【正文】 不足之處是成本可能較高（在租售率不高時(shí)管理費(fèi)的差額須由發(fā)展商補(bǔ)貼，管理公司一般是收取占總管理費(fèi)10％的經(jīng)理人酬金）。引入國(guó)內(nèi)外知名管理公司。管理顧問(wèn)主要是引入先進(jìn)的管理模式，培訓(xùn)管理人員，幫助制定管理方案及財(cái)務(wù)預(yù)算方案，以及幫助制定有關(guān)管理?xiàng)l例，客戶(hù)手冊(cè)等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。負(fù)責(zé)組織商場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)推廣，提升商場(chǎng)的價(jià)值。在物業(yè)建設(shè)期維護(hù)好工地形象，協(xié)助代理公司向客戶(hù)解釋有關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容及收費(fèi)問(wèn)題。審批宣傳推廣費(fèi)用。二、經(jīng)營(yíng)管理公司職能在物業(yè)租售期負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)控代理公司的租售運(yùn)作。第六部分 關(guān)于籌組經(jīng)營(yíng)管理公司的建議一、經(jīng)營(yíng)管理公司的組建我司建議由發(fā)展商委派一名副總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建并任該公司總經(jīng)理。廣告營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用建議廣告營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用按房地產(chǎn)的廣告投放比例，結(jié)合目前揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)背景，好利意公司根據(jù)專(zhuān)業(yè)的推算，%投入廣告費(fèi)用，總費(fèi)用投入不能低于100萬(wàn)元（并且，在廣告的選擇、執(zhí)行上希望我們的專(zhuān)業(yè)得到尊重）。②在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)經(jīng)過(guò)的公交車(chē)身制作車(chē)身廣告，直接面對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群。D、部分模擬廣告副標(biāo)題①友誼廣場(chǎng)現(xiàn)代商業(yè)中心，打造揚(yáng)州的鉆石商圈新座標(biāo)！名店、專(zhuān)家聯(lián)手全力打造的揚(yáng)州全新購(gòu)物天堂?、诿甑募用耍底馐缴啼侇嵏矀鹘y(tǒng)投資理念，兩位數(shù)年利潤(rùn)增長(zhǎng)率，商鋪巨大升值空間。（3）項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃模擬：編號(hào)項(xiàng)目類(lèi)別項(xiàng)目明晰時(shí)段成本控制A戶(hù)外大型形象廣告在長(zhǎng)春路與友誼路交匯處樹(shù)立一塊大戶(hù)外形象牌本案樓體頂部及外部樹(shù)立或懸掛大戶(hù)外形象牌及昭示布B報(bào)廣《商業(yè)巨鱷進(jìn)入城北消息篇》《商業(yè)巨鱷來(lái)了消息被證實(shí)篇》巨頭浮出友誼廣場(chǎng)醞釀大動(dòng)作消息篇友誼廣場(chǎng)商城返租營(yíng)銷(xiāo)模式《返租模式學(xué)術(shù)講解篇》《返租模式學(xué)術(shù)講解之跟蹤報(bào)道采訪發(fā)展商篇》《返租模式學(xué)術(shù)講解之跟蹤報(bào)道采訪策劃?rùn)C(jī)構(gòu)篇》《創(chuàng)富時(shí)代完全攻略篇》軟文式廣告《“排隊(duì)買(mǎi)鋪”？之怪現(xiàn)象篇》C賣(mài)場(chǎng)形象包裝外賣(mài)場(chǎng)形象進(jìn)行全面包裝。廣告時(shí)間段劃分和訴求重點(diǎn)具體分為四個(gè)階段，即蓄勢(shì)期1個(gè)月，認(rèn)購(gòu)期1個(gè)月，強(qiáng)銷(xiāo)期3個(gè)月，保溫期3個(gè)月。①報(bào)道及討論形式的電視軟體廣告；②懸念式、大型形象牌的長(zhǎng)期廣告；③圖表化、情節(jié)化的印刷品廣告（分階段推出）；④服務(wù)式、咨詢(xún)式的動(dòng)態(tài)、促銷(xiāo)和展示廣告；⑤告知式、現(xiàn)場(chǎng)式的“旺鋪”拍賣(mài)實(shí)施活動(dòng)。廣告?zhèn)鞑シ绞桨凑掌鋱?bào)道化、新聞化、情節(jié)化、人性化原則，在媒介形式上主要以報(bào)紙軟體廣告、硬體報(bào)紙廣告、戶(hù)外媒介廣告、主題情節(jié)形式印刷品為主，以現(xiàn)場(chǎng)展示廣告、雜志廣告為輔?！獋鞑サ闹饕α糠旁趯?duì)投資、盈利概念以及信心保證的大力渲染，而不是常規(guī)宣傳商鋪本身功能的做法。全程核心推廣策略——采用IMC（整合營(yíng)銷(xiāo)傳播）的手法，將實(shí)際銷(xiāo)售與廣告、MD、公關(guān)等緊密結(jié)合。第五部分 宣傳推廣策略一、廣告宣傳整體目標(biāo)結(jié)合項(xiàng)目的具體情況和當(dāng)?shù)孛襟w的影響力、傳播優(yōu)勢(shì)，制定廣告適當(dāng)可行的媒體投放策略，以達(dá)到財(cái)進(jìn)其用的目的。友誼廣場(chǎng)的構(gòu)建，以投資者和消費(fèi)群體為核心出發(fā)點(diǎn)，廣場(chǎng)完善的配套設(shè)施及巨大寬廣的經(jīng)營(yíng)面積開(kāi)創(chuàng)揚(yáng)州城北片區(qū)居民投資創(chuàng)富新模式。（二）硬件提升主力商家的引進(jìn)及主題商場(chǎng)的設(shè)置友誼廣場(chǎng)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理劃分的前提下，大力引進(jìn)主力商家的進(jìn)駐，以多種廣告方式重點(diǎn)宣傳一、二線品牌商品，以其較強(qiáng)的品牌知名度來(lái)帶動(dòng)整個(gè)廣場(chǎng)在百姓心中的影響力，強(qiáng)烈占有消費(fèi)者心理市場(chǎng)份額，以其經(jīng)營(yíng)特色不同分層劃分主題商場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)層層包圍，以點(diǎn)帶面，擴(kuò)大整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)果。專(zhuān)業(yè)管理公司的介入為將友誼廣場(chǎng)發(fā)展成為揚(yáng)州城北片區(qū)規(guī)模經(jīng)營(yíng)最大、品味層次最高的大型購(gòu)物中心，加快友誼廣場(chǎng)的建成及運(yùn)營(yíng)進(jìn)程，徹底改變揚(yáng)州市商業(yè)市場(chǎng)多、小、散、亂的整體局面，建立科學(xué)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化的可行性管理體制，整頓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序、安全消防和綜合治理，友誼廣場(chǎng)引進(jìn)專(zhuān)業(yè)化管理公司是非常有必要的。③提高日均銷(xiāo)售額及利潤(rùn)為目標(biāo)A、多元化的價(jià)格策略，實(shí)行商品價(jià)格分割，分高、中、低價(jià)三個(gè)檔次，增設(shè)特價(jià)賣(mài)場(chǎng)和促銷(xiāo)活動(dòng)，提高廣場(chǎng)日均營(yíng)業(yè)銷(xiāo)售額，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。②延長(zhǎng)顧客人均停留時(shí)間為目標(biāo)A、友誼廣場(chǎng)內(nèi)部設(shè)有多種怡情水景景觀和音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)，使顧客在游逛商場(chǎng)的同時(shí)享受廣場(chǎng)濃厚休閑娛樂(lè)文化氛圍氣息；內(nèi)部另增設(shè)餐飲娛樂(lè)區(qū)，使家庭集體購(gòu)物群體在消費(fèi)的過(guò)程中盡享其樂(lè)。范圍包括：本地人、外地人、旅游者及商務(wù)人士。范圍包括：男女老少，各層次消費(fèi)群體。十六、項(xiàng)目提升（一）軟件提升項(xiàng)目概念提升突破傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)的所有落后模式，打造適度超前、具有城市風(fēng)景的大型現(xiàn)代商業(yè)中心。③強(qiáng)化服務(wù)功能體系為保證經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)立中心管理處和中央服務(wù)臺(tái)等管理機(jī)構(gòu)，對(duì)進(jìn)場(chǎng)商品實(shí)行先驗(yàn)后售的辦法，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，并開(kāi)設(shè)公平交易監(jiān)督臺(tái)，隨時(shí)接受群眾投拆。②增強(qiáng)項(xiàng)目影響力收集各種信息資源，首先進(jìn)行短期有效的市場(chǎng)培育，醞釀商機(jī)，作好前期的市場(chǎng)準(zhǔn)備工作，邀請(qǐng)業(yè)界權(quán)威人士和具有一定市場(chǎng)影響力的當(dāng)?shù)孛鲄⒓痈髌诋a(chǎn)品促銷(xiāo)活動(dòng)，使友誼廣場(chǎng)現(xiàn)代化商業(yè)中心項(xiàng)目影響力輻射揚(yáng)州市區(qū)以至整個(gè)揚(yáng)州地區(qū)。③加盟品牌經(jīng)營(yíng)逐漸加大廣場(chǎng)品牌經(jīng)營(yíng)所占比例，提升產(chǎn)品整體品味，增強(qiáng)品牌意識(shí)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，引進(jìn)適合揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)發(fā)展及當(dāng)?shù)孛袂榈母黝?lèi)系列品牌商品，逐漸形成規(guī)模，為友誼廣場(chǎng)整體構(gòu)架注入新的活力。十四、經(jīng)營(yíng)策略定位①營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)幫助商鋪投資者聯(lián)系超市、連鎖店、專(zhuān)賣(mài)店、以及周邊市、縣相關(guān)各類(lèi)商品的批發(fā)供應(yīng)市場(chǎng)，整合物流信息資源，掌握各類(lèi)商品的市場(chǎng)需求和營(yíng)銷(xiāo)關(guān)系。十三、經(jīng)營(yíng)商品及價(jià)格定位二、三線品牌商品主打，一線品牌商品例附，大眾品牌為輔。她將引導(dǎo)城北片區(qū)商鋪前沿創(chuàng)新理念，掀起一場(chǎng)商鋪地產(chǎn)風(fēng)暴，致力成為城北鉆石商圈內(nèi)，城北片區(qū)首家具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)和城市風(fēng)景的綜合性大型現(xiàn)代化商業(yè)中心。城市內(nèi)職業(yè)工作者,企業(yè)員工,自由打工者，轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)的生活群體。①主群體：政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、各類(lèi)業(yè)主、各私營(yíng)企業(yè)主、中高收入家庭、旅游賓客、城市品牌追逐一族、過(guò)往客商、灰色收入者、學(xué)生。九、概念定位根據(jù)本商鋪的特點(diǎn)，及周邊商業(yè)人流、環(huán)境等因素再加上商業(yè)管理的引入，本項(xiàng)目商業(yè)定位為：集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、旅游、觀賞于一體的綜合性大型現(xiàn)代化商業(yè)中心。購(gòu)買(mǎi)二層約20平方米價(jià)值10萬(wàn)元的返租商鋪（模擬圖表）以下回報(bào)提示：商鋪面積總 價(jià)5年內(nèi)回報(bào)假設(shè)15年內(nèi)回報(bào)假設(shè)30年內(nèi)回報(bào)實(shí)際總付款備 注20平米10萬(wàn)元42000元126000元252000元41600元前述回報(bào)未計(jì)算變現(xiàn)回報(bào)◆假設(shè)五年內(nèi)租金不遞增：如果購(gòu)買(mǎi)友誼廣場(chǎng)返租商鋪，五年半內(nèi)不用向銀行支付月供款；◆假設(shè)五年后十五年內(nèi)租金僅遞增15%：每月固定租金回報(bào)805元；◆假設(shè)十五年后三十年內(nèi)租金僅遞增50%：每月固定租金回報(bào)1050元；◆假設(shè)五年后希望變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)阂陨啼亙r(jià)值每年5%增值計(jì)，+=?！舻烷T(mén)檻示意——在返租的前提下，預(yù)付兩年租金。好利意觀點(diǎn)：一個(gè)可信的投資方向和投資載體，才能吸引投資者及消費(fèi)者。友誼廣場(chǎng)返租式商鋪將會(huì)是傳統(tǒng)商鋪的全新升級(jí)版本，因?yàn)槠澉攘υ谟冢篈、在一定時(shí)間內(nèi)實(shí)行返租，確保投資客戶(hù)的收益；B、將鋪位分割成小面積的單位出售，在返租期過(guò)后，投資者可以根據(jù)自身的實(shí)力靈活機(jī)動(dòng)的投入資金，獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)；C、經(jīng)營(yíng)則委托有豐富商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)公司和各品牌商家合作，利用其先進(jìn)管理保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報(bào)。但為確保上述四個(gè)方面的成立，我們必須確保的、最重要的就是——產(chǎn)權(quán)，是投資物業(yè)最基本的前提，也是永久權(quán)益的保障。這個(gè)商業(yè)概念和地段相合，對(duì)物業(yè)價(jià)值能起到點(diǎn)睛的功效；3）解釋投資模式，化不利為有利。這四個(gè)點(diǎn)相輔相成，形成綜合優(yōu)勢(shì)支持銷(xiāo)售，但在不同的項(xiàng)目，每個(gè)點(diǎn)的側(cè)重情況有所不同。所以，在商鋪物業(yè)價(jià)值不利的情況下，采取返租式的模式，增加賣(mài)點(diǎn)。分析起來(lái)，顧客接受并購(gòu)買(mǎi)會(huì)因?yàn)樗拇罄碛桑?）認(rèn)可物業(yè)本身的價(jià)值；2）了解、認(rèn)可返租式投資的方式與操作者；3）對(duì)經(jīng)營(yíng)有信心；4）認(rèn)為有利可圖。E．退休人士這批潛在目標(biāo)