【正文】 （2） 躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積。（8） 消防、檢修等用途的室外爬梯。（4） 無(wú)柱的雨蓬。（4） 無(wú)上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和的一半計(jì)算。（14） 位于自然層以上的假層房屋或斜面結(jié)構(gòu)房屋，按其高度超過(guò) 以上部位的水平投影面積計(jì)算（應(yīng)具備通風(fēng)、采光條件） 。 （10） 凈高在 以上的地下室或半地下室，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計(jì)算。（6） 封閉陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算。（3） 穿過(guò)房屋信道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度，均按一層計(jì)算。. 商品房建筑面積計(jì)算指層高在 以上（含 ）的房屋外墻（或柱外圍）小平投影面積。（6） 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：指套內(nèi)各陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。（2） 整幢房屋建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍小平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 以上（含 ）的永久性建筑。按目前市場(chǎng)情況，裝修標(biāo)準(zhǔn)在 100~400 元/M 2 屬低檔裝修，400~800 元/M 2 屬中檔裝修，800 元/M 2 以上屬中高檔和高檔裝修。20 / 55（3） 門窗：?jiǎn)卧T、進(jìn)戶門、內(nèi)門及外窗的尺寸、材料。（4） 通訊電視及智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。（2） 配電系統(tǒng)。除小區(qū)環(huán)境配套以外，住宅本身配套是否完善一定程度上決定著房屋的使用性能。以上地區(qū)為地震區(qū)，成都為 7176。某一地區(qū)按可能所受地震影響而確定設(shè)防烈度，設(shè)防烈度由國(guó)家頒布法規(guī)性文件確定。建筑物的等級(jí)是從重要性、防火、耐久年限等不同角度劃分為：特等、甲等、乙等、丙等、丁等五類。一般的多層宅多用混合結(jié)構(gòu)，即用磚墻作垂直受力構(gòu)件，而樓面、樓梯等水平構(gòu)件則用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。（3） 以住宅設(shè)計(jì)特點(diǎn)為標(biāo)準(zhǔn)可分為：內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅、退臺(tái)式住宅、躍復(fù)式住宅、錯(cuò)層（躍復(fù)）式住宅、復(fù)式住宅。如吊頂，各種線條、門窗套等能滿足感觀需求的構(gòu)件。如部分內(nèi)外墻體、門窗等。這些構(gòu)件的作用和功能不盡相同，從構(gòu)件所起的主要作用上看，它們大致分為以下三類：第一類：承重構(gòu)件。. 成都市房產(chǎn)發(fā)展基本情況及趨勢(shì). 相鄰房產(chǎn)公司或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況介紹、優(yōu)劣勢(shì)分析. 項(xiàng)目定格、定調(diào)、定位. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)劃內(nèi)容特點(diǎn)，各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、價(jià)格表、售樓細(xì)則等. 該項(xiàng)目周邊環(huán)境介紹：交通、醫(yī)院、學(xué)校、市場(chǎng)及各種主要市政設(shè)施及配套. 戶型特點(diǎn)分析、優(yōu)劣勢(shì)分析. 物管簡(jiǎn)介. 綜述本項(xiàng)目性價(jià)比最優(yōu)18 / 555. 民用建筑的一般知識(shí)建筑物，通常又稱“建筑” ，是指人們從事工作、生活和活動(dòng)用的房屋和場(chǎng)所，其中，主要是房屋。據(jù)悉，根據(jù)國(guó)家民政部對(duì)行政區(qū)劃調(diào)整的要求，結(jié)合實(shí)際情況，有關(guān)部門提出了分步、分批“拆縣設(shè)區(qū)的規(guī)劃。（17） 每月銷售第一名設(shè)特別獎(jiǎng) 300～500 元，連續(xù) 3 個(gè)月業(yè)績(jī)最低則自動(dòng)解聘。交秘書(shū)及出納審核后，確保無(wú)誤再交公司存檔。每位銷售員一星期可休息 1 天。16 / 55（8） 如接待較長(zhǎng)時(shí)間后原銷售員才認(rèn)出是自己的客戶，則視為新客戶。（6） 電話客戶原則上還是按輪次接待。（3） 凡進(jìn)入售樓處詢問(wèn)房子的客戶，都算輪次。（7） 積極配合財(cái)務(wù)搞好客戶的按揭辦理及資金回籠工作。（4） 作好銷售記錄，總結(jié)并將客戶的意見(jiàn)及建議及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)反映。（ 10） 維護(hù)公司品牌形象，在公司統(tǒng)一指導(dǎo)下做好廣告宣傳工作。（6） 負(fù)責(zé)銷售合同、印簽的監(jiān)管及使用，對(duì)已簽合同需進(jìn)行認(rèn)真核定。（ 2） 貫徹執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)定，執(zhí)行營(yíng)銷計(jì)劃?；I資融資風(fēng)險(xiǎn)指由于銀行緊縮銀根造成貸款困難，以及籌資成本增加引發(fā)的各種風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)包括價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。? 居住郊區(qū)化：擁有私人轎車的家庭數(shù)量的增加，人們?cè)谫?gòu)樓時(shí)對(duì)交通的要求將有所改變，因此生活小區(qū)將進(jìn)一步朝郊區(qū)發(fā)展。. 居住郊區(qū)化? 進(jìn)口汽車增多：在未來(lái)的幾年內(nèi)越來(lái)越多的國(guó)外汽車將以較低的價(jià)格進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。? 農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口：中國(guó)目前農(nóng)產(chǎn)品關(guān)稅高達(dá) 45％，在 2022 年之前根據(jù)農(nóng)產(chǎn)品的不同品種，各種農(nóng)產(chǎn)品的關(guān)稅將降至 10％～20%，平均關(guān)稅要降至 17%，重點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品關(guān)稅則要降至 14．5%。隨著外貿(mào)增加，中國(guó)港口貨物吞吐量和船舶進(jìn)出艘次、運(yùn)量都會(huì)增加，中國(guó)的海運(yùn)市場(chǎng)、碼頭和船舶代理的業(yè)務(wù)擴(kuò)大。? 紡織和服務(wù)業(yè)：美國(guó)逐步取消對(duì)華紡織品配額 ? 極大地刺激目前還未完全從金融危機(jī)中緩過(guò)勁來(lái)的紡織和服務(wù)業(yè) ? 產(chǎn)品的出口量將有較大的增長(zhǎng)。有利于空置樓盤的消化。. 房?jī)r(jià)中地價(jià)比重加大，總體房?jī)r(jià)看漲? 房?jī)r(jià)構(gòu)成：①地價(jià)；②建筑成本；③稅費(fèi)；? 建造成本下降：加入 WTO? 關(guān)稅的下降+國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于進(jìn)入 ? 短期內(nèi)均會(huì)使房地產(chǎn)建造成本明顯下降（如進(jìn)口建材、設(shè)備等的關(guān)稅，將從目前的 30％降至百分之十幾） ；? 稅費(fèi)下降：加入 WTO ? 行業(yè)管理向國(guó)際慣例靠攏 ? 規(guī)范化+ 費(fèi)改稅 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的總體稅費(fèi)將會(huì)有較大幅度的下降；? 地價(jià)全面攀升；? 房?jī)r(jià)：地價(jià)比重增加，建筑費(fèi)用和開(kāi)發(fā)稅費(fèi)比重減少。? 加入 WTO，情況可能徹底改變：“入世”? 城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)趨于頻繁 ? 房地產(chǎn)投資增加 ? 寫字樓、賓館、商場(chǎng)、廠房等非住宅類房屋的需求增加 ? 住宅類房屋的需求增加。? 國(guó)家計(jì)委 l998 年的預(yù)測(cè)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整期有望在 2022 年結(jié)束。. 2022 年的工作重點(diǎn)? 增加需求? 改善供應(yīng)? 激活市場(chǎng)? 搞好金融? 認(rèn)清形勢(shì)，面對(duì)市場(chǎng)（1） 競(jìng)爭(zhēng)加劇，風(fēng)險(xiǎn)加大，趨于微力（2） 市場(chǎng)的三個(gè)差別（3） 營(yíng)造買方市場(chǎng)下的賣方市場(chǎng)? 適銷對(duì)路，提高質(zhì)量（1） 個(gè)人買房的特點(diǎn)（2） 四種質(zhì)量的整合（工程、功能、環(huán)境和服務(wù)）（3） 套套都好銷，方方都有用（住宅的“均好性” ）? 注重營(yíng)銷，品牌戰(zhàn)略（1） 營(yíng)銷三要素（定位、包裝和銷售）（2） CIS 戰(zhàn)略：企業(yè)形象設(shè)計(jì)（3） 機(jī)會(huì)利潤(rùn)、管理利潤(rùn)、創(chuàng)新利潤(rùn) WTO 對(duì)房產(chǎn)業(yè)的沖擊1999 年 11 月 15 日，中美兩國(guó)就中國(guó)“入世”問(wèn)題達(dá)成了協(xié)議，為我國(guó)正式加入世界貿(mào)易組織鋪平了道路。? 發(fā)展住房的金融體系：住房的金融貸款是國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的動(dòng)力，在房地產(chǎn)業(yè)成熟9 / 55的國(guó)家，金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)提供的貸款通常占全社會(huì)總貸款額的 6080%。? 建立住房供應(yīng)體制：高收入家庭，自由購(gòu)房；中等收入家庭，建立康居房和經(jīng)濟(jì)房；針對(duì)低收入家庭由社保系統(tǒng)建立社保房解決住房困難戶的住房。國(guó)家計(jì)劃使用住房補(bǔ)貼方式將原有的實(shí)物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧峙洹? 轉(zhuǎn)型：產(chǎn)品質(zhì)量和檔次從安居逐漸轉(zhuǎn)向康居。將公房房租成倍提高，如北京老房月租將從 1．3 元/m 2 提高到 3．5元/m 2。（5） 政府服務(wù)：地產(chǎn)評(píng)估(Taxation)；公地取得、賣出、管理與租賃；房地產(chǎn)金融(Financing)、建筑物與土地使用立法；土地的經(jīng)濟(jì)使用與資源維護(hù) (Economic land Conservation and use)。? 美國(guó)將房地產(chǎn)事業(yè)劃分為：（1） 房地產(chǎn)代理(Agency)：經(jīng)紀(jì)業(yè)(Brokerage)、房地產(chǎn)管理(Management)、房地產(chǎn)估價(jià)(Appraising)、房地產(chǎn)顧問(wèn)(Advisory)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)(Property Insurance)。在我國(guó)城市中生活著大量的“盲流” ，極不正常，應(yīng)讓在城市中生活的無(wú)戶口的人員成為合法的城市居住者。 ...........................................................................................42. 配套設(shè)施要到位 ...............................................................................................43. 科技先導(dǎo)要貫徹 ...............................................................................................43. 物業(yè)管理要規(guī)范 ...............................................................................................43. 住宅性能認(rèn)定制度 .....................................................................................................44. 認(rèn)定內(nèi)容 ...........................................................................................................446 / 55. 認(rèn)定程序 ...........................................................................................................44. 認(rèn)定的變更與撤銷 ...........................................................................................4514. 名詞解釋及客戶關(guān)心問(wèn)題參考材料 ..................................................................................47. 常用名詞解釋 .............................................................................................................47. 客戶關(guān)心問(wèn)題參考材料 .............................................................................................481. 公司情況介紹2. 形式、政策、與企業(yè)應(yīng)對(duì). 2022 年上半年商品房供求狀況和價(jià)格走勢(shì)據(jù)中房指數(shù)，2022 年全國(guó)在房地產(chǎn)行業(yè)狀況：? 投資總額 4010 億元，比上年增長(zhǎng) 11%，其中住宅建設(shè)投資 2430 億元，增長(zhǎng)24．5%；? 竣工面積 1．97 億 m2，增長(zhǎng) 28%，其中住宅竣工面積 1．62 億 m2，增長(zhǎng)29．76%；? 銷售面積 1．34 億 m2，增長(zhǎng) 25．2%，其中住宅銷售面積 1．19 億 m2，增長(zhǎng)24．9%；? 銷售金額增長(zhǎng) 23．9%，其中住宅增長(zhǎng) 24．77%；? 全國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，但各地區(qū)情況差異較大。? 預(yù)計(jì)明年成都地區(qū) GDP 增長(zhǎng)為 8%7 / 55. 機(jī)遇和希望? 住房需求作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；? 消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)換代：恩格爾系數(shù)：一個(gè)國(guó)家家庭收入的 59%以上用于吃，該國(guó)處于窮困階段；50—59%用于吃，該國(guó)生活渡過(guò)了溫飽線；40 —50%用于吃，小康水平；少于 30%用于吃，國(guó)家極富；我國(guó) 1997 年統(tǒng)計(jì)，用于吃的家庭收入占總收入的 46．4%，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了小康階段。一個(gè)城市人消費(fèi)=3 個(gè)農(nóng)村人消費(fèi)。（2） 房地產(chǎn)投資(Investment)：一般投資(Equity)、抵押投資 (Mortgage)、租賃投資(Leasehold)、其它形態(tài)投資。. 挑戰(zhàn)和困難? 投資和建設(shè)規(guī)模已超前：1999 年按 90m2/套作為平均面積計(jì)算，我國(guó)建成 14 套住房/1000 人（據(jù)聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)，發(fā)展快的國(guó)家的住宅建設(shè) 10 套/1000 人） ；在房地產(chǎn)業(yè)的投資占 GDP 的 7．8%（據(jù)聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)，發(fā)展快的國(guó)家在房地產(chǎn)業(yè)的投資占 GDP的 27%） 。? 住宅產(chǎn)業(yè)化水平不高：產(chǎn)業(yè)質(zhì)量差、投訴多（99 年建設(shè)部接到的投訴增加 50%，客戶自我保護(hù)意識(shí)增強(qiáng)） 、企業(yè)素質(zhì)低、競(jìng)爭(zhēng)能力差。. 啟動(dòng)個(gè)人住房消費(fèi)(一個(gè)中心)? 國(guó)家政策：住房由個(gè)人購(gòu)買（“讓人民群眾自己買房子” ）? 啟動(dòng)買房的第三級(jí)火箭：購(gòu)房動(dòng)力第一級(jí)“國(guó)家購(gòu)房”和第二級(jí)“企業(yè)購(gòu)房”已經(jīng)完成其歷史使命，現(xiàn)在是啟動(dòng)第三級(jí)“個(gè)人購(gòu)房”的時(shí)候了。. 兩個(gè)創(chuàng)新? 制度創(chuàng)新：決定產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度。? 健全住房市場(chǎng)體系：建立完善房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。1999年我國(guó)金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)的貸款總額為 3500 億元，占社會(huì)總貸款額的 6%，相當(dāng)于國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的 1/10。加入 WTO 后，我國(guó)將? 全面降低關(guān)稅；? 更加開(kāi)放國(guó)內(nèi)市場(chǎng)；? 有利于擴(kuò)大對(duì)外出口和吸引外商直接投資；. 房地產(chǎn)業(yè)的高峰期有望提前? 周期性：房地產(chǎn)業(yè)具有周期波動(dòng)性，一般 8～10 年出現(xiàn)一次峰值。? 房地產(chǎn)業(yè)的下一個(gè)峰值有望在 2022 年底到 2022 年初出現(xiàn)。? 交通改善：“入世”? 汽車關(guān)稅逐年大幅降低+大中城市道路交通系統(tǒng)的日趨完善? 汽車擁有量迅速增加 ? 停車位的需求緊張。對(duì)于上海、廣州等沿海大城市：（1） 短期內(nèi)：土地相對(duì)稀缺，在建筑費(fèi)用和開(kāi)發(fā)稅費(fèi)降低的同時(shí)，土地價(jià)格將上升，房?jī)r(jià)構(gòu)成變動(dòng)較明顯，房?jī)r(jià)構(gòu)成中上升下降因素基本可以抵沖，總體房?jī)r(jià)維持穩(wěn)定；（2） 中長(zhǎng)期：建筑費(fèi)用和開(kāi)發(fā)稅費(fèi)不會(huì)持續(xù)下降，土地的需求則是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，它是房地產(chǎn)價(jià)格特別是土地價(jià)格中長(zhǎng)期利好的一個(gè)重要因素。? 現(xiàn)金流量增加：房地產(chǎn)項(xiàng)目資金規(guī)模大、工期長(zhǎng)，如果整個(gè)市場(chǎng)的現(xiàn)金流量不足，將嚴(yán)重影響其