【正文】 高端別墅定義說明：高端別墅作為最高層次的別墅產(chǎn)品，它的價格應(yīng)該與廈門一般的別墅拉開一定的差距，也應(yīng)該高于島內(nèi)別墅的平均水平。 重點(diǎn)研究對象：VIP泊位的形態(tài)是附帶別墅的泊位，其核心價值是體現(xiàn)在別墅的功能上；為了與項目整體定位相對應(yīng)，泊位所附帶的水上別墅應(yīng)為高端別墅，因此本部分著重研究高端別墅市場。2005年一手別墅成交均價為7477元/平方米，其中島內(nèi)為9389元/平方米，%% ，說明高端別墅大多數(shù)在島內(nèi)。（2）一手別墅價格逐年攀升，島內(nèi)均價高于島外。由于前幾年的大量新增供應(yīng)，市場上有一定存量等待消化，因此2005年的別墅預(yù)售和成交面積都比2004年有所減少，但2005年的成交面積(需求)仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于預(yù)售面積(供應(yīng))。5 項目各主要功能發(fā)展及經(jīng)營環(huán)境分析 廈門高端別墅市場發(fā)展?fàn)顩r 廈門別墅市場總體情況（1）一手別墅的預(yù)售成交呈增長態(tài)勢，市場逐步轉(zhuǎn)趨活躍，需求持續(xù)旺盛。計算每月供款額大約由人民幣1,875元正至人民幣3,500元正不等，我們相信于當(dāng)?shù)貙信d趣之人士有足夠能力支付每月供款額。消費(fèi)水平：除廈門作投資的臺灣商人及富戶外，高收入人士之每月收入水平大慨有人民幣7,000至10,000元以上。針對本項目來看，參考內(nèi)地和香港的游艇俱樂部會員人數(shù)發(fā)展情況（見下表），結(jié)合項目俱樂部建設(shè)用地的實(shí)際情況，如發(fā)展最高檔次俱樂部并能長期保持其形象，預(yù)計未來1015年，將可吸納約1,5002,000個俱樂部會員會籍。 當(dāng)?shù)赜瓮Щ顒有枨蟮念A(yù)測從以上對內(nèi)地和香港游艇俱樂部發(fā)展情況的分析來看，目前國內(nèi)的游艇活動仍未廣泛發(fā)展起來，俱樂部更多地是通過其設(shè)施、服務(wù)吸納會員，并通過吸收外籍會員和舉辦相應(yīng)的活動來提高國內(nèi)人士對游艇活動的興趣，因此游艇活動的需求主要體現(xiàn)在對俱樂部會籍的需求上。建議應(yīng)該將俱樂部作為重點(diǎn)，建立多元化的設(shè)施，照顧到會員及其兒女的需要，希望籍此將游艇玩意灌輸給會員，培養(yǎng)他們對游艇的興趣。 游艇會失敗之處中國青島銀海國際游艇俱樂部及深圳市浪騎游艇會，會員人數(shù)低于100人，會所的設(shè)施不足，且游艇于國內(nèi)地區(qū)尚在發(fā)展當(dāng)中，認(rèn)識及有能力擁有游艇之富戶不多，未能吸引人士成為會員；另外會籍定價太高，與市場需求脫軌，當(dāng)?shù)厝耸恐?fù)擔(dān)能力普遍根本無法承擔(dān)如此貴價之會籍。至于清水灣游艇會，其主要會員是居住于西貢地方附近及從外地來港工作之外籍人士，當(dāng)中不乏擁有游艇的人士，會員來自多于30個國家，成為一個國際性的會所，亦因如此，游艇玩意能靠會員之間的溝通得以發(fā)展下去；其中一個缺點(diǎn)是清水灣的風(fēng)勢較大，于一些大風(fēng)的季節(jié)船只難以駛出海域。 香港游艇會成功經(jīng)驗深灣游艇會是香港最成功的游艇會會所，會所位置選擇良好，交通方便。所以游艇會會籍及泊位定價于初期不宜定得過高，應(yīng)因應(yīng)市場需求、環(huán)境因素、當(dāng)?shù)厝耸拷?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及支付能力來厘定價格，當(dāng)會籍銷售情況理想，可作出適當(dāng)而合理的價格調(diào)整。至于泊位租金方面，蘇州太湖水星游艇俱樂部的27呎以下船位每年租金是美金1, (約人民幣13,)，27呎以上船位每年租金是美金1, (約人民幣15,)，中國青島銀海國際游艇俱樂部以6米泊位為例，每年租金是人民幣80,，而浪騎游艇會并沒有提供船位租用，以40呎船位為例，售價是人民幣1,030,，可見蘇州太湖水星游艇俱樂部與中國青島銀海國際游艇俱樂部及浪騎游艇會在會籍和泊位價格相差很遠(yuǎn)，就會員人數(shù)方面而言，蘇州太湖水星游艇俱樂部會員大約有500人，中國青島銀海國際游艇俱樂部占大約100人及浪騎游艇會占大約70至80人。 內(nèi)地游艇會成功經(jīng)驗從蘇州太湖水星游艇俱樂部、中國青島銀海國際游艇俱樂部及浪騎游艇會的數(shù)據(jù)來看，蘇州太湖水星游艇俱樂部會籍銷售及泊位租用較為理想，其優(yōu)勝原因與會籍價格及泊位費(fèi)用有莫大關(guān)系。游艇活動：由于游艇會會員大部份來自歐美國家，而游艇活動于外地是一種普遍的玩意，對蘇州太湖水星游艇俱樂部極為有利，可透過會員與其它外資公司的溝通，為游艇會帶來宣傳效益，能夠刺激當(dāng)?shù)氐挠瓮Щ顒樱l(fā)揚(yáng)游艇會外，亦有助游艇會吸納更多外資會員。地理位置：蘇州太湖水星游艇俱樂部位于江蘇省蘇州市中國第三大湖 – 太湖湖畔，吸引了很多來自外地的公司到附近投資，順理成章蘇州太湖水星游艇俱樂部自然吸引了在蘇州作投資的企業(yè)公司。 外資公司與游艇會發(fā)展的關(guān)系經(jīng)過詳細(xì)分析及比較蘇州太湖水星游艇俱樂部、中國青島銀海國際游艇俱樂部及浪騎游艇會的會籍價格、會員架構(gòu)和游艇會的賣點(diǎn)及弱項后，得出外資公司與游艇會發(fā)展的關(guān)系。l 本公司建議貴會如將來建成后，能與帝皇會結(jié)為聯(lián)盟，絕對可以提高其國際知名度，對游艇會之級數(shù)有一定之提升及認(rèn)可。l 帝皇會本身擁有多架私人飛機(jī)，游艇(超過一百呎的最少6艘)和私人島嶼8個，一般可提供之住宿物業(yè)都超過500萬美元。l 成為會員的資格已可反映其會籍之頂級質(zhì)數(shù) (附件1 說明)。 國內(nèi)三個游艇會之比較蘇州太湖水星游艇俱樂部青島銀海國際游艇俱樂部深圳浪騎游艇會成立年份199920051998船位數(shù)量144366275會員人數(shù)約500人低于100人約7080人會籍價格短期會籍：美金$3,美金$4,個人會籍：美金$16,公司一提名人會籍:美金$17,公司三提名人會籍:美金$40,第一期個人會籍：人民幣390,公司三提名人會籍：人民幣560,第二期個人會籍：人民幣390,公司三提名人會籍: 人民幣560,個人會籍：人民幣390,公司一提名人會籍:人民幣390,年費(fèi)短期會籍：免個人會籍：美金$公司一提名人會籍:美金$公司三提名人會籍:美金$1,第一期個人會籍：人民幣$9,公司三提名人會籍: 人民幣$26,第二期個人會籍：人民幣$9,公司三提名人會籍: 人民幣$26,個人會籍: 人民幣$3,公司一提名人會籍:人民幣$3,(以每張會員證計算)船位售價及租金27呎以下船位: 每年美金$1,27呎以上船位: 每年美金$1,第一期短期年租租金6米泊位：人民幣$80,8米泊位：人民幣$107,10米泊位：人民幣$126,12米泊位：人民幣$140,15米泊位：人民幣$166,16米泊位：人民幣$177,18米泊位：人民幣$228,長期泊位銷售價（20年）6米泊位：人民幣$800,8米泊位：人民幣$1,070,10米泊位：人民幣$1,260,12米泊位：人民幣$1,400,15米泊位：人民幣$1,660,16米泊位：人民幣$1,770,18米泊位：人民幣$2,280,管理費(fèi)6米泊位：人民幣$14,8米泊位：人民幣$19,10米泊位：人民幣$21,12米泊位：人民幣$24,15米泊位：人民幣$30,16米泊位：人民幣$31,18米泊位：人民幣$36,第二期短期年租租金10米泊位：人民幣$149,12米泊位：人民幣$168,18米泊位：人民幣$279,20米泊位：人民幣$299,22米泊位：人民幣$319,40米泊位：人民幣$888,長期泊位銷售價（20年）10米泊位：人民幣$1,490,12米泊位：人民幣$1,680,18米泊位：人民幣$2,790,20米泊位：人民幣$2,990,22米泊位：人民幣$3,190,40米泊位：人民幣$8,880,管理費(fèi)10米泊位：人民幣$21,12米泊位：人民幣$24,18米泊位：人民幣$36,20米泊位：人民幣$39,22米泊位：人民幣$43,40米泊位：人民幣$60,船位售價40呎船位：人民幣1,030,60呎船位：人民幣2,460,設(shè)施1) 水上房艇2) 25米室內(nèi)游泳池3) 水力按摩池4) 桑拿5) 游艇及設(shè)備展示廳6) 會員專用停車場7) 健身房8) 草地排球9) 迷你超市10) 兒童游藝設(shè)備11) 桌球室12) 閱覽室13) 多功能廳1) 充電，供水，加油，起吊，修船和干船塢2) 帆船訓(xùn)練基地3) 帆船下水坡道4) 海上搜救直升機(jī)起降場5) 游艇駕駛培訓(xùn)學(xué)校6) 健身會館7) 不同風(fēng)格的酒店8) 賓館9) 歌廳10) 酒吧11) 釣魚場12) 美容中心13) 辦公和運(yùn)動完公寓1) 西餐咖啡廳2) 海天茶座3) 露天燒烤4) 怡情海釣5) 游艇婚紗會員架構(gòu)60%至70%是外資公司，主要是美國人，其次是澳洲人，德國人及歐洲人，20%至30%會員來自上海及蘇州主要是居住于黃金海岸線東海路附近的居民，尚在吸納會員主要是居住于廣東省附近的居民，尚在吸納會員賣點(diǎn)1) 會籍價格便宜2) 自行制造各款游艇給會員租用3) 安排考取海事局頒發(fā)的游艇實(shí)習(xí)駕照4) 提供水上房艇住宿5) 設(shè)施完善1) 舉辦游艇課程及帆船培訓(xùn)2) 碼頭設(shè)施齊全3) 船位可分日租，月租，年租及售賣1) 深圳唯一的游艇會2) 環(huán)境優(yōu)美弱項1) 船位數(shù)量較少1) 會所設(shè)施尚未完全建成2) 價錢定位太高1) 會所設(shè)施太少2) 船位價錢太高3) 不設(shè)船位租用 國外典型游艇俱樂部研究 Detroit Yacht Club 歷史悠久，建于1870年，美國其中一個最有名游艇會 選址優(yōu)越，在美國其中一個最繁榮的地區(qū)及擁有漂亮航道及景色 會所經(jīng)多次改建及擴(kuò)建，銳意成為全美最大型游艇會會所之一 初期以賽艇活動為主 后期以高級設(shè)施吸引政經(jīng)和社會知名人士加入 泊位亦在后期不斷增加至現(xiàn)時的350個，船只亦由初期的釣魚艇，經(jīng)過多年在游艇方面的會員教育和改建，現(xiàn)時的船只已大部份為高級游艇，很多美國人都以成為Detroit Yacht Club會員為榮設(shè)施船只 384個泊位 13只由會所擁有之游艇 年度游艇比賽 集合點(diǎn)、 貯存?zhèn)}運(yùn)動設(shè)施 室外及室內(nèi)游泳池各一 網(wǎng)球場 離岸帆船競賽 拍球和壁球 高爾夫及保齡聯(lián)賽 步行徑，跑步徑，滾軸及單車社會活動 多種活動安排 星期六晚活動 星期二至星期日燒烤午餐及晚餐 超過40個委員會，社會組織及各種運(yùn)動，例如：成人游艇、每月舉辦旅行、 網(wǎng)球比賽、夏天及冬天兒童泳池、初級游艇、航海家庭樂、商業(yè)及專業(yè)網(wǎng)團(tuán)體、船只委員會、游艇約會、水上籃球、女子艦橋、滑水、釣魚會及槍會、會員招募及維持委員會青年活動 夏天及冬天游泳隊 游泳課程 游戲托兒所 初級游艇 夏令營 私人及團(tuán)體網(wǎng)球課程 假期派對和兒童特備活動 航海羅經(jīng)柜 – 兒童會所訓(xùn)練班 / 課程 成人航海學(xué) 成人網(wǎng)球及網(wǎng)球隊 烹飪 游泳 計算機(jī)會所服務(wù) 提供飲食服務(wù)及筵辦酒席 婚宴及特別活動安排 商業(yè)會議安排 夏天水上穿梭會所大樓設(shè)施 燒烤餐廳及酒吧 正式宴得房間 舞廳 會議室 附設(shè)桑拿的貯物室 洗衣房 跑步徑 運(yùn)動設(shè)施戶外設(shè)施 附設(shè)酒吧及小食部的跳板泳池 四季熱水池 4個網(wǎng)球場 野餐及燒烤區(qū) 躑馬蹄鐵游戲 室外用餐 圓形競技場 帝皇會 (Emperors’ Club)l 總會設(shè)于美國 多個國際城市有會所(例如:東京,巴黎,悉尼,倫敦,紐約)及多艘游艇停泊在世界各地的不同地方(例如:加勒比海,夏威夷,地中海,印度洋,菲濟(jì)群島,佛羅里達(dá)州) 以供會員使用。另 外，此游艇會的特點(diǎn)是他們明白于當(dāng)?shù)負(fù)碛杏瓮е耸坎欢?，所以提供自行設(shè)計制造的豪華游艇供會員租用，而且船只型號眾多，尺寸由18尺至48尺 不等，費(fèi)用可以每小時或每晚計算。此游艇會的特征是他們的會籍價格平宜，能夠吸引更多想擁有會籍的人士，此外他們提供自行設(shè)計制造的多款游艇予會員租用，亦舉辦游艇理論和實(shí)踐考核，考試合格者就可以取得海事局頒發(fā)的游艇實(shí)習(xí)駕照，在蘇州太湖水域通用，從而培養(yǎng)會員對游艇的興趣，正正能夠增加會員租用游艇的次數(shù)，讓更多人體驗駕駛游艇的樂趣。功能：水上房艇住宿、25米室內(nèi)游泳池、水力按摩池、桑拿、游艇及設(shè)備展示廳、會員專用停車場、健身房、草地排球、迷你超市、兒童游藝設(shè)備、桌球房、閱覽室及多功能廳。 蘇州太湖水星游艇俱樂部規(guī)模：蘇州太湖水星游艇俱樂部于1999年成立，位于江蘇省蘇州市中國第三大湖—太湖湖畔，隸屬于美國水星海事并受其管理，擁有兩層樓的高級會所樓，船位有144個，亦設(shè)有船艇駕駛培訓(xùn)中心。而游艇項目于當(dāng)?shù)厣?未成熟，會所設(shè)施亦未盡完善，會所尚在吸納會員當(dāng)中。功能：西餐咖啡廳，海天茶座，露天燒烤，怡情海釣，游艇婚紗。上個世紀(jì)90年代，游艇開始進(jìn)入中國人的視野，深圳市浪騎游艇會有限公司以“社會呼喚我們，我們服務(wù)社會”為經(jīng)營理念和宗旨，懷著對海洋和航海事業(yè)的無比熱愛，開始投資開發(fā)浪騎游艇會項目。二期泊位正準(zhǔn)備安裝。由于會所設(shè)施尚未建成及價錢太高，相信在會員吸納過程會遇上很大困難。此會所亦有舉辦游艇駕學(xué)及帆船培訓(xùn)，籍此讓更多人士了解游艇及其會所。價格水平：一期海上泊位價目表(人民幣計算)個人會員（20年） （一個記名人）VIP 會員入會費(fèi)會費(fèi)泊位租船會所銀海金卡會員390,000每年9600 元短期租泊位享受8 折優(yōu)惠租船享受6折優(yōu)惠在會所消費(fèi)享受折扣優(yōu)惠，每年獲贈會所 5000元人民幣消費(fèi)卡法人會員（20年） （三個記名人）銀海金卡法人會員560,000每年26600 元短期租泊位享受8 折優(yōu)惠租船享受6折優(yōu)惠在會所消費(fèi)享受折扣優(yōu)惠，每年獲贈會所 10000元人民幣消費(fèi)卡船位租金及管理費(fèi):泊位6米泊位8米泊位10米泊位12米泊位15米泊位16米泊位18米泊位短期日租金300400480550750850