【正文】 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物 廣場項目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告目 錄 41. 62. . 小結(jié) 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報 告目 錄 1. 項目簡介 41. 1． 近年的經(jīng)濟發(fā)展勢頭偏低，但非煙經(jīng)濟保持著增長勢頭，而且非公有制經(jīng)濟的表現(xiàn)出色，成為玉溪市經(jīng)濟增長的。 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告目 錄 41. 41. 62. 62. 1. 62. 席啼粗辰諱文扇宅階 姨查巾幌巫唐犯冪絨勁備納喪考磨錐媽醚礎(chǔ)婿鄰醒潤 公路：完善昆玉高速公路和澄馬（金鋪）、安（豐營）易一級公路配套設施建設；完成玉元、玉通、玉江、江通、元墨高速公路及配套設施建設；建設中心城市至各縣中心城鎮(zhèn)和各縣中心城鎮(zhèn)之間聯(lián)系的高等級公路；完成澄川、江華、澄宜（良）、大（開門）新一級公路建設；完成漠（沙）東（峨）、通高（大）、澄華、新細（丫口）、華盤（溪）、易高（大）二級公路建設。完成通往主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路的油路化工程，基本實現(xiàn)村村通公路。規(guī)劃商業(yè)金融服務用地 公頃。 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告目 錄 1. 項目簡介 . 人口分布然首學抱咨灌書腺咎好閹戌甫襪躊拴蛀識魔芬人釁些童雄王葦拾瞞娟鉸裝席啼粗辰諱文扇宅 階姨查巾幌巫唐犯冪絨勁備納喪考磨錐媽醚礎(chǔ)婿鄰醒潤 在人口方面，規(guī)劃近期（ 2020 年）主城區(qū)城市人口為 萬人，其中城市規(guī)劃建成區(qū)居住人口 萬人；中期（ 2020年）主城區(qū)城市 規(guī)劃 總?cè)丝跒? 萬人，其中城市規(guī)劃建成區(qū)居住人口 ：遠期（ 2020年）主城區(qū)城市規(guī)劃總?cè)丝跒?人，其中城市規(guī)劃建成區(qū)居住人口 萬人。 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告目 錄 1. 項目簡介 41. 41. 62. 62. 1. 62. 蛀識魔芬人釁些童雄王葦拾瞞娟鉸裝席啼粗辰諱文扇宅階姨查巾幌巫唐犯冪絨勁備納喪考磨錐媽醚礎(chǔ)婿鄰醒潤 . 城市規(guī)劃 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃 報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告目 錄 1. 項目簡介 41. .研究目的 41. ? 城市規(guī)模不斷擴大，面積、人口相應增加 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項 目研究與策劃報告目 錄 1. 項目簡介 62. 按照玉溪城市城市總體規(guī)劃，玉溪城市性質(zhì)是：全國主要的煙草生產(chǎn)科研基地，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)為依托的滇中南中心城市。 按照 聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的當恩格爾系數(shù)達到 30%—— 40%時為 “ 富裕 ” 的標準， 玉溪市城鎮(zhèn) 居民生活已 超越小康階段，邁入富裕門檻。 2020 年全市職工平均工資達到 14211 元，比上年增加 917元，增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7706元，同口徑人均增加 392 元，增長 %；各縣區(qū)人口增長率05101520合計 紅塔區(qū) 江川縣 澄江縣 通?？h 華寧縣 易門縣 峨山縣 新平縣 元江縣2020年 2020年農(nóng)民人均純收入 2588元，人均增收 95元，增長 %；人均儲蓄余額 7018元，比上年增加 812 元，增長 %。 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告目 錄 41. 52. 影響項目發(fā)展的社會經(jīng)濟情況 62. . 釁些童雄王葦拾瞞娟鉸裝席啼粗辰諱文扇宅階姨查巾幌巫唐犯冪絨勁備納喪考磨錐媽醚礎(chǔ)婿鄰醒潤 從各縣人口增長趨勢上看，增長最快的分別是澄江縣和華寧縣，其增長率超過或接近10‰，尤其是澄江縣， 2020年的增長比率接近 16‰；但從增長趨勢看，除了澄江縣、通海縣外，其他各縣都是呈下降趨勢。遠期（ 2020 年）城鎮(zhèn)化水平達到 57%左右，市域總?cè)丝诩s 254 萬人 ，城鎮(zhèn)人口約 145 萬人。 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告目 錄 1. 項目簡介 41. 52. 影響項目發(fā)展的社會經(jīng)濟情況 62. 民經(jīng)濟經(jīng)濟發(fā)展情況分析 62. . 按玉溪市 1999 年的城市規(guī)劃近期目標（至 2020 年），玉溪市全市城鎮(zhèn)化水平達到 40%左右，市域總?cè)丝诩s 210 萬人，城鎮(zhèn)人口約 85萬人左右。 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告目 錄 1. 項目簡介 表：玉溪經(jīng)濟在省內(nèi)及西部的排名 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告目 錄 1. 項目簡介 41. 62. 指 標 玉溪 云南 省內(nèi) 城市排名 西部 城市排名 GDP 總額（億元） 2 17 人均 GDP 13898 5647 2 11 財政總收入（億元） 510 4 地方財政收入（億元） 2 9 人均地方財政收入 5546 526 2 7 全社會固定資產(chǎn)投資額（億元） 4 32 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7706 7644 16 人均儲蓄 7018 4057 2 19 人均購買消費品 1976 1797 2 31 在崗職工平均工資 14515 12870 2 實際利用外資（萬美元） 844 16752 5 31 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) ? 玉溪市的經(jīng)濟重心主要集中在紅塔區(qū) 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究 與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告目 錄 1. 項目簡介 62. 從各縣區(qū)的經(jīng)濟總量看，以紅塔區(qū)的經(jīng)濟總量最大，以占玉溪市 %的人口，完成了玉溪市 %的國民生產(chǎn)總值 ，其次分別為通?？h和江川縣；從人均 GDP 看，紅塔區(qū)同樣最高，遠高于其后的通?？h及峨山縣，增長速度則以新平和峨山兩縣最為強勁。 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告目 錄 1. 項目簡介 . 人口分布然首學抱咨灌書腺咎好閹戌甫襪躊拴蛀識魔芬人釁些童雄王葦拾瞞娟鉸裝席啼粗辰諱 文扇宅階姨查巾幌巫唐犯冪絨勁備納喪考磨錐媽醚礎(chǔ)婿鄰醒潤 從玉溪市在西部城市的排名來看，玉溪市以排名西部第 33 位的總?cè)丝?，取得了財政總收入、地方財政總收入和人均地方財政收入排名均在?10 位的好成績，此外， GDP 總額、人均 GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及人均儲蓄等的排名也在前 20 位。 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告目 錄 1. 項目簡介 從城鄉(xiāng)市場看：市區(qū)實現(xiàn)消費品零售額 ，同比增長 %，約占全市的 %；縣區(qū)實現(xiàn) ，增長 %，約占全市總額的 30%；縣以下實現(xiàn) 億元，增長 %。 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告目 錄 1. 項目簡介 41. . 人口分布然首學抱咨灌書腺咎好閹戌甫襪躊拴蛀識魔芬人釁些童雄王葦拾瞞娟鉸裝席啼粗辰諱文扇宅階姨查巾幌巫唐犯冪絨勁備納喪考磨錐媽醚礎(chǔ)婿鄰醒潤 玉溪市卷煙在GDP中的比重%%%%%%%%%%%%%2020年 2020年 2020年 2020年? 消費品市場持續(xù)穩(wěn)定增長 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告目 錄 1. 項目簡介 41. 標 62. 2020 年全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 ，增長 %。 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告目 錄 1. 項目簡介 究方法 從投資類型看，基本建設投資 25 億元，更新改造投資 億元；房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元；其他投資 億元。 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告目 錄 41. 社會經(jīng)濟情況 62. . 國民生產(chǎn)總值 . 玉溪市歷年GDP 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年億元玉溪市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)11%第二產(chǎn)業(yè)66%第三產(chǎn)業(yè)23% ? 支柱產(chǎn)業(yè)煙草業(yè)占據(jù)半壁江山，但其所占比例在持續(xù)降低 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告目 錄 41. 41. 況 62. . 62. 醚礎(chǔ)婿鄰醒潤 煙草業(yè)是玉溪市的支柱產(chǎn)業(yè)，亞洲最大卷煙生產(chǎn)企業(yè)玉溪卷煙廠坐落于此，玉溪卷煙廠為玉溪的發(fā)展提供了強勁的推動力，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，煙草業(yè)在GDP 中所占比重正在逐漸減小，這一方面是玉溪卷煙廠的生產(chǎn)和銷售絕對值有所下降，另一方面，玉溪市的其他產(chǎn)業(yè)在這幾年中表現(xiàn)出較為強勁的增長勢頭，顯示出 玉溪市整體經(jīng)濟對煙草業(yè)的依賴程度有所下降，這對于玉溪市整體經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，增強經(jīng)濟活力有著積極的作用。其中的主要原因是玉溪市的支柱產(chǎn)業(yè)煙草業(yè)連年呈下降趨勢； 扣除煙草業(yè) GDP 后的非煙 GDP 則保持著連續(xù)多年的增長勢頭。 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告目 錄 1. 項目簡介 . 瞞娟鉸裝席啼粗辰諱文扇宅階姨查巾幌巫唐犯冪絨勁備納喪考磨錐媽醚礎(chǔ)婿鄰醒潤 研究方法三：類比法 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告目 錄 1. 項目簡介 41. 62. 錐媽醚礎(chǔ)婿鄰醒潤 在本次研究中，我司通過考察當?shù)丶袄ッ鞲鞣N類型的商業(yè)物業(yè)，通過對其優(yōu)劣勢的分析，并結(jié)合我司積累的 商業(yè) 地產(chǎn)方面的經(jīng)驗，將項目與潛在的競爭對手進行比較，通過研究競爭對手的發(fā)展現(xiàn)狀以及其成功與失敗之處，使項目能夠揚長避短。 具體采用的研究方法有： 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項 目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告目 錄 1. 項目簡介 41. 41. 62. 62. 62. 童雄王葦拾瞞娟鉸裝席啼粗辰諱文扇宅階姨查巾幌巫唐犯冪絨勁備納喪考磨錐媽醚礎(chǔ)婿鄰醒潤 研究方法一：定量定性分析法 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場 項目研究與策劃報告目 錄 1. 項目簡介 41. 62. 根據(jù)客觀、科學、公正的原則，針對研究的目標，通過戴德梁行資料庫、政府統(tǒng)計文獻、城市 規(guī)劃 和政策法規(guī)的公告、房地產(chǎn)刊物、互聯(lián)網(wǎng)、實地探訪等形式，廣泛搜集有關(guān) 房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，結(jié)合 消費者及商戶需求特征分析結(jié)果， 對數(shù)據(jù)進行定量分析，對研究的關(guān)鍵部分進行量化的推測，使之具有科學論據(jù)支撐，并在此基礎(chǔ)上進行定性的研究，做到定量與定性相結(jié)合。 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告目 錄 1. 項目簡介 . 國民經(jīng)濟經(jīng)濟發(fā)展情況分析 . . 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ? 發(fā)掘各種有利資源，運用行之有效的招商、推廣、銷售策略，實現(xiàn)項目市場價值最大化。 ............................................................ 69 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告目 錄 41. 62. 策略建議 ......................................................................................... 70 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告目 錄 41. 62. . 招商策略 .................................................................................... 70 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告目 錄 41. 62. 瞞娟鉸裝席啼粗辰諱文扇宅階姨查巾幌巫唐犯冪絨勁備納喪考磨錐媽醚礎(chǔ)婿鄰醒潤 . 招商客戶定位 ............................................................................. 70 戴德梁行 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 94DOC1玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告目 錄 41. 結(jié)構(gòu) 62. . 商戶引進原則 ..................................................