【正文】 房地產銷售培訓第一章：房地產基礎知識0房地產： （又稱不動產）是指房產和地產的總和，指土地上的建筑物、附著物。（如：住宅、大廈、學?！?房地產市場：是由房地產一級市場（俗稱土地市場）、房地產二級市場（俗稱樓盤開發(fā)）、房地產三級市場（俗稱散盤交易）組成的。以上三個級別的市場稱為房地產市場。0房地產市場細分一級市場：即土地市場，是由國土部門掌握，國家以土地所有者和管理者的身份，通過協(xié)議，招標或拍賣的方式，將土地使用權轉讓給具有開發(fā)資格的房地產開發(fā)商。二級市場：即是房地產開發(fā)商在獲得土地使用權后，在土地上興建物業(yè)，然后通過銷售，將該物業(yè)銷售給廣大的小業(yè)主。三級市場：即是小業(yè)主在開發(fā)商處購買物業(yè)后，擁有該物業(yè)的所有權（以房地產證為依據(jù)），然后將該物業(yè)的所有權轉讓給受讓方。0什么是房地產產權？指權利人對土地的使用權和土地上建筑物、附著物的所有權，以及由上述權利產生的他項權，如抵押權等。 0房地產登記發(fā)證由哪個部門負責？根據(jù)《房地產登記條例》規(guī)定，房地產主管部門即市房管局是鄭州房地產登記機關，登記發(fā)證工作具體由該局測繪產權處及屬下分局房地產權登記科負責。0《房地產證》有什么作用？《房地產證》是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證，是合法擁有房地產的憑證。0土地的使用年期是如何確定的？凡與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。0房屋的建筑面積、公共面積是由什么部門來確定？房屋的建筑面積、公共面積由市房管局地籍測繪大隊或測繪中隊負責確定。0在什么情況下買房需簽訂房地產現(xiàn)售合同？在什么情況下買房需簽訂房地產預售合同？欲購買已竣工驗收、交付使用的商品房，買賣雙方需簽訂房地產現(xiàn)售合同。購買尚未竣工驗收的房地產時，應簽訂房地產預售合同。房地產開發(fā)商預售商品房地產時應符合什么條件？（1）土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書；（2）取得《建筑許可證》和《開工許可證》；（3）除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達工程預算投資總額的百分之二十五，并經注冊會計師驗資；（4）房地產開發(fā)商和金融機構已簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議；（5）土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。符合上列條件的，經主管機關核準后，發(fā)給《房地產預售許可證》。核定外銷的商品住宅，還應發(fā)給《商品住宅外銷許可證》。1什么叫房地產抵押？指債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人（抵押權人）提供債務履持擔保的行為。房地產按揭屬于房地產抵押一種形式。1房產預售須具備那五證？建設用地規(guī)劃許可證、國有土地許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品預售許可證 第二章：房地產建筑基礎知識第一部分：常用專業(yè)術語解釋0建設用地面積：經城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積。0建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積。0公用建筑面積：建筑物內可供公共使用的面積，包括應分攤公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。0 建筑物基底面積：指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結構外圍水平投影面積。0使用面積：使用面積包括墻體結構面積在內的直接為辦公、生產、經營或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內過道、戶內樓梯、陽臺、地下室、附層（夾層）、如墻體屬兩戶共有（即共墻），其所屬面積由兩戶平均分攤。0公共面積：公共面積指建筑物主體內，戶行以外使用的面積，室內外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出層面的圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，公共面積其產權應屬建筑物內參與分攤該公共面積的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理。07 公共面積分攤：每戶（或單位）應分攤的公共面積按如下原則進行計算：（1）有面積分割文件或協(xié)議的，應按其文件或協(xié)議進行計算；（2）如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進行分攤。每戶應分攤的公共面積＝應分攤公共面積每戶使用面積每各戶使用面積之和0 使用率：房屋使用面積（含墻體）與建筑面積之比。0容積率：規(guī)定地塊上全部建筑面積與地塊面積之比。三通一平：指地皮在發(fā)展基礎上達到通水、通電、通路、場地平整的標準。1七通一平：指上、下水通、排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。1建筑覆蓋率（建筑密度）：建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率（%）。1建筑容積率：在建設用地范圍內所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設用地面積的比值。1綠化率：建設用地范圍內各類綠地面積之和與建設用地面積的比率（%）。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。1綠化覆蓋率：建設用地范圍內全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率（%）。1住宅：供家庭居住使用的建筑物。住宅應按套型設計，每套必須是獨門獨戶，并應設有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間及貯藏空間等。1公寓：供短期居住而帶有小型廚房、廁所的建筑物。公寓具有以下規(guī)定：（1） 公寓在城市規(guī)劃中一般不考慮配置中、小學校等配套設施；（2） 根據(jù)人口構成的特點而設置的周轉房應按公寓的要求設置；（3） 根據(jù)公寓的使用要求，每套公寓的建設面積一般在下列范圍內：多層45平方米，中高層50平方米，高層55平方米；（4） 公寓應充分考慮社會化服務的要求。所謂酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。1夾層：在一個樓層內，局部增設的樓層。1裙房：指與高層建筑相連的附屬建筑，高度不超過24米。標準層：指建筑物內主要使用功能平面布置相同的各樓層。2設備層：指專用于布置機電設備等的樓層。2結構轉換層：建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結構類型，并通過該樓層進行結構轉換，則該樓層稱為結構轉換層。2建筑高度：建筑高度指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。2坡屋頂建筑高度：坡層頂建筑物當屋面坡度超過四十五度（含四十五度）時，建筑高度自基地室外地坪至坡屋頂?shù)亩种粸橹梗划斝∮谒氖宥葧r，建筑高度自基地室外地坪至坡屋頂最高處。2用地性質：規(guī)劃用地的使用功能，一般分為住宅用地、公共服務設施用地、道路用地、綠化用地。2用地面積：指規(guī)劃地塊規(guī)定的面積范圍。2占地總面積：建筑占用土地的面積，又稱建筑占地。小區(qū)占地面積包括所有占用的面積（包括綠化道路等等）。2建筑密度：規(guī)劃地塊內各類建筑基底占地面積與用地面積之比，用以說明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。2什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？ 建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率（%）。什么是建筑容積率？ 在建設用地范圍內所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設用地面積的比率（%）。3紅線：由政府有關部門規(guī)定的用地范圍。一般以紅筆在地形圖上圈定。，寫上批準意見及日期、簽字、蓋章后生效。3道路紅線 ：指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。3建筑紅線：建筑紅線是指城市道路兩側控制沿街建筑物或構筑物靠臨街面的界線，又稱建筑控制線。3建筑物內各層的層數(shù)排列（1）室內設計標高為正負零的樓層，安排列稱為一層（建筑設計文件中應按樓層順序標注建筑層數(shù)，不得將一層標注為首層或底層），第一層樓板以上稱為二層，按此規(guī)則類推至建筑的高層數(shù)。（2）室內設計標高正負零下面的一層，安排列稱為地下一層，地下一層樓板以下稱為地下二層，按此規(guī)劃類推建筑物地下室最低層數(shù)。第二部分：與面積有關的概念一：面積相關知識01）、建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積 02）、使用面積：建筑物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和，等于總套內使用面積之和除以總建筑面積。03）、輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。 04）、公攤面積：1 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%05）、套內建筑面積：套內使用面積與套內墻體面積之和。106）、公用建筑面積：整棟樓的建筑面積 – 套內建筑面積 – 不應分攤的建筑面積 07）、結構建筑面積：建筑物各層中，外墻、內墻、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。 08）、使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分數(shù)表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。09）、實用率：套內建筑面積和住宅面積之比。 10）、商品房銷售面積：套內使用面積 + 分攤的功用建筑面積11）、(住宅)房屋使用面積： 是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅的內墻面水平投影線計算。12）、(住宅)房屋建筑面積：房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。13）、套內墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計入非公用墻為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。 14）、套內陽臺建筑面積：套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。15）、住宅套內使用面積：是每套住宅內除墻體厚度外合部凈面積的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏間、壁柜、戶內樓梯（按投影面積）、陽臺。斜面屋頂結構的房間，16）、房屋施工面積：是指報告期內施工的房屋建筑面積，包括本期新開工面積和上年開發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應填各層建筑面積之和。17）、房屋新開工面：是指在報告期內新開工建設的房屋建筑面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土創(chuàng)槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。18）、房屋竣工面積： 是指房屋按照設計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的房屋建筑面積總和。19）、預售面積：是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。20）、實際銷售面積： 答是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。成套住宅建筑面積：是指成套住宅的建筑面積總和。21）、房屋的產權面積：房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。22）、房屋預測面積：預測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。 23）、房屋實測面積：實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質的房屋房屋測繪機構參考圖紙、預測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據(jù)。24）、人均住宅建筑面：（新增指標）是指按居住人口計算的平均每人擁有的住宅建筑面積。計算公式：人均住宅建筑面積（平方米/人）=住宅建筑面積／居住人口25）、人均住宅使用面積：是指按居住人口計算的平均每人擁有的住宅使用面積。計算公式：人均住宅使用面積（平方米/人）=住宅使用面積／居住人口26）、共有建筑面積分攤系數(shù)：整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分攤系數(shù)。27)、住宅結構面積：是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內墻、柱等結構所占面積的總和。人們常說的居住面積和使用面積都不含結構面積。二：房地產面積的測算計算全部建筑面積有哪些？1）永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。2）屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、。3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，按其水平投影面積計算。4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。5）房屋天面上，屬永久性建筑，、冰箱間、按外圍水平投影面積計算。6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。7）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各