【正文】 開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購(gòu)房者才能去辦理小產(chǎn)證。 產(chǎn)權(quán)置換 產(chǎn)權(quán)置換是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行置換的一種業(yè)務(wù)。對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)、人民團(tuán)體自用的房產(chǎn)，由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)，宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)，以及財(cái)政部門批準(zhǔn)免稅確有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的、或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。商品房銷售價(jià)格組成：商品房的銷售價(jià)格由先期開發(fā)費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、小區(qū)配套費(fèi)、公共建筑市政設(shè)施配套費(fèi)、人際費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、利潤(rùn)、稅金等組成，除上述因素外，商品房的售價(jià)還取決于地段、層次、朝向等因素。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺(jué)。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放。商住住宅：是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。配建設(shè)施：指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。水景商品房：是指依水而建的房屋。躍層式住宅：一套單元住宅占據(jù)了住宅樓的兩層，但又不同于別墅，別墅從首層到頂層都屬于一戶，躍層式住宅的上下兩層有室內(nèi)樓梯相連，下層為客廳及服務(wù)性房間，上層為主人及家里其他人員的臥室、起居室，增加了內(nèi)部活動(dòng)的私密性，擴(kuò)大了單套住宅面積，居室、廳、衛(wèi)生間都較一般戶型增多。預(yù)售價(jià)：也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價(jià)格為準(zhǔn)。私有(自有)房產(chǎn)：是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國(guó)公民、港澳臺(tái)同胞、海外僑胞、在華外國(guó)僑民、外國(guó)人所投資建造、購(gòu)買的房產(chǎn)，以及中國(guó)公民投資的私營(yíng)企業(yè)（私營(yíng)獨(dú)資企業(yè)、私營(yíng)合伙企業(yè)和私營(yíng)有限責(zé)任公司）所投資建造、購(gòu)買的房屋。商業(yè)用房：是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場(chǎng)、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。安居工程住房：是指直接以成本價(jià)向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無(wú)房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭?；▓@式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。微利房：亦稱微利商品房，指由各級(jí)政府房產(chǎn)管理部門組織建設(shè)和管理，以低于市場(chǎng)價(jià)格和租金、高于福利房?jī)r(jià)格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會(huì)住房特困戶的房屋。存量房：是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。準(zhǔn)現(xiàn)房：指房屋主體已基本封頂完工，過(guò)程正在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二交易則為“二手”現(xiàn)房：指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。已購(gòu)公房：又稱售后公房，就是購(gòu)買的公有住房。國(guó)有房產(chǎn)：是指歸國(guó)家所有的房產(chǎn)。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。外飄窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過(guò)渡空間，以達(dá)到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高=層高樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ10087）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：、 。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI10087）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)： 米、。住宅使用面積是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和（即地毯面積）。報(bào)告期預(yù)售又在報(bào)告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應(yīng)列入實(shí)際銷售面積，同時(shí)統(tǒng)計(jì)為銷售收入。 現(xiàn)房：是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。（同城算）銀行匯票：銀行匯票是匯款人將款項(xiàng)交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，有效期為一個(gè)月。在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。但屬下列情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購(gòu)房者支付的訂金： (1) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的；(2) 簽訂的書面協(xié)議對(duì)訂金的處理未作約定或約定不明確的；(3) 雙方對(duì)預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的；(4) 廣告、售樓書、樣品房與實(shí)際狀況不相符的。訂金：根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，其不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。人住房擔(dān)保貸款：是指借款人或第三人以所購(gòu)住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。（2）按統(tǒng)一管理的原則管理住房公積金。業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償付銀行的及利息，這種方式稱為銀行按揭。按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理《商品房預(yù)售許可證》，發(fā)展商將有關(guān)資料送國(guó)土局申請(qǐng)。由于住宅銷售面積的計(jì)算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號(hào)內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會(huì)有不同。房地產(chǎn)抵押登記：是指房地產(chǎn)抵押關(guān)系設(shè)定后，當(dāng)事人按房地產(chǎn)登記管理權(quán)限向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。房管局產(chǎn)權(quán)登記處辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈(zèng)與等手續(xù)的部門。第四章：房地產(chǎn)銷售常用語(yǔ)的解釋第一部分：常用術(shù)語(yǔ)的解釋土地類型：年土地按其性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地，公共設(shè)施用地及自由集資，微利房地產(chǎn)。 中間層底層和最高住戶入口層之間的中間樓層。 附屬層(夾層)指介于自然層之間的夾層。 房屋地上層數(shù)一般按室內(nèi)地坪以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，（含）以上的，計(jì)算地上層數(shù)。 凸陽(yáng)臺(tái)挑出樓層外墻（柱）體的陽(yáng)臺(tái)。 門廊指建筑物門前突出的，有頂蓋、有廊臺(tái)的通道。 檐廊在屋檐下有頂蓋、有廊臺(tái)和建筑物相連的作為通道的伸出部位。 廊泛指聯(lián)接房屋墻體以外，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)和臺(tái)面，作為通道的建筑物。 騎樓 指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房。 躍層住宅 套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。 露臺(tái) 一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒(méi)有屋頂，所以稱作露臺(tái)。 住宅進(jìn)深 住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。也就是一層房屋的高度。 衛(wèi)生間 供居住者進(jìn)行便溺、洗浴、盥洗等活動(dòng)的空間。住房功能細(xì)分術(shù)語(yǔ)居住空間 系指臥室、起居室（廳）的使用空間。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。 套內(nèi)房屋使用面積 為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：1）套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4）內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。 房屋實(shí)測(cè)面積 實(shí)測(cè)面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。 房屋減少建筑面積 指報(bào)告期由于拆除、倒塌和因各種災(zāi)害等原因?qū)嶋H減少的房屋建筑面積(包括私有房屋)。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計(jì)算。 市政設(shè)施用地市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地 其它用地規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其它單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 組團(tuán)(級(jí))路上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。 道路用地 居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。基本完好房屋指主體結(jié)構(gòu)完好，少數(shù)部件雖有損壞，但不嚴(yán)重，經(jīng)過(guò)維修就能修復(fù)的房屋。 竣工房屋價(jià)值 是指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。電梯：基本都標(biāo)有載客量，載重重量X KG，運(yùn)行速度。 液化石油氣：石油產(chǎn)品，成份較復(fù)雜，熱值高?，F(xiàn)價(jià)約為1元/立方。電氣設(shè)備： 包括導(dǎo)線、配電箱、電開關(guān)、電表、防雷裝置（接閃器（避雷針、避雷帶、避雷網(wǎng)）、引下線、接地裝置）。集中供暖國(guó)家目前提倡采用分戶計(jì)量式采暖方式，但是由于計(jì)量?jī)r(jià)位的不確定，大多開發(fā)商都沒(méi)有采用。這種方式的特點(diǎn)是熱得慢，涼得也慢，多用于住宅等不間歇采暖。排水系統(tǒng)主要指排放生活污水、廢水及雨水。 1標(biāo)準(zhǔn)平面圖：指按規(guī)定比例繪制的把建筑物水平剖面視圖，表示建筑物內(nèi)房間、走道、樓梯、墻柱等在水平線上的位置。效果圖：有小區(qū)總體效果圖和裝修效果圖，是由專業(yè)人員設(shè)計(jì)的，在建筑物尚未建成前對(duì)建筑物的多種描述，是一種對(duì)建筑物進(jìn)行美化的方法。是全套圖紙中具有重要引導(dǎo)作用的圖紙。一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、暖通幾空調(diào)施工圖、給排水施工圖、電器施工圖等。 四：按建筑物的使用性質(zhì)分類建筑物按使用性質(zhì)（即用途），通常分為生產(chǎn)性建筑，即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑：非生產(chǎn)性建筑，即民用建筑。建筑物的構(gòu)造另外還有散水、陽(yáng)臺(tái)、雨篷等部件房屋建筑構(gòu)造是一門研究建筑物各組成部分的構(gòu)造原理和構(gòu)造方法的學(xué)科，它涉及了建筑材料、建筑物理、建筑力學(xué)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑施工以及建筑經(jīng)濟(jì)等有關(guān)方面的知識(shí)。16）樓梯： 一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺(tái)、欄桿扶手。13）屋頂：屋頂是建筑物頂部的外部圍護(hù)構(gòu)件和承受構(gòu)件。05）縱墻： 沿建筑物長(zhǎng)軸方向布置的墻稱為縱墻。作為墻體，外墻還有維護(hù)的功能，抵御風(fēng)霜雪雨及寒暑對(duì)室內(nèi)的影響。01）基礎(chǔ)：位于建筑物的最下部，埋于自然地坪以下，承受上部傳來(lái)的所有荷載，并把這些荷載傳給下面的土層（即地基）。三：按房屋建筑物組成和施工方法分類1：房屋建筑物組成房屋建筑構(gòu)造是一門研究建筑物各組成部分的構(gòu)造原理和構(gòu)造方法的學(xué)科，它涉及了建筑材料、建筑物理、建筑力學(xué)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑施工以及建筑經(jīng)濟(jì)等有關(guān)方面的知識(shí)。當(dāng)建筑物高度更高，側(cè)向剛度要求更大時(shí)，可采用筒中筒結(jié)構(gòu)。目前，我國(guó)剪力墻結(jié)構(gòu)多用于1230層住宅、旅館建筑中。 框架—剪力墻結(jié)構(gòu)是在框架縱、橫方向的適當(dāng)位置，在柱與柱之間設(shè)置幾道厚度大于140㎡的鋼筋混凝墻體而成的，由于在這種結(jié)構(gòu)中剪力主要由剪力墻平面內(nèi)的側(cè)向剛度比框架的側(cè)向剛度大得多，所以，在風(fēng)荷載或地震作用下產(chǎn)生的剪力主要由剪力墻來(lái)承受，一小部分剪力由框架承受，而框架主要承受豎向荷載。這時(shí)，在風(fēng)荷載可地震作用下，其側(cè)向位移較大。 框架結(jié)構(gòu)具有建筑平面布置靈活，可任意分割房間，容易滿足生產(chǎn)工藝和使用要求等優(yōu)點(diǎn)。 由于磚混結(jié)構(gòu)具有就地取材，施工方便，造價(jià)低廉等優(yōu)點(diǎn)，所以，磚混結(jié)構(gòu)在我國(guó)城市和廣大農(nóng)村應(yīng)用頗為廣泛。例如，豎直承重構(gòu)件用磚墻、磚柱，而水平承重構(gòu)件用鋼筋混凝土梁、板所建造的結(jié)構(gòu)，就屬于磚混結(jié)構(gòu)。（1）磚混結(jié)構(gòu)： （4）木結(jié)構(gòu)：木結(jié)構(gòu)是指全部或大部用木材制成的結(jié)構(gòu)。 （3）鋼結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)是由剛才制成的結(jié)構(gòu)。如：采用輕骨料混凝土，以減輕混凝土的自重，采用預(yù)應(yīng)力混凝土提高構(gòu)件的抗裂，以采用預(yù)制管鋼筋混凝土構(gòu)件克服模板耗費(fèi)多和工期長(zhǎng)等問(wèn)題?；炷敛牧夏突鹦阅苁潜容^好的。因此，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)耐久性極好，幾乎不必維修。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)之所以應(yīng)用這么廣泛，是由于具有以下一些優(yōu)點(diǎn)：。 躍層：躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。同時(shí)，小高層對(duì)土地的利用率提高，土地成本相對(duì)下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)?！境邔幼≌?指三十層（100米）以上的住宅?！镜蛯幼≌?指一層至三層的住宅。0假層是指建房時(shí)建造的，一般比較低矮的樓層。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。、177。哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅繎?yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。3）沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無(wú)頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。4）建筑物外有頂蓋，無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無(wú)頂蓋的室