【正文】 地點(diǎn)名稱 位置 規(guī)模 品類金鷹國際 5F 400平米 云錦工藝品、玉器、錫器、琉璃工藝品、黃金掛件藝術(shù)裝飾畫、木質(zhì)品萬達(dá)購物廣場 1F 8家店鋪 玉器等工藝品機(jī)會：該品類有較大的市場空間等待發(fā)掘，而本項(xiàng)目位于商業(yè)區(qū)和旅游文化區(qū)的交匯處，有著得天獨(dú)厚的先天資源，但應(yīng)在傳統(tǒng)工藝、品質(zhì)、品位等諸方面下功夫，重點(diǎn)考慮中高檔民俗工藝市場的營造和培育。機(jī)會:：本項(xiàng)目要主打文化牌，突出特色文化、個(gè)性文化、非主流文化，抓住年輕消費(fèi)和旅游人群。地點(diǎn)名稱 位置 品類 品牌 備注東方商城 1F 圖書音像 先鋒書店、音像店 先鋒書店約500平米音像店約150平米金鷹 5F 圖書音像 金鷹書廊 約250平米南京書城 1—5F 圖書音像 2F引入宏圖三胞專業(yè)店5F設(shè)有畫廊 小型書店 分布在城市街道各處 圖書音像 無明顯的品牌概念，整體不規(guī)范 30—100平米不等體育類商品各大商場均有銷售，且品牌聚合力已較好形成，國際知名品牌如耐克、阿迪達(dá)斯、彪馬等品牌已廣泛進(jìn)入各大商場。新街口商圈現(xiàn)有分布狀況如下表：地點(diǎn)名稱 樓層 業(yè)種及品牌 備注金鷹 1F、4F 施華洛士奇、Zippo、海盜船、引鈺、世格 東方商城 1F、4F 施華洛士奇、Zippo、銀鎮(zhèn)、引鈺、世格 大洋百貨 1F、4F 海盜船、Zippo、世格 萬達(dá)購物廣場 1F 食草堂（時(shí)尚牛皮制品）、海盜船、Zippo通靈翠鉆、SWATCH 時(shí)尚萊迪購物中心 2F 碧芝自制飾品、自制銀飾 盤古亞泰廣場 1F 譚木匠（木梳）、韓國飾品 機(jī)會：本項(xiàng)目要強(qiáng)勢爭取此類型的份額，引進(jìn)國際品牌連鎖店進(jìn)場。機(jī)會：本類應(yīng)在質(zhì)量上和特色上吸引顧客，以吸引人流,帶動(dòng)人氣為主。機(jī)會：本項(xiàng)目要適當(dāng)安排符合南京市場的中高檔品牌服裝，予以彌補(bǔ)市場缺口，吸收外流高檔客戶群，爭取周邊高檔客戶群，同時(shí)不能脫離中檔消費(fèi)者。一、 品牌服裝類（主要針對高檔精品服裝）新街口商圈內(nèi)品牌服裝競爭相對比較激烈，國際國內(nèi)著名品牌服裝均有自己的多個(gè)店鋪，而且基本全部集中于各大百貨商場中，南京現(xiàn)有的國際頂尖服裝主要集中在金鷹、東方、大洋百貨和金陵購物中心里。8226。三、 新街口區(qū)域商業(yè)特征及發(fā)展趨勢分析新街口商圈目前各業(yè)態(tài)配比嚴(yán)重失衡，傳統(tǒng)百貨業(yè)所占比重高達(dá)80%左右，餐飲、休閑、娛樂業(yè)發(fā)展很不均衡，最近一年來開始逐步向集購物、旅游、文化、休閑、餐飲、娛樂為一體的復(fù)合型商業(yè)街區(qū)過渡，仍處于起步階段，有較好的市場切入點(diǎn)；傳統(tǒng)百貨業(yè)高度密集，競爭激烈，正在逐步形成各自的特色和核心優(yōu)勢；專業(yè)店業(yè)態(tài)已普遍被消費(fèi)者接受，呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢；專賣店沒有形成品牌和規(guī)模優(yōu)勢；服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)相對分散，發(fā)展勢頭迅猛，市場潛力大。美凱龍（萬達(dá)購物廣場四樓）業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)4：專賣店?duì)顩r分析新街口商圈的專賣店普遍布局零散，品牌知名度不高，尚未形成規(guī)模優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢。數(shù)碼家電專業(yè)店四家：五星電器、金太陽家電、蘇寧電器、宏圖三胞（南京書城二樓）圖書音像專業(yè)店：南京書城、新華書店品牌家具專業(yè)店：紅星amp。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)3：專業(yè)店?duì)顩r分析新街口商圈的專業(yè)店業(yè)態(tài)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢，以蘇寧電器、五星電器、金太陽家電、宏圖三胞等為代表性的專業(yè)店消費(fèi)者認(rèn)知度普遍較高。屈臣氏超市連鎖店：位于新街口商業(yè)步行區(qū)，面積大約500平米左右，是以經(jīng)營個(gè)人護(hù)理用品為主知名品牌連鎖超市，與通常意義的連鎖超市在經(jīng)營品類、商品品牌等方面有著根本區(qū)別，據(jù)了解登陸南京后，經(jīng)營狀況良好，深受白領(lǐng)階層的喜歡，形成穩(wěn)定客層。據(jù)悉今年重洽會，該商場與臺灣太平洋百貨的合作事宜進(jìn)展順利，合作成功后將成為南京中高檔綜合百貨店的后起之秀，競爭力不容忽視。（8）金陵購物中心、金陵百貨金陵百貨于1997年５月開業(yè)，金陵飯店購物中心于2000年10月３日重新裝修開業(yè)，成為白領(lǐng)階層購物的首選，兩店經(jīng)營面積共計(jì)１萬多平米。層 功能/經(jīng)營商品種類 主要品牌舉例5 數(shù)碼廣場、小家電、家居家飾 松下、索尼、馨亭4 兒童服裝、兒童玩具、運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)器材 麗嬰房、康威、斯舒朗3 西服正裝、商務(wù)休閑、男士內(nèi)衣 羅蒙、七匹狼、舒雅2 女裝、休閑裝、飾品、女士內(nèi)衣 江南布衣、戴安芬、班尼路、FUN1 化妝品、皮鞋皮具、珠寶名表 KOSE、哈森、千百度評價(jià)：商場經(jīng)營飽和度高，商品布局比較合理，硬件設(shè)施較好，有一定品牌意識。（6）商茂百貨樓層 功能/經(jīng)營商品種類 主要品牌舉例6 中國、日本、韓國、臺灣小商品城 5 家庭保健用品、運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)鞋、兒童服飾、玩具游藝 美津奴、李寧、康威、銳步、雙星、小豬班納4 家用電器、影視聲像制品、廚衛(wèi)設(shè)備、迷你劇院 海爾、TCL、創(chuàng)維、SONY方太、美的3 男士服飾、女士服飾、精品名店 報(bào)喜鳥、羅蒙2 針織服飾、青春服飾、婦女用品、寢居布藝、休閑小站 艾格、杭州典雅、淑格、安莉芳、班尼路、天山、雪蓮、1 珠寶首飾、中外鐘表、化妝品、百貨、攝影器材、箱包皮具、煙酒食品、文化辦公用品、現(xiàn)代通訊器材、皮鞋皮具 高絲、羽西、玉蘭油、蝶裝、飛利浦、百麗、森達(dá)負(fù)一 五金交電商場、自行車、停車場 評價(jià)：商場經(jīng)營飽和度高，樓層功能分布和商品布局較為合理，商品布局和陳列不乏傳統(tǒng)印記，中檔定位，以工薪階層為主力目標(biāo)客群，客流量大，經(jīng)營狀況較好。（4）中央商場樓8226。將來與地鐵口直接連通會帶來極大的客流。與金鷹國際購物中心一同穩(wěn)固占據(jù)南京高檔消費(fèi)市場，經(jīng)營狀況良好。BOSS、哈根達(dá)斯、星巴克負(fù)一 特色主題餐飲店、圖書音像店、美容美發(fā)婚紗攝影、柯達(dá)彩擴(kuò) 先鋒書店、納百納比薩自助、洋蔥西餐廳、藍(lán)與白餐廳、日本料理評價(jià)：商場經(jīng)營飽和度高，樓層功能分布和商品布局合理并具有創(chuàng)新意識。8226。street、Lee、戴安芬2 職業(yè)女裝、時(shí)尚女裝、皮裝皮裘、飾品、皮具 CRODIEAR、范怡文、寶姿1 國際化妝品、名表館、黃金珠寶、名品女鞋 SKП、LANCOME、雅詩蘭黛、歐米伽、周大福、萊爾斯丹評價(jià)：商場經(jīng)營飽和度高，樓層功能分布和商品布局合理并具有創(chuàng)新意識，硬件設(shè)施好，品牌知名度高，精品百貨店定位，雖引入個(gè)別配套的休閑餐飲項(xiàng)目，但仍屬傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)。層 功能/經(jīng)營商品種類 主要品牌舉例6 金鷹超市、滋補(bǔ)藥堂、家用小電器、床上用品家居家飾、主題餐廳 雙立人、飛利浦、富安娜悠仙美地休閑餐廳5 運(yùn)動(dòng)休閑、兒童世界、照像器材、數(shù)碼空間工藝禮品、音像圖書、手機(jī) 耐克、阿迪達(dá)斯、SONY、黃色小鴨、摩托羅拉、諾基亞4 西服正裝、商務(wù)休閑、領(lǐng)帶飾品、男鞋、男士內(nèi)衣 US各百貨店樓層具體布局情況如下：（1）金鷹國際購物中心樓置 營業(yè)面積（平米） 定 主要百貨商場概況名業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)1：百貨店?duì)顩r分析新街口商圈百貨店業(yè)態(tài)高度密集，現(xiàn)有大型百貨店十余家，且經(jīng)營規(guī)模均在1萬平米以上，雖然也各店均部分的導(dǎo)入了餐飲、娛樂功能，但就總體而言仍屬于傳統(tǒng)百貨店業(yè)態(tài)。新街口商圈的商業(yè)層次分明，不是通常意義上的“街區(qū)”，而是由外圈、內(nèi)圈兩部分組成，內(nèi)圈（由中央商城、南京新百、商茂百貨、萬達(dá)購物廣場、盤古亞泰廣場大型百貨店等組成）的核心聚攏效應(yīng)和外圈（金鷹國際、東方商城、大洋百貨、金陵百貨等組成）的輻射形成互動(dòng)，同時(shí)帶動(dòng)周邊小馬路上的商鋪也呈現(xiàn)繁榮之勢。8226。南京新街口商區(qū)商業(yè)市調(diào)報(bào)告第一節(jié) 前1關(guān)于南京新街口地區(qū)商務(wù)樓，您認(rèn)為有特點(diǎn)、印象最深的是哪座商務(wù)樓？被調(diào)查者認(rèn)為新街口最有印象的商務(wù)樓有以下幾個(gè)，金鷹、商茂、福鑫、華泰，其中65人喜歡金鷹，16認(rèn)為商貿(mào)比較不錯(cuò)，福鑫有1人，華泰有4人。天）1公司覺得可以接受的商務(wù)樓租金是（單位：元/平方米amp。公司能接受的商務(wù)樓總房款？如果公司計(jì)劃購買或租賃商務(wù)樓，使用面積一般在多大？公司認(rèn)為商務(wù)辦公樓需要設(shè)置何種空調(diào)？公司目前的辦公面積本次調(diào)查共發(fā)放問卷110份，其中有效問卷為100份?，F(xiàn)代化的城市環(huán)境、升值潛力、配套、戶型、開發(fā)商品牌、地鐵、景觀、價(jià)格、學(xué)區(qū)、居住群體20．對現(xiàn)居住小區(qū)的滿意程度？滿意 不滿意 不滿意原因人數(shù) 20 20 環(huán)境不好（蘇寧雅瑰園）面積太小、無物管、吵鬧（莫悉新寓）、居住人群老化（南秀村）、配套不全、沒有車位、交通不便比例 50% 50% 第三節(jié) 商務(wù)樓消費(fèi)群體調(diào)查分析一、 調(diào)查說明本次商務(wù)樓調(diào)查范圍：主要是新街口的商務(wù)樓，如金鷹、商貿(mào)、日月大廈、華泰、金輪大廈、等等。16．對精裝修的接受程度、愿意支付的裝修、標(biāo)準(zhǔn)喜歡的裝修風(fēng)格排斥 不排斥 排斥的原因人數(shù) 8 32 同質(zhì)化比例 20% 80% 裝修標(biāo)準(zhǔn) 8001000元/平方米 11001200元/平方米 12001400元/平方米 15001600元/平方米人數(shù) 10 8 4 10比例 31% 25% 10% 31%裝修風(fēng)格 現(xiàn)代（中式） 古典（中式） 歐式 中外結(jié)合人數(shù) 14 2 8 8比例 44% 6% 25% 25%17．愿意為新物業(yè)支付的總價(jià)？測算后的單價(jià)？80100萬 100120萬 120150萬 150200萬 200萬以上人數(shù) 10 14 12 4 0比例 25% 35% 30% 10% 07000以下 70007500 76008000 80008500 85009000 900010000人數(shù) 8 14 8 2 4 4比例 20% 35% 20% 5% 10% 10%18．影響購房決策的因素？先后排序循序：報(bào)紙、他人介紹、網(wǎng)絡(luò)、展會、戶外、電視、電臺10．常看的報(bào)紙先后排序循序：男性 女性人數(shù) 28人 12人比例 70% 30%年齡比例3035歲 3540歲 4050歲人數(shù) 12人 16人 12人比例 30% 40% 30%從事行業(yè)外貿(mào) 銀行 建筑 會計(jì)師 機(jī)關(guān) 家具 律師 裝飾 醫(yī)藥 IT 大學(xué)教師 外企 電信8 4 2 2 6 2 2 4 2 2 2 2 2職位中層 高層人數(shù) 22人 18人比例 55% 45%家庭結(jié)構(gòu)2口之家 3口之家 4口之家 5口之家人數(shù) 10 22 6 2比例 25% 55% 15% 5%二、對高端住宅的需求分析1．期望購買的房屋面積（面積：平方米）85100 100120 120140 140160 160180 180200人數(shù) 2人 10人 6人 4人 10人 4比例 5％ 25％ 15％ 20％ 25% 10%2．以上面積內(nèi)期望的套型兩房兩廳 三房兩廳兩衛(wèi) 三房兩廳一衛(wèi) 四房兩廳兩衛(wèi) 五房兩衛(wèi)以上人數(shù) 2人 10 12 12人 4人比例 5% 25% 30% 30% 10%40人（這些人家產(chǎn)都在400萬以上，近一年有購買城中高端物業(yè)的明確要求）。采用“針對樣本細(xì)致走訪”，主要針對高端住宅客戶和目前新街口寫字樓內(nèi)辦公企業(yè)進(jìn)行的問卷調(diào)查。④房地產(chǎn)市場看法：對目前南京高端綜合產(chǎn)品市場的觀點(diǎn)和想法。②購房需求狀況：面積、戶型、對目前樓盤的評價(jià)、位置選擇、對配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)的因素評價(jià)。消費(fèi)者調(diào)查的目的是為了尋找本項(xiàng)目的潛在的客戶群體并了解他們對現(xiàn)有高檔綜合項(xiàng)目的感受以及對未來高檔綜合項(xiàng)目的需求情況，以便完成本項(xiàng)目的消費(fèi)者定位。南京消費(fèi)者調(diào)查分析第一節(jié)結(jié) 項(xiàng)目位于大行宮，交通便利，市政配套服務(wù)完善，項(xiàng)目周邊居住人口密度不高，適合辦公?？?91m2營銷特點(diǎn) 成長型CBD的BFLAT新銳地帶、寬暢簡潔的個(gè)性化商務(wù)套房、先進(jìn)快捷的數(shù)字化通訊網(wǎng)絡(luò)、24小時(shí)全天候技術(shù)與服務(wù)支持、功能完備的商業(yè)會所設(shè)施。146m25層裙樓，6樓為商務(wù)俱樂部，7－30層為商住樓。整層會務(wù)中心、塔頂觀光茶座、500多個(gè)黃金車位、直升機(jī)停機(jī)坪、3000平方米大型SHOPPINGMALL戶型特點(diǎn) 以50平方米為一個(gè)基本單位（*）。建筑特點(diǎn) 230米城市地標(biāo)級峰高，全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，菱形十字核心筒框架、勁性混凝土柱，領(lǐng)先南京的特級建筑工程。國際貴都基本數(shù)據(jù) ，建筑面積100000平方米，5層群樓，2棟塔樓，北面為46層高檔寫字樓新世紀(jì)廣場?；句N售完畢。格 2003年，銷售均價(jià)5800元平方米，20層以上價(jià)格為6200元平方米，層差價(jià)100元層。價(jià)商住性質(zhì)，每套房配有獨(dú)立衛(wèi)生間，無樓層衛(wèi)生間，三梯六戶。日月大廈基本數(shù)據(jù) 項(xiàng)目占地3000平方米共28層，2層半為機(jī)械式地下車庫，4層群樓，24層塔樓。方案設(shè)計(jì)在立面造型上力圖突出現(xiàn)代商業(yè)的時(shí)代特征。成為住戶室外交往休息的場地，提高了居住品質(zhì)。B地塊下一層商場在西側(cè)與A地塊地下一層商場連通，構(gòu)成了完善的地下商業(yè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，而在B地塊中部，設(shè)計(jì)了半室外立體交通與廣場空間，該空間作為未來大型IT賣場的室外展示空間，成為B地塊商業(yè)環(huán)境的延展。四五層規(guī)劃為會展、倉儲等配套。A地塊的地下一層商場在東側(cè)與B地塊下一層商場連通，使得A、B兩地塊作為一個(gè)整體商業(yè)物業(yè)推向商場。在A地塊中部正對玄武區(qū)政府的位置設(shè)計(jì)了半室外立體交通空間，將城市人流、視線、景觀引入地下及二層以上商業(yè)建筑中，同時(shí)將秦淮河景觀滲透至珠江路。整個(gè)項(xiàng)目分成A、B兩塊，中間有一條24米的規(guī)劃道路穿過。二期工程：主塔樓及裙樓，功能為國際甲級寫字樓、酒店式服務(wù)公寓和五星級威斯汀酒店，主塔樓地上71層、地下2層，其地上總建筑面積為164,440M2，其中酒店服務(wù)公寓29,260M2，寫字樓59,640M2M2)樓：（910層樓：85500M2，超大型復(fù)合式“Shopping建設(shè)工期為36個(gè)月。一期工程由中央路臨街八層（不含地下兩層）裙樓大型購物休閑中心及其上南北兩座塔樓組成。項(xiàng)目位于中國江蘇南京的商貿(mào)中心區(qū)，交通便捷、環(huán)境優(yōu)越，項(xiàng)目地下一層與正在建設(shè)的南京地鐵工程的玄