商業(yè)地產(chǎn)定位三大問(wèn)題研究(參考版)
2025-03-27 23:47本頁(yè)面
【正文】 .14 / 14。 第三個(gè)就是商業(yè)運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化，四大管理，運(yùn)營(yíng)、物業(yè)、住戶(hù)、財(cái)務(wù)管理，各系統(tǒng)的調(diào)整，市場(chǎng)調(diào)研，以及怎么樣能夠更完美的把消費(fèi)者招來(lái) 第四，商業(yè)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化，必須有這樣的人才，這里包括自營(yíng)店的管理、聯(lián)營(yíng)店的配合，都需要商業(yè)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化的條件?！ ? 至于說(shuō)前期這塊，第一個(gè)問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)化，里面包括商業(yè)設(shè)想、選址、商業(yè)策劃、商業(yè)開(kāi)發(fā)和工程對(duì)接，商業(yè)開(kāi)發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)接，都不能少。為什么說(shuō)單純的商業(yè)經(jīng)營(yíng)人員搞不了商業(yè)開(kāi)發(fā)，因?yàn)椴环仙厦鎺讞l。 四、要具有國(guó)際化的理念，了解國(guó)內(nèi)外流通最新的動(dòng)態(tài)，才能夠做得東西有超前性。這是開(kāi)發(fā)，不是經(jīng)營(yíng)。 一、商業(yè)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)，運(yùn)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)不一樣，經(jīng)營(yíng)是屬于賣(mài)商品的，購(gòu)、銷(xiāo)、調(diào)、存，這個(gè)要從理論到實(shí)踐結(jié)合。 第四是專(zhuān)業(yè)化管理是商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位的基礎(chǔ)。 運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)的調(diào)整。大家記住，所有的造勢(shì)活動(dòng)的成功，單位時(shí)間的單位面積永遠(yuǎn)比店鋪的回報(bào)率高。在這里特別強(qiáng)調(diào)，不能用企業(yè)企劃人員代替這種造勢(shì)活動(dòng)的編導(dǎo)，用百貨那一套在這里無(wú)效。就是在后期這種布局上要經(jīng)常的調(diào)、經(jīng)常的變，不變就會(huì)出問(wèn)題。消費(fèi)需求需要要調(diào)整，組合配比需要調(diào)整，末位淘汰需要調(diào)整。有過(guò)統(tǒng)計(jì)，南京路人均消費(fèi)額才80來(lái)塊錢(qián)，就是定位要調(diào)整了。按照我們的研究錯(cuò)不了，南京路要走這個(gè)趨勢(shì)。第五次調(diào)整就是外邊的景觀(guān)、休閑式的消費(fèi)，體驗(yàn)式的享受內(nèi)容加大了。第三次調(diào)整就是原來(lái)的功能少，逐漸的變得多了。大家都知道，南京路四次改造，前三次花了180億，改造了硬件，沒(méi)有改造軟件，從南京路改造第一天起，我們就得研究積累經(jīng)驗(yàn)培養(yǎng)預(yù)見(jiàn)力，南京路大體經(jīng)過(guò)幾次調(diào)整，第一個(gè)是小店變成了大店。 運(yùn)營(yíng)方向調(diào)整，一般來(lái)說(shuō)前期定位比較準(zhǔn)確，大的方向不再調(diào)，但是相當(dāng)多的開(kāi)業(yè)以后必須調(diào)，而且不在少數(shù)，為什么？就是前期定位不準(zhǔn)。六是消費(fèi)需求變化。市政、城市改造、交通網(wǎng)絡(luò)等等，或者是整個(gè)區(qū)域變化都影響。三是全市商業(yè)環(huán)境變化，供給需求有什么變化，都影響定位。像96年以前，誰(shuí)開(kāi)商業(yè)誰(shuí)掙錢(qián)的階段，永遠(yuǎn)回不來(lái)了，這就是東南亞危機(jī)對(duì)我們的影響。為什么后期定位調(diào)整要經(jīng)?；?，一是市場(chǎng)變化，這個(gè)市場(chǎng)變化受很多制約因素，一個(gè)是宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)變化，這個(gè)不用講了，什么通脹、政策等等，比如說(shuō)東南亞危機(jī)對(duì)我們商業(yè)非常有影響。 購(gòu)物中心最大的優(yōu)勢(shì)就是常變常新，設(shè)計(jì)的時(shí)候就要求有活動(dòng)場(chǎng)地，室外有，室內(nèi)有，必須要有變化的因素，所以購(gòu)物中心在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有一條不成文的規(guī)定，就是說(shuō)不要用華麗的材料，不要用華麗的裝飾，因?yàn)殡S時(shí)有可能拆掉，隨時(shí)可能更新，這就是購(gòu)物中心不成文的規(guī)定。就是在半年之內(nèi)得出結(jié)果，一年之內(nèi)所有的調(diào)整到位。 二、一段時(shí)間以后，再重新調(diào)查，經(jīng)過(guò)微調(diào)以后，有什么反應(yīng)。 第三個(gè)大問(wèn)題，后期調(diào)整定位 第一、開(kāi)業(yè)后的市場(chǎng)調(diào)研非常重要，開(kāi)業(yè)后，四關(guān)不能少。商業(yè)有這么多活動(dòng)，從演藝界的角度講，什么人可以承擔(dān)，就是導(dǎo)演能夠承擔(dān)，所以說(shuō)，商業(yè)的造勢(shì)活動(dòng)，由導(dǎo)演一級(jí)的才能夠勝任，否則的話(huà)，只能是商業(yè)促銷(xiāo)。包括文化、藝術(shù)、人文、娛樂(lè)等等這些活動(dòng)都應(yīng)該包括，而不是百貨公司搞的促銷(xiāo)活動(dòng)。為什么重要？就是因?yàn)樗琴?gòu)物中心吸引人流的眼球重要手段。 第十一，造勢(shì)活動(dòng)。比如說(shuō)宜家就采取強(qiáng)迫式的，必須走完，在中國(guó)好一點(diǎn)，設(shè)置了便門(mén)，而在很多國(guó)家，就是消費(fèi)者進(jìn)來(lái)以后必須走完，要不然別進(jìn)來(lái)。 第九，商場(chǎng)布局。 在氛圍營(yíng)造上，一定要和大體定位，和區(qū)域消費(fèi)群體結(jié)合起來(lái)。要量化到企業(yè)對(duì)象，怎么樣淘汰。也是一樣。根據(jù)概念定位量化到企業(yè)品牌、特色上。選擇符合主題的業(yè)態(tài)、業(yè)種。為什么沃爾瑪?shù)娜藛T流動(dòng)相對(duì)少，特別是高層，幾乎沒(méi)有走的，和他的企業(yè)文化有關(guān)系。 第三，企業(yè)文化。 第二，機(jī)構(gòu)設(shè)置。為什么要說(shuō)這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)樗麤Q定后面到底怎么運(yùn)作的問(wèn)題，比如說(shuō)招商，是自己對(duì)著所有的幾百個(gè)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)，還是委托誰(shuí)來(lái)管理。方案定位等于工程設(shè)計(jì)里的方案設(shè)計(jì)階段 第一，管理模式。根據(jù)上述的定位才能決定建筑形體，決定平面布局，決定配套條件。
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