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房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)教案-展示頁

2025-05-07 08:44本頁面
  

【正文】 是在有限空間里增加使用面積,提高住宅的空間利用率。一般一層按排廚房、餐廳、起居室,樓上(有時(shí)是樓下)安排臥室。躍層住宅躍層住宅俗稱“樓中樓”,是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式?;▓@式住宅花園式住宅,也叫西式洋房或小洋樓,即花園別墅。建筑面積較小,造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。仍保留一些公共使用面積,如樓梯、走道、垃圾道,保證了鄰里交往,有助于改善人際關(guān)系。戶內(nèi)生活設(shè)施完善,既減少了住戶之間的相互干擾,又能適應(yīng)多種氣候條件。每層以樓梯為中心,每層安排戶數(shù)較少,各戶自成一體。每層樓面只有一個(gè)樓梯,住戶由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶門,一般每個(gè)樓梯可以安排2~4戶(大進(jìn)深住宅一梯可安排5~8戶。小區(qū)內(nèi)占地面積(公頃)。本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。日照間距系數(shù)根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。公共活動(dòng)中心是配套公建相對集中的居住中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。公共綠地滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排休憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地,應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地及其他塊狀帶狀綠地等。組團(tuán)(級)路:上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。小區(qū)(級)路:一般用以劃分組團(tuán)的道路。居住區(qū)(級)道路:一般用以劃分小區(qū)的道路,在大城市中通常與城市支路同級。公建用地全稱為公共建設(shè)服務(wù)用地,是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的,為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地,應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場、綠地和配建停車場等。居住小區(qū)一般成為小區(qū),是指被城市中居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合,以居民基本生活活動(dòng)不穿越城市主要交通線為原則,并設(shè)有與其居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的,滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地區(qū)。工程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級分為甲級、乙級和丙級,并按照工程性質(zhì)和技術(shù)特點(diǎn)劃分為若干工程類別。所以,購房者對承建公司進(jìn)行考察最簡單的方法就是考察它的資質(zhì)信譽(yù)、已建知名工程項(xiàng)目的多少以及在建項(xiàng)目的質(zhì)量如何。其中一級企業(yè)為最高,其實(shí)力強(qiáng)、設(shè)備好、信譽(yù)好、產(chǎn)品優(yōu)良率高。承建商的規(guī)模實(shí)力及企業(yè)一貫的優(yōu)良作業(yè)理念是房屋高質(zhì)量的直接保證。承建商承建商即建筑商,是指從事住宅建設(shè)的企業(yè)。E.有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人。D.累計(jì)竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積,或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。工程技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱,其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。資質(zhì)三級企業(yè)自由流動(dòng)資金500萬元以上,注冊資金不低于500萬元。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%,優(yōu)良率達(dá)10%以上。具有3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于20人,其中有中級以上職稱的管理人員不得少于10人。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%,優(yōu)良率達(dá)20%以上B.具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于40人,其中有中級以上職稱的管理人員不得少于20人。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個(gè)等級。購房者在購房時(shí)通常會考察開發(fā)商的實(shí)力與資信,因?yàn)閮?yōu)秀的開發(fā)商是質(zhì)量的最有效的保證。與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)開發(fā)商是指從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。它反映一宗地的基本情況。具體來講,是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程中產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料,經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。地籍我們通常所說的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。其實(shí),這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的?!币虼?,購房者在簽訂購房合同或取得產(chǎn)權(quán)證時(shí),其實(shí)際土地使用年限會短于國家規(guī)定的土地使用年限。必須注意的是,購房者所得到的土地使用權(quán),是開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給購房者的。綜合用地或者其他用地五十年。商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年。教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。工業(yè)用地五十年。居住用地七十年。不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。土地使用年限首先應(yīng)該明確,房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的,也就是說,房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后,即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn),并無居住年限的限制。三通一平是指在土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。生地是指空地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。以無償劃撥取得的土地使用權(quán),須經(jīng)政府部門及土地管理部門同意,并按規(guī)定補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。土地使用權(quán)的劃撥。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。b)土地使用權(quán)的出讓。開發(fā)商要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),首先必須取得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。在房地產(chǎn)開發(fā)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的只是土地的使用權(quán),而不是土地的所有權(quán)。土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。房地產(chǎn)開發(fā)也稱不動(dòng)產(chǎn),是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利(所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系:地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系,而土地則沒有權(quán)屬關(guān)系,它是一個(gè)統(tǒng)稱。地產(chǎn)房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念(一)、土地與房地產(chǎn)開發(fā)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念房產(chǎn) 是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài),在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系,在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象,從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。土地及土地使用年限土地所有制在我國,現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會主義土地所有制,分為全民所有制(即國家所有)和集體所有制(即集體所有)兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地所有權(quán)是不能出讓或轉(zhuǎn)讓的。同樣,消費(fèi)者購買商品房后,對該房屋所占有的土地,不享有所有權(quán),只擁有使用權(quán)。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。其獲取土地的方式主要有以下幾種:a)土地使用權(quán)的出讓是指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。c)土地使用權(quán)的劃撥,是指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用,一般沒有使用期限的限制。土地開發(fā)土地開發(fā),是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地(即熟地)。熟地是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作,具備使用條件的土地。七通一平給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通,土地平整。但是,商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是由期限的。開發(fā)商在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí),都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》,其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行,即:a)b)c)d)e)土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同,依法取得土地使用權(quán)之日起開始計(jì)算(通常在土地出讓合同中有明確約定)。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》42條規(guī)定:“以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,其土地使用權(quán)的使用年限為減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。另外,有些購房者會關(guān)心土地使用年限到期后是不是房屋就要被國家收回。土地使用年限到期后,只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。它是指土地的自然狀況,社會經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記,包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。宗地宗地圖,是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。包括:宗地權(quán)屬界限、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。房屋質(zhì)量是購房者非常關(guān)注問題。在考察時(shí),他們通常會關(guān)注開發(fā)商的合法性、資信等級、曾經(jīng)開發(fā)過的項(xiàng)目等等。對于合法的再售項(xiàng)目,其開發(fā)商首先應(yīng)取得《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程開工證》和《銷售許可證》等相關(guān)證書另外,開發(fā)商的資質(zhì)等級也是購房者極為關(guān)注的,高資質(zhì)等級的開發(fā)商通常更容易獲得購房者的信任。其中一級開發(fā)企業(yè)資質(zhì)最高。資質(zhì)一級企業(yè)自由流動(dòng)資金2000萬元以上,注冊資金不低于2000萬元。設(shè)有高級工程師職稱的總工程師、高級會計(jì)師職稱的總會計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師以上(含經(jīng)濟(jì)師)職稱的總經(jīng)濟(jì)師、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。近三年累計(jì)竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積,或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。資質(zhì)二級企業(yè)自由流動(dòng)資金1000萬元以上,注冊資金不低于1000萬元。工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。近三年累計(jì)竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積,或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。C.有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于10人,其中有中級以上職稱的管理人員不得少于5人。具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。資質(zhì)四級企業(yè)自由流動(dòng)資金200萬元以上,注冊資金不低于200萬元。工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱,財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱,配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。資質(zhì)五級企業(yè)自由流動(dòng)資金不低于100萬元,具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定。這里必須注意,建筑商不是開發(fā)商,建筑商是負(fù)責(zé)施工建筑的,它是受開發(fā)商的委托、依照開發(fā)商的要求進(jìn)行施工建設(shè)的。目前,國家對施工企業(yè)分為四個(gè)等級。此外,國家對建筑施工質(zhì)量通常以“優(yōu)良”和“合格”來評定,一級施工企業(yè)由于其嚴(yán)格的質(zhì)量管理制度和自身實(shí)力,“優(yōu)良”率是很高的。監(jiān)理公司對于任何一個(gè)建設(shè)工程來說,都必須有工程監(jiān)理企業(yè),其職能是對工程建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督,以確保工程質(zhì)量。(二)、建筑與規(guī)劃知識基本規(guī)劃術(shù)語居住區(qū)是指城市中由城市主要道路或自然分界線所圍合,設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的相對獨(dú)立的居住生活聚居地區(qū)。住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含宅間綠地和宅間小路等)的總稱。a)b)c)宅間小路:住宅建設(shè)之間連接各住宅入口的道路。配建設(shè)施與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。公共活動(dòng)中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。人均總占地面積(平均米/人)人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地247。人口毛密度人口毛密度=小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)247。住宅的建筑形式單元式住宅又叫梯間式住宅,是多層、高層住宅中最常用的一種住宅建筑形式。)單元住宅的特點(diǎn)a)b)c)d)公寓式住宅公寓式住宅,是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。(3)戶型結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。其特點(diǎn)是住宅有上下兩層樓面,臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層分布,上下層之間的通道不通過公共樓梯,而采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接。這樣的好處是動(dòng)靜分區(qū)明確,互不干擾。錯(cuò)層住宅戶內(nèi)樓面高度不一致,錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系??梢岳缅e(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間,比如起居室比較高,臥室比較低等。躍復(fù)式住宅是在復(fù)式住宅設(shè)計(jì)功能上的一種創(chuàng)新,通常設(shè)置在洗手間、廚房、餐廳、書房、工人房、儲藏室等非主要活動(dòng)區(qū)域;~,客廳為共享式。目前,國內(nèi)建造的退臺式住宅都通常屬于中高檔住宅“蝸居式”小戶型“蝸居式”小戶型是指那些一室半的“小戶型”住宅,它雖比一般標(biāo)準(zhǔn)戶型
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