房地產(chǎn)項目定位與策劃分析-免費閱讀
【正文】 二是指對整個大樓或小區(qū)，滿足人們?nèi)粘Ｉ罨蚬ぷ餍枰母黜椩O(shè)施的全面配置。 投資不過山海關(guān)！關(guān)門打狗！,可行性研究的概念,可研報告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容,可研重點,案例分享,五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略,房地產(chǎn)項目可行性研究,可行性研究的概念,可行性研究的概念 運用多種科學(xué)手段綜合論證一個工程項目在技術(shù)上是否先進、實用和可靠，在財務(wù)上是否贏利；作出環(huán)境影響、社會效益和經(jīng)濟效益的分析和評價，及工程項目抗風險能力等的結(jié)論；為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。,五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略,②項目的投資支持能力風險 （1）項目的質(zhì)量風險 包括：在項目決策階段由于經(jīng)濟技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題；在設(shè)計階段，向設(shè)計提出違反設(shè)計規(guī)范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關(guān)系”關(guān)照通過造成的“投機性”質(zhì)量問題；施工階段，從業(yè)人員對設(shè)計知識認識有重大錯誤，擅自改變設(shè)計造成的質(zhì)量風險；施工管理過程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質(zhì)量“隱患”（實際上就是“質(zhì)量通病”造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質(zhì)量”問題等，因“質(zhì)量”問題造成的糾紛沖突形成的風險（可控制風險）。我公司在實踐中總結(jié)出以下樣本選取原則： 相近原則，相近地段會有更多的相近因素 成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義 功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位,三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析,市場比較法,三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析,范例1：市場比較法之標準高檔公寓價格擬合系數(shù)表,三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析,范例2：通過同一供需圈比較法來估算項目的大致價格區(qū)間,R1,R2,R3,OA,C1,R1,三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析,范例3：大型商、住、辦綜合體項目的市場比較定價方法演示,本案住宅現(xiàn)時整體毛坯均價為7100元/平方米。以此來確定最佳的產(chǎn)品組合。 通過市場比較法推算現(xiàn)時整體均價，依據(jù)組團的價格決定因素確定各細分組團的現(xiàn)時均價，通過售價還原法推算現(xiàn)時整體租金。價格增長率采用19952002（衰退期+成長期）及19992002（成長期）兩個統(tǒng)計周期的價格復(fù)合增長率的算術(shù)平均值。 龍湖嚴格規(guī)定：新進入?yún)^(qū)域三年不得創(chuàng)新,五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略,⑤項目的“政府”風險 “政府”風險多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在，對于企業(yè)來說，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機性過程、對
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