【正文】 年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》中，對住宅的開間在設(shè)計上有嚴格的規(guī)定。 住宅進深 住宅的進深就是指住宅的實際長度。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進深不宜過長。 露臺 一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。 壁櫥 住宅套內(nèi)與墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間。 躍層住宅 套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。 架空房屋 指底層架空，以支撐物體承重的房屋，其架空部位一般為通道、水域或斜坡。 騎樓 指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房。如商品房、拆遷安置房、綜合樓等類型。 廊泛指聯(lián)接房屋墻體以外，有圍護結(jié)構(gòu)和臺面，作為通道的建筑物。 檐廊在屋檐下有頂蓋、有廊臺和建筑物相連的作為通道的伸出部位。 通廊指聯(lián)接建筑物間，有頂蓋、有廊臺，具備一定形式的通道。 門廊指建筑物門前突出的，有頂蓋、有廊臺的通道。 陽臺泛指有永久性上蓋、有圍護結(jié)構(gòu)、有臺面、與房屋相連、可以活動和利用的房屋附屬設(shè)施,供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。 非封閉陽臺原設(shè)計或竣工后不封閉的陽臺。 凸陽臺挑出樓層外墻（柱）體的陽臺。 挑陽臺房屋二層（含二層）以上的陽臺 房屋總層數(shù)房屋總層數(shù)為地上層數(shù)加地下層數(shù)之和。 房屋地上層數(shù)一般按室內(nèi)地坪以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，（含）以上的，計算地上層數(shù)。 自然層。 附屬層(夾層)指介于自然層之間的夾層。 避難層高層建筑中用作消防避難的樓層。 中間層底層和最高住戶入口層之間的中間樓層。 結(jié)構(gòu)(設(shè)備)轉(zhuǎn)換層建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)（設(shè)備）類型，并通過該樓層進行結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換層。第四章：房地產(chǎn)銷售常用語的解釋第一部分：常用術(shù)語的解釋土地類型：年土地按其性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地，公共設(shè)施用地及自由集資，微利房地產(chǎn)。土地使用費：土地使用者因使用土地按國家規(guī)定每年支付給政府的費用，按現(xiàn)時的收費是居住用地2元/M2占地/年規(guī)劃局：代表國家對城市的規(guī)劃設(shè)計進行引導(dǎo)和監(jiān)控。房管局產(chǎn)權(quán)登記處辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續(xù)的部門。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)抵押登記：是指房地產(chǎn)抵押關(guān)系設(shè)定后，當(dāng)事人按房地產(chǎn)登記管理權(quán)限向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。建筑密度：是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動場地越大。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。五證兩書：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡稱“五證”。按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理《商品房預(yù)售許可證》，發(fā)展商將有關(guān)資料送國土局申請。房地產(chǎn)證是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償付銀行的及利息，這種方式稱為銀行按揭。住房公積金制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構(gòu)成的整個運行機制和管理的制度。（2）按統(tǒng)一管理的原則管理住房公積金。人住房抵押貸款：是借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。人住房擔(dān)保貸款：是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。 定金：指依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人向?qū)Ψ浇o付的作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的金錢，給付定金一方履行債務(wù)后，定金抵作價款或者收回，如果不履行約定的債務(wù)的，定金不能返還。訂金：根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，其不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。另外，根據(jù)市房屋土地資源管理局發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行為的通知》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房價的千分之五以內(nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時返還或抵充房價。但屬下列情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購房者支付的訂金： (1) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的；(2) 簽訂的書面協(xié)議對訂金的處理未作約定或約定不明確的；(3) 雙方對預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的；(4) 廣告、售樓書、樣品房與實際狀況不相符的。契稅：契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。（同城算）銀行匯票：銀行匯票是匯款人將款項交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，有效期為一個月。（同城結(jié)算）期房：是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。 現(xiàn)房：是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。報告期預(yù)售又在報告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應(yīng)列入實際銷售面積，同時統(tǒng)計為銷售收入。會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。住宅使用面積是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》（GBI10087）規(guī)定，住宅的進深采用下列常用參數(shù)： 米、。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》（GBJ10087）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：、 。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：、。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。通常有如下隔熱措施：(1)住宅建筑的東西向窗戶(尤其是西窗)，宜有適當(dāng)遮陽措施；(2)減少東西向墻，即采取南北向長、東西向短的建筑單元，要減少陽光對墻體的輻射影響；(3)采用熱工件性能好的材料做成隔熱外墻和屋頂，提高墻體和屋頂?shù)母魺嵝阅埽?4)對外墻與屋頂?shù)耐獗韺?，用白色或淺色的光滑材料，或刷白灰水均能增強對陽光輻射熱的反射，以達到隔熱目的。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以達到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。 勒腳指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墻。外飄窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。玄關(guān)：登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。國有房產(chǎn)：是指歸國家所有的房產(chǎn)。國有房產(chǎn)分為直管產(chǎn)、自管產(chǎn)、軍產(chǎn)三種。已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有住房。廉租房：在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二交易則為“二手”現(xiàn)房：指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。可出售給國內(nèi)外的企業(yè)，其他組織和個人。準現(xiàn)房：指房屋主體已基本封頂完工，過程正在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。爛尾房：指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設(shè)，房改房：已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。存量房：是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。微利房：亦稱微利商品房，指由各級政府房產(chǎn)管理部門組織建設(shè)和管理，以低于市場價格和租金、高于福利房價格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會住房特困戶的房屋。再上市房：是指職工按照房改政策購買的公有住房或經(jīng)濟適用房首次上市出售的房屋?；▓@式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。公寓式住宅：相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。安居工程住房：是指直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。成套住宅：是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房產(chǎn)非成套住宅：是指供人們生活居住的但不成套的房屋。商業(yè)用房：是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。集體所有房產(chǎn)：是指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。私有(自有)房產(chǎn)：是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產(chǎn)，以及中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨資企業(yè)、私營合伙企業(yè)和私營有限責(zé)任公司）所投資建造、購買的房屋。均價：指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。預(yù)售價：也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準權(quán)限部門核定的價格為準。商品房的起價：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。躍層式住宅：一套單元住宅占據(jù)了住宅樓的兩層，但又不同于別墅，別墅從首層到頂層都屬于一戶，躍層式住宅的上下兩層有室內(nèi)樓梯相連，下層為客廳及服務(wù)性房間，上層為主人及家里其他人員的臥室、起居室，增加了內(nèi)部活動的私密性，擴大了單套住宅面積，居室、廳、衛(wèi)生間都較一般戶型增多。 根據(jù)每套住宅內(nèi)各功能特點，壓縮某些功能占用的高度，上層與下層作宅空間互相借用，達到在建筑面積不變情況下增加使用面積，或在住宅體量不變情況下增加內(nèi)部住宅使用面積的效果，但這種住宅在功能安排及使用的舒適性上并不理想。水景商品房：是指依水而建的房屋。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標準較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。居住小區(qū)：一般稱小區(qū)，被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000~15000人相對應(yīng)。配建設(shè)施：指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。房屋產(chǎn)權(quán)：指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利。商住住宅：是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。會 所：就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位很高。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺。產(chǎn)權(quán)置換：是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進行置換的一種業(yè)務(wù)。商品房銷售價格組成：商品房的銷售價格由先期開發(fā)費、勘察設(shè)計費、房屋建筑安裝工程費、小區(qū)配套費、公共建筑市政設(shè)施配套費、人際費、管理費、貸款利息、利潤、稅金等組成，除上述因素外，商品房的售價還取決于地段、層次、朝向等因素。1986年9月15日，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，對房產(chǎn)稅的征收作出了具體規(guī)定。房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營單位繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的、或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。房產(chǎn)稅按原值扣減10%至30%后的余值計算繳納。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)稅的稅率，按房產(chǎn)余值計算納稅的，%；依房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。對國家機關(guān)、軍隊、人民團體自用的房產(chǎn)，由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)，宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)，以及財政部門批準免稅確有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅按年征收，分期繳納，具體納稅期際由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 商品房預(yù)售和銷售、存量房屋買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中的買賣，買賣雙方為轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人，賣出人為轉(zhuǎn)讓人，買入人為受讓人。 產(chǎn)權(quán)置換 產(chǎn)權(quán)置換是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進行置換的一種業(yè)務(wù)。大產(chǎn)證：即開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是開發(fā)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這只能由開發(fā)商來辦理。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購房者才能去辦