【正文】 （3） 利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)，頂板下表面與。. 套內(nèi)使用面積計(jì)算（1） 套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室（廳） 、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和。（9） 構(gòu)筑物如獨(dú)立煙囪，煙道，水塔，儲(chǔ)油（水）池、罐，地下人防干、支線等。（7） 房屋的天面，挑臺(tái)，天面上的花園、泳池。（5） 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。（3） 房屋之間無上蓋的架空通廊。. 不計(jì)算建筑面積的范圍（1） 層高在 以下的房屋，凈高在 以下的地下室和半地下室。（3） 未封閉的陽臺(tái)、挑廊按其水平投影面積一半計(jì)算。. 計(jì)算一半建筑面積的范圍（1） 與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算。（13） 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計(jì)算。（11） 有柱雨蓬或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。（9） 房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。（7） 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和計(jì)算。（5） 突出房屋屋面，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)且層高在 以上的方形或坡形樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。門廳、大廳內(nèi)22 / 55的回廊部分，層高在 以上的，按其水平投影面積計(jì)算。（2） 自然層內(nèi)的附層、技術(shù)層，按其層高在 以上部位的上口外圍小平投影面積計(jì)算。層高取自地面至樓面、樓面到樓面、樓面至屋面（不包括隔熱層）的垂直高度。（9） 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：指套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之積。（7） 共有建筑面積：指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。（5） 陽臺(tái)建筑面積：指陽臺(tái)地面底板外沿在小平面的投影面積。（3） 套內(nèi)建筑面積：指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積之和。商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購心者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。（1） 區(qū)位條件；（2） 小區(qū)環(huán)境與視野；（3） 房屋朝向和面寬大??；（4） 房屋布局（套型） 、面積和所居層次；（5） 結(jié)構(gòu)型式和建筑材料；（6） 配套設(shè)施（包括水、電、氣、視、訊、防盜系統(tǒng)及車庫、車位）及裝修標(biāo)準(zhǔn)；（7） 物業(yè)管理。（6） 其它房間：墻地面、天棚所有材料、色彩、施工工藝。（4） 衛(wèi)生間：潔具和龍頭數(shù)量和品牌，墻地面、天棚、燈具所用材料和施工工藝水平，臺(tái)面和墻鏡位置及用材。（2） 樓梯間：地面、墻面、扶手所有材料，式樣及色彩搭配。（5） 燃?xì)庀到y(tǒng)。包括防盜報(bào)警系統(tǒng)、單元防盜系統(tǒng)和進(jìn)戶防盜門。包括照明及各種電器配電，常用三回路：空調(diào)、電器、照明，配電系統(tǒng)是否完善可靠包括每戶配電量，線路用線規(guī)格、品質(zhì)，開關(guān)、插座品質(zhì)及是否到位、充足。排水系統(tǒng)與防水問題緊密相關(guān)，一些新的排水方法可有效解決衛(wèi)生間、廚房等區(qū)域的漏水、滲水問題。這些配套包括以下幾個(gè)系統(tǒng)：（1） 上下水系統(tǒng)。對(duì)于磚混結(jié)構(gòu)，一般是從房屋體型、平面布置及結(jié)構(gòu)措施等幾方面來考慮抗震，具體的結(jié)構(gòu)措施有設(shè)置圈梁、構(gòu)造柱，限制橫墻間距和墻體某些局部尺寸等，目前多層住宅樓除按抗震規(guī)范設(shè)計(jì)外，還需報(bào)建委抗震辦審批。設(shè)防地區(qū)，建筑物都應(yīng)進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)。6176。設(shè)防烈度分成 1176。一般住宅設(shè)計(jì)使用年限為 50 年，但具體使用年限受政策及環(huán)境影響大。高級(jí)居住建筑為甲等，中級(jí)居住建筑為乙等。一般多層住宅用承重墻結(jié)構(gòu)，高層住宅（電梯公寓）用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)按施工方法分成現(xiàn)澆和預(yù)制兩種，現(xiàn)澆混凝土靈活性大、整體性強(qiáng)，防水防滲性能好，但施工速度較漫。. 結(jié)構(gòu)用材根據(jù)結(jié)構(gòu)用材的不同，民用建筑的結(jié)構(gòu)可劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)和木結(jié)構(gòu)。（4） 以住宅承重結(jié)構(gòu)所選用的主要材料為標(biāo)準(zhǔn)可分為：磚混結(jié)構(gòu)住宅、大模板結(jié)構(gòu)住宅、框架輕板結(jié)構(gòu)住宅、簡單結(jié)構(gòu)住宅。（2） 以住宅的平面布局為標(biāo)準(zhǔn)可分為：點(diǎn)式（塔式、墩式） 、條式（板式）住宅。它能美化房屋建筑，彌補(bǔ)建筑物存在的缺陷。第三類：裝飾構(gòu)件。這類構(gòu)件的主要作用是抵御大自然中各種不良因素對(duì)房屋內(nèi)部的干擾。第二類：圍護(hù)分隔構(gòu)件。如基礎(chǔ)、梁、柱、承重墻、樓地面等。一般的民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、梁、柱、樓地面、樓梯、門窗、屋蓋等主要構(gòu)件組成。建筑物是工程技術(shù)和文化藝術(shù)綜合體，在一定程度上反映出時(shí)代的政治經(jīng)濟(jì)背景和文化藝術(shù)傳統(tǒng)。2022 年啟動(dòng)有關(guān)文字材料和圖標(biāo)資料，2022 年上報(bào)省政府審核并報(bào)國務(wù)院審批。首先，拆銷郫縣，設(shè)置蜀都區(qū)（暫名） ；拆銷溫江縣，設(shè)置柳城區(qū)（暫名） ；拆銷新都縣，設(shè)置桂湖區(qū)（暫名） ，2022 年底啟動(dòng)有關(guān)文字材料準(zhǔn)備工作，2022年上半年上報(bào)省政府審核并報(bào)國務(wù)院審批。國務(wù)院去年 6 月批準(zhǔn)成都市（1995—2020 年）城市總體規(guī)劃方案中，市區(qū)規(guī)劃面積為 3260 平方公里，覆蓋 7區(qū)四縣，而目前成都市市轄區(qū)總面積僅為 422 平方公里。、簽約流程17 / 554. 項(xiàng)目介紹. 成都市發(fā)展規(guī)劃為加快城市化進(jìn)程，成都市將拆銷郫縣、新都縣、溫江縣和雙流縣，而改設(shè)市轄區(qū)?？偨Y(jié)一周銷售情況，作好下一周工作的安排。（15） 銷售人員無權(quán)收取定金，每分錢需上交公司財(cái)務(wù)（下班時(shí)間除外） 。（14） 合同條款需熟練，解釋準(zhǔn)確，簽訂合同不得涂改、有誤。（12） 接待客戶須認(rèn)真、細(xì)致、耐心，不得與客戶發(fā)生爭(zhēng)吵，如遇客戶投訴，投訴一次扣傭金 200 元，投訴三次以上，公司將做除名處理。（11） 每個(gè)組每天保證 56 人上班，其中一人值班。（9） 老客戶不算輪次。如該銷售員不在場(chǎng)，其它人員應(yīng)主動(dòng)、熱情接待。但如果客戶指名道姓，則視為該銷售員的老客戶，但一銷售員不能同時(shí)接待兩波客戶（先接新客戶，老客戶后來除外） 。（5） 每位銷售員都應(yīng)主動(dòng)、熱情地接聽電話?？蛻羰欠裼姓\意，銷售員都必須認(rèn)真接待，不得敷衍了事。值班時(shí)間所來客戶依舊輪班接待（2） 每天嚴(yán)格按輪次接待客戶，因事錯(cuò)過一概不補(bǔ)接客戶。E．保安的職責(zé)F．出納的職責(zé)G. 保潔員職責(zé). 公司基本規(guī)定. 銷售員工作細(xì)則（1） 上班時(shí)間為 9：00——18：00，中午 12：00——13：00 為午餐時(shí)間。（6） 保質(zhì)、保量、及時(shí)完成公司交給的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。（5） 正確處理好個(gè)人利益與公司利益的關(guān)系。（3） 認(rèn)真熱情接待每一位客戶，耐心細(xì)致地作好每一位客戶的引導(dǎo)解釋工作。經(jīng) 理1 名出納 1 名 銷售員 7 名 保安 3 名 清潔工 2 名內(nèi)勤 1 名 銷售廣告與市場(chǎng)開拓人員1 名15 / 55B．首席銷售職責(zé)C．銷售內(nèi)勤職責(zé)D．銷售員職責(zé)（1） 遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。（ 9） 建立市場(chǎng)信息檔案，積極開拓集團(tuán)購買渠道，做好集團(tuán)購房的市場(chǎng)摸底、先期談判工作。（7） 配合財(cái)務(wù)人員按時(shí)、準(zhǔn)確、無誤收回銷售資金。（ 5） 制訂銷售計(jì)劃并具體實(shí)施，保證公司所開發(fā)的商品房能及時(shí)銷售。（3） 負(fù)責(zé)銷售人員的招聘、培訓(xùn)、管理，提高銷售人員的素質(zhì)，儲(chǔ)備優(yōu)秀人才，為公司的發(fā)展打好基礎(chǔ)。13 / 55 14 / 553. 營銷部工作流程及行為規(guī)范. 營銷部機(jī)構(gòu)與人員配備. 各崗位職責(zé)A．營銷部職責(zé)（1） 營銷工作以公司的方針、計(jì)劃為標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格組織實(shí)施。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)投資在一段時(shí)間內(nèi)要把投資變成現(xiàn)資而為此付出的代價(jià)和承受的損失。工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)主要指抗力造成的風(fēng)險(xiǎn)，即建設(shè)前期工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案存在問題以及層層轉(zhuǎn)包工程造成的質(zhì)量問題。價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)指的是由于房屋的價(jià)格引起銷售不暢或者按原價(jià)銷售而沖減收益。由于購買者財(cái)務(wù)狀況不妙而使房地產(chǎn)投資及其回報(bào)無法全部收回的可能性。? 規(guī)劃要先行? 基礎(chǔ)設(shè)施要適當(dāng)超前? 發(fā)展小城鎮(zhèn)? 新思路、新機(jī)制? 城市中心區(qū)土地減少。12 / 55? 國產(chǎn)汽車降價(jià)：國內(nèi)品牌汽車采取降價(jià)的策略保持市場(chǎng)份額。同時(shí)，城市人口的增加、城市規(guī)模的擴(kuò)大又增加了房地產(chǎn)的潛在需求。? 農(nóng)民收入受到?jīng)_擊：進(jìn)口農(nóng)產(chǎn)品擠掉中國農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的部分市場(chǎng) ? 更多的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城市。. 城市化進(jìn)程加快農(nóng)業(yè)人口涌入城市，促進(jìn)我國的城市化進(jìn)程，擴(kuò)大了房地產(chǎn)的需求。有利于該類地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。中國的外貿(mào)運(yùn)輸量九成以上由海運(yùn)承擔(dān)，中國外貿(mào)海運(yùn)量將會(huì)由 1998 年的 3．83 億噸，增加到 2022 年的 6．56 億噸。? 農(nóng)產(chǎn)品：進(jìn)口障礙的逐步取消 ? 進(jìn)口業(yè)務(wù)增長。. 外貿(mào)業(yè)發(fā)展? 進(jìn)出口的重點(diǎn)品種：紡織品和農(nóng)產(chǎn)品歷來是我國進(jìn)出口的重點(diǎn)品種。? 現(xiàn)金流量增加：房地產(chǎn)項(xiàng)目資金規(guī)模大、工期長，如果整個(gè)市場(chǎng)的現(xiàn)金流量不足，將嚴(yán)重影響其順利發(fā)展。? 外國銀行介入：允許外國銀行在一定期限后經(jīng)營人民幣乃至私人銀行業(yè)務(wù) ? 行業(yè)對(duì)寫字樓的需求量增大 ? 我國主要大中城市的非住宅類房屋的需求將得到增加。對(duì)于上海、廣州等沿海大城市：（1） 短期內(nèi)：土地相對(duì)稀缺，在建筑費(fèi)用和開發(fā)稅費(fèi)降低的同時(shí)，土地價(jià)格將上升，房價(jià)構(gòu)成變動(dòng)較明顯，房價(jià)構(gòu)成中上升下降因素基本可以抵沖，總體房價(jià)維持穩(wěn)定；（2） 中長期：建筑費(fèi)用和開發(fā)稅費(fèi)不會(huì)持續(xù)下降，土地的需求則是長遠(yuǎn)的，它是房地產(chǎn)價(jià)格特別是土地價(jià)格中長期利好的一個(gè)重要因素。? 消費(fèi)開支降低：“入世”? 關(guān)稅全面下調(diào) ? 居民的日常開支減少 ? 居民購房資金的積累 ? 住宅類房地產(chǎn)需求相應(yīng)增加。? 交通改善：“入世”? 汽車關(guān)稅逐年大幅降低+大中城市道路交通系統(tǒng)的日趨完善? 汽車擁有量迅速增加 ? 停車位的需求緊張。全國十大城市寫字樓的平均空置率在 20％以上，部分城市甚至達(dá)到 30%～40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際公認(rèn)的 10％的警戒線。? 房地產(chǎn)業(yè)的下一個(gè)峰值有望在 2022 年底到 2022 年初出現(xiàn)。? 加入 WTO 后，國際經(jīng)濟(jì)全局和區(qū)域變動(dòng)的影響將會(huì)越來越明顯。加入 WTO 后，我國將? 全面降低關(guān)稅；? 更加開放國內(nèi)市場(chǎng)；? 有利于擴(kuò)大對(duì)外出口和吸引外商直接投資；. 房地產(chǎn)業(yè)的高峰期有望提前? 周期性：房地產(chǎn)業(yè)具有周期波動(dòng)性，一般 8～10 年出現(xiàn)一次峰值。我國要加強(qiáng)金融介入的力度。1999年我國金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)的貸款總額為 3500 億元，占社會(huì)總貸款額的 6%，相當(dāng)于國外發(fā)達(dá)國家的 1/10。上海的二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的建立得利于上海市政府將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)由 3%降為 1．5%，最后降到 0．75%，房產(chǎn)交易的二級(jí)市場(chǎng)才開始繁榮。? 健全住房市場(chǎng)體系：建立完善房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。. 四個(gè)輪子? 改革住房分配體制：個(gè)人購房、實(shí)行住房補(bǔ)貼、開展換房。. 兩個(gè)創(chuàng)新? 制度創(chuàng)新：決定產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度。即每年將家庭收入的 20%用于購房，20—25 年付清房款。. 啟動(dòng)個(gè)人住房消費(fèi)(一個(gè)中心)? 國家政策：住房由個(gè)人購買（“讓人民群眾自己買房子” ）? 啟動(dòng)買房的第三級(jí)火箭：購房動(dòng)力第一級(jí)“國家購房”和第二級(jí)“企業(yè)購房”已經(jīng)完成其歷史使命，現(xiàn)在是啟動(dòng)第三級(jí)“個(gè)人購房”的時(shí)候了。? 轉(zhuǎn)軌：市場(chǎng)形態(tài)由賣方市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)。? 住宅產(chǎn)業(yè)化水平不高：產(chǎn)業(yè)質(zhì)量差、投訴多（99 年建設(shè)部接到的投訴增加 50%，客戶自我保護(hù)意識(shí)增強(qiáng)） 、企業(yè)素質(zhì)低、競(jìng)爭(zhēng)能力差。8 / 55? 新舊住房體制交替，政策不到位、不完善：國家計(jì)劃在 2022 年、2022 年間完成住房體制改革。. 挑戰(zhàn)和困難? 投資和建設(shè)規(guī)模已超前：1999 年按 90m2/套作為平均面積計(jì)算，我國建成 14 套住房/1000 人（據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計(jì)，發(fā)展快的國家的住宅建設(shè) 10 套/1000 人） ；在房地產(chǎn)業(yè)的投資占 GDP 的 7．8%（據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計(jì)，發(fā)展快的國家在房地產(chǎn)業(yè)的投資占 GDP的 27%） 。（4） 建筑業(yè)(Construction)：承包(Contracting)、建造(Building)、開發(fā)(Developing)、改造與裝璜(Altering and Modernizing)。（2） 房地產(chǎn)投資(Investment)：一般投資(Equity)、抵押投資 (Mortgage)、租賃投資(Leasehold)、其它形態(tài)投資。臺(tái)灣將房地產(chǎn)業(yè)分為：建筑投資業(yè)、營造業(yè)、房屋銷售業(yè)、房地產(chǎn)廣告業(yè)、土地登記代理業(yè)（代書業(yè)） 、土地估價(jià)業(yè)、土地重劃業(yè)（較少） 、不動(dòng)產(chǎn)規(guī)劃研究業(yè)（較少） 、地政補(bǔ)習(xí)業(yè)。一個(gè)城市人消費(fèi)=3 個(gè)農(nóng)村人消費(fèi)。? 城市化進(jìn)程加快：我國城市人口 30%，發(fā)達(dá)國家城市人口占全國人口的 70%90%。? 預(yù)計(jì)明年成都地區(qū) GDP 增長為 8%7 / 55. 機(jī)遇和希望? 住房需求作為我國經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長；? 消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)換代：恩格爾系數(shù)：一個(gè)國家家庭收入的 59%以上用于吃，該國處于窮困階段；50—59%用于吃，該國生活渡過了溫飽線；40 —50%用于吃，小康水平；少于 30%用于吃，國家極富；我國 1997 年統(tǒng)計(jì)，用于吃的家庭收入占總收入的 46．4%，我國已經(jīng)進(jìn)入了小康階段。1 / 55銷售員培訓(xùn)內(nèi)容銷售員培訓(xùn)內(nèi)容 ..............................................................................................................................11. 公司情況介紹 ........................................................................................................................6