【正文】 的總和。計(jì)算公式：人均住宅建筑面積（平方米/人）=住宅建筑面積／居住人口25）、人均住宅使用面積：是指按居住人口計(jì)算的平均每人擁有的住宅使用面積。是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。22）、房屋預(yù)測(cè)面積：預(yù)測(cè)面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。21）、房屋的產(chǎn)權(quán)面積：房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。19）、預(yù)售面積：是指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。18）、房屋竣工面積： 17）、房屋新開(kāi)工面：是指在報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋建筑面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工房屋面積。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，16）、房屋施工面積：是指報(bào)告期內(nèi)施工的房屋建筑面積，包括本期新開(kāi)工面積和上年開(kāi)發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復(fù)工的房屋面積。15）、住宅套內(nèi)使用面積：是每套住宅內(nèi)除墻體厚度外合部?jī)裘娣e的總和（即地毯面積）。 14）、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。12）、(住宅)房屋建筑面積：房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。 10）、商品房銷售面積：套內(nèi)使用面積 + 分?jǐn)偟墓τ媒ㄖ娣e11）、(住宅)房屋使用面積： 使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。 08）、使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。 04）、公攤面積：1 公共門廳、過(guò)道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%05）、套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積與套內(nèi)墻體面積之和。第二部分：與面積有關(guān)的概念一：面積相關(guān)知識(shí)01）、建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積 02）、使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積。3建筑物內(nèi)各層的層數(shù)排列（1）室內(nèi)設(shè)計(jì)標(biāo)高為正負(fù)零的樓層，安排列稱為一層（建筑設(shè)計(jì)文件中應(yīng)按樓層順序標(biāo)注建筑層數(shù)，不得將一層標(biāo)注為首層或底層），第一層樓板以上稱為二層，按此規(guī)則類推至建筑的高層數(shù)。3道路紅線 ：指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。一般以紅筆在地形圖上圈定。什么是建筑容積率？ 在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。通常以上限控制。小區(qū)占地面積包括所有占用的面積（包括綠化道路等等）。2用地面積：指規(guī)劃地塊規(guī)定的面積范圍。2坡屋頂建筑高度：坡層頂建筑物當(dāng)屋面坡度超過(guò)四十五度（含四十五度）時(shí)，建筑高度自基地室外地坪至坡屋頂?shù)亩种粸橹?；?dāng)小于四十五度時(shí)，建筑高度自基地室外地坪至坡屋頂最高處。2結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層：建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)類型，并通過(guò)該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。標(biāo)準(zhǔn)層：指建筑物內(nèi)主要使用功能平面布置相同的各樓層。1夾層：在一個(gè)樓層內(nèi)，局部增設(shè)的樓層。公寓具有以下規(guī)定：（1） 公寓在城市規(guī)劃中一般不考慮配置中、小學(xué)校等配套設(shè)施；（2） 根據(jù)人口構(gòu)成的特點(diǎn)而設(shè)置的周轉(zhuǎn)房應(yīng)按公寓的要求設(shè)置；（3） 根據(jù)公寓的使用要求，每套公寓的建設(shè)面積一般在下列范圍內(nèi)：多層45平方米，中高層50平方米，高層55平方米；（4） 公寓應(yīng)充分考慮社會(huì)化服務(wù)的要求。住宅應(yīng)按套型設(shè)計(jì)，每套必須是獨(dú)門獨(dú)戶，并應(yīng)設(shè)有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間及貯藏空間等。1綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。1綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。1建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。三通一平：指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上達(dá)到通水、通電、通路、場(chǎng)地平整的標(biāo)準(zhǔn)。每戶應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e＝應(yīng)分?jǐn)偣裁娣e每戶使用面積每各戶使用面積之和0 使用率：房屋使用面積（含墻體）與建筑面積之比。0公共面積：公共面積指建筑物主體內(nèi)，戶行以外使用的面積，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨蓬、突出層面的圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，公共面積其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理。0 建筑物基底面積：指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。0建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押一種形式。核定外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給《商品住宅外銷許可證》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合什么條件？（1）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；（2）取得《建筑許可證》和《開(kāi)工許可證》；（3）除付清地價(jià)款外，投入開(kāi)發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（5）土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。0在什么情況下買房需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同？在什么情況下買房需簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同？欲購(gòu)買已竣工驗(yàn)收、交付使用的商品房，買賣雙方需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同。即：居住用地七十年；工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。0《房地產(chǎn)證》有什么作用？《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。0什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？指權(quán)利人對(duì)土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)，如抵押權(quán)等。二級(jí)市場(chǎng)：即是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后，在土地上興建物業(yè)，然后通過(guò)銷售，將該物業(yè)銷售給廣大的小業(yè)主。以上三個(gè)級(jí)別的市場(chǎng)稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)第一章：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)0房地產(chǎn)： （又稱不動(dòng)產(chǎn)）是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物、附著物。（如：住宅、大廈、學(xué)?！?房地產(chǎn)市場(chǎng)：是由房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（俗稱土地市場(chǎng)）、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（俗稱樓盤開(kāi)發(fā)）、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（俗稱散盤交易）組成的。0房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分一級(jí)市場(chǎng)：即土地市場(chǎng)，是由國(guó)土部門掌握，國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，通過(guò)協(xié)議，招標(biāo)或拍賣的方式，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給具有開(kāi)發(fā)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。三級(jí)市場(chǎng)：即是小業(yè)主在開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買物業(yè)后，擁有該物業(yè)的所有權(quán)（以房地產(chǎn)證為依據(jù)），然后將該物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。 0房地產(chǎn)登記發(fā)證由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)？根據(jù)《房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門即市房管局是鄭州房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記發(fā)證工作具體由該局測(cè)繪產(chǎn)權(quán)處及屬下分局房地產(chǎn)權(quán)登記科負(fù)責(zé)。0土地的使用年期是如何確定的？凡與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。0房屋的建筑面積、公共面積是由什么部門來(lái)確定？房屋的建筑面積、公共面積由市房管局地籍測(cè)繪大隊(duì)或測(cè)繪中隊(duì)負(fù)責(zé)確定。購(gòu)買尚未竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同。符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。1什么叫房地產(chǎn)抵押？指?jìng)鶆?wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履持擔(dān)保的行為。1房產(chǎn)預(yù)售須具備那五證？建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品預(yù)售許可證 第二章：房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識(shí)第一部分：常用專業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋0建設(shè)用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積。0公用建筑面積：建筑物內(nèi)可供公共使用的面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。0使用面積：使用面積包括墻體結(jié)構(gòu)面積在內(nèi)的直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內(nèi)過(guò)道、戶內(nèi)樓梯、陽(yáng)臺(tái)、地下室、附層（夾層）、如墻體屬兩戶共有（即共墻），其所屬面積由兩戶平均分?jǐn)偂?7 公共面積分?jǐn)偅好繎簦ɑ騿挝唬?yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e按如下原則進(jìn)行計(jì)算：（1）有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計(jì)算；（2）如無(wú)面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂?容積率：規(guī)定地塊上全部建筑面積與地塊面積之比。1七通一平：指上、下水通、排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整。1建筑容積率：在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化。1住宅：供家庭居住使用的建筑物。1公寓：供短期居住而帶有小型廚房、廁所的建筑物。所謂酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。1裙房：指與高層建筑相連的附屬建筑，高度不超過(guò)24米。2設(shè)備層：指專用于布置機(jī)電設(shè)備等的樓層。2建筑高度：建筑高度指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。2用地性質(zhì)：規(guī)劃用地的使用功能，一般分為住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠化用地。2占地總面積：建筑占用土地的面積，又稱建筑占地。2建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與用地面積之比，用以說(shuō)明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。2什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？ 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。3紅線：由政府有關(guān)部門規(guī)定的用地范圍。寫上批準(zhǔn)意見(jiàn)及日期、簽字、蓋章后生效。3建筑紅線：建筑紅線是指城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物靠臨街面的界線，又稱建筑控制線。（2）室內(nèi)設(shè)計(jì)標(biāo)高正負(fù)零下面的一層，安排列稱為地下一層，地下一層樓板以下稱為地下二層，按此規(guī)劃類推建筑物地下室最低層數(shù)。03）、輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。106）、公用建筑面積：整棟樓的建筑面積 – 套內(nèi)建筑面積 – 不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e 07）、結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場(chǎng)65%。09）、實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內(nèi)全部可供使用的空間面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計(jì)算。13）、套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計(jì)入非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。其中包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間、壁柜、戶內(nèi)樓梯（按投影面積）、陽(yáng)臺(tái)。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。房屋的開(kāi)工應(yīng)以房屋正式開(kāi)始破土創(chuàng)槽（地基處理或打永久樁）的日期為準(zhǔn)。 是指房屋按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的房屋建筑面積總和。20）、實(shí)際銷售面積： 答是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。成套住宅建筑面積：是指成套住宅的建筑面積總和。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 23）、房屋實(shí)測(cè)面積：實(shí)測(cè)面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開(kāi)發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。24）、人均住宅建筑面：（新增指標(biāo)）是指按居住人口計(jì)算的平均每人擁有的住宅建筑面積。計(jì)算公式：人均住宅使用面積（平方米/人）=住宅使用面積／居住人口26）、共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。人們常說(shuō)的居住面積和使用面積都不含結(jié)構(gòu)面積。2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，按其水平投影面積計(jì)算。5）房屋天面上，屬永久性建筑，、冰箱間、按外圍水平投影面積計(jì)算。7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。2）獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。4）建筑物外有頂蓋，無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面