【正文】 ? 為順利打開局面，迅速樹立項目的品牌，項目一期的總體廣告宣傳費用預算為 1190萬，雖然廣告費用較高，但對于本項目作為一個 4000畝的大盤而言，廣告效應可起到持續(xù)發(fā)揮的作用，同時，有利帶動后續(xù)產(chǎn)品的銷售。 第 21~54棟洋房 第 33~85棟 聯(lián)排別墅 項目（一期）第二階段 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 112 第二階段價格建議 3,630元 /㎡ 5,000元 /㎡ ? 推出貨量：洋 房： 490套單位 聯(lián)排別墅： 265套單位 ? 推出面積： 洋 房： 71,100㎡ (套內(nèi) ) 聯(lián)排別墅： 60,000㎡ ? 推售價格： 洋 房： 3,630元 /㎡ （套內(nèi)） 聯(lián)排別墅： 5,000元 /㎡ ? 推出金額： ? 目標銷售套數(shù)：洋 房： 410套 聯(lián)排別墅： 220套 ? 目標銷售金額： ? 目標銷售比例： 83% 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 113 第一階段 3,300元 /㎡（套內(nèi)） 第一階段 4,500元 /㎡ 第二階段 3,630元 /㎡（套內(nèi)） 第二階段 5,000元 /㎡ 項目（一期）住宅價格分布 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 114 洋 房 3,500元 /㎡（套內(nèi)） 聯(lián) 排 別 墅 4,800元 /㎡ 項目（一期）住宅整體均價 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 115 階段 套數(shù) 面積（萬㎡） 單價 （元 /㎡ ） 推售金額 銷售目標 銷售金 額目標 銷售 比例 洋房 別墅 洋房 別墅 洋房 別墅 洋房 別墅 第一階段 294 157 437 3,300 4,500 220 118 75% 第二階段 490 265 6 3,630 5,000 410 220 83% 合計 784 422 , 3,500 4,800 630 338 80% 項目（一期）住宅銷售匯總 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 116 項目（一期）廣告比例 ? 至 銷售目標為 ， 廣告宣傳費用為 1190萬 。 項目（一期）銷售部署工作 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 108 項目 (一期 )各階段銷售安排 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 109 項目（一期）第一階段 ? 推售時間： ? 推售范圍：洋 房： 1~20棟 聯(lián)排別墅： 1~32棟 ? 推售面積：洋 房： 43,700㎡ （套內(nèi)） 聯(lián)排別墅： 39,000㎡ ? 推售安排： 07年 5月前完成項目戶外圍墻廣 告，開始接受咨詢登記； 07年 9月 1日開始接受認購登記； 07年 10月 1日正式公開售首批單位。 ? 第一階段單位的推售必需具備現(xiàn)樓示范單位、售樓部、會所、入口廣場及園林 示范區(qū)。 ? 08年 2月項目一期全部銷售完畢。 ? 07年 10月 1日，正式公開發(fā)售。 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 104 項目 (一期 )推貨原則 ? 根據(jù)工程進行，建議項目推貨順序由北往南； ? 每階段產(chǎn)品適當豐富，好壞搭配得當； ? 先推出景觀性較好的單位，由于性價比高，容易引起市場搶購； ? 高價值的中心園景單位有一定的硬件支持再推出，能實現(xiàn)價值的最大化； ? 每期以集中式銷售為主，有利于營造搶購的市場氣氛。 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 103 項目 (一期 )別墅產(chǎn)品分布情況 面積（㎡） 套數(shù) 比例 160~190 60 14% 190~220 74 18% 220~250 149 35% 250~280 71 17% 280~300 68 16% 合計 422 100% ? 項目的聯(lián)排別墅產(chǎn)品主要集中在 220~250㎡ ，占首期整體的 35%。 項目價格策略 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 98 項目洋房價格對比市場情況 東海藍灣 天鵝湖 海畔名苑 綠湖愛倫堡 千葉花園 3500 3000 2500 4000 4500 多層 高層 小高層 單價 元 /m2 均價： 3400 均價： 3300 均價： 3800 均價： 3200 均價： 2800 御江南 均價： 3300 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 99 項目別墅價格對比市場情況 南海碧桂園 天鵝湖 祈福南灣半島 山水莊園 千葉花園 5000 4000 3000 6000 7000 聯(lián)排 獨立 雙拼 單價 元 /m2 均價： 4800（包裝修） 均價： 6500 均價： 5300 均價： 6300 均價： 4800 御江南 均價： 4500 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 100 項目整體銷售部署 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 101 項目首期總體規(guī)劃 洋 房 區(qū) 聯(lián) 排 別 墅 區(qū) 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 102 項目 (一期 )洋房產(chǎn)品分布情況 產(chǎn)品 套內(nèi)面積 套數(shù) 套數(shù) 戶型 比例 二房 111~123 4 4 二房二廳二衛(wèi) 1% 三房 111~198 415 355 三房二廳二衛(wèi) 45% 26 三房二廳三衛(wèi) 3% 34 三房三廳三衛(wèi) 4% 四房 137~216 365 165 四房二廳二衛(wèi) 21% 66 四房三廳三衛(wèi) 9% 134 四房二廳四衛(wèi) 17% 合計 784 784 100% ? 項目以三房、四房單位為主，合計占首期產(chǎn)品的 99%， 符合當?shù)乜蛻糍徺I需求。 ? 公開發(fā)售前一周內(nèi)公布具體價格，造成緊逼感，有利銷售。 ? 由于市場同質(zhì)化的產(chǎn)品供應較多，客戶會進行對比，項目必須有較高的性價比才會 吸引客戶。 ? 影響 ? 預計三水區(qū)今后兩年的市場供應量將不斷加大，市場競爭不斷加劇，競爭 對手會造成一部分的客戶分流。 ? 硬件相對完善，充分體現(xiàn)開發(fā)商的優(yōu)勢。 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 92 銷售篇 迅速成為當?shù)貥鞘械凝堫^地位 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 93 項目入市時機建議 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 94 ? 原因 ? “十一”黃金周是傳統(tǒng)的購房旺季。 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 87 三水14%佛山其他地區(qū)45%廣州地區(qū)41%區(qū)域 活動 滲透傳播 媒體廣告 小計 比例 三水 20 30 50 14% 佛山其他地區(qū) 50 20 100 170 46% 廣州地區(qū) 50 20 80 150 41% 小計 120 40 210 370 100% 單位：萬元 項目產(chǎn)品體驗階段 費用總體預算 遠 期 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 88 項目產(chǎn)品體驗階段推廣效果評估 遠 期 增加客源、營造氣氛、實現(xiàn)銷售目標、確立地位、延持宣傳效應。并繼續(xù)設臵周六日的睇樓專車，吸納廣州地區(qū)有客戶。 項目產(chǎn)品體驗階段主要推廣部署 — 佛山其他區(qū)域 遠 期 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 85 ? 時間： 2022年 10月至 12月 ? 階段性推廣重點： ? 推廣方式： ? 線上：適量的平面及影視廣告。 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 84 ? 時間： 2022年 10月至 12月 ? 階段性推廣重點：擴大傳播渠道，加深對項目的認知 ? 推廣方式： ? 線上：以密集的平面及影視廣告，形成全方位的宣傳攻勢。 活動二：與佛山傳媒集團及 TVB聯(lián)合舉辦“江南佳人”的才藝選美活動，在五區(qū) 進行選美賽事，得獎者代表佛山地區(qū)參加第二中華小姐選美活動。 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 81 產(chǎn)品體驗 情景體驗式銷售 活動 助勢 媒體 炒作 滲透式 傳播 項目產(chǎn)品體驗階段主要手段 遠 期 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 82 ? 時間： 2022年 10月至 12月 ? 階段性推廣重點：體驗式銷售，突出產(chǎn)品性價比，迅速確立市場龍頭地位 ? 推廣方式： ? 線上：以密集的平面及影視廣告，形成全方位的宣傳攻勢。 ?直接接觸佛山其他各區(qū)市場 。 項目產(chǎn)品推廣階段主要推廣部署 — 廣州區(qū)域 中 期 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 78 項目產(chǎn)品推廣階段主要推廣部署 — 廣州區(qū)域 中 期 推廣效果評估 用 最短的時間 ， 最快的速度 ， 最便捷的渠道 進入廣州市場，打開廣州地區(qū)擁有超過 百萬客戶 的購買市場，直接接觸 過萬名 購買客戶。 ? 線下：推廣方式一：利用恒昌集團的滿堂紅地鋪（廣 佛地區(qū)直超過 150間）進行泛銷售，同時，利 用滿堂紅旗下?lián)碛谐^ 30萬的客戶進對 DM廣 告宣傳，在廣州區(qū)域迅速開展宣傳攻勢。 項目產(chǎn)品推廣階段主要推廣部署 — 佛山其他區(qū)域 中 期 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 76 項目產(chǎn)品推廣階段主要推廣部署 — 佛山其他區(qū)域 中 期 活動效果評估 將直接接觸 過十萬 有效的佛山各區(qū)客戶，同時體現(xiàn)項目的檔次感，高科技的展示方式 加深客戶對項目的印象 ，有利于形成 良好的口碑傳播 。 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 75 ? 時間： 2022年 8月至 9月 ? 階段性推廣重點：產(chǎn)品展現(xiàn)，吸納客源 ? 推廣方式： ? 線上：通過平面廣告對項目的賣點進行系列推廣，同時，配合影視廣告進行形象的鞏 固。 ? 目標對象：三水及佛山周邊地區(qū)的客戶。 ? 費用預算： 20萬 項目產(chǎn)品推廣階段主要推廣部署 三水區(qū)域 中 期 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 72 項目產(chǎn)品推廣階段主要推廣部署 三水區(qū)域 中 期 活動效果評估 通過媒體報道及宣傳，引起熱門話題，對項目宣傳起到持續(xù)效應。 項目產(chǎn)品推廣階段主要推廣部署 三水區(qū)域 中 期 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 71 活動二： ? 時間： 2022年 8月 ? 地點：三水區(qū) ? 內(nèi)容：邀請代言人及網(wǎng)絡名人（如胡一虎、竇文濤等）， 舉行生活模式探討的對話論壇或峰會