【正文】 津南區(qū)整體規(guī)劃模型到位 制作建議： 制作成可懸掛式模型， 。 執(zhí)行要點： 1）可在銷售中心內的公共活動或著客戶休息的區(qū)域進行 軟性的裝飾，如把表現(xiàn)“未來水世界、高爾夫、滑雪 場等運動主題的皮劃艇、摩托艇、滑雪運動器材、高 爾夫用品等真實器材和裝飾畫相結合在現(xiàn)場裝點。 ?具備功能： 樓盤介紹、餐飲休閑、生活理念服務； 展示功能、體驗功能、實用功能、會務功能、行政辦公功能、客服中心； 通過現(xiàn)場包裝和銷售團隊的服務，應造高端的休閑度假氛圍和服務體驗。 保安、保潔、工程、物業(yè)管家、銷售團隊的綜合性服務體系。 ? 第三重： 樣板 示范區(qū) + 實樓樣板間的 精心打造 。 津港公路 → 五洲大道 → 項目現(xiàn)場 沿線的 視覺系統(tǒng)構建 。 現(xiàn)場大型停車場的開辟 ? 解決重大活動時期的停車問題； ? 建議能夠滿足同時停放 2022輛車以上的需求。 ?執(zhí)行要點： 在 3月前完成車體及車內項目廣告的裝飾； 每天在接載客戶時，由專職銷售人員專門沿路銷講，播放項目宣傳片； 為了滿足 5月開盤后客戶量不斷提升的需要，建議在 4月前適當增加購置巴士數(shù)量。 根據(jù)項目的工程進度和銷售進度，及時更新現(xiàn)場道具內容。 一套完整項目價值的現(xiàn)場銷講道具 ?項目價值道具： 津南區(qū)未來規(guī)劃、星耀與中信強強聯(lián)合、中國房地產公信企業(yè)、 100強企業(yè)、 社會關注、工程進度展示墻、獎項展示、大師墻、公建、宣傳片。特別是針對高層的產品樓書，應力求提升產品力和價值潛力。 ? 根據(jù)前期拍攝的 《 紀錄片 》 ，邀請著名作家或權威人士，寫一本關于本項目的書，提升項目的人文氣質，強化項目的人文形象。 “ 一部寫實紀錄片 ” +“ 一本書 ” ? 仿效 Discovery的寫實拍攝模式，對星耀五洲項目的規(guī)劃構思、區(qū)域形成、板塊價值、建筑施工、未來生活情境等進行模擬拍攝，形成一部既能引起受眾興趣，又能反應本案非凡價值的寫實性紀錄片 — 《 The World》 。 NO4：全面到位的銷售道具。 ?首都機場： 每年總客流量達到超過 6000萬人次，可借鑒 “ 攜程模式 ” 進行長期的項目資料派發(fā)。 NO3：對高客流區(qū)的人群宣傳攔截 ?京津城際天津站出口： 每天的客流量達到 3萬人次，建議設立宣傳點，進行長期的項目資料派發(fā)。 ? 多點整合營銷傳播模式。 產品 爬 坡：開發(fā)方向 —— 從低端產品，到國際大師設計的世界級豪宅！ 二、投資保障： 買一期，享受“無理由退房”，投資零風險！ 三、推廣口號： “ 買一套賺一套！ ” 天津本地推廣策略 ? 策略 1： 炒作板塊價值，建立區(qū)域認同（津南發(fā)展） ? 策略 2： 以小別墅產品強勢引爆市場（超高性價比） “城市精英的別墅年” ? 策略 3： 深化產品賣點，營造超前生活方式 ? 策略 4： 強化稀缺性，植入可持續(xù)性（人居價值） ? 策略 5： 耳濡目染，口碑滲透 ? 策略 6： 投資價值引導 ?產品主義與利益最大化原則： —— 小別墅＝洋房的價格＋別墅的享受 —— 100萬，在天津你能享受到的最好生活 北京市場推廣策略 ? 策略 1：全面放大天津城市的未來潛力 ? 策略 2：營造“京津一體化、從雙城到同城”的生活模式 ? 策略 3：樹立大首都圈高端別墅住區(qū)的產品價值（主打獨 棟別墅和企業(yè)會所） ? 策略 4：延展世界島規(guī)劃的唯一性和稀缺性 ? 策略 5：宜居生態(tài)、休閑度假的概念引導 ? 策略 6：投資信心的建立，投資價值的樹立 其它外地市場推廣策略 ? 主線策略： 炒作本案巨大的投資價值和投資機遇 ? 支線策略： 賣天津的城市和區(qū)域板塊潛力 賣項目的整體規(guī)劃 賣項目產品的抗跌性 賣未來的全球化生活方式 賣稀缺性和唯一性 賣口碑 ? 在天津，在環(huán)渤海，在中國經濟發(fā)展的第三極，擁有自己的別墅 媒體策略建議 ? 以“精準營銷”法則為策略執(zhí)行基礎，在保證實效媒體投放的同時，充分針對目標客戶進行精準、有效的媒體攻擊，力求針對 “ 目標分眾制定不同媒體策略 ”。 植樹節(jié)活動 貴族小學、中學代表 天嘉湖項目現(xiàn)場 200人 3月 12日 5 品味生活茶藝會 認籌客戶、渠道客戶 天嘉湖 \北京展示中心 各 60組 3月 22日 6 庭院文化體驗會（沙龍） 認籌客戶、渠道客戶 天嘉湖展示中心 各 60組 3月 28日 7 家居文化體驗會（沙龍） 認籌客戶、渠道客戶 天嘉湖展示中心 各 60組 3月 29日 8 投資講座 認籌客戶、渠道客戶 天嘉湖展示中心 各 80組 4月 05日 9 國際建筑大師沙龍 認籌客戶、渠道客戶 天嘉湖 \北京展示中心 各 60組 4月 12日 10 養(yǎng)生講座 退休干部、企業(yè)高管 天嘉湖 \北京展示中心 各 60組 4月 19日 11 星耀五洲名師系列講壇一 貴族中學應屆高考生 天嘉湖展示中心 各 100人 4月 25日 12 星耀五洲名師系列講壇二 貴族中學應屆高考生 天嘉湖展示中心 各 100人 4月 26日 13 “ 五洲文化節(jié) ” 系列活動 渠道客戶為主 天嘉湖項目現(xiàn)場 —— 7月全月 14 “ 五洲美食節(jié) ” 系列活動 渠道客戶為主 天嘉湖項目現(xiàn)場 —— 8月全月 15 “ 水上文化節(jié) ” 系列活動 渠道客戶為主 天嘉湖項目現(xiàn)場 —— 9月全月 NO2：精準媒體推廣。 ? 各節(jié)點活動須與銷售工作緊密結合，力求最大限度地促進成交。 ? 受項目開盤之前的場地條件限制，主要以小型圈層活動、體驗活動為主，同主題活動可考慮在天嘉湖和北京展示中心同期進行，由各展示中心的置業(yè)顧問邀約重點客戶，并通過渠道渠道邀約高端圈層客戶。 ? 活動時間： 啟動時間 — 2022年 8月 評獎時間 — 2022年 9月 匯展時間 — 2022年 10月 ? 活動地點： 星耀五洲項目現(xiàn)場 ▲ 執(zhí)行要點： 1） 8月開始，針對廣泛題材啟動“星耀五洲 2022攝影藝 術節(jié)”活動，分專業(yè)組和社會組進行； 2）對參與作品進行公開評獎和匯展活動，營造整個社 會對本案的關注度； ▲具體活動方案將另行提報。 “ 星耀五洲攝影藝術節(jié) ” 系列活動 ? “星耀五洲攝影藝術節(jié)”也是本案開盤后節(jié)假日活動的重要構成環(huán)節(jié)，其鎖定的是京津地區(qū)“攝影愛好者”圈層，其中不乏項目的目標客層。 ? 活動時間： 2022年 6月開始至全年，計劃每月有此主題的 系列活動 ? 活動地點： 星耀五洲項目現(xiàn)場銷售中心和商業(yè)街 ▲ 執(zhí)行要點： 1）籌備設立“星耀五洲文化藝術館”，活動當天即為“落成揭幕 儀式”，將眾多書畫名家的作品進行展示； 2）邀請京津地區(qū)知名書畫家到場，為星耀五洲題詞作畫； 3）安排進行書畫名家現(xiàn)場題字作畫、作品現(xiàn)場拍賣、字畫贈予 （重點客戶）、書畫互動的活動環(huán)節(jié)； 4）制作本次活動的藝術畫冊，贈予參加書畫家和客戶。 ? 京津地區(qū)的書畫名家是一個較為特定的圈層，其實力和影響力不容小覷。 “ 星耀五洲書畫名家藝術節(jié) ” 系列活動 ? 自 5月份開盤開始，星耀五洲項目現(xiàn)場將在節(jié)假日舉行一系列的小型圈層活動。 ? 現(xiàn)場配合相關的銷售策略和活動執(zhí)行，結合項目的營銷推廣工作，促進目標客戶的快速成交。 ▲具體活動方案將另行提報。 ? 提前體驗未來星耀五洲冰雪娛樂中心所帶來的獨特樂趣，同時感受本案未來所營造的高端生活場景和溫馨的人居氛圍。 “ 2022星耀五洲冰雪節(jié) ” ? 進入 2022年寒冬后，項目現(xiàn)場水面結冰，可組織一次大型的“冰雪節(jié)”活動。 ? 與會人士皆為高端人士，且可以親身感受星耀五洲所營造的上層生活氛圍，有利于樹立本案高端大盤的形象和品牌傳播。 星耀五洲 ▲執(zhí)行要點： 1） 3月底前，與本地電視臺確認最終合作意向及節(jié)目相關 細節(jié)安排； 2）根據(jù)項目現(xiàn)場情況，在 4月底前按節(jié)目制作需要進行布 置和設施配置； 3） 5月初，配合項目的開盤，制作并播出首期 《 水上歡樂 匯 》 節(jié)目。 ? 通過 膾炙人口的綜合娛樂節(jié)目 ，傳播星耀五洲在人們心目中的生活情境。 ▲具體活動方案將另行提報。 ? 此活動如能順利舉行 ， 也是美國迪斯尼第一次到天津 ， 可給客戶新奇及新鮮感。 ▲具體活動方案將另行提報。 ? 與政府合力提升區(qū)域板塊價值，形成本案區(qū)域的全新高度和未來潛力。 ? 以此為事件營銷的基點，在舉國關注“航天”的氛圍之下，于 09年6月份樣板區(qū)已經全面開放和開盤熱銷期，形成星耀品牌的高度嫁接。 星耀五洲 開盤月系列活動 ? 活動時間：樣板區(qū)開放至 5月 10日前 ? 活動地點：星耀五洲項目現(xiàn)場 ? 活動構成： ? 老爺車展、古董、珠寶展、光雕展 ? 開盤儀式、選房活動、飛行表演、熱氣球升空、氣模競技大賽、美食節(jié) ? 倒計時晚會 ▲ 詳細方案見啟明東方公司提報之方案 09中國超模全球總決賽 ? 活動時間： 2022年 5月 10日 ? 活動地點： 星耀五洲“萬人和平廣場” ? 活動構成： ? 中國超模大賽全球總決賽 ? 明星助陣 ? 開盤大獎抽取 ▲ 詳細方案見啟明東方公司提報之方案 “ 神七 ” 駕臨星耀五洲 ? 全國人民熱切關注的“神州七號”載人飛船安全著陸，標志著這次任務順利圓滿完成 ,接著拉開大幕的就是本次航天成就的全國性巡展。 ▲執(zhí)行要點： 1） 2月 10日前，確認本次巡游盛典方案； 2） 2月底，須完成所有相關審批工作； 3） 3月 15日，所有前期準備工作就緒（巡游演 職員、服裝、道具、輔助工具等）； 4） 3月 20日，巡游盛典彩排工作執(zhí)行； 5）活動前期、后期的媒體傳播配合。 星耀五洲 】 大型花車巡游活動。 ▲詳細方案見啟明東方公司提報之方案。 ? 發(fā)布會主要內容： 1）中國超模大賽及開盤系列活動相關信息發(fā)布； 2）領導發(fā)言，活動啟動儀式； 3）現(xiàn)場答記者問； 4）媒體記者、嘉賓、客戶招待宴會。 ?每周一小型活動； ?每月一中型活動； ?重大節(jié)日大型活動。 NO1：現(xiàn)場精彩紛呈的系列 SP活動。 或者以低成本改變生活模式！ 二、對于高層客戶： 在項目整體價值的依托下，在最早的時機出手，實現(xiàn)投 資保值升值的機遇。 ? 最終本案將為客戶提供： 買的起的、最好的別墅 。 ? 在目前宏觀情勢下，我們的目標是“量”，而不是“價”。 ? 社會力量、關系資源整合。 ? 確定醫(yī)院、學校等配套設施合作單位。 策略 7：運營體系先行 ? 盡早啟動本案商業(yè)公建設施的招商團隊。 ? 登記客戶分級： A級：團體客戶； B級：購買意向非常強客戶； C級：有購買意向，但處于多個樓盤比較之中； D級 : 目前尚無購買意向，但有非常強的經濟實力； E級 : 無效客戶（同行市調人員、無意造訪客戶等）。 ? 每日匯總各銷售人員的客戶資料，進行分類歸檔，分析各類客戶的心理與想法，研究采取策略與方法，并監(jiān)督各銷售人員跟蹤落實。 堅持 “ 客戶說了算 ” ，掌握了客戶分析方法，我們就能實時監(jiān)控客戶價值變化，進而迅速調整項目策略，最大限度消化項目所吸納的客戶資源。 策略 6：建立完善的客戶服務、研究體系 ? 客戶會：本案與客戶之間的長久的溝通平臺； ? 促進“以老帶新”成交，降低推廣成本。 策略 5：解決營銷障礙 — 2 山西、唐山、東營等地客戶： ?藍印戶口、教育設施、公建配套等全面保障體系； ?保值升值體系； ?天津城市發(fā)展?jié)摿w系； ?城市居住環(huán)境體系。 5092509250924944494448004800480048004800480048005970579656285464530551505000500050005000500050008000 8000800