某地產(chǎn)商業(yè)部分產(chǎn)品定位報告(參考版)
2025-01-06 22:35本頁面
【正文】 ? 如無法做到差異化定位，很難規(guī)避同質(zhì)化競爭。 ? 如何平衡經(jīng)營收益與投資收益。 ? T（威脅） ? 整體環(huán)境有待改善。 ? 工作在最好或較好的寫字樓、或者時尚的場所； ? 工作極度忙碌，沒有過多時間；冰箱里除了飲料沒有什么吃的，幾個月不開火，偶爾浪漫一次在家做飯； ? 喜歡在裝潢漂亮的或者胡同深處的特別地方用餐。 據(jù)不完全統(tǒng)計，目前朝青板塊，開發(fā)總量已達(dá)到 370萬平方米，明年上半年將超過 400萬平米， 朝陽路區(qū)域在未來兩三年內(nèi)，入住人口總數(shù)超過 40萬人， 消費能力強勁。 ? 區(qū)域內(nèi)寫字樓工作人群； ? 包括來自金泰國益大廈、國際創(chuàng)展中心及其他小區(qū)內(nèi)辦公人群。 ? 餐飲娛樂設(shè)施未來存在較大發(fā)展空間。 ? 中大型超市類產(chǎn)品缺乏，區(qū)域?qū)蛎黠@，大型超市的進(jìn)駐要求苛刻，中型超市更具靈活性、收益性和便利性。 ? 未來主要零售供應(yīng)集中在產(chǎn)權(quán)銷售店鋪，同類投資產(chǎn)品過多。 ? 娛樂類： 名稱 面積 經(jīng)營內(nèi)容 消費客群 甘露園 SPA水療 800 洗浴 周邊居住及商務(wù)人群 尚街 20230 休閑娛樂 周邊中高收入人群及商務(wù)人群 財滿街 8000 休閑娛樂 本項目商務(wù)人群為主、周邊居民 韓 SHOW百貨三 朝陽無限會所 3000 25*10陽光游泳池， 健身房、球類、棋牌室 對外營業(yè) ,日租 /平米 朝陽園會所 地下 7800 陽光游泳池 健身房球類 棋 牌室 桑拿、高爾夫練習(xí)場 僅對小區(qū)內(nèi)業(yè)主開放 遠(yuǎn)洋天地會所 3000 5*12游泳池，各種球類 僅對小區(qū)內(nèi)業(yè)主開放 東恒時代會所 500 健身房、球類、棋牌室 僅對小區(qū)內(nèi)業(yè)主開放 藍(lán) T公寓會所 2023 游泳館、健身房等 對外開放、周邊居住人群 興隆家園會所 12023 健身康體、娛樂 主要針對社區(qū)人群 住邦 2023會所 3000 商務(wù)專屬會所、陽光泳池等 本社區(qū)商務(wù)人群 朝青居住版塊 東至東五環(huán)、西至東四環(huán)，南至朝陽路，北至姚家園路。 ? 該區(qū)域餐飲類租金水平如下： 品牌名稱 所屬類型 規(guī)模 平米 單位日租 物業(yè)類型 分布商圈 舟都鮑翅酒樓 中大型正餐 1800 8 臨街商鋪 住邦 2023底商 郭林家常菜 中大型正餐 1000 臨街商鋪 甘露園商圈底商 大白鯊火鍋 大型火鍋 2023 大廈內(nèi)部 華堂商圈 昆泰大廈四層 巴西烤肉 特色休閑餐飲 600 7 臨街商鋪 華堂商圈周邊 麥當(dāng)勞 休閑餐飲 300 5 臨街商鋪 華堂商圈 一帶二 重慶鴛鴦火鍋 小型正餐 300 4 臨街商鋪 甘露園商圈底商 永和豆?jié){ 便利快餐 100 臨街商鋪 華堂商圈臨街 老家肉餅 便利快餐 60 臨街商鋪 甘露園商圈底商 馬蘭拉面 便利快餐 150 5 臨街商鋪 華堂商圈周邊 金鳳成祥 糕點 60 10 臨街商鋪 華堂商圈周邊 區(qū)域餐飲 租金均價 6370 ? 該區(qū)域休閑娛樂類租金水平如下： 單位 元 /平米 .經(jīng)營面積 .日 ? 休閑、服務(wù)類： ? 香榭麗舍美容美發(fā)： /平米，營業(yè)面積 970平米。 ? 羅賓漢服飾專賣： 10元 /平米，經(jīng)營面積 100平米，正對華堂商場。 ? 法寶超市： /平米，經(jīng)營面積 2023平米，地下。 ? 蘇寧電器： 2元 /平米，營業(yè)面積 3000平米 ,一層僅入口，四層為主要經(jīng)營場地。休閑娛樂業(yè)態(tài)存在明顯市場空白。 市場供應(yīng) 休閑娛樂類面積供應(yīng) ? 板塊內(nèi)新社區(qū)都設(shè)有會所，主要為內(nèi)部提供服務(wù)； ? 甘露園臨街洗浴中心，經(jīng)營面積近 800平方米的； ? 白云生活廣場四層為小廳影院，五層健身場所，面積 4000平米； ? 尚街地下一層為 2023平米休閑娛樂場所； ? 財滿街休閑樂園，分布二期商業(yè)街三層位置，體量在 8000平方米。品牌檔次明顯不足。 ? 大型超市具明顯發(fā)展空間，規(guī)劃中的家樂福超市及朝陽北路 SHOPPING MALL入市后，超市規(guī)模將完成中型到大型的轉(zhuǎn)型。 ? 尚街作為唯一只租不賣的商業(yè)物業(yè)，融合多種經(jīng)營內(nèi)容，餐飲及休閑娛樂面積分別占到總量的 30%35%。 ? 白云市場、韓 SHOW及財滿街以劃分面積單位形式銷售，均價： 18000元 /平米，承諾年 8%回報。 新入市面積待市場檢驗。 ? 休閑娛樂類： 。 市場研究 市場供應(yīng) ? 據(jù)不完全統(tǒng)計，朝青板塊現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)面積達(dá) 26萬平米（建筑面積）。 ? 底商及商業(yè)街供應(yīng)總量 20萬平米，經(jīng)營面積超過12萬平米。 市場研究 市場供應(yīng) ? 板塊內(nèi)集中商業(yè)總建筑面積 ，經(jīng)營面積達(dá) 5萬平米。 ? 區(qū)域交通環(huán)境迅速改善，大力拉升區(qū)域價值。 ? 朝陽北路已經(jīng)全線通車。 ? 青年路北段改造完成，我項目門前路段尚無改造跡象。 ? 可考慮出售一二層可分割小面積，獲取銷售收益，同時保留部分面積，保證長期租金收益。 收益分析 經(jīng)營分析 — 四號地 一層 店鋪 經(jīng)營 業(yè)態(tài) 推薦品牌 經(jīng)營面積 單位 日租 月租 收益 年租 收益 預(yù)計租期 15年租金 收益合計 5年以后 租金漲幅 510年 年租金收益 A1 休閑 餐飲 麥當(dāng)勞、呷哺呷哺、面愛面、真功 夫、大成家、永和豆?jié){、宏狀元粥 店、味多美、街客、 DQ、大三元好 婆婆餅店、六福茶藝、麥咖啡 7 810年 % B1 便利 服務(wù) 柯達(dá)沖印、福奈特洗衣、金象
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