【正文】 商品房預(yù)售和銷售、存量房屋買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中的買賣，買賣雙方為轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人，賣出人為轉(zhuǎn)讓人，買入人為受讓人。房產(chǎn)稅按年征收，分期繳納，具體納稅期際由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。1986年9月15日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，對(duì)房產(chǎn)稅的征收作出了具體規(guī)定。房屋產(chǎn)權(quán)：指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利。商品房的起價(jià)：是指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。公寓式住宅：相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言?？沙鍪劢o國(guó)內(nèi)外的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。玄關(guān)：登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開(kāi)間。（同城結(jié)算）期房：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。 定金：指依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人向?qū)Ψ浇o付的作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的金錢，給付定金一方履行債務(wù)后，定金抵作價(jià)款或者收回，如果不履行約定的債務(wù)的，定金不能返還。五證兩書(shū)：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程開(kāi)工證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。 結(jié)構(gòu)(設(shè)備)轉(zhuǎn)換層建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)（設(shè)備）類型，并通過(guò)該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換層。 非封閉陽(yáng)臺(tái)原設(shè)計(jì)或竣工后不封閉的陽(yáng)臺(tái)。如商品房、拆遷安置房、綜合樓等類型。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對(duì)住宅的開(kāi)間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。 共有建筑面積的計(jì)算方法 整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。 公共綠地 滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。不倒、不塌、不漏。液化石油氣與上述兩種燃?xì)獾墓?yīng)系統(tǒng)不同，液化石油氣是一個(gè)居住區(qū)一套加壓系統(tǒng)。這種方式的特點(diǎn)是熱得快，涼得也快。建筑剖面圖：按一定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開(kāi)的投影圖，主要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系。住宅樓梯的傾斜度一般在15～20o 臺(tái)階分踏步和踢步兩部分，踏步寬度在20～25cm、踢步在15cm時(shí)人們的感覺(jué)最舒適17）屋頂： 屋頂分平屋頂和坡屋頂。）02）墻或柱：是房屋的豎向承重構(gòu)件，它承受著由屋蓋和各樓層傳來(lái)的各種荷載，并把這些荷載可靠的傳給地基。這種墻體除抵抗水平荷載和豎向荷載作用外，還對(duì)房屋起圍護(hù)和分割作有管種結(jié)構(gòu)適用于高層作宅、旅館等建筑。因此，框架結(jié)構(gòu)在單層和多層工業(yè)與民用建筑中獲得了廣泛應(yīng)用。近年來(lái)，由于我國(guó)社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，木材用量與日俱增，而其產(chǎn)量又受到自然生長(zhǎng)條件的限制，因此，目前在大中城市的房屋建筑中已經(jīng)很少采用木結(jié)構(gòu)，只在林區(qū)和農(nóng)村的房屋建筑中還有應(yīng)用。其目的是提高住宅空間利用率。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺(jué)，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。第三部分：相關(guān)建筑分類知識(shí)一: 按建筑物（住宅）的層數(shù)分類0房屋層數(shù)房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪177。2）獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、。 是指房屋按照設(shè)計(jì)要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的房屋建筑面積總和。09）、實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。2什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？ 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。1公寓：供短期居住而帶有小型廚房、廁所的建筑物。0公用建筑面積：建筑物內(nèi)可供公共使用的面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。三級(jí)市場(chǎng)：即是小業(yè)主在開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買物業(yè)后，擁有該物業(yè)的所有權(quán)（以房地產(chǎn)證為依據(jù)），然后將該物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。即：居住用地七十年；工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。每戶應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e＝應(yīng)分?jǐn)偣裁娣e每戶使用面積每各戶使用面積之和0 使用率：房屋使用面積（含墻體）與建筑面積之比。標(biāo)準(zhǔn)層：指建筑物內(nèi)主要使用功能平面布置相同的各樓層。3道路紅線 ：指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。12）、(住宅)房屋建筑面積：房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。21）、房屋的產(chǎn)權(quán)面積：房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。6）挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。2）檢修、消防等室外爬梯。 半地下室 房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)應(yīng)用范圍十分廣泛，除工業(yè)與民用建筑，如多層與高層住宅、旅館、辦公樓、大跨度的大會(huì)堂、大劇院、展覽館和單層工業(yè)廠房等采用鋼筋混凝土建造外，其它特種結(jié)構(gòu)，如煙囪、水塔、水池等、也多采用鋼筋混凝土建造。隨著生產(chǎn)和科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，這些缺點(diǎn)正在逐漸被克服。 磚混結(jié)構(gòu)是指由砌體結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其他材料制成的構(gòu)件所組成的結(jié)構(gòu)。為了滿足采光的要求，在筒壁上開(kāi)有孔洞，這種筒叫做空腹筒。04）外墻： 凡在建筑物外界四周的墻。（3）部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑這種建筑物的一部分構(gòu)件（如墻體）是在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑或砌筑而成，一部分構(gòu)件（如樓板、樓梯）是采用在加工廠制成的預(yù)制構(gòu)件。 1剖面圖：是指按規(guī)定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開(kāi)的剖視圖，它簡(jiǎn)要表示建筑物的結(jié)構(gòu)形式和構(gòu)建的位置。通信和空調(diào)系統(tǒng) 包括電話系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線系統(tǒng)等。綜合布線系統(tǒng)、樓宇智能化：如門(mén)禁 房屋建設(shè)狀況房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的房屋建筑面積，包括本期新開(kāi)工面積和上年開(kāi)發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復(fù)工的房屋面積。危險(xiǎn)房屋是指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、副食店、服務(wù)站、儲(chǔ)蓄所、郵政所、居委會(huì)、派出所等用地。 成套房屋的套內(nèi)建筑面積 由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。 廚房 供居住者進(jìn)行炊事活動(dòng)的空間。 平臺(tái) 供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。 柱廊有頂蓋，有廊臺(tái)、有支柱或兼有一側(cè)圍護(hù)墻體的供人通行的建筑物，如長(zhǎng)廊、回廊等。房屋所在層數(shù)系指房屋的層次，采光窗在室外地坪以上的層數(shù)用自然數(shù)表示，地下的層數(shù)用負(fù)數(shù)表示；（含）以上的計(jì)算層數(shù)。國(guó)土局：代表國(guó)家行使土地所有者的職權(quán)。銀行按揭：是指購(gòu)買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為。購(gòu)房者在支付訂金后，不購(gòu)買預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理。 預(yù)售面積：是指報(bào)告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。可分為可售公有住房和不可售公有住房。按照成本價(jià)購(gòu)買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。公用設(shè)施用房：是指自來(lái)水、泵站、污水處理、變電、燃?xì)狻⒐帷⒗幚?、環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設(shè)施的房屋。躍層式商品房：由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂(lè)健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。2. 交換； 小產(chǎn)證：即每個(gè)購(gòu)房者拿到的產(chǎn)權(quán)證，由購(gòu)房者或購(gòu)房者委托開(kāi)發(fā)商到房產(chǎn)交易部門(mén)辦理。5. 以房地產(chǎn)作家出資或者作為合作條件,與他人成立企業(yè)法人,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； 房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。RUN 智能家居布線系統(tǒng)：是一種物理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建立在國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)之上，以 TIA/EIA 570A 為核心，以每戶為單位，支持家庭和小區(qū)內(nèi)所有弱電(電話、電腦、視頻、BA)地應(yīng)用，由雙絞線、同軸電纜、光纖和連接配件組成，所有的連接均端接于分布在每個(gè)房間的通訊插座和面板，并可簡(jiǎn)單地自動(dòng)連接相關(guān)設(shè)備，如電腦、電視、傳真、防盜警報(bào)系統(tǒng)等，為每一戶成員提供安全和舒適的生活環(huán)境。城市居住區(qū)：一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000~50000人相對(duì)應(yīng)。有限產(chǎn)權(quán)房：是房屋所有人在購(gòu)買公房中按照房改政策以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房或建房過(guò)程中得到了政府或企業(yè)補(bǔ)貼，房屋所有人享有完全的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的處分權(quán)、收益權(quán)。解困房：是指各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問(wèn)題而專門(mén)修建的住房。單位產(chǎn)權(quán)房：指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋。也可理解為建筑群周邊的廣場(chǎng)、綠地等。其中包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜（不吊柜）、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽(yáng)臺(tái)。(1) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓；(2) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與、交換；(3) 房屋買賣；(4) 房屋贈(zèng)與。（3）按專項(xiàng)使用的原則運(yùn)用住房公積金。 房地產(chǎn)權(quán)初始登記：指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的土地使用權(quán)及建筑物、 附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。 假層指位于自然層以上，不計(jì)層數(shù)，如屋面層。如門(mén)斗、雨罩、雨蓬等。 走廊 住宅套外使用的水平交通空間。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：、。 商品房的銷售面積 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者聽(tīng)購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 (住宅)房屋建筑面積 房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。 居住區(qū)(級(jí))道路 一般用以劃分小區(qū)的道路?？⒐し课輧r(jià)值按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。 天然氣：蘊(yùn)藏于地下的可燃?xì)怏w，主要成分是CH4，比空氣輕，一旦發(fā)生泄漏，天然氣會(huì)飄于上層，不會(huì)發(fā)生煤氣中毒的現(xiàn)象。多采用ф100～150的鑄鐵管或PVC管材。總平面圖用來(lái)說(shuō)明建筑物所在具體位置和周圍環(huán)境關(guān)系的平面圖，一般在圖上標(biāo)出擬建建筑物和周圍已建建筑物的外形、層數(shù)和它們的相對(duì)位置關(guān)系，標(biāo)出建筑物周圍的地形、道路、水源、電源等，圖上一般繪有指北針。平屋頂（坡度5％，通常2％3％）、坡屋頂（大于10％）和其它形式14）門(mén)窗： 門(mén)的分類：平開(kāi)門(mén)、推拉門(mén)、轉(zhuǎn)門(mén)、卷簾門(mén)、彈簧門(mén)；木門(mén)、塑鋼門(mén)、鋁合金門(mén)等。就常見(jiàn)的民用建筑而言，大致有基礎(chǔ)、墻或柱、樓地層、樓梯、屋頂、門(mén)窗六個(gè)基本組成部分。由于框架—剪力墻結(jié)構(gòu)充分發(fā)揮了剪力墻和框架各自的優(yōu)點(diǎn)，因此，在高層建筑中采用框架—剪力墻結(jié)構(gòu)比框架結(jié)構(gòu)更經(jīng)濟(jì)合理。它多用于六層以下的住宅、旅館、辦公樓、教學(xué)樓以及單層工業(yè)廠房中。多用于高層建筑如：體育場(chǎng)、電視塔等。所以，近年來(lái)中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來(lái)越來(lái)越多。【多層住宅】 指四層至七層的住宅。公攤率：公攤面積與建筑面積之比；哪些公用面積不能分?jǐn)?？不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開(kāi)放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開(kāi)放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以十種情況不計(jì)入建筑面積根據(jù)新的國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)———《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，10種情況下建筑面積不計(jì)算。12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒(méi)有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。計(jì)算公式：人均住宅建筑面積（平方米/人）=住宅建筑面積／居住人口25）、人均住宅使用面積：是指按居住人口計(jì)算的平均每人擁有的住宅使用面積。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，16）、房屋施工面積：是指報(bào)告期內(nèi)施工的房屋建筑面積，包括本期新開(kāi)工面積和上年開(kāi)發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復(fù)工的房屋面積。 04）、公攤面積：1 公共門(mén)廳、過(guò)道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%05）、套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積與套內(nèi)墻體面積之和。2用地面積：指規(guī)劃地塊規(guī)定的面積范圍。1綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。核定外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給《商品住宅外銷許可證》。房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)第一章：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)0房地產(chǎn)： （又稱不動(dòng)產(chǎn)）是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物、附著物。符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。1建筑容積率：在建設(shè)用地范