【正文】 層房屋或斜面結(jié)構(gòu)房屋，按其高度超過 以上部位的水平投影面積計(jì)算（應(yīng)具備通風(fēng)、采光條件） 。（4） 無柱的雨蓬。（2） 躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積。（8） 消防、檢修等用途的室外爬梯。（4） 無上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和的一半計(jì)算。 （10） 凈高在 以上的地下室或半地下室，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計(jì)算。（3） 穿過房屋信道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度，均按一層計(jì)算。（6） 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：指套內(nèi)各陽臺(tái)建筑面積之和。按目前市場(chǎng)情況，裝修標(biāo)準(zhǔn)在 100~400 元/M 2 屬低檔裝修，400~800 元/M 2 屬中檔裝修，800 元/M 2 以上屬中高檔和高檔裝修。（4） 通訊電視及智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。除小區(qū)環(huán)境配套以外，住宅本身配套是否完善一定程度上決定著房屋的使用性能。某一地區(qū)按可能所受地震影響而確定設(shè)防烈度，設(shè)防烈度由國家頒布法規(guī)性文件確定。一般的多層宅多用混合結(jié)構(gòu)，即用磚墻作垂直受力構(gòu)件，而樓面、樓梯等水平構(gòu)件則用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。如吊頂，各種線條、門窗套等能滿足感觀需求的構(gòu)件。這些構(gòu)件的作用和功能不盡相同，從構(gòu)件所起的主要作用上看，它們大致分為以下三類：第一類：承重構(gòu)件。據(jù)悉，根據(jù)國家民政部對(duì)行政區(qū)劃調(diào)整的要求，結(jié)合實(shí)際情況，有關(guān)部門提出了分步、分批“拆縣設(shè)區(qū)的規(guī)劃。交秘書及出納審核后，確保無誤再交公司存檔。16 / 55（8） 如接待較長時(shí)間后原銷售員才認(rèn)出是自己的客戶，則視為新客戶。（3） 凡進(jìn)入售樓處詢問房子的客戶，都算輪次。（4） 作好銷售記錄，總結(jié)并將客戶的意見及建議及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)反映。（6） 負(fù)責(zé)銷售合同、印簽的監(jiān)管及使用，對(duì)已簽合同需進(jìn)行認(rèn)真核定?；I資融資風(fēng)險(xiǎn)指由于銀行緊縮銀根造成貸款困難，以及籌資成本增加引發(fā)的各種風(fēng)險(xiǎn)。? 居住郊區(qū)化：擁有私人轎車的家庭數(shù)量的增加，人們?cè)谫彉菚r(shí)對(duì)交通的要求將有所改變，因此生活小區(qū)將進(jìn)一步朝郊區(qū)發(fā)展。? 農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口：中國目前農(nóng)產(chǎn)品關(guān)稅高達(dá) 45％，在 2022 年之前根據(jù)農(nóng)產(chǎn)品的不同品種，各種農(nóng)產(chǎn)品的關(guān)稅將降至 10％～20%，平均關(guān)稅要降至 17%，重點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品關(guān)稅則要降至 14．5%。? 紡織和服務(wù)業(yè)：美國逐步取消對(duì)華紡織品配額 ? 極大地刺激目前還未完全從金融危機(jī)中緩過勁來的紡織和服務(wù)業(yè) ? 產(chǎn)品的出口量將有較大的增長。. 房?jī)r(jià)中地價(jià)比重加大，總體房?jī)r(jià)看漲? 房?jī)r(jià)構(gòu)成：①地價(jià)；②建筑成本；③稅費(fèi)；? 建造成本下降：加入 WTO? 關(guān)稅的下降+國外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于進(jìn)入 ? 短期內(nèi)均會(huì)使房地產(chǎn)建造成本明顯下降（如進(jìn)口建材、設(shè)備等的關(guān)稅，將從目前的 30％降至百分之十幾） ；? 稅費(fèi)下降：加入 WTO ? 行業(yè)管理向國際慣例靠攏 ? 規(guī)范化+ 費(fèi)改稅 ? 房地產(chǎn)開發(fā)過程中的總體稅費(fèi)將會(huì)有較大幅度的下降；? 地價(jià)全面攀升；? 房?jī)r(jià)：地價(jià)比重增加，建筑費(fèi)用和開發(fā)稅費(fèi)比重減少。? 國家計(jì)委 l998 年的預(yù)測(cè)，中國經(jīng)濟(jì)的調(diào)整期有望在 2022 年結(jié)束。? 發(fā)展住房的金融體系：住房的金融貸款是國家房地產(chǎn)業(yè)的動(dòng)力，在房地產(chǎn)業(yè)成熟9 / 55的國家，金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)提供的貸款通常占全社會(huì)總貸款額的 6080%。國家計(jì)劃使用住房補(bǔ)貼方式將原有的實(shí)物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧峙洹⒐糠孔獬杀短岣?，如北京老房月租將?1．3 元/m 2 提高到 3．5元/m 2。? 美國將房地產(chǎn)事業(yè)劃分為：（1） 房地產(chǎn)代理(Agency)：經(jīng)紀(jì)業(yè)(Brokerage)、房地產(chǎn)管理(Management)、房地產(chǎn)估價(jià)(Appraising)、房地產(chǎn)顧問(Advisory)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)(Property Insurance)。 ...........................................................................................42. 配套設(shè)施要到位 ...............................................................................................43. 科技先導(dǎo)要貫徹 ...............................................................................................43. 物業(yè)管理要規(guī)范 ...............................................................................................43. 住宅性能認(rèn)定制度 .....................................................................................................44. 認(rèn)定內(nèi)容 ...........................................................................................................446 / 55. 認(rèn)定程序 ...........................................................................................................44. 認(rèn)定的變更與撤銷 ...........................................................................................4514. 名詞解釋及客戶關(guān)心問題參考材料 ..................................................................................47. 常用名詞解釋 .............................................................................................................47. 客戶關(guān)心問題參考材料 .............................................................................................481. 公司情況介紹2. 形式、政策、與企業(yè)應(yīng)對(duì). 2022 年上半年商品房供求狀況和價(jià)格走勢(shì)據(jù)中房指數(shù)，2022 年全國在房地產(chǎn)行業(yè)狀況：? 投資總額 4010 億元，比上年增長 11%，其中住宅建設(shè)投資 2430 億元，增長24．5%；? 竣工面積 1．97 億 m2，增長 28%，其中住宅竣工面積 1．62 億 m2，增長29．76%；? 銷售面積 1．34 億 m2，增長 25．2%，其中住宅銷售面積 1．19 億 m2，增長24．9%；? 銷售金額增長 23．9%，其中住宅增長 24．77%；? 全國房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，但各地區(qū)情況差異較大。一個(gè)城市人消費(fèi)=3 個(gè)農(nóng)村人消費(fèi)。. 挑戰(zhàn)和困難? 投資和建設(shè)規(guī)模已超前：1999 年按 90m2/套作為平均面積計(jì)算，我國建成 14 套住房/1000 人（據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計(jì)，發(fā)展快的國家的住宅建設(shè) 10 套/1000 人） ；在房地產(chǎn)業(yè)的投資占 GDP 的 7．8%（據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計(jì)，發(fā)展快的國家在房地產(chǎn)業(yè)的投資占 GDP的 27%） 。. 啟動(dòng)個(gè)人住房消費(fèi)(一個(gè)中心)? 國家政策：住房由個(gè)人購買（“讓人民群眾自己買房子” ）? 啟動(dòng)買房的第三級(jí)火箭：購房動(dòng)力第一級(jí)“國家購房”和第二級(jí)“企業(yè)購房”已經(jīng)完成其歷史使命，現(xiàn)在是啟動(dòng)第三級(jí)“個(gè)人購房”的時(shí)候了。? 健全住房市場(chǎng)體系：建立完善房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。加入 WTO 后，我國將? 全面降低關(guān)稅；? 更加開放國內(nèi)市場(chǎng)；? 有利于擴(kuò)大對(duì)外出口和吸引外商直接投資；. 房地產(chǎn)業(yè)的高峰期有望提前? 周期性：房地產(chǎn)業(yè)具有周期波動(dòng)性，一般 8～10 年出現(xiàn)一次峰值。? 交通改善：“入世”? 汽車關(guān)稅逐年大幅降低+大中城市道路交通系統(tǒng)的日趨完善? 汽車擁有量迅速增加 ? 停車位的需求緊張。? 現(xiàn)金流量增加：房地產(chǎn)項(xiàng)目資金規(guī)模大、工期長，如果整個(gè)市場(chǎng)的現(xiàn)金流量不足，將嚴(yán)重影響其順利發(fā)展。有利于該類地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。12 / 55? 國產(chǎn)汽車降價(jià)：國內(nèi)品牌汽車采取降價(jià)的策略保持市場(chǎng)份額。價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)指的是由于房屋的價(jià)格引起銷售不暢或者按原價(jià)銷售而沖減收益。（3） 負(fù)責(zé)銷售人員的招聘、培訓(xùn)、管理，提高銷售人員的素質(zhì)，儲(chǔ)備優(yōu)秀人才，為公司的發(fā)展打好基礎(chǔ)。經(jīng) 理1 名出納 1 名 銷售員 7 名 保安 3 名 清潔工 2 名內(nèi)勤 1 名 銷售廣告與市場(chǎng)開拓人員1 名15 / 55B．首席銷售職責(zé)C．銷售內(nèi)勤職責(zé)D．銷售員職責(zé)（1） 遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。E．保安的職責(zé)F．出納的職責(zé)G. 保潔員職責(zé). 公司基本規(guī)定. 銷售員工作細(xì)則（1） 上班時(shí)間為 9：00——18：00，中午 12：00——13：00 為午餐時(shí)間。但如果客戶指名道姓，則視為該銷售員的老客戶，但一銷售員不能同時(shí)接待兩波客戶（先接新客戶，老客戶后來除外） 。（12） 接待客戶須認(rèn)真、細(xì)致、耐心，不得與客戶發(fā)生爭(zhēng)吵，如遇客戶投訴，投訴一次扣傭金 200 元，投訴三次以上，公司將做除名處理。、簽約流程17 / 554. 項(xiàng)目介紹. 成都市發(fā)展規(guī)劃為加快城市化進(jìn)程，成都市將拆銷郫縣、新都縣、溫江縣和雙流縣，而改設(shè)市轄區(qū)。建筑物是工程技術(shù)和文化藝術(shù)綜合體，在一定程度上反映出時(shí)代的政治經(jīng)濟(jì)背景和文化藝術(shù)傳統(tǒng)。這類構(gòu)件的主要作用是抵御大自然中各種不良因素對(duì)房屋內(nèi)部的干擾。（4） 以住宅承重結(jié)構(gòu)所選用的主要材料為標(biāo)準(zhǔn)可分為：磚混結(jié)構(gòu)住宅、大模板結(jié)構(gòu)住宅、框架輕板結(jié)構(gòu)住宅、簡(jiǎn)單結(jié)構(gòu)住宅。高級(jí)居住建筑為甲等，中級(jí)居住建筑為乙等。設(shè)防地區(qū)，建筑物都應(yīng)進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)。包括照明及各種電器配電，常用三回路：空調(diào)、電器、照明，配電系統(tǒng)是否完善可靠包括每戶配電量，線路用線規(guī)格、品質(zhì)，開關(guān)、插座品質(zhì)及是否到位、充足。（4） 衛(wèi)生間：潔具和龍頭數(shù)量和品牌，墻地面、天棚、燈具所用材料和施工工藝水平，臺(tái)面和墻鏡位置及用材。（3） 套內(nèi)建筑面積：指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積之和。層高取自地面至樓面、樓面到樓面、樓面至屋面（不包括隔熱層）的垂直高度。（7） 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和計(jì)算。. 計(jì)算一半建筑面積的范圍（1） 與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算。（5） 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。（3） 利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)，頂板下表面與。（7） 房屋的天面，挑臺(tái)，天面上的花園、泳池。（3） 未封閉的陽臺(tái)、挑廊按其水平投影面積一半計(jì)算。（9） 房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。（2） 自然層內(nèi)的附層、技術(shù)層，按其層高在 以上部位的上口外圍小平投影面積計(jì)算。（5） 陽臺(tái)建筑面積：指陽臺(tái)地面底板外沿在小平面的投影面積。（6） 其它房間：墻地面、天棚所有材料、色彩、施工工藝。包括防盜報(bào)警系統(tǒng)、單元防盜系統(tǒng)和進(jìn)戶防盜門。對(duì)于磚混結(jié)構(gòu)，一般是從房屋體型、平面布置及結(jié)構(gòu)措施等幾方面來考慮抗震，具體的結(jié)構(gòu)措施有設(shè)置圈梁、構(gòu)造柱，限制橫墻間距和墻體某些局部尺寸等，目前多層住宅樓除按抗震規(guī)范設(shè)計(jì)外，還需報(bào)建委抗震辦審批。一般住宅設(shè)計(jì)使用年限為 50 年，但具體使用年限受政策及環(huán)境影響大。. 結(jié)構(gòu)用材根據(jù)結(jié)構(gòu)用材的不同，民用建筑的結(jié)構(gòu)可劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)和木結(jié)構(gòu)。第三類：裝飾構(gòu)件。一般的民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、梁、柱、樓地面、樓梯、門窗、屋蓋等主要構(gòu)件組成。國務(wù)院去年 6 月批準(zhǔn)成都市（1995—2020 年）城市總體規(guī)劃方案中，市區(qū)規(guī)劃面積為 3260 平方公里，覆蓋 7區(qū)四縣，而目前成都市市轄區(qū)總面積僅為 422 平方公里。（14） 合同條款需熟練，解釋準(zhǔn)確，簽訂合同不得涂改、有誤。如該銷售員不在場(chǎng)，其它人員應(yīng)主動(dòng)、熱情接待。值班時(shí)間所來客戶依舊輪班接待（2） 每天嚴(yán)格按輪次接待客戶，因事錯(cuò)過一概不補(bǔ)接客戶。（3） 認(rèn)真熱情接待每一位客戶，耐心細(xì)致地作好每一位客戶的引導(dǎo)解釋工作。（ 5） 制訂銷售計(jì)劃并具體實(shí)施，保證公司所開發(fā)的商品房能及時(shí)銷售。工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)主要指抗力造成的風(fēng)險(xiǎn)，即建設(shè)前期工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案存在問題以及層層轉(zhuǎn)包工程造成的質(zhì)量問題。? 城市中心區(qū)土地減少。. 城市化進(jìn)程加快農(nóng)業(yè)人口涌入城市，促進(jìn)我國的城市化進(jìn)程，擴(kuò)大了房地產(chǎn)的需求。. 外貿(mào)業(yè)發(fā)展? 進(jìn)出口的重點(diǎn)品種：紡織品和農(nóng)產(chǎn)品歷來是我國進(jìn)出口的重點(diǎn)品種。? 消費(fèi)開支降低：“入世”? 關(guān)稅全面下調(diào) ? 居民的日常開支減少 ? 居民購房資金的積累 ? 住宅類房地產(chǎn)需求相應(yīng)增加。? 加入 WTO 后，國際經(jīng)濟(jì)全局和區(qū)域變動(dòng)的影響將會(huì)越來越明顯。上海的二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的建立得利于上海市政府將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)由 3%降為 1．5%，最后降到 0．75%，房產(chǎn)交易的二級(jí)市場(chǎng)才開始繁榮。即每年將家庭收入的 20%用于購房，20—25 年付清房款。8 / 55? 新舊住房體制交替，政策不到位、不完善：國家計(jì)劃在 2022 年、2022 年間完成住房體制改革。臺(tái)