【正文】 高端別墅市場特點研究（一）研究范圍說明252。需求發(fā)展節(jié)奏：以上述之”未來的總需求量”得出結(jié)論，因當?shù)馗呒墛蕵穲龅夭欢?，故此俱樂部將會是最主要項目，另外游艇項目于當?shù)厣形闯墒欤蚀烁粦魧⑨槍ζ銿IP泊位會籍，相對地，普通泊位會籍將會是最后的項目。另外，會籍定價太高，設施亦未盡完善，未能吸引人士成為會員之余，會所經(jīng)濟狀況亦不理想。178。由此可見大約七成的會員都是外資公司，主要來自美國、其次是澳洲人、德國人及歐洲人，而占其余三成的會員則來自上海及蘇州的內(nèi)資公司。l 不同級數(shù)的會員享有不同之服務及設施。價格水平：會價 (2006年會價)短期會籍：美金$3,000元正一年美金$4,880元正兩年不可轉(zhuǎn)讓無需年費會員資格期滿可續(xù)會 個人會籍 ：美金$16,500元正 會員配偶贈送5年會員資格 會員卡可轉(zhuǎn)讓 年費美金$ 美金$500餐飲消費 奉送一晚豪華房艇休閑住宿 公司一提名人會籍：美金17,880元正 會員卡可轉(zhuǎn)讓 年費美金$ 贈送美金$500餐飲消費 贈送美金$500船艇 公司三提名人會籍：美金40,880元正 會員卡可轉(zhuǎn)讓 年費美金$ 贈送美金$500餐飲消費 贈送美金$2,500船艇更改提名人費：免 轉(zhuǎn)讓費：個人會籍 ：RMB$ 公司會籍 ：RMB$2,年費 ：個人會籍：美金$ 公司一提名人會籍：美金$ 公司二提名人會籍：美金$1, 公司三提名人會籍 ：美金$1,船位租金 ：27尺以下船位：美金1, 27尺以上船位：美金1, (包括船只清潔、管理及檢查) 游艇租用價格 (人民幣計算):船只型號會員租金準會員租金48尺房艇每小時432元正每小時1,307元正43尺房艇每小時348元正每小時1,046元正48尺房艇每晚1,130元正每晚1,740元正43尺房艇每晚780元正每晚1,395元正21尺平底船每小時235元正每小時697元正18尺平底船每小時235元正每小時697元正貝蓮娜游船每小時272元正每小時785元正薩維奇游船每小時362元正只限會員貝蓮娜滑水及滑板每小時299元正每小時828元正龍船每小時110元正每小時210元正貝蓮娜香蕉船每小時399元正只限會員摩托艇每小時250元正只限會員北極星每小時250元正只限會員噴氣艇每小時310元正只限會員水老鼠每小時100元正只限會員19尺至21尺私人游艇停泊費每年12,450元正只限會員28尺至48尺私人游艇停泊費每年14,940元正只限會員 * 所有準會員之租船價需加15%服務費客戶構(gòu)成及特征：會員人數(shù)大約有500人，60%至70%會員來自外地，主要是美國人，其次是 澳洲人、德國人及歐洲人，公司會籍客戶多是美國駐地投資的公司，而內(nèi)資的會員方面，來自上海的會員人數(shù)占大約七成，其余三成的是蘇州本地的會員。由深圳市浪騎游艇會有限公司投資開發(fā)的浪騎游艇會，按國際游艇會標準，由美國著名游艇碼頭設計公司 Bellingham公司設計，是國內(nèi)首家已建成的大型游艇會，并被譽為國內(nèi)游艇會項目建設的樣板。此會所之會籍價格相對于香港的游艇會偏高很多，故此此會所之主要針對客戶相信大部份是擁有游艇之高等階層人士。而入住黃金海岸酒店的客人更加有機會了解黃金海岸游艇會，對會籍之推廣必有一定幫助。其主要針對客戶多是居住于西貢地方及從外地來港工作之外籍人士，當 中亦不乏本地人士及家庭，為他們提供一個位于居所附近及可供消閑休憩的地方。由于反應理想，于1987 年作了首次價格調(diào)整，將會籍價格由港幣15萬升至港幣50萬，當時亦增設了新的設施，如船用商品店、兒童泳池、兒童游樂場及桌球室。咖啡室亦設三間，其中一間更設于泳池側(cè)，會員可于夏天在池邊燒烤，共聚天倫。 地區(qū)：深灣游艇會位于香港仔，會所面積超過550,000平方尺，交通非常方便，多種公共交通工具均能到達。會所設有238個船位，長度由31尺至100尺不等，小型及中型船位占總船位數(shù)量達95%。因為我們相信它們的客群和組合與游艇會將來的目標客戶群組合應是十分接近。216。 觀瀾湖高爾夫球會：其中一個成功的例子, 會員人數(shù)多達5000人，成功主要因素是以會員為本, 清楚明白顧客需要。4 國內(nèi)外游艇俱樂部發(fā)展狀況 廈門高爾夫俱樂部（會所）發(fā)展狀況 廈門主要高爾夫俱樂部概況東方(廈門)高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部東方(廈門)高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部位于同安縣潘涂美人山麓、福廈公路旁，跨杏林、海滄兩大臺商投資區(qū)，夾南北兩通道核心地帶，交通便捷，距廈門國際機場僅20分鐘車程，經(jīng)海倉大橋至廈門市區(qū)僅10分鐘車程。 外商投資恢復增長，外資企業(yè)增速平穩(wěn)，外籍人士不斷增加，同時相對其它同類城市較低的利用外資額和外資企業(yè)數(shù)，也反映出該地增長的巨大潛力，這些因素的存在都將為本地中高端消費市場的形成及發(fā)展提供較好的客觀環(huán)境。這樣的旅游業(yè)發(fā)展趨勢，也必將有利于廈門市發(fā)展自己較高層次的旅游產(chǎn)業(yè)。 表 2005年上半年廈門市接待過夜國際旅客情況旅客來源數(shù)量（人次）所占比重( %)比上年同期增長（%）外國人202473香港同胞39439澳門同胞2908臺灣同胞117473合計362293100 數(shù)據(jù)來源：廈門統(tǒng)計信息網(wǎng)。其中，%；，%；，%；，%；，%；,%。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒（2005），《2004年廈門市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》。結(jié)合廈門市在該省最高的城鎮(zhèn)居民可支配收入，可以認為廈門市在福建省內(nèi)有著最高居民消費力，也最有利于中高端消費市場發(fā)展。廈門城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)增長，不僅體現(xiàn)了該地居民持續(xù)改善的生活水平，也反映廈門和深圳、上海等沿海同類城市有著同樣的中高端消費的發(fā)展必需的客觀條件。在沿海主要同類城市的比較中，深圳市的城鎮(zhèn)居民可支配收入水平相對最高，居第一位，遠遠高于其它城市。2003年廈門市有4739家外資企業(yè)，有3926個外籍的從業(yè)人員， 依次比率可以估計，2004年廈門市約有4093個外籍人士。大量外資企業(yè)的存在，為當?shù)氐耐赓Y增長提供了重要的客觀條件。在沿海同類城市的比較中，廈門市的實際利用外資額最小，即使是其余城市中最少的深圳。廈門市招商引資呈現(xiàn)出總量大、增幅高、質(zhì)量優(yōu)的良好局面。按現(xiàn)行價格計算的一、二、%、%%。廈門市人均GDP居第三位，為40417元，但是較蘇州、青島為高。按年末戶籍人口計算，2004年廈門市人均生產(chǎn)總值為60172元，%；按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值40147元，%。 地塊現(xiàn)狀方面：項目地塊現(xiàn)狀是海域，必須先進行填海，工程量和費用都非常巨大，給項目的資金運作帶來一定困難。 區(qū)位優(yōu)勢：項目位于未來重點發(fā)展的廈門島東部區(qū)域，周邊有黃厝旅游發(fā)展區(qū)、會展商圈、觀音山CBD區(qū)及鐘宅灣片區(qū)等數(shù)個未來大型商圈或商務圈。 政府對項目區(qū)域發(fā)展計劃根據(jù)經(jīng)批準的初步方案，環(huán)島路東側(cè)與香山交會處擬建成綠化區(qū)，并設立停車場。研究方法二：專家意見法組織有關政府部門、發(fā)展商及長期鉆研或從事游艇行業(yè)方面的專家對項目發(fā)展進行充分探討和分析，根據(jù)專家的專業(yè)知識和經(jīng)驗，提出具實效性的策劃方案。 委托方對項目長期發(fā)展戰(zhàn)略及資產(chǎn)運營戰(zhàn)略的規(guī)劃項目長期發(fā)展戰(zhàn)略：通過各種融資方式以及對銷售性物業(yè)（會員權(quán)益、酒店公寓權(quán)益、商業(yè)街、寫字樓等）的銷售資金的迅速回籠來解決項目前期開發(fā)建設所需資金。 對廈門房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生影響的社會、經(jīng)濟、政治改革等重大事件。目 錄報告說明 11 總述 1 報告編制說明 1 委托方對項目要求及期望 1 研究策劃目的與方法 22 項目資源分析 4 項目區(qū)位與交通條件 4 項目景觀資源 4 政府對項目區(qū)域發(fā)展計劃 4 項目資源的優(yōu)劣勢分析及結(jié)論 43 廈門市經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展狀況 6 廈門市GDP發(fā)展狀況 6 廈門市三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 8 廈門市外商投資情況 10 廈門市居民生活水平 15 廈門旅游經(jīng)濟發(fā)展狀況 20 廈門經(jīng)濟環(huán)境對項目的影響 244 國內(nèi)外游艇俱樂部發(fā)展狀況 25 廈門高爾夫俱樂部（會所）發(fā)展狀況 25 香港典型游艇俱樂部研究 28 國內(nèi)典型游艇俱樂部研究 36 國外典型游艇俱樂部研究 44 游艇俱樂部成敗經(jīng)驗借鑒 50 當?shù)赜瓮Щ顒有枨蟮念A測 525 項目各主要功能發(fā)展及經(jīng)營環(huán)境分析 54 廈門高端別墅市場發(fā)展狀況 54 廈門商業(yè)發(fā)展及經(jīng)營狀況分析 65 廈門甲級寫字樓發(fā)展及經(jīng)營狀況分析 79 廈門相關旅游設施發(fā)展狀況分析 87 廈門展覽物業(yè)發(fā)展及經(jīng)營狀況分析 946 項目客源市場分析 97 游艇會會籍客源市場分析 97 VIP泊位（水上別墅）客源市場分析 108 商業(yè)客源市場分析 124 甲級寫字樓客源市場分析 1397 項目SWOT分析 1468 項目整體發(fā)展定位 148 項目開發(fā)目標及定位 148 項目開發(fā)策略 148 項目各功能產(chǎn)品的戰(zhàn)略關系與地位 149 項目整體開發(fā)計劃 1509 項目各功能定位策劃建議 151 游艇俱樂部（會所及普通泊位區(qū)）定位建議 151 VIP泊位定位建議 154 商業(yè)定位建議 158 甲級寫字樓定位建議 16510 項目運營模式建議 171 項目銷售類產(chǎn)品的營銷策略 171 項目經(jīng)營類產(chǎn)品的經(jīng)營策略 17911 項目財務分析 186 項目技術(shù)參考依據(jù) 187 項目開發(fā)成本估算 188 項目開發(fā)投資進度 189 項目收益測算 189 項目資金運作測算 190 項目經(jīng)濟效益評估 192 評價結(jié)論及項目注意點 19512 項目開發(fā)風險分析 197[廈門香山游艇俱樂部]綜合項目研究及策劃報告（2006/03） 報告說明我們在研究過程中所依據(jù)的資料和信息都是準確和有效的。敬請注意：本項目研究策劃工作是在2005年12月至2006年3月期間進行的，因此進行研究分析所依據(jù)的信息和資料都是基于這個時間階段的。在項目各經(jīng)營子項（如商業(yè)、酒店、游艇俱樂部、水上活動中心等）的經(jīng)營上，可采用自營、股份合作、托管等多種方式，但仍有賴于本報告之專業(yè)研究及策劃建議，以解決資金缺口與日后經(jīng)營的問題。研究方法三：取證法通過對國內(nèi)外游艇俱樂部發(fā)展的經(jīng)驗進行研究對比，尋找這些公共服務設施發(fā)展的成功之處，并總結(jié)其失敗的主因，揚長避短，對項目的先導功能——游艇俱樂部提出針對性策劃方案。東圍堰為曲線，擬規(guī)劃為海濱摩托艇活動區(qū)。252。178。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒（2005），《2004年廈門市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》。可見，廈門市經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Σ⒉粊営趪鴥?nèi)大城市。：：。2001年外商直接投資合同金額為120342萬美元，隨后受“非典”等不利因素影響，出現(xiàn)下滑，到2003年降到66912萬美元，%。出現(xiàn)這樣的情況，主要是因為無論從發(fā)展基礎，還是經(jīng)濟規(guī)?？?，廈門市都處于一個較低的水平。結(jié)合前面相對較低的實際利用外資額，可以看出廈門市外資增長相對較有潛力。這些外籍人士的2003全年工資總額為51 915萬元，相比廈門市全市城市居民的平均工資要高出很多。上海次之，蘇州和廈門緊在其后，青島最少。而平穩(wěn)增長的居民儲蓄，又反映出該地消費市場的發(fā)展的巨大潛力，客觀上為項目開展提供了有利條件。數(shù)據(jù)來源：2004年漳州、泉州、福州、莆田和廈門等城市的社會與國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報。2005年上半年消費支出增長依然主要體現(xiàn)在衣著、醫(yī)療保健、教育文化娛樂服務和居住四個方面消費支出，%、%、%、%。其中：，%。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒（2005）近年來，廈門市旅游外匯收入持續(xù)增長，2002年達到38340萬美元，2003年受“非典”影響有所下降，2004年又劇烈上升至42296萬美元，%，%。另外政府在廈門市《2005年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃草案的報告》中提出：加快建設中洲島園博園等十大景點；加速推進喜來登大酒店等十大旅游酒店建設；挖掘和改造一批旅游特色街，辦好“旅游夜間一臺戲”，豐富旅游產(chǎn)品；優(yōu)化、做大“廈金”特色旅游；建設廈門旅游目的地營銷系統(tǒng)（DMS），增設火車站、機場等重點游客集散地的旅游信息服務網(wǎng)點，完善游客公共服務體系。216。（位置不符）球場占地3700畝（246公頃），為國際標準27洞競賽型球場，有和緩的山坡、廣闊的落球地區(qū)以及美麗的海濱風光。從1994年開業(yè)開始,不但努力建立好自己名聲, 而且致力推動高球活動到普及化及年輕化。 棕櫚島高爾夫球渡假村：會員人數(shù)大約有1000人，球會位于惠州，雖然地點比較偏遠,但因為球會安排專車穿梭中港兩地方便接送會員往返球會、皇崗及香港妥善，以及會所設計予人舒適的渡假村感覺，會所設施選擇眾多, 質(zhì)素亦是超水準, 而且能夠照顧到家庭的需要, 所以很多會員都不介意車程久一點而入會。因為有能力支付高爾夫球會籍或平常打球費的人一定是屬于當?shù)馗呦M一族，而這一批客戶正是游艇回將來的主要目標。此外會所更附設很多設施予會員及家人享用。會所設有238個船位，長度由31尺至100尺不等，會所更設有專用停車場供會員使用。216。到了1991年，會籍價格再提升，由港幣50萬增加至港幣100萬，設施亦增設了會議室、多用途室、計算機室、健身室及露天茶座，船位數(shù)量亦已增至超過200個來迎合市場需要。營運狀況：清水灣游艇會是清水灣高爾夫球會之副會所，其主要收入來自會籍轉(zhuǎn)讓費，會員月費及船只管理費，船位出