【正文】 自有流動資金 200 萬元以。累計竣工 5 萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計完成與之相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。財務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，其它業(yè)務負責人具有相應專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計人員。有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于 10 人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于 5 人。連續(xù) 3年建筑工程質(zhì)量合格率達 100％，優(yōu)良率達 10％以上。29 / 55具有 3 年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。②有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于 20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于 10 人。連續(xù) 4年建筑工程質(zhì)量合格率達 100％，優(yōu)良率達 20％以上。具有 5 年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。工程技術。高級會計師職稱的總會計師。建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于 40 人，其中有中級以上職稱的管理人員不得少于 20 人。土木工程。各級企業(yè)的資質(zhì)標準如下：A. 資質(zhì)一級企業(yè)自有流動資金 2 000 萬元以上，注冊資金不低于 2 000 萬元。. 建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應具備什幺條件有自己的名稱和組織機構；有固定的經(jīng)營場所；有符合國務院規(guī)定的注冊資金；有足夠的技術人員；法律，行政法規(guī)規(guī)定的其它條件。這包括經(jīng)人民法院和仲裁機構裁定限制產(chǎn)權轉移以入房屋已經(jīng)設定抵押的情形等。因此，這種只有使用權的房屋也不應購買。只有使用權的房屋。非房地產(chǎn)開發(fā)商建設銷售的房屋。房地產(chǎn)開發(fā)商只有取得了國有土地權才可以按規(guī)定開發(fā)經(jīng)營土地和商品房。. 四種不應購買的房屋在集體所有的土地上興建的房屋。否則，建設單位對在該土地上建造的房屋不能取得所有權，而購房者即使支付了房價款，也不能取得所有權。兩種途徑的主要區(qū)別在于，取得土地使用權是有償還是無償?shù)摹宜械耐恋乇挥糜谏唐贩康拈_發(fā)經(jīng)營是有條件的，即開發(fā)商必須向國家支付土地使用出讓金，才能從國家取得該片土地在一定期限內(nèi)的使用權。屬于集體所有的土地是不能被用于商品房開發(fā)經(jīng)營的。對于集體所有的土地，國家可以依法征用。屬于國家所有的土地是：城市的土地、農(nóng)村和城市郊區(qū)中由法律規(guī)定屬于國家所有的土地。A. 國家所有的土地與集體所有的土地目前，我國的土地只有兩面三刀類所有者：一類是國家所有，另一類是集體所有。由于我國的土地分別屬于不同的所有者，所以住房能否出售、購買就與土地屬于哪個所有者有直接關系了。. 電梯設置7 層以上住宅或住戶入口層樓面距外設計地面的高度超過 16 米以上的住宅必須設置電梯。（4） 廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應低于 。（2） 臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應低于 ，局部凈高不應低于 ，且其面積不應大于室內(nèi)使用面積的 1/3。（5） 陽臺面積應按結構底板投影凈面積單獨計算，不計入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。（3） 利用坡屋頂內(nèi)空間時，頂板下表面與樓面的凈高低于 的空間不計算使用面積；凈高在 的空間按 1/2 計算使用面積；凈高超過 的空間全部計入使用面積。. 套內(nèi)使用面積計算（1） 套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室（廳） 、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和。（9） 構筑物如獨立煙囪，煙道，水塔，儲油（水）池、罐，地下人防干、支線等。（7） 房屋的天面，挑臺，天面上的花園、泳池。（5） 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。（3） 房屋之間無上蓋的架空通廊。. 不計算建筑面積的范圍（1） 層高在 以下的房屋，凈高在 以下的地下室和半地下室。（3） 未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積一半計算。. 計算一半建筑面積的范圍（1） 與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積一半計算。（13） 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計算。（11） 有柱雨蓬或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構外圍水平面積計算。（9） 房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。（7） 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和計算。（5） 突出房屋屋面，有圍護結構且層高在 以上的方形或坡形樓梯間、水箱間、電梯機房，按其圍護結構外圍水平投影面積計算。門廳、大廳內(nèi)22 / 55的回廊部分，層高在 以上的，按其水平投影面積計算。（2） 自然層內(nèi)的附層、技術層，按其層高在 以上部位的上口外圍小平投影面積計算。層高取自地面至樓面、樓面到樓面、樓面至屋面（不包括隔熱層）的垂直高度。（9） 應分攤的共有建筑面積：指套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分攤系數(shù)之積。（7） 共有建筑面積：指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。（5） 陽臺建筑面積：指陽臺地面底板外沿在小平面的投影面積。（3） 套內(nèi)建筑面積：指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購心者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應分攤的共有建筑面積之和。（1） 區(qū)位條件；（2） 小區(qū)環(huán)境與視野；（3） 房屋朝向和面寬大??；（4） 房屋布局（套型） 、面積和所居層次；（5） 結構型式和建筑材料；（6） 配套設施（包括水、電、氣、視、訊、防盜系統(tǒng)及車庫、車位）及裝修標準；（7） 物業(yè)管理。（6） 其它房間：墻地面、天棚所有材料、色彩、施工工藝。（4） 衛(wèi)生間：潔具和龍頭數(shù)量和品牌，墻地面、天棚、燈具所用材料和施工工藝水平，臺面和墻鏡位置及用材。（2） 樓梯間：地面、墻面、扶手所有材料，式樣及色彩搭配。（5） 燃氣系統(tǒng)。包括防盜報警系統(tǒng)、單元防盜系統(tǒng)和進戶防盜門。包括照明及各種電器配電，常用三回路：空調(diào)、電器、照明，配電系統(tǒng)是否完善可靠包括每戶配電量，線路用線規(guī)格、品質(zhì)，開關、插座品質(zhì)及是否到位、充足。排水系統(tǒng)與防水問題緊密相關，一些新的排水方法可有效解決衛(wèi)生間、廚房等區(qū)域的漏水、滲水問題。這些配套包括以下幾個系統(tǒng)：（1） 上下水系統(tǒng)。對于磚混結構，一般是從房屋體型、平面布置及結構措施等幾方面來考慮抗震，具體的結構措施有設置圈梁、構造柱，限制橫墻間距和墻體某些局部尺寸等，目前多層住宅樓除按抗震規(guī)范設計外，還需報建委抗震辦審批。設防地區(qū)，建筑物都應進行抗震設計。6176。設防烈度分成 1176。一般住宅設計使用年限為 50 年，但具體使用年限受政策及環(huán)境影響大。高級居住建筑為甲等，中級居住建筑為乙等。一般多層住宅用承重墻結構，高層住宅（電梯公寓）用框架結構或剪力墻結構。鋼筋混凝土結構按施工方法分成現(xiàn)澆和預制兩種，現(xiàn)澆混凝土靈活性大、整體性強，防水防滲性能好，但施工速度較漫。. 結構用材根據(jù)結構用材的不同，民用建筑的結構可劃分為鋼結構、鋼筋混凝土結構、混合結構和木結構。（4） 以住宅承重結構所選用的主要材料為標準可分為：磚混結構住宅、大模板結構住宅、框架輕板結構住宅、簡單結構住宅。（2） 以住宅的平面布局為標準可分為：點式（塔式、墩式） 、條式（板式）住宅。它能美化房屋建筑，彌補建筑物存在的缺陷。第三類：裝飾構件。這類構件的主要作用是抵御大自然中各種不良因素對房屋內(nèi)部的干擾。第二類：圍護分隔構件。如基礎、梁、柱、承重墻、樓地面等。一般的民用建筑是由基礎、墻體、梁、柱、樓地面、樓梯、門窗、屋蓋等主要構件組成。建筑物是工程技術和文化藝術綜合體，在一定程度上反映出時代的政治經(jīng)濟背景和文化藝術傳統(tǒng)。2022 年啟動有關文字材料和圖標資料，2022 年上報省政府審核并報國務院審批。首先，拆銷郫縣，設置蜀都區(qū)（暫名） ；拆銷溫江縣，設置柳城區(qū)（暫名） ；拆銷新都縣，設置桂湖區(qū)（暫名） ，2022 年底啟動有關文字材料準備工作，2022年上半年上報省政府審核并報國務院審批。國務院去年 6 月批準成都市（1995—2020 年）城市總體規(guī)劃方案中，市區(qū)規(guī)劃面積為 3260 平方公里，覆蓋 7區(qū)四縣，而目前成都市市轄區(qū)總面積僅為 422 平方公里。、簽約流程17 / 554. 項目介紹. 成都市發(fā)展規(guī)劃為加快城市化進程，成都市將拆銷郫縣、新都縣、溫江縣和雙流縣，而改設市轄區(qū)?？偨Y一周銷售情況，作好下一周工作的安排。（15） 銷售人員無權收取定金，每分錢需上交公司財務（下班時間除外） 。（14） 合同條款需熟練，解釋準確，簽訂合同不得涂改、有誤。（12） 接待客戶須認真、細致、耐心，不得與客戶發(fā)生爭吵，如遇客戶投訴，投訴一次扣傭金 200 元，投訴三次以上，公司將做除名處理。（11） 每個組每天保證 56 人上班，其中一人值班。（9） 老客戶不算輪次。如該銷售員不在場，其它人員應主動、熱情接待。但如果客戶指名道姓，則視為該銷售員的老客戶，但一銷售員不能同時接待兩波客戶（先接新客戶，老客戶后來除外） 。（5） 每位銷售員都應主動、熱情地接聽電話?？蛻羰欠裼姓\意，銷售員都必須認真接待，不得敷衍了事。值班時間所來客戶依舊輪班接待（2） 每天嚴格按輪次接待客戶，因事錯過一概不補接客戶。E．保安的職責F．出納的職責G. 保潔員職責. 公司基本規(guī)定. 銷售員工作細則（1） 上班時間為 9：00——18：00，中午 12：00——13：00 為午餐時間。（6） 保質(zhì)、保量、及時完成公司交給的各項臨時任務。（5） 正確處理好個人利益與公司利益的關系。（3） 認真熱情接待每一位客戶，耐心細致地作好每一位客戶的引導解釋工作。經(jīng) 理1 名出納 1 名 銷售員 7 名 保安 3 名 清潔工 2 名內(nèi)勤 1 名 銷售廣告與市場開拓人員1 名15 / 55B．首席銷售職責C．銷售內(nèi)勤職責D．銷售員職責（1） 遵守公司各項規(guī)章制度。（ 9） 建立市場信息檔案，積極開拓集團購買渠道，做好集團購房的市場摸底、先期談判工作。（7） 配合財務人員按時、準確、無誤收回銷售資金。（ 5） 制訂銷售計劃并具體實施，保證公司所開發(fā)的商品房能及時銷售。（3） 負責銷售人員的招聘、培訓、管理，提高銷售人員的素質(zhì)，儲備優(yōu)秀人才，為公司的發(fā)展打好基礎。 14 / 553. 營銷部工作流程及行為規(guī)范. 營銷部機構與人員配備. 各崗位職責A．營銷部職責（1） 營銷工作以公司的方針、計劃為標準，嚴格組織實施。變現(xiàn)風險指房地產(chǎn)投資在一段時間內(nèi)要把投資變成現(xiàn)資而為此付出的代價和承受的損失。工程建設風險主要指抗力造成的風險，即建設前期工程項目的設計方案存在問題以及層層轉包工程造成的質(zhì)量問題。價格風險指的是由于房屋的價格引起銷售不暢或者按原價銷售而沖減收益。由于購買者財務狀況不妙而使房地產(chǎn)投資及其回報無法全部收回的可能性。? 規(guī)劃要先行13 / 55? 基礎設施要適當超前? 發(fā)展小城鎮(zhèn)? 新思路、新機制? 城市中心區(qū)土地減少。? 國產(chǎn)汽車降價：國內(nèi)品牌汽車采取降價的策略保持市場份額。同時，城市人口的增加、城市規(guī)模的擴大又增加了房地產(chǎn)的潛在需求。? 農(nóng)民收入受到?jīng)_擊：進口農(nóng)產(chǎn)品擠掉中國農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的部分市場 ? 更多的農(nóng)業(yè)人口進入城市。. 城市化進程加快農(nóng)業(yè)人口涌入城市，促進我國的城市化進程，擴大了房地產(chǎn)的需求。有利于該類地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。中國的外貿(mào)運輸量九成以上由海運承擔，中國外貿(mào)海運量將會由 1998 年的 3．83 億噸，增加到 2022 年的 6．56 億噸。? 農(nóng)產(chǎn)品：進口障礙的逐步取消 ? 進口業(yè)務增長。. 外貿(mào)業(yè)發(fā)展? 進出口的重點品種：紡織品和農(nóng)產(chǎn)品歷來是我國進出口的重點品種。? 現(xiàn)金流量增加：房地產(chǎn)項目資金規(guī)模大、工期長，如果整個市場的現(xiàn)金流量不足，將嚴重影響其順利發(fā)展。? 外國銀行介入：允許外國銀行在一定期限后經(jīng)營人民幣乃至私人銀行業(yè)務 ? 行業(yè)對寫字樓的需求量增大 ? 我國主要大中城市的非住宅類房屋的需求將得到增加。對于上海、廣州等沿海大城市：（1） 短期內(nèi)：土地相對稀缺，在建筑費用和開發(fā)稅費降低的同時，土地價格將上升，房價構成變動較明顯，房價構成中上升下降因素基本可以抵沖，總體房價維持穩(wěn)定；（2） 中長期：建筑費用和開發(fā)稅費不會持續(xù)下降，土地的需求則是長遠的，它是房地產(chǎn)價格特別是土地價格中長期利好的一個重要因素。? 消費開支降低：“入世”? 關稅全面下調(diào) ? 居民的日常開支減少 ? 居民購房資金的積累 ? 住宅類房地產(chǎn)需求相應增加。? 交通改善：“入世”? 汽車關稅逐年大幅降低+大中城市道路交通系統(tǒng)的日趨完善? 汽車擁有量迅速增加 ? 停車位的需求緊張。全國十大城市寫字樓的平均空置率在 20％以上，部分城市甚至達到 30%～40%，遠遠超過國際公認的 10％的警戒線。? 房地產(chǎn)業(yè)的下一個峰值有望在 2022 年底到 2022 年初出現(xiàn)。? 加入 WTO 后，國際經(jīng)濟全局和區(qū)域變動的影響將會越來越明顯。加入 WTO 后，我國將? 全面降低關稅；? 更加開放國內(nèi)市場；? 有利于擴大對外出口和吸引外商直接投資；. 房地產(chǎn)業(yè)的高峰期有望提前? 周期性：房地產(chǎn)業(yè)具有周期波動性，一般 8～10 年出現(xiàn)一次峰值。我國要加強金融介入的力度。1999年我國金融機構向房地產(chǎn)業(yè)的貸款總額為 3500 億元，占社會總貸款額的 6%，相當于國外發(fā)達國家的 1/10。上海的二級市場和租賃市場的建立得利于上海市政府將房產(chǎn)產(chǎn)權轉讓的稅費由 3%降為 1．5%，最后降到 0．75%，房產(chǎn)交易的二級市場才開始繁榮。? 健全住房市場體系：建立完善房地產(chǎn)的二級市場和租賃市場。. 四個輪子? 改革住房分配體制：個人購房、實行住房補貼、開展換房