guò)與中創(chuàng)物業(yè)一位叫李秀玲(音)的主任交涉，物業(yè)保證3天內(nèi)解決問(wèn)題，然而直到今天，泵聲依然。應(yīng)將“以人為本”的服務(wù)意識(shí)運(yùn)用到協(xié)調(diào)到人際關(guān)系中物業(yè)管理人員素質(zhì)的高低直接影響到客戶(hù)的滿(mǎn)意度，因此它也成為衡量物業(yè)管理公司優(yōu)秀與否的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理人員素質(zhì)與要求在21世紀(jì)，人類(lèi)社會(huì)將步入一個(gè)快速發(fā)展的知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代。 本篇論文雖力求做到深入、完善，但限于本人知識(shí)水平及工作經(jīng)驗(yàn)的原因，可能會(huì)有許多不足，望各位老師給予諒解，并加以指正。高素質(zhì)的人才隊(duì)伍往往掌握著先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。作為求職者而言，只看到傳統(tǒng)的物業(yè)管理行業(yè)管理模式及人員需求的特點(diǎn)，未能發(fā)現(xiàn)其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，沒(méi)有及時(shí)增加適應(yīng)這一職業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的相關(guān)技能。 第一章一位老人的家旁邊是抽水的地泵，每次地泵一響，老人家里根本無(wú)法呆人。按照業(yè)主的說(shuō)法，所謂的物業(yè)公司除了收費(fèi)，什么都不管，住戶(hù)家中出現(xiàn)問(wèn)題還要自己花錢(qián)找人修理……最近物業(yè)的類(lèi)似報(bào)道有很多，可見(jiàn)人們對(duì)物業(yè)管理的重視程度大幅提高。新的世紀(jì)里，隨著廣大業(yè)主（用戶(hù)）經(jīng)濟(jì)、生活水平的提高，其服務(wù)要求將會(huì)越來(lái)越高。新頒布的ISO9001；2000標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)了八項(xiàng)質(zhì)量管理原則，其中第一項(xiàng)原則是“以顧客為中心”即“組織依存于其顧客”，因此，組織應(yīng)當(dāng)理解顧客當(dāng)前的和未來(lái)的需求，滿(mǎn)足顧客要求并爭(zhēng)取超越顧客期望。 從以上的調(diào)查中可以看出，在以人為本這方面物業(yè)管理公司做的還很不到位。這種“以人為本”的服務(wù)理念，不僅要根植于物業(yè)管理人員的服務(wù)意識(shí)之中，而且要通過(guò)物業(yè)管理人員的潛移默化和言行舉止的影響，帶動(dòng)住戶(hù)以助人奉獻(xiàn)為本，愛(ài)護(hù)社區(qū)的一草一木為已任的良好風(fēng)尚。看似老生常談，實(shí)則四字值千金。惟有這樣，才能贏取住戶(hù)的理解支持，以保持長(zhǎng)期友好的