【正文】 外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。門廳、大廳內的回廊部分，按其水平投影面積計算。人們常說的居住面積和使用面積都不含結構面積。24）、人均住宅建筑面：（新增指標）是指按居住人口計算的平均每人擁有的住宅建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。20）、實際銷售面積： 答是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土創(chuàng)槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏間、壁柜、戶內樓梯（按投影面積）、陽臺。13）、套內墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計入非公用墻為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內全部可供使用的空間面積。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。03）、輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。3建筑紅線：建筑紅線是指城市道路兩側控制沿街建筑物或構筑物靠臨街面的界線，又稱建筑控制線。3紅線：由政府有關部門規(guī)定的用地范圍。2建筑密度：規(guī)劃地塊內各類建筑基底占地面積與用地面積之比，用以說明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。2用地性質：規(guī)劃用地的使用功能，一般分為住宅用地、公共服務設施用地、道路用地、綠化用地。2設備層：指專用于布置機電設備等的樓層。所謂酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。1住宅：供家庭居住使用的建筑物。1建筑容積率：在建設用地范圍內所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設用地面積的比值。0容積率：規(guī)定地塊上全部建筑面積與地塊面積之比。0使用面積：使用面積包括墻體結構面積在內的直接為辦公、生產、經營或生活使用的面積和輔助用房的廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內過道、戶內樓梯、陽臺、地下室、附層（夾層）、如墻體屬兩戶共有（即共墻），其所屬面積由兩戶平均分攤。1房產預售須具備那五證？建設用地規(guī)劃許可證、國有土地許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品預售許可證 第二章：房地產建筑基礎知識第一部分：常用專業(yè)術語解釋0建設用地面積：經城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積。符合上列條件的，經主管機關核準后，發(fā)給《房地產預售許可證》。0房屋的建筑面積、公共面積是由什么部門來確定？房屋的建筑面積、公共面積由市房管局地籍測繪大隊或測繪中隊負責確定。 0房地產登記發(fā)證由哪個部門負責？根據《房地產登記條例》規(guī)定，房地產主管部門即市房管局是鄭州房地產登記機關，登記發(fā)證工作具體由該局測繪產權處及屬下分局房地產權登記科負責。0房地產市場細分一級市場：即土地市場，是由國土部門掌握，國家以土地所有者和管理者的身份，通過協(xié)議，招標或拍賣的方式，將土地使用權轉讓給具有開發(fā)資格的房地產開發(fā)商。房地產銷售培訓第一章：房地產基礎知識0房地產： （又稱不動產）是指房產和地產的總和，指土地上的建筑物、附著物。二級市場：即是房地產開發(fā)商在獲得土地使用權后，在土地上興建物業(yè)，然后通過銷售，將該物業(yè)銷售給廣大的小業(yè)主。0《房地產證》有什么作用？《房地產證》是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證，是合法擁有房地產的憑證。0在什么情況下買房需簽訂房地產現(xiàn)售合同？在什么情況下買房需簽訂房地產預售合同？欲購買已竣工驗收、交付使用的商品房，買賣雙方需簽訂房地產現(xiàn)售合同。核定外銷的商品住宅，還應發(fā)給《商品住宅外銷許可證》。0建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積。0公共面積：公共面積指建筑物主體內，戶行以外使用的面積，室內外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出層面的圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，公共面積其產權應屬建筑物內參與分攤該公共面積的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理。三通一平：指地皮在發(fā)展基礎上達到通水、通電、通路、場地平整的標準。1綠化率：建設用地范圍內各類綠地面積之和與建設用地面積的比率（%）。住宅應按套型設計，每套必須是獨門獨戶，并應設有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間及貯藏空間等。1夾層：在一個樓層內，局部增設的樓層。2結構轉換層：建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結構類型，并通過該樓層進行結構轉換，則該樓層稱為結構轉換層。2用地面積：指規(guī)劃地塊規(guī)定的面積范圍。通常以上限控制。一般以紅筆在地形圖上圈定。3建筑物內各層的層數排列（1）室內設計標高為正負零的樓層，安排列稱為一層（建筑設計文件中應按樓層順序標注建筑層數，不得將一層標注為首層或底層），第一層樓板以上稱為二層，按此規(guī)則類推至建筑的高層數。 04）、公攤面積：1 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%05）、套內建筑面積：套內使用面積與套內墻體面積之和。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。 14）、套內陽臺建筑面積：套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。斜面屋頂結構的房間，16）、房屋施工面積：是指報告期內施工的房屋建筑面積，包括本期新開工面積和上年開發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復工的房屋面積。18）、房屋竣工面積： 不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。22）、房屋預測面積：預測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據國家規(guī)定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據。計算公式：人均住宅建筑面積（平方米/人）=住宅建筑面積／居住人口25）、人均住宅使用面積：是指按居住人口計算的平均每人擁有的住宅使用面積。二：房地產面積的測算計算全部建筑面積有哪些？1）永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數據的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數據。計算一半的建筑面積有哪些？1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。4）建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防干道、支線等。公攤率：公攤面積與建筑面積之比；哪些公用面積不能分攤？不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以十種情況不計入建筑面積根據新的國家級標準———《房產測量規(guī)范》，10種情況下建筑面積不計算。、177。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。面積不足底層的二分之一的部分。【多層住宅】 指四層至七層的住宅。名詞解釋:低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是13層建筑物，如平房、別墅等。多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。小高層： 人們一般把8層至113層的建筑稱為“小高層”。所以，近年來中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來越來越多。復式：復式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內容，用樓梯聯(lián)系上下。鋼筋混凝土的強度很高，適用于做各類承重結構，近代許多高層建筑，都是采用鋼筋混凝土建造的。鋼筋在混凝土保護層的保護下，在發(fā)生火災后的一定時間內，不致很快達到軟化溫度而導致結構破壞。鋼筋混凝土結構因為整體性好，具有一定的延性，在地震烈度較高地區(qū)，常采用鋼筋混凝土建造層數較多的建筑以及煙囪、水塔等。（2）砌體結構： 砌體結構是指用普通粘土磚、承重粘土空心磚（簡稱空心磚）、硅酸鹽轉、混凝土中小型砌磚，或料石和毛石等通過砂漿砌筑而成的結構。多用于高層建筑如：體育場、電視塔等。由于木結構具有就地取材、制作簡單，便于施工等優(yōu)點，所以，過去在一般工業(yè)與民用建筑中應用頗為廣泛。它多用于六層以下的住宅、旅館、辦公樓、教學樓以及單層工業(yè)廠房中。它既可用于大空間的商場、工業(yè)生產車間、禮堂、食堂，也可用于住宅、辦公樓、醫(yī)院、學校建筑。因此，框架結構多用于10層以下建筑，個別也有超過10層的。 計算表明，房屋在風荷載或地震作用下，靠近底層的承重構件的內力和房屋的側向位移隨房屋高度的增加而急劇增本。由于框架—剪力墻結構充分發(fā)揮了剪力墻和框架各自的優(yōu)點，因此，在高層建筑中采用框架—剪力墻結構比框架結構更經濟合理。 剪力墻結構是由縱、橫向的鋼筋混凝土墻所組成的結構。（5）筒體結構： 隨著房屋層數的進一步增加，結構需要具有更大的側向剛度，以抵抗風荷載和地震的作用，因而出現(xiàn)了筒體結構。這種筒體由空腹外筒和實腹內筒組成，內外筒之間用自身平面內剛度很大的樓板相聯(lián)系，使之共同工作，形成一個空間結構。就常見的民用建筑而言，大致有基礎、墻或柱、樓地層、樓梯、屋頂、門窗六個基本組成部分。（基礎是房屋的主要受力構件，其構造要求是堅固、穩(wěn)定、耐久、能經受冰凍、地下水及所含化學物質的侵蝕，保持足夠的使用年限。內墻還有分隔房的作用，所以對墻體還常提出保溫、隔熱、隔音等要求。 06）橫墻： 沿建筑物短軸方向布置的墻稱為橫墻。平屋頂（坡度5％，通常2％3％）、坡屋頂（大于10％）和其它形式14）門窗： 門的分類：平開門、推拉門、轉門、卷簾門、彈簧門；木門、塑鋼門、鋁合金門等。2：施工方法（1）現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式建筑這種建筑物的主要承重構件均是在施工現(xiàn)場澆筑和砌筑而成。民用建筑根據建筑物的使用功能，可分為居住建筑和公共建筑兩大（1）居住建筑居住建筑是供人們生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高檔住宅、公寓、別墅等?？偲矫鎴D用來說明建筑物所在具體位置和周圍環(huán)境關系的平面圖，一般在圖上標出擬建建筑物和周圍已建建筑物的外形、層數和它們的相對位置關系，標出建筑物周圍的地形、道路、水源、電源等，圖上一般繪有指北針。建筑立面圖：按一定比例繪制的建筑物在垂直方向上的投影圖，主要表示建筑物的外觀形狀，是做外部裝修的外部依據。鳥瞰圖：是指在一定的高度由上往下直視整個項目社區(qū)及各方位的效果圖。（單元戶型圖、裝飾見參考圖） 建筑設備： 給水、排水系統(tǒng)給水的方式有：直接供水（在水壓水量穩(wěn)定的情況下采用）、設置水箱供水（水壓在一天內定期高低變化的情況下采用）、設置水泵、水箱供水（水壓經常性的低于所需水壓的情況下采用）、分區(qū)分壓供水（多用于多層、高層建筑。多采用ф100～150的鑄鐵管或PVC管材。 蒸氣采暖：采用水蒸氣進行供暖。當前使用最多的是分戶控制采暖。燃氣供應系統(tǒng)! 燃氣目前常用的有三種： 人工煤氣：工業(yè)尤其是煉鋼及石油加工產業(yè)的副產品，其主要成分是CO，比重與空氣相近。 天然氣：蘊藏于地下的可燃氣體，主要成分是CH4，比空氣輕，一旦發(fā)生泄漏，天然氣會飄于上層，不會發(fā)生煤氣中毒的現(xiàn)象?！?。品牌：市場長見的有OTIS，三菱等 設備層、管道井： 設備層一般用于放置建筑運行機械。 房屋新開工面積 是指在報告期內新開工建設的房屋建筑面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工房屋面積?？⒐し课輧r值按房屋設計和預算規(guī)定的內容計算。按房屋建筑質量分類完好房屋指主體結構完好。一般損壞房屋指主體結構基本完好，屋面不平整、經常漏雨，門窗有的腐朽變形，下水道經常阻塞，內粉刷部分脫落，地板松動，墻體輕度傾斜、開裂，需要進行正常修理的房屋。 居住區(qū)(級)道路 一般用以劃分小區(qū)的道路。 宅間小路 住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。 道路紅線城市道路(含居住區(qū)級道路)用地的規(guī)劃控制線。 (住宅)房屋建筑面積 房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。 房屋的產權面積 房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據，是業(yè)主辦理產權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據。 套內墻體面積 套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。 商品房的銷售面積 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。 臥室 供居住者睡眠、休息的空間。