【正文】 可參照下面表格：成本估算表成本項目總成本（萬元）單位成本2（元/m ）參考項目單位成本說明一、土地獲得價款政府地價及市政配套合作款項紅線外市政配套拆遷補償費二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費勘察設(shè)計費報批報建費三通一平費臨時設(shè)施費三、主體建筑工程費基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)及粗裝修門、窗工程公共部位精裝修室內(nèi)精裝修室內(nèi)水電氣暖室內(nèi)設(shè)備及安裝室內(nèi)智能化系統(tǒng)四、紅線內(nèi)市政工程費室外給排水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)室外燃氣系統(tǒng)室外高低壓系統(tǒng)室外消防系統(tǒng)室外智能化系統(tǒng)五、園林環(huán)境費環(huán)境設(shè)計費綠化建設(shè)費建筑小品費道路廣場建造圍墻建造費室外照明費室外背景音樂室外零星工程六、公共配套設(shè)施費游泳池會所幼兒園學(xué)校兒童游樂設(shè)施商業(yè)設(shè)施現(xiàn)金流量預(yù)測表欲簽定的意向書和合同文本新城市開發(fā)的市場調(diào)研報告其他七、開發(fā)間接費工程管理費營銷費用資本化利息物業(yè)管理完善費合 計說明：成本估算應(yīng)按本表明細項目分類，因條件所限確實無法作出詳細估算時可只列大類參考項目可選擇集團內(nèi)外的項目，其標(biāo)準(zhǔn)為：①已竣工的項目；②具有最大可比性。上述兩種方法在測算過程中，不是一貫而終的，不同的成本項目要運用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法，兩種方法可以交叉使用。但要注意在規(guī)劃設(shè)計、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素重點樓盤描述二、需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附）附件：有關(guān)宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。各行政區(qū)市場比較：（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。（四） 資金籌措短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機構(gòu)達成屆時一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。最終確定最高競價和投標(biāo)價。 銷售凈利率在 10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。（二） 競爭對手分析 主要背景，控股股東情況經(jīng)濟指標(biāo)AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM樓面地價完全成本總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率銷售凈利率完全成本最高樓面地價最高總地價R1R2R3﹒﹒﹒ 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤） 資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本 操作水平，主要開發(fā)的項目 參與競爭的主要目的，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。四、結(jié)論和建議第九部分：竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問題（一） 主要指標(biāo)測算預(yù)測直接建造成本（不包括地價）、售價投資收益分析（參考以下格式）：注：A 代表起拍價或投標(biāo)底價，若沒有底價 A 代表略低于可能最低中標(biāo)價；M 代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如 100 萬元，變化值不宜過大。二、劣勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司發(fā)展思路等方面論述。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額經(jīng)濟指標(biāo)預(yù)測售價90%預(yù)測售價預(yù)測售價110%預(yù)測售價120%營業(yè)額毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業(yè)額總投資毛利率稅后利潤稅后凈利率總投資回報率第七部分：管理資源配置一、二、三、機構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置。資金回款計劃：各期銷售回款計劃。參照以下表格： 項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟指標(biāo)20xx 年﹒﹒﹒20年合 計上半年下半年上半年下半年上半年下半年2結(jié)算面積（m ）2單位利潤(元/m )利潤(萬元) 敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減。并參照下面表格列示： 二、稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體操作的過程是什么。四、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。二、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型的和特性的，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計概念和公司所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。 未來 23 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點 結(jié)論：□ 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢□ 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式□ 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力□ 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題三、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上） 結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。例如：北京中關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)內(nèi)住宅等。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析一、合作方式及條件合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。六、規(guī)劃控制要點總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率其他七、土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。其他五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響