【正文】 Page 59 ? 設(shè)臵主力店的作用： 在商業(yè)項(xiàng)目初期通過主力店的設(shè)臵達(dá)到在最短時間內(nèi)聚集大量客流，提高項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的認(rèn)知度，以達(dá)到提升項(xiàng)目其他商業(yè)面積租金或售價，以及住宅售價的效果。娛樂、服裝服飾、家居、兒童游樂及用品、銀行等 特點(diǎn) 商業(yè)街為圍合式內(nèi)街形式，較易形成商業(yè)氛圍，便于消費(fèi)者到達(dá)不同商戶。作為洛杉磯最時尚的購物中心， Grove是洛杉磯的商業(yè)熱點(diǎn)，僅2023年 Grove就吸引了約 1800萬的觀光客和消費(fèi)者。 主力店 / 商業(yè)項(xiàng)目 王府井百貨大樓、新東安、東方廣場、婦女兒童用品商店、工美大廈等 可通過開發(fā)商資源或優(yōu)惠租賃條件達(dá)成，但前提是項(xiàng)目硬件條件可以滿足主力店需求。 ? 開放、友好 XX城的商業(yè)面積具有更大的包容性，服務(wù)于整個燕郊。目前絕大部分在售住宅項(xiàng)目對商業(yè)的定位及租售策略均不明確； 4. 區(qū)域內(nèi)缺乏政府商業(yè)規(guī)劃，現(xiàn)有商業(yè)放量基本為開發(fā)商行為，很難控制商業(yè)整體形象及檔次的定位； 5. 絕大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目都是為配合住宅銷售推出，對外宣傳多以大型超市作為其賣點(diǎn)，但據(jù)我行了解，部分項(xiàng)目的硬件并不適合引進(jìn)大型超市的要求。項(xiàng)目所處地理位臵較為優(yōu)越，上蓋文化大廈為寫字樓辦公用途物業(yè)。壹世界 風(fēng)尚國際公寓 成功大廣場 意華 東貿(mào) Page 4 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 消費(fèi)水平 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)需求 注重商品品質(zhì)、愿意嘗試新事物 注重商品價格 沖動型消費(fèi)，愿意為新鮮事物以及休閑娛樂等付費(fèi) Page 5 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 消費(fèi)水平 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)需求 主要人群為消費(fèi)力較強(qiáng)的 1834歲 燕郊地區(qū)居民收入水平偏低 Page 6 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 消費(fèi)水平 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)需求 消費(fèi)結(jié)構(gòu)是針對消費(fèi)對象而言的，分為精神消費(fèi)和物質(zhì)消費(fèi)。 項(xiàng)目不具規(guī)模優(yōu)勢，最終成為小商品市場的可能性較大 福成購物廣場 約 8000平方米，其中規(guī)劃地上兩層為超市，地下一層為韓風(fēng)購物街，預(yù)計(jì) 6月份營業(yè)；因前期招商不利，現(xiàn)正在自行招商階段（前期麥當(dāng)勞和蘇寧電器已基本達(dá)成意向，但后來客戶再次考察燕郊市場，認(rèn)為仍不夠成熟，重新選址三河）。因此其日后是否可以做到對業(yè)主的承諾還尚未可知； 6. 具有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)或自己具有商業(yè)品牌的開發(fā)商在日后招商過程中將更具優(yōu)勢； 7. 燕郊商業(yè)項(xiàng)目均處于規(guī)劃階段，集中放量多在 2023年及 2023年，不確定因素較多。 ? 多樣化 不同于目前燕郊地區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)，具有更豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)選擇。 我行建議在開發(fā)商能夠控制的因素方面盡量擴(kuò)大項(xiàng)目優(yōu)勢，加大創(chuàng)造城市商業(yè)中心的可能性。 Grove擁有位于洛杉磯都市中難得的開放式購物環(huán)境，它的前身是位于洛杉磯第三街區(qū)的 Fairfax路的一個蔬果農(nóng)貿(mào)市場， 4年前由洛杉磯當(dāng)?shù)匾患议_發(fā)商將其重新規(guī)劃建設(shè)成為一個獨(dú)具特色的 Lifestyle Shopping Center。整個廣場文化氛圍濃郁、且業(yè)態(tài)豐富，雕塑和裝飾提升了整個廣場的檔次，使整個商業(yè)廣場熱鬧與恬靜相得益彰，多方面的滿足消費(fèi)者對環(huán)境與商品的綜合性需求。 ? 主力店類型選擇： 百貨公司、大型倉儲式超市、大型專業(yè)賣場（家電、建材等）、大型餐飲娛樂業(yè)態(tài)等，滿足目標(biāo)消費(fèi)群多樣化的消費(fèi)需求，同時最大程度的吸引最廣泛的消費(fèi)人群。我行建議，在商業(yè)開發(fā)第一階段至少要引進(jìn)一家主力店，以達(dá)到縮短商業(yè)的培養(yǎng)期的作用。大拇指廣場 地理位臵 處于新發(fā)展的浦東新區(qū)，原有商業(yè)氛圍不夠濃郁， 周邊環(huán)境 周邊擁有相當(dāng)數(shù)量的中高檔住宅項(xiàng)目 目標(biāo)消費(fèi)人群 2545歲的追求品質(zhì)、崇尚時尚的中高收入人群，以區(qū)域內(nèi)住宅人群為主 項(xiàng)目規(guī)模 商業(yè)面積 11萬平方米 建筑模式 商業(yè)街形式 業(yè)態(tài)布局 家樂福作為其第一主力店，成為整個商業(yè)區(qū)中聚集人氣的中心，各類型餐飲品牌豐富并集中，形成特色餐飲街。 Page 39 這一概念目前在國外非常流行 ， 美國率先興起了 Lifestyle Shopping Center的開發(fā)熱潮。 形成原因 自然形成 政府與開發(fā)商規(guī)劃 形成過程 始于元初， 100多年來始終保持北京第一商街地位 預(yù)計(jì)需要未來 23年或更長時間逐漸培養(yǎng) XX城項(xiàng)目自身可由開發(fā)商在一定程度上控制周期，但項(xiàng)目周邊區(qū)域，特別是項(xiàng)目北側(cè)區(qū)域，開發(fā)商無法控制。 Page 27 商業(yè)功能定位關(guān)鍵詞釋義 ? 居住人口變化 北京地區(qū)的新移民提升了燕郊整體居住人群的消費(fèi)檔次。未來有較大體量的商業(yè)放量，且多以住宅配套商業(yè)為主，使商業(yè)布局呈現(xiàn)出分散發(fā)展的趨勢。 公寓 B、 C兩座正在銷售中 Page 16 東杉淘寶廣場 商業(yè)面積約 6000平方米， 1/F4/F建筑，目前正在招商進(jìn)行中。東貿(mào)國際花園 102國道以北 697,500 均價 5500 2023年 風(fēng)尚國際公寓 102國道以南 250,000 均價 5500 2023年 Page 3 新興大型住宅分布概況 已入住 未入住 神威北路 燕順路 海油大街 京哈高速 學(xué)院路 燕靈路 迎賓路 漢王路 燕昌路 燕高路 潮白河 行宮路 102國道 京通快速 通往朝陽北路 紫竹園 夏威夷別墅 普羅旺斯匯福園 上上城 上上城 潮白人家 納丹堡 星河皓月 美林灣 威畢歐溪谷 夏威夷北岸 華泰憶江南 XX城 現(xiàn)有燕郊居住中心區(qū) 正在開發(fā)住宅區(qū)域 正在開發(fā)住宅區(qū)域 星月云河 上京 消費(fèi)結(jié)構(gòu)及其變化是衡量居民生活水平的重要標(biāo)志，它反映居民的消費(fèi)特征及消費(fèi)趨勢 比較休閑娛樂等業(yè)態(tài)而言，燕郊地區(qū)居民對日常的生活必需品消費(fèi)比例仍較大 1834歲消費(fèi)人群對服飾、餐飲娛樂等方面的消費(fèi)最為活躍 Page 7 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 消費(fèi)水平 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)需求 每次到商場消費(fèi)的平均消費(fèi)水平 200500元的消費(fèi)額度占有相當(dāng)數(shù)量人群，說明燕郊地區(qū)居民具有一定的消費(fèi)潛力 2534歲消費(fèi)人群最具消費(fèi)潛力，消費(fèi)額度較其他年齡段具有相當(dāng)優(yōu)勢 消費(fèi)水平與收入水平成正比 Page 8 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 消費(fèi)水平 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)需求 消費(fèi)習(xí)慣是指消費(fèi)者所生活的地域、國家、風(fēng)俗、習(xí)慣、歷史等眾多因素綜合作用形成的，是一種潛移默化的文化，他根植于消費(fèi)者的潛意識中，影響消費(fèi)者的消費(fèi)行為 公共交通仍為消費(fèi)者首選的交通方式，而交通的便利對于消費(fèi)者到達(dá)起著重要的作用 商品種類 購物環(huán)境 商品價格 1 2 3 因收入水平的提高，燕郊地區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣也隨之變化，對商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性和環(huán)境為主要選擇因素，對一站式購物休閑的需求增加 Page 9 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 消費(fèi)水平 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)需求 消費(fèi)者對燕郊神威環(huán)島附近期望增加的商業(yè)類型 可供燕郊消費(fèi)者購物的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量極少，目前只有京客隆和商業(yè)街是消費(fèi)者經(jīng)常光顧的地方。本項(xiàng)目能否在預(yù)期開業(yè)需拭目以待。 Page 19 燕郊地區(qū)商業(yè)市場機(jī)遇分析 Page 20