【正文】 目 錄報告說明 11 總述 1 報告編制說明 1 委托方對項目要求及期望 1 研究策劃目的與方法 22 項目資源分析 4 項目區(qū)位與交通條件 4 項目景觀資源 4 政府對項目區(qū)域發(fā)展計劃 4 項目資源的優(yōu)劣勢分析及結(jié)論 43 廈門市經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r 6 廈門市GDP發(fā)展?fàn)顩r 6 廈門市三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 8 廈門市外商投資情況 10 廈門市居民生活水平 15 廈門旅游經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 20 廈門經(jīng)濟環(huán)境對項目的影響 244 國內(nèi)外游艇俱樂部發(fā)展?fàn)顩r 25 廈門高爾夫俱樂部（會所）發(fā)展?fàn)顩r 25 香港典型游艇俱樂部研究 28 國內(nèi)典型游艇俱樂部研究 36 國外典型游艇俱樂部研究 44 游艇俱樂部成敗經(jīng)驗借鑒 50 當(dāng)?shù)赜瓮Щ顒有枨蟮念A(yù)測 525 項目各主要功能發(fā)展及經(jīng)營環(huán)境分析 54 廈門高端別墅市場發(fā)展?fàn)顩r 54 廈門商業(yè)發(fā)展及經(jīng)營狀況分析 65 廈門甲級寫字樓發(fā)展及經(jīng)營狀況分析 79 廈門相關(guān)旅游設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r分析 87 廈門展覽物業(yè)發(fā)展及經(jīng)營狀況分析 946 項目客源市場分析 97 游艇會會籍客源市場分析 97 VIP泊位（水上別墅）客源市場分析 108 商業(yè)客源市場分析 124 甲級寫字樓客源市場分析 1397 項目SWOT分析 1468 項目整體發(fā)展定位 148 項目開發(fā)目標(biāo)及定位 148 項目開發(fā)策略 148 項目各功能產(chǎn)品的戰(zhàn)略關(guān)系與地位 149 項目整體開發(fā)計劃 1509 項目各功能定位策劃建議 151 游艇俱樂部（會所及普通泊位區(qū)）定位建議 151 VIP泊位定位建議 154 商業(yè)定位建議 158 甲級寫字樓定位建議 16510 項目運營模式建議 171 項目銷售類產(chǎn)品的營銷策略 171 項目經(jīng)營類產(chǎn)品的經(jīng)營策略 17911 項目財務(wù)分析 186 項目技術(shù)參考依據(jù) 187 項目開發(fā)成本估算 188 項目開發(fā)投資進度 189 項目收益測算 189 項目資金運作測算 190 項目經(jīng)濟效益評估 192 評價結(jié)論及項目注意點 19512 項目開發(fā)風(fēng)險分析 197[廈門香山游艇俱樂部]綜合項目研究及策劃報告（2006/03） 報告說明我們在研究過程中所依據(jù)的資料和信息都是準(zhǔn)確和有效的。但是，一旦我們所依據(jù)的基本依據(jù)有所改變，我們的推薦和建議也將隨之改變。以下因素將可能導(dǎo)致我們的依據(jù)發(fā)生變化：168。 新的規(guī)劃變動。168。 新的政策法規(guī)。168。 對廈門房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生影響的社會、經(jīng)濟、政治改革等重大事件。敬請注意：本項目研究策劃工作是在2005年12月至2006年3月期間進行的，因此進行研究分析所依據(jù)的信息和資料都是基于這個時間階段的。本項目工作只限于提供針對性及詳細的顧問意見和建議，我們的研究不包括任何法律、法規(guī)和政策議題。本項目研究中，對于未來需求、市場發(fā)展趨勢等的預(yù)測是對未知事物的估計，應(yīng)被理解為對未來可能發(fā)生事物的預(yù)示性估計，而非完全確定的事實。對這些主要因素作出未來預(yù)測的過程包含了許多對外界非常敏感的變量，任何改變都可能會極大地影響該報告的結(jié)果，我們在此提請委托方注意。該報告僅為委托方使用，具有保密性。 我們不對任何第三方承擔(dān)任何責(zé)任。[廈門香山游艇俱樂部]綜合項目研究及策劃報告（2006/03）1 總述 報告編制說明項目名稱：廈門香山游艇俱樂部綜合項目（下稱“項目”）研究及策劃（本報告研究范圍不含項目的酒店功能）委托方：香山國際游艇俱樂部（廈門）有限公司報告編制單位：戴德梁行房地產(chǎn)顧問（廣州）有限公司協(xié)助單位：中國龍會籍服務(wù)有限公司、廈門大學(xué)計劃統(tǒng)計系、廈門市青年企業(yè)家協(xié)會 委托方對項目要求及期望 委托方對項目的初步定位及總體要求委托方對項目整體定位的期望：打造亞洲最大、最豪華的游艇俱樂部。 委托方對項目長期發(fā)展戰(zhàn)略及資產(chǎn)運營戰(zhàn)略的規(guī)劃項目長期發(fā)展戰(zhàn)略：通過各種融資方式以及對銷售性物業(yè)（會員權(quán)益、酒店公寓權(quán)益、商業(yè)街、寫字樓等）的銷售資金的迅速回籠來解決項目前期開發(fā)建設(shè)所需資金。在項目各經(jīng)營子項（如商業(yè)、酒店、游艇俱樂部、水上活動中心等）的經(jīng)營上，可采用自營、股份合作、托管等多種方式，但仍有賴于本報告之專業(yè)研究及策劃建議，以解決資金缺口與日后經(jīng)營的問題。除此之外，在考慮各方市場因素的基礎(chǔ)上，還必須結(jié)合項目整體的規(guī)劃及經(jīng)營來綜合考慮，不能顧此失彼，并希望報告編制單位在對項目充分理解的基礎(chǔ)上，推薦并協(xié)助聯(lián)系適合于本項目的游艇會經(jīng)營管理機構(gòu)，結(jié)合會籍銷售公司，使項目在規(guī)劃、市場、管理以及銷售的四個環(huán)節(jié)上齊頭并進。資產(chǎn)運營戰(zhàn)略：因項目經(jīng)營性（資產(chǎn)型）物業(yè)投資比重過大，約占投資總額的70%左右，且回報期過長，項目面臨一定的資金壓力。因此擬通過融資、合作開發(fā)等多種形式進行資產(chǎn)運營，但由于項目銷售性物業(yè)的銷售回籠資金不足以支撐龐大的開發(fā)計劃，因此必須考慮到國內(nèi)、國際方面各種融資渠道的可操作性以及如何將經(jīng)營性（或資產(chǎn)型）物業(yè)轉(zhuǎn)化為可銷售（或權(quán)益組合出售）或可變現(xiàn)的物業(yè)，來緩解項目資金壓力。 研究策劃目的與方法 研究策劃目的本報告通過分析研究項目發(fā)展所處的市場環(huán)境，針對項目發(fā)展方向、定位策劃及投資效益提出策劃建議。 研究方法本報告通過分析廈門市宏觀經(jīng)濟、人口狀況、土地市場的供應(yīng)與需求、周邊區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r等因素對項目發(fā)展的影響，結(jié)合項目自身條件、目前開發(fā)的進度，以客觀的市場數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，進行全面的市場分析，并提出具實操性的項目策劃方案。具體采用的研究方法有：研究方法一：定量定性分析法根據(jù)客觀、科學(xué)、公正的原則，針對研究的目標(biāo)，通過戴德梁行資料庫、政府統(tǒng)計文獻、城市規(guī)劃和政策法規(guī)的公告、房地產(chǎn)刊物、互聯(lián)網(wǎng)、實地探訪、消費者調(diào)查、與開發(fā)商會談等形式，廣泛搜集有關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對數(shù)據(jù)進行定量分析，對研究的關(guān)鍵部分進行量化的推測，使之具有科學(xué)論據(jù)支撐，并在此基礎(chǔ)上進行定性的研究，做到定量與定性相結(jié)合。研究方法二：專家意見法組織有關(guān)政府部門、發(fā)展商及長期鉆研或從事游艇行業(yè)方面的專家對項目發(fā)展進行充分探討和分析，根據(jù)專家的專業(yè)知識和經(jīng)驗，提出具實效性的策劃方案。研究方法三：取證法通過對國內(nèi)外游艇俱樂部發(fā)展的經(jīng)驗進行研究對比，尋找這些公共服務(wù)設(shè)施發(fā)展的成功之處，并總結(jié)其失敗的主因，揚長避短，對項目的先導(dǎo)功能——游艇俱樂部提出針對性策劃方案。研究方法四：集中主要課題的研究方法為了在較短的顧問期內(nèi)完成項目的研究策劃方案，我們必須把焦點集中在主要的專項功能物業(yè)的研究上，將研究的結(jié)果融入本報告內(nèi)。 研究策劃依據(jù)《廈門市規(guī)劃局關(guān)于“廈門國際游艇俱樂部碼頭”項目地塊規(guī)劃設(shè)計條件》《項目發(fā)展意向書》（委托方編制）國際游艇俱樂部工程用海范圍圖廈門國際游艇俱樂部總平面圖51[廈門香山游艇俱樂部]綜合項目研究及策劃報告（2006/03）2 項目資源分析 項目區(qū)位與交通條件香山國際游艇俱樂部項目位于廈門島東部的香山避風(fēng)塢。，其中填海部分約11萬平方米、防坡堤和護岸用海面積7萬平方米、高樁平臺約7萬平方米。土地現(xiàn)狀為海域，土地用途為商業(yè)、辦公、酒店及其它。 項目景觀資源項目地處濱海旅游觀光區(qū)，與小金門島隔海相望。其用地西面為國際會議中心、國際網(wǎng)球中心，南臨廈門國際會展中心，作為天然避風(fēng)良塢，香山正前方為廈金水道，往東為深水道，凹入式海灣地貌提供了較穩(wěn)定的水域。 政府對項目區(qū)域發(fā)展計劃根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的初步方案，環(huán)島路東側(cè)與香山交會處擬建成綠化區(qū)，并設(shè)立停車場。東圍堰為曲線，擬規(guī)劃為海濱摩托艇活動區(qū)。在香山腳下配套建設(shè)高層星級酒店和高端寫字樓，200個會員別墅（不占用建筑面積）建在港池的內(nèi)圍堰上，系獨具特色的水上別墅。港池內(nèi)設(shè)有約450個游艇泊位。另外，沿環(huán)島路及東、南海岸線必須對公眾開放，留出公共步行道，步行道寬為1020米；沿環(huán)島路建筑分散布置，控制沿路建筑的長度。該項目應(yīng)先完成游艇碼頭建設(shè)，再建設(shè)酒店、商務(wù)辦公、商業(yè)及其它配套設(shè)施。項目建成后，將成為國內(nèi)目前最大的游艇碼頭及廈門市首個集休閑、健身、旅游、辦公、購物為一體的高檔綜合旅游景區(qū)。 項目資源的優(yōu)劣勢分析及結(jié)論總結(jié)上述項目所擁有的客觀資源，可以歸納有以下方面的優(yōu)劣勢：項目資源優(yōu)勢：252。 區(qū)位優(yōu)勢：項目位于未來重點發(fā)展的廈門島東部區(qū)域，周邊有黃厝旅游發(fā)展區(qū)、會展商圈、觀音山CBD區(qū)及鐘宅灣片區(qū)等數(shù)個未來大型商圈或商務(wù)圈。252。 景觀優(yōu)勢：項目地塊海景資源豐富，并可眺望金門島。252。 交通優(yōu)勢：項目毗鄰環(huán)島路，距離廈門機場僅十五分鐘車程，自身擁有游艇泊位和公共碼頭，各方面的交通十分方面暢通。項目資源劣勢：178。 區(qū)位現(xiàn)狀方面：項目周邊目前的居住、商業(yè)、商務(wù)氣氛淡靜，在項目前期推廣時會有一定不利影響。178。 地塊現(xiàn)狀方面：項目地塊現(xiàn)狀是海域，必須先進行填海，工程量和費用都非常巨大，給項目的資金運作帶來一定困難。178。 航海范圍方面：國內(nèi)沿海城市私人游艇的可航海范圍有限，對游艇會推廣造成不利。3 廈門市經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r廈門位于福建省東南部，是我國東南沿海傳統(tǒng)的重要對外通商口岸，是中國經(jīng)濟特區(qū)和計劃單列城市。經(jīng)過改革后20多年的建設(shè)，現(xiàn)已成為基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全、外向型經(jīng)濟發(fā)達、綜合經(jīng)濟實力較強、人民生活較為富裕的港口風(fēng)景城市，我國東南沿海重要的區(qū)域性中心城市。 廈門市GDP發(fā)展?fàn)顩r國民經(jīng)濟保持快速增長，人均國民生產(chǎn)總值持續(xù)上升2004年廈門市經(jīng)濟持續(xù)快速增長，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益都有所提高。初步測算，%，分別比全國（%）和福建?。?）。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒（2005），《2004年廈門市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》近年來，廈門市人均GDP持續(xù)上升。按年末戶籍人口計算，2004年廈門市人均生產(chǎn)總值為60172元，%；按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值40147元，%。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒（2005），《2004年廈門市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》。與同省的其它主要城市比較，廈門市的常住人口人均GDP最高，為40417元。%%，相比其它城市如漳州、莆田市更是遙遙領(lǐng)先?？梢?，相比福建省其它城市，廈門市更有發(fā)展中高端消費品市場的潛力，良好的經(jīng)濟運行環(huán)境也為項目的開展提供良好的氛圍。 數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒，2005。表中數(shù)據(jù)均系常住人口的人均GDP。在沿海同類城市的對比中深圳市的常住人口人均GDP最高，為59271元，其次是上海市。廈門市人均GDP居第三位，為40417元，但是較蘇州、青島為高?？梢?，廈門市經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Σ⒉粊営趪鴥?nèi)大城市。數(shù)據(jù)來源：2004年深圳、蘇州、上海、青島和廈門等城市的國民經(jīng)濟與社會發(fā)展統(tǒng)計公報。表中數(shù)據(jù)均系常住人口的人均GDP。無論是本地還是同類城市比較看來較好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境，本地經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，都將為本地商業(yè)及其它服務(wù)業(yè)的持續(xù)增長提供良好的基礎(chǔ)，另外，廈門市宏觀經(jīng)濟環(huán)境較之其它沿海城市更為有利于項目的開展。(以上資料來源：福建省統(tǒng)計年鑒（2005），《2004年廈門市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》) 廈門市三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r第二、三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有望優(yōu)化。，下降（較上年同期，下同）%；，%；，%，%，%。占全市生產(chǎn)總值的比重下降5個百分點。按現(xiàn)行價格計算的一、二、%、%%。：：。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒（2005），《2004年廈門市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》從2005年6月廈門市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況看，第一和第三產(chǎn)業(yè)所占比重繼續(xù)下降，而第二產(chǎn)業(yè)的比重繼續(xù)上升。在第二產(chǎn)業(yè)中，工業(yè)所占的比重最大，%，接著所占比重較大的是第三產(chǎn)業(yè)中的運輸郵電倉儲業(yè)（%），批發(fā)零售餐飲業(yè)（%），及金融保險業(yè)（%）。出現(xiàn)這樣的情況，較大的因素是近年來廈門市加大了招商引資力度，而這些外資主要集中在第二產(chǎn)業(yè)，特別是工業(yè)，帶來了第二產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。相比之下，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度較慢。 數(shù)據(jù)來源：廈門統(tǒng)計信息網(wǎng) 數(shù)據(jù)來源：廈門統(tǒng)計信息網(wǎng)未來隨著廈門市第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供較大的生存空間，加之廈門市未來的發(fā)展為大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，政府加大調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)力度，積極引進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有望得到優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)之間的比率將更加協(xié)調(diào)，這也為項目發(fā)展提供較好的宏觀環(huán)境。 廈門市外商投資情況外商投資恢復(fù)增長，外資企業(yè)增速平穩(wěn)，外籍人士不斷增加。廈門市招商引資呈現(xiàn)出總量大、增幅高、質(zhì)量優(yōu)的良好局面。2001年外商直接投資合同金額為120342萬美元，隨后受“非典”等不利因素影響，出現(xiàn)下滑，到2003年降到66912萬美元，%。2005年出現(xiàn)快速增長，%，%。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒（2005），%，%。外商投資中工業(yè)三大支柱行業(yè)吸收合同外資最多，占全市合同利用外資額一半，%；第三產(chǎn)業(yè)中以房地產(chǎn)業(yè)吸收合同外資最多。從2004年福建省主要城市實際利用外資情況的對比可以看出，廈門市居第三位，%和90%，處于較低水平。相信隨著引資力度的不斷加大，廈門市的外資仍有很大的發(fā)展空間。數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒，2005。在沿海同類城市的比較中，廈門市的實際利用外資額最小，即使是其余城市中最少的深圳。出現(xiàn)這樣的情況，主要是因為無論從發(fā)展基礎(chǔ)，還是經(jīng)濟規(guī)模看，廈門市都處于一個較低的水平。盡管起點低，廈門市的外資增加還是呈現(xiàn)了強勁的增長勢頭，相信未來發(fā)展?jié)摿ο啾绕渌鞘懈?。?shù)據(jù)來源：2004年深圳、蘇州、上海、青島和廈門等城市的國民經(jīng)濟與社會發(fā)展統(tǒng)計公報。外資企業(yè)數(shù)量不斷增長，2005年期末廈門市共有外商投資企業(yè)5171家，%，%，%。世界500強跨國公司中已有35家落戶廈門。在廈投資的500強跨國公司主要有：美國的波音公司、柯達公司、戴爾電腦公司等；日本的松下、日航株式會社、伊藤忠商事株式會社等；瑞典的ABB公司；荷蘭的飛利浦公司等。數(shù)據(jù)來源：廈門經(jīng)濟特區(qū)年鑒（），2004年數(shù)據(jù)來自廈門統(tǒng)計信息網(wǎng)《2004年廈門市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》與福建省內(nèi)其它城市相比