【正文】 積包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。4）建筑物外有頂蓋，無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，按其水平投影面積計(jì)算。24）、人均住宅建筑面：（新增指標(biāo)）是指按居住人口計(jì)算的平均每人擁有的住宅建筑面積。20）、實(shí)際銷售面積： 答是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。其中包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間、壁柜、戶內(nèi)樓梯（按投影面積）、陽(yáng)臺(tái)。是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內(nèi)全部可供使用的空間面積。03）、輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。3紅線：由政府有關(guān)部門規(guī)定的用地范圍。2用地性質(zhì)：規(guī)劃用地的使用功能，一般分為住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠化用地。所謂酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。1建筑容積率：在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值。0使用面積：使用面積包括墻體結(jié)構(gòu)面積在內(nèi)的直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內(nèi)過(guò)道、戶內(nèi)樓梯、陽(yáng)臺(tái)、地下室、附層（夾層）、如墻體屬兩戶共有（即共墻），其所屬面積由兩戶平均分?jǐn)偂７仙狭袟l件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。 0房地產(chǎn)登記發(fā)證由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)？根據(jù)《房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門即市房管局是鄭州房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記發(fā)證工作具體由該局測(cè)繪產(chǎn)權(quán)處及屬下分局房地產(chǎn)權(quán)登記科負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)第一章：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)0房地產(chǎn)： （又稱不動(dòng)產(chǎn)）是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物、附著物。0《房地產(chǎn)證》有什么作用？《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。核定外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給《商品住宅外銷許可證》。0公共面積：公共面積指建筑物主體內(nèi)，戶行以外使用的面積，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨蓬、突出層面的圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，公共面積其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理。1綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。1夾層：在一個(gè)樓層內(nèi)，局部增設(shè)的樓層。2用地面積：指規(guī)劃地塊規(guī)定的面積范圍。一般以紅筆在地形圖上圈定。 04）、公攤面積：1 公共門廳、過(guò)道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%05）、套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積與套內(nèi)墻體面積之和。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，16）、房屋施工面積：是指報(bào)告期內(nèi)施工的房屋建筑面積，包括本期新開(kāi)工面積和上年開(kāi)發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復(fù)工的房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。計(jì)算公式：人均住宅建筑面積（平方米/人）=住宅建筑面積／居住人口25）、人均住宅使用面積：是指按居住人口計(jì)算的平均每人擁有的住宅使用面積。4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒(méi)有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。公攤率：公攤面積與建筑面積之比；哪些公用面積不能分?jǐn)?？不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開(kāi)放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開(kāi)放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以十種情況不計(jì)入建筑面積根據(jù)新的國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)———《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，10種情況下建筑面積不計(jì)算。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。【多層住宅】 指四層至七層的住宅。多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。所以，近年來(lái)中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來(lái)越來(lái)越多。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)因?yàn)檎w性好，具有一定的延性，在地震烈度較高地區(qū)，常采用鋼筋混凝土建造層數(shù)較多的建筑以及煙囪、水塔等。多用于高層建筑如：體育場(chǎng)、電視塔等。它多用于六層以下的住宅、旅館、辦公樓、教學(xué)樓以及單層工業(yè)廠房中。因此，框架結(jié)構(gòu)多用于10層以下建筑，個(gè)別也有超過(guò)10層的。由于框架—剪力墻結(jié)構(gòu)充分發(fā)揮了剪力墻和框架各自的優(yōu)點(diǎn)，因此，在高層建筑中采用框架—剪力墻結(jié)構(gòu)比框架結(jié)構(gòu)更經(jīng)濟(jì)合理。（5）筒體結(jié)構(gòu)： 隨著房屋層數(shù)的進(jìn)一步增加，結(jié)構(gòu)需要具有更大的側(cè)向剛度，以抵抗風(fēng)荷載和地震的作用，因而出現(xiàn)了筒體結(jié)構(gòu)。就常見(jiàn)的民用建筑而言，大致有基礎(chǔ)、墻或柱、樓地層、樓梯、屋頂、門窗六個(gè)基本組成部分。內(nèi)墻還有分隔房的作用，所以對(duì)墻體還常提出保溫、隔熱、隔音等要求。平屋頂（坡度5％，通常2％3％）、坡屋頂（大于10％）和其它形式14）門窗： 門的分類：平開(kāi)門、推拉門、轉(zhuǎn)門、卷簾門、彈簧門；木門、塑鋼門、鋁合金門等。2：施工方法（1）現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式建筑這種建筑物的主要承重構(gòu)件均是在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑和砌筑而成?？偲矫鎴D用來(lái)說(shuō)明建筑物所在具體位置和周圍環(huán)境關(guān)系的平面圖，一般在圖上標(biāo)出擬建建筑物和周圍已建建筑物的外形、層數(shù)和它們的相對(duì)位置關(guān)系，標(biāo)出建筑物周圍的地形、道路、水源、電源等，圖上一般繪有指北針。鳥(niǎo)瞰圖：是指在一定的高度由上往下直視整個(gè)項(xiàng)目社區(qū)及各方位的效果圖。多采用ф100～150的鑄鐵管或PVC管材。當(dāng)前使用最多的是分戶控制采暖。 天然氣：蘊(yùn)藏于地下的可燃?xì)怏w，主要成分是CH4，比空氣輕，一旦發(fā)生泄漏，天然氣會(huì)飄于上層，不會(huì)發(fā)生煤氣中毒的現(xiàn)象。品牌：市場(chǎng)長(zhǎng)見(jiàn)的有OTIS，三菱等 設(shè)備層、管道井： 設(shè)備層一般用于放置建筑運(yùn)行機(jī)械。竣工房屋價(jià)值按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。一般損壞房屋指主體結(jié)構(gòu)基本完好，屋面不平整、經(jīng)常漏雨，門窗有的腐朽變形，下水道經(jīng)常阻塞，內(nèi)粉刷部分脫落，地板松動(dòng)，墻體輕度傾斜、開(kāi)裂，需要進(jìn)行正常修理的房屋。 居住區(qū)(級(jí))道路 一般用以劃分小區(qū)的道路。 道路紅線城市道路(含居住區(qū)級(jí)道路)用地的規(guī)劃控制線。 (住宅)房屋建筑面積 房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。 商品房的銷售面積 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者聽(tīng)購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 臥室 供居住者睡眠、休息的空間。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：、。在1987年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：、。 走廊 住宅套外使用的水平交通空間。一般不具備構(gòu)成“房屋”的相應(yīng)條件。如門斗、雨罩、雨蓬等。 底陽(yáng)臺(tái)房屋一層的陽(yáng)臺(tái)。 假層指位于自然層以上，不計(jì)層數(shù)，如屋面層。土地使用權(quán)年限：是指政府以拍賣，招標(biāo)，協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者（市土地使用權(quán)年限以最新的通告為準(zhǔn)），土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無(wú)償收回。 房地產(chǎn)權(quán)初始登記：指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、 附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。兩書是指 《住宅使用說(shuō)明書》和《住宅質(zhì)量保證書》房地產(chǎn)買賣合同：是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同，目前，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同亦需做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。（3）按專項(xiàng)使用的原則運(yùn)用住房公積金。一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款。(1) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓；(2) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與、交換；(3) 房屋買賣；(4) 房屋贈(zèng)與。 實(shí)際銷售面積：是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。其中包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜（不吊柜）、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽(yáng)臺(tái)。住宅的層高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。也可理解為建筑群周邊的廣場(chǎng)、綠地等。公房：也稱公有住房，國(guó)有住宅。單位產(chǎn)權(quán)房：指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋。共同共有房產(chǎn)：尾房：又稱掃尾房，是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。解困房：是指各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問(wèn)題而專門修建的住房。成本價(jià)由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)，一半由城市人民政府承擔(dān)，一半計(jì)入房?jī)r(jià)）、1%－3%的管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素構(gòu)成。有限產(chǎn)權(quán)房：是房屋所有人在購(gòu)買公房中按照房改政策以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房或建房過(guò)程中得到了政府或企業(yè)補(bǔ)貼，房屋所有人享有完全的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的處分權(quán)、收益權(quán)。復(fù)式住宅：是一種經(jīng)濟(jì)型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房。城市居住區(qū)：一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000~50000人相對(duì)應(yīng)。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅行式。RUN 智能家居布線系統(tǒng)：是一種物理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建立在國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)之上，以 TIA/EIA 570A 為核心，以每戶為單位，支持家庭和小區(qū)內(nèi)所有弱電(電話、電腦、視頻、BA)地應(yīng)用，由雙絞線、同軸電纜、光纖和連接配件組成，所有的連接均端接于分布在每個(gè)房間的通訊插座和面板，并可簡(jiǎn)單地自動(dòng)連接相關(guān)設(shè)備，如電腦、電視、傳真、防盜警報(bào)系統(tǒng)等，為每一戶成員提供安全和舒適的生活環(huán)境。房產(chǎn)稅的納稅人為房屋產(chǎn)權(quán)所有人。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。1. 買賣； 5. 以房地產(chǎn)作家出資或者作為合作條件,與他人成立企業(yè)法人,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； 一般是在中介的撮合下進(jìn)行，并可由中介代辦置換手續(xù)。小產(chǎn)證：即每個(gè)購(gòu)房者拿到的產(chǎn)權(quán)證，由購(gòu)房者或購(gòu)房者委托開(kāi)發(fā)商到房產(chǎn)交易部門辦理。6. 因企業(yè)兼并或者合并,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； 2. 交換； 3)減免。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。一般是在中介的撮合下進(jìn)行，并可由中介代辦置換手續(xù)。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂(lè)健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。居住團(tuán)體：一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000~3000人相對(duì)應(yīng)。躍層式商品房：由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。公用設(shè)施用房：是指自來(lái)水、泵站、污水處理、變電、燃?xì)?、供熱、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設(shè)施的房屋。廉租住房：是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。按照成本價(jià)購(gòu)買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。二手房：即舊房?？煞譃榭墒酃凶》亢筒豢墒酃凶》俊Ｓ捎谶@個(gè)部位的墻體經(jīng)常遭受雨雪的浸濺和地下水沿基礎(chǔ)上升而使墻面潮濕，凍融破壞，因此要求使用耐水性較好的材料砌筑，或用水泥砂漿抹面來(lái)保護(hù)。住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。住宅的進(jìn)深：住宅的長(zhǎng)度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。 預(yù)售面積：是指報(bào)告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。銀行本票：是付款人將款項(xiàng)交存銀行，由銀行簽發(fā)給他，憑此可理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，有效期為一個(gè)月。購(gòu)房者在支付訂金后，不購(gòu)買預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償。銀行按揭：是指購(gòu)買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為。出房率：是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。國(guó)土局：代表國(guó)家行使土地所有者的職權(quán)。 自然層數(shù)按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)。房屋所在層數(shù)系指房屋的層次，采光窗在室外地坪以上的層數(shù)用自然數(shù)表示，地下的層數(shù)用負(fù)數(shù)表示；（含）以上的計(jì)算層數(shù)。根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽(yáng)臺(tái)和封閉陽(yáng)臺(tái)；根據(jù)其