【正文】 合肥零售業(yè)存在的問題 〃 宏觀上講，由于合肥經濟發(fā)展相對滯后和開放程度較低的影響，零售業(yè)也相對落后。香港購物中心的主要特點：與城市交通軌道連接緊密；多為都會型購物中心，地處都市繁華地帶；開發(fā)者熟悉商業(yè)運作規(guī)律，設有相應的商業(yè)管理公司；重于餐飲和娛樂設施。 港臺購物中心的借鑒 香港、臺灣購物中心 發(fā)展歷程 可以為合肥購物中心的發(fā)展方向提供指南。其次是交通因素。 購物中心發(fā)展的時期才剛剛到 合肥某地產項目 商業(yè) 部分市場調研策 劃報告 第 25 頁 共 84 頁 來。更多的大型購物中心中心即將出現(xiàn)。發(fā)展商的財務情況如從知曉，但從經營效益來看，估計不太樂觀。 這三家購物廣場都 是按“產權式商鋪”方式予以開發(fā)。 社區(qū)性便利店 〃 社區(qū)性便利店發(fā)展滯后，按合肥市區(qū)人口概算，便利店至少應有1000 家。 〃 在連鎖商業(yè)中，以經營日用品為主的大型超市發(fā)展迅猛， 沃爾瑪、家樂福、 易初蓮花、 樂購、 大潤發(fā) 、世紀聯(lián)華 、合家福 等強勢企業(yè)分別開設新店，大型超市多數(shù)采用非商業(yè)街立店的方式，形成對傳統(tǒng)商業(yè)街的圍堵，并且在百雜品、低檔化妝品和服飾類商品的經營上對百貨業(yè)形成威脅。 合肥某地產項目 商業(yè) 部分市場調研策 劃報告 第 24 頁 共 84 頁 〃 2020 年 2020 年， 合肥 將有不少于 6 家購物中心會開設百貨商店，百貨店鋪規(guī)模迅速擴大。 百大、商之都、瑞景 等百貨店為了提升市場定位和滿足細 分市場的需求，相繼進行了較大規(guī)模的品類結構和品牌檔次的調整，如紀梵希、 BOSS、 雅格獅丹 等國際一線品牌開始進入合肥市場。社區(qū)性便利店發(fā)展滯后 ，百貨店亟待轉型 。 四 、合肥零售業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 〃 目前，合肥零售業(yè)發(fā)展強勁，勢頭良好。 “…… 對投資建設建筑面積 5 萬㎡以上的大型商業(yè)設施，凡符合商業(yè)網點規(guī)劃且建成后產權不分割出售的，城市基礎設施配套費按 50%收?。徊⒆蚤_業(yè)經營之日起，對自營和物 業(yè)租賃所繳納的營業(yè)稅、增值稅和企業(yè)所得稅本市留成部分，前兩年給予 100%獎勵，后三年給予 50%獎勵……” 小結： 將加快構筑與區(qū)域性中心城市相協(xié)調、與先 進制造業(yè)基地建設相配套、與城鄉(xiāng)居民需求相適應的現(xiàn)代服務業(yè)體系， 推動合肥建成全國重要的現(xiàn)代服務業(yè)基地，成為區(qū)域性的金融中心、商貿中心、旅游會展中心和教育培訓中心 的 發(fā)展 進程 。政務新區(qū) CBD 中心區(qū)將成為城市最重要的 核 心之一， 商業(yè)繁榮應可期待。規(guī)劃區(qū)范圍為 312 國道以南，沿巢湖向東，南至六家畈、三河，規(guī)劃面積 200 平方公里。城市各組團之間以大面積的生態(tài)綠地隔離，并穿插有河流水系、山體和綠色空間。主要發(fā)展三大功能：以老城區(qū)為核心的中央商務區(qū)發(fā)揮商貿、金融資源優(yōu)勢功能；政府管理、服務、文化、教育功能；現(xiàn)代服務、人居、科教、衛(wèi)生等第三產業(yè)功能。合肥市將按“ 141” 發(fā)展戰(zhàn)略著力構建現(xiàn)代化大城市框架，城市空間布局在現(xiàn)有風扇形基礎上進一步拓展，與周邊城鎮(zhèn)呈一體化發(fā)展，并由單中心向多中心轉變，空間結構形成“ 141”的發(fā)展態(tài) 勢。 城市人口 350 萬，建成區(qū)面積 350 平方公里。 141 城市規(guī)劃 合肥城市空間結構將形成“ 141”（一主城、四組團、一個濱湖新區(qū)）的多中心發(fā)展態(tài)勢。合肥 商業(yè) 的輻射力、吸納力、流通力、影響力將更強更大，商業(yè) 中心 城市的 地位更加凸 出 和牢固 。同時，省會經濟圈城市還將實現(xiàn)公交“一卡通”，各座城市的公交運輸價格政策也將相互統(tǒng)一、相互銜接。 經濟圈城市的交通售票系統(tǒng)也將統(tǒng)一，實現(xiàn)異地購票本地上車、本地購票異地上車，方便經濟圈內１６００萬人的出行。此舉意味著，合肥具有更強的經 濟輻射力和吸納力。 除了建設龐大的城軌系統(tǒng)外，建設合肥至黃山的快速鐵路也被列入規(guī)劃之中，同時規(guī)劃建設的還有從阜陽經六安市、廬江縣至銅陵市的鐵路線，主要用來運輸?shù)V產資源；合九鐵路的改造也列入了建設規(guī)劃，并將通過擬建的銅陵長江公鐵兩用大橋、安慶長江鐵路大橋兩座大橋，與即將投入運營的銅陵至九江的鐵路相互連接。 ２ 合肥某地產項目 商業(yè) 部分市場調研策 劃報告 第 20 頁 共 84 頁 ０１５年，合肥要與部分沿淮與皖江城市“一體化”，到２０２０年，基本實現(xiàn)合肥成為長三角城市群副核心城市的戰(zhàn)略設想。主動接受長三角地區(qū)的輻射， 以實現(xiàn)新型工業(yè)化和現(xiàn)代化為目標，以提高城市競爭力和綜合實力為中心，以城市間經濟、社會聯(lián)系為基礎，以行政協(xié)調領導為保證，通過產業(yè)集聚與城市群空間重組這一當今世界城市化一種先進的空間機制與模式，實施區(qū)域一體化、城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展、生態(tài)經濟戰(zhàn)略、真正將合肥經濟區(qū)建設成為開放型、一體化和現(xiàn)代化開放型城市組合，成為寧鄭漢之間的區(qū)域性中心城市。 合肥市迎來跨越式發(fā)展的歷史機遇。 省會 經濟圈 合肥某地產項目 商業(yè) 部分市場調研策 劃報告 第 19 頁 共 84 頁 合肥 東連長三角，西接廣袤的中西部地區(qū)，戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)勢明顯。 三 、 未來發(fā)展規(guī)劃及重大事件影響分析 本節(jié)將通過對合肥未來的城市發(fā)展規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以及將對合肥市經濟、特別是零售業(yè)企業(yè)及商業(yè)不動產產生影響的重大事件給以簡要描述后，綜合分析對本項目可能產生的影響。原來在市區(qū)的企業(yè)也大量向 企事業(yè)單位向 政務新區(qū) 、濱湖新區(qū) 和西 、 南部的 高新區(qū)、 經濟開發(fā)區(qū)遷移，這在客觀上加速了合 肥城市擴張。 〃 國外一些城市化歷程表明，當城市化率達到或超過 50%的時候，城市的分散作用開始超過集聚作用，會出現(xiàn)城市人口和產業(yè)向城外流出和擴散的現(xiàn)象，主要是流向離城市中心地區(qū)不太遠而生態(tài)環(huán)境相對較好的郊區(qū)。 〃 2020 年，在政務新區(qū)大開發(fā)前，政務新區(qū)為肥西縣屬農村，人口 1萬 多 ；隨著 大規(guī)模的 開發(fā) 建設 及本地失地農民的城市化，到 2020年政務新區(qū)新區(qū)已有居民 56 萬人左右； 隨著住宅入戶、設施交付進度的加快，估計到2020 年 一個 超過 10萬城市人口的消費圈已經形成。 人口將隨城市的擴張地區(qū)和投資熱點不同而產生相應的分布和遷徙。 人口現(xiàn)狀 〃 2020 年年末， 合肥有戶籍人口 460 萬人，在總人口中，市區(qū) 常住 人口 240 萬 人， 流動人口 40 萬 。 城市人口與城市建設的發(fā)展，規(guī)劃和區(qū)位的演變將對商圈和未來零售格局產生重要的影響。 41% 26% % 6% 8% % 0% 20% 40% 60%大中型超市 專業(yè)商場 小超市 消費者習慣的購物場所 % % % % % % % % % % %質量 價格 品牌 交通便利 離家近 購物環(huán)境好 消費者對購物場所關注因素 % % % % % % % % %健身 酒吧/咖… 商業(yè)廣場娛樂功能 合肥某地產項目 商業(yè) 部分市場調研策 劃報告 第 16 頁 共 84 頁 餐飲 消費 看法 —— 消費者對菜系的看法以川菜和徽菜為主，分別占到總體的 %和%，這也驗證了火鍋店在合肥的成功，其次是粵菜，占總體的12%。 娛樂消費行為 —— 大部分消費者認為 商業(yè) 廣場的娛樂功能應以酒吧 /咖啡廳為主，占總體的 %，其次為健身、歌廳和影院，分別占總體的 %、 %和 %。 % 11% % % % % % % %每日 一個星期 其他 出外購物 /就餐 /娛樂的頻率 % % % % % % % % %公共汽車 自行車 步行 的士 自駕車 交通工具比例圖 合肥某地產項目 商業(yè) 部分市場調研策 劃報告 第 15 頁 共 84 頁 消費者選擇的購物場所 —— 從我們的調查資料中可以看出，合肥市的消費者首先選擇的購物場所還是以大中型超市為主，占到調查總體的 41%，其次是大中型百貨商場，占總體的 26%。 綜合以上分析，我們可以看出合肥的總體收入已經邁過人均 3000 美元的可支配收入的關口，按照國際慣例，合肥市的城鎮(zhèn)居民已經進入富裕程度，消費進入升級期，對中高端產品的消費需求空間還比較大。 〃 隨著消費意識日益成熟，合肥人在“穿”方面，開始了消費結構升級。 〃 隨消費能力的提升，居民生活品質的提高。品牌電器、進口化妝品、名表、精品珠寶、數(shù)碼相機、攝象機等大件商品成為普通消費者的消費對象，同時私人住宅銷售勢頭旺盛，拉動了建筑及裝潢材料類消費的快速增長，加速了新一代的消費升級，帶動了相關商品的銷售。 〃 各階層消費支出均呈現(xiàn)出升級特征，從農村居民換彩電，到城市居民換液晶電視，高收入階層二次臵業(yè)等，各階層呈現(xiàn)逐級放大和上升態(tài)勢。 〃 社會的高收入階層如公務員、企業(yè)主及對企業(yè)和社會資源占支配能力人群的實際收入和可統(tǒng)計收入差距甚大，社會隱性收入在這部分人群中占有比例極大，同時帶動周邊親朋好友的財富效應亦有擴大，因此在實際收入和支出中有較大偏差。 〃 穿著類商品向高檔、品牌、休閑化方向發(fā)展。汽車和建筑裝潢材料類零售額比去年同期增長都在三成以上，金銀珠寶類增長更超過了４０％。 資料來源：合肥統(tǒng)計局 說明：消費率 =人均消費性支出 /人均可支配收入 2889 3207 3690 4486 % % % % %%%%%%0100020203000400050002020 2020 2020 20206234 6998 7398 8165 9936 9% % % % % 0%5%10%15%20%25%0202040006000800010000120202020 2020 2020 2020 2020人均消費 人均消費增長率 % % % % % 2020 2020 2020 2020 2020合肥城市居民消費率 合肥某地產項目 商業(yè) 部分市場調研策 劃報告 第 12 頁 共 84 頁 資料來源：各地統(tǒng)計局 說明：消費率 =人均消費性支出 /人均可支配收入 家庭消費支出結構 資料來源：合肥統(tǒng)計局 〃 消費支出的增長是居民收入增多的明顯體現(xiàn)，隨著居民消費理念的改變，消費結構發(fā)生了明顯變化： 購買汽車、裝潢建材、移動電話、金銀珠寶等非生活必需品明顯增加 。 〃 雖然消費額增長較快，但消費率一直在低較低，呈逐年遞減趨勢。 近年農業(yè)改革推動和農民稅費的大幅減負，農村居民近年的純收入已扭轉緩慢增長趨勢而實現(xiàn)快速增長，城鄉(xiāng)收入差距不斷縮小。 % % % % % % % %%%%%%%010002020300040005000600070008000長沙 南昌 武漢 合肥 鄭州 太原 南京 GDP總值 社會消費品零售總額占比 合肥某地產項目 商業(yè) 部分市場調研策 劃報告 第 10 頁 共 84 頁 〃 十五期間， 居民收入增長的速度 一直 低于 GDP 增速， 2020 年 ， 人均收入首次超過 GDP，有助于生活質量的改善和消費的升級。 居民消費能力 可支配收入 城鄉(xiāng)居民收入快速增長是消費擴大的根本。另外一方面表現(xiàn)出居民消費升級的快速形成，儲蓄意愿的下降和對收入預期的增長。 資料來源：合肥市統(tǒng)計公報 合肥的社會消費品零售總額260 2803204503801 1 . 71 2 . 11 3 . 11 5 . 12201002003004005002020 2020 2020 2020 20200510152025消費品零售總額（左軸） 增長率（右軸）13. 30% 16. 20% 16. 90% 17. 50% 18. 10% 13. 80% 14. 50% 16% 13. 70% 13. 80% 12. 30% 15. 60% 15. 20% 18. 60% 22% %%%%%%2020 2020 2020 2020 2020GDP 服務業(yè) 社會消費品零售總額 合肥某地產項目 商業(yè) 部分市場調研策 劃報告 第 9 頁 共 84 頁 資料來源：合肥市統(tǒng)計公報 〃 與 中部地區(qū)省會城市和 其他重要城市比較中發(fā)現(xiàn)，合肥的商貿業(yè) 不活躍，對經濟的貢獻 中等偏低 ，這也反映了合肥在區(qū)域商貿業(yè)發(fā)展中的 商圈半徑有限、流通力、輻射力、吸納力還較弱，在區(qū)域商貿業(yè)中的比重還比較低。 占全省的比重達 2