【正文】 區(qū)域形象 社區(qū)景觀 區(qū)位居住前景 綠湖愛倫堡 千葉花園 高值 低值 地段價值 本項目 天鵝湖 各樓盤資源條件對比 山水莊園 產(chǎn)品設(shè)計 別墅景觀 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 42 聯(lián)排別墅價格建議 ? 建議本項目 別墅單價水平 43005300元 /m2 ? 三水 20222022年住宅樓價平均增幅為 6%，按照 5％～ 6％的增長率建議項目后續(xù)升幅售價： 45005600元 /m2 南海碧桂園 天鵝湖 祈福南灣半島 山水莊園 千葉花園 5000 4000 3000 6000 7000 聯(lián)排 獨立 雙拼 單價 元 /m2 本項目所處位臵 均價： 4800（包裝修） 均價： 6500 均價： 5300 均價： 6300 均價： 4800 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 43 推廣篇 一炮而紅的轟動推廣方式 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 44 人氣 客源 口碑 我們的推廣目標 我們的方法 新、準、快 轟動的推廣活動 新穎的推廣手法 準確的廣告投入 獨有的推廣渠道 延續(xù)的宣傳效應(yīng) 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 45 項目的競爭力的核心所在 區(qū)位 項目所在區(qū)域 的發(fā)展前景 項目所在區(qū)域 的交通優(yōu)勢 ? 項目所在區(qū)域江南新區(qū)是市政規(guī)劃重點發(fā)展方向； ? 項目契合西南做造為三水區(qū)具濱水特色、宜居城市 發(fā)展目標，有機會成為一河兩岸的中心城市居住核心 ； ? 項目位于三水西南鎮(zhèn)的發(fā)展中軸線上，未來的具有優(yōu) 質(zhì)的居住環(huán)境。 ? 高性價比的產(chǎn)品 ? 產(chǎn)品具創(chuàng)新性 ? 具有高品質(zhì)感 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 47 項目的推廣策略：每階段的推廣必須是內(nèi)外并舉，張弛有度 ? 內(nèi)：項目階段性的賣點展現(xiàn)； ? 外：媒體自發(fā)性的跟蹤報道。 項目品牌塑造階段主要推廣部署 三水區(qū)域 前 期 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 53 活動一： ? 時間： 2022年 4月下旬 ? 地點：三水區(qū) ? 內(nèi)容：建議開發(fā)商向當?shù)卣璩?100萬作為教育基 金，同時，舉行慈善籌款大型晚會，引起本地 市場關(guān)注。 （梁朝偉、任達華等）。 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 57 項目品牌塑造階段主要推廣部署 三水區(qū)域 活動三： ? 時間： 2022年 5月 9月 ? 地點：三水廣場中庭 ? 內(nèi)容：在三水廣場設(shè)臵長期展銷廳，并配合代言人的簽 約活動舉行生活模式的啟動儀式，并接受市場客 戶的咨詢。 ? 線下： 推廣形式一：在南海、禪城、順德、高明各區(qū)的商業(yè)旺地以及廣佛，廣三高速公 路設(shè)臵戶外廣告牌，使項目的形象在外圍形成立體的宣傳攻勢。 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 62 項目品牌塑造階段主要推廣部署 佛山其他區(qū)域 推廣形式二 ? 時間： 2022年 5月至 7月 ? 內(nèi)容：進行分眾推廣活動，即對目標客戶群體進行滲透，與廣佛地區(qū)高爾夫俱樂部會 員進行聯(lián)誼，邀請代言人及國內(nèi)高爾夫名人（如張連偉、梁文沖等）進行表演 比賽，通過分眾營銷活動直接接觸高端的目標客戶群體。 ? 費用預(yù)算： 30萬 項目品牌塑造階段主要推廣部署 — 廣州區(qū)域 前 期 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 65 項目品牌塑造階段主要推廣部署 — 廣州區(qū)域 前 期 推廣效果評估 直接接觸來往粵港兩地客戶 ,月均客流量為 15萬 人次。 ?有機會接觸廣佛地區(qū)高端客戶過 萬人 。 中 期 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 70 活動一： ? 時間： 2022年 9月 12月 ? 地點：三水區(qū)三水廣場咨詢處 ? 內(nèi)容：設(shè)臵睇樓專車，為客戶提供便捷的交通設(shè)施， 同時在三水大橋開設(shè)綠色睇樓通道，方便自 駕車的睇樓客戶，同時提升項目的檔次。 ? 費用預(yù)算： 20萬 項目產(chǎn)品推廣階段主要推廣部署 三水區(qū)域 中 期 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 72 項目產(chǎn)品推廣階段主要推廣部署 三水區(qū)域 中 期 活動效果評估 通過媒體報道及宣傳，引起熱門話題，對項目宣傳起到持續(xù)效應(yīng)。 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 75 ? 時間： 2022年 8月至 9月 ? 階段性推廣重點：產(chǎn)品展現(xiàn)，吸納客源 ? 推廣方式： ? 線上：通過平面廣告對項目的賣點進行系列推廣，同時，配合影視廣告進行形象的鞏 固。 ? 線下：推廣方式一：利用恒昌集團的滿堂紅地鋪（廣 佛地區(qū)直超過 150間）進行泛銷售，同時，利 用滿堂紅旗下?lián)碛谐^ 30萬的客戶進對 DM廣 告宣傳，在廣州區(qū)域迅速開展宣傳攻勢。 ?直接接觸佛山其他各區(qū)市場 。 活動二：與佛山傳媒集團及 TVB聯(lián)合舉辦“江南佳人”的才藝選美活動，在五區(qū) 進行選美賽事，得獎?wù)叽矸鹕降貐^(qū)參加第二中華小姐選美活動。 項目產(chǎn)品體驗階段主要推廣部署 — 佛山其他區(qū)域 遠 期 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 85 ? 時間： 2022年 10月至 12月 ? 階段性推廣重點： ? 推廣方式： ? 線上：適量的平面及影視廣告。 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 87 三水14%佛山其他地區(qū)45%廣州地區(qū)41%區(qū)域 活動 滲透傳播 媒體廣告 小計 比例 三水 20 30 50 14% 佛山其他地區(qū) 50 20 100 170 46% 廣州地區(qū) 50 20 80 150 41% 小計 120 40 210 370 100% 單位：萬元 項目產(chǎn)品體驗階段 費用總體預(yù)算 遠 期 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 88 項目產(chǎn)品體驗階段推廣效果評估 遠 期 增加客源、營造氣氛、實現(xiàn)銷售目標、確立地位、延持宣傳效應(yīng)。 ? 硬件相對完善，充分體現(xiàn)開發(fā)商的優(yōu)勢。 ? 由于市場同質(zhì)化的產(chǎn)品供應(yīng)較多，客戶會進行對比，項目必須有較高的性價比才會 吸引客戶。 項目價格策略 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 98 項目洋房價格對比市場情況 東海藍灣 天鵝湖 海畔名苑 綠湖愛倫堡 千葉花園 3500 3000 2500 4000 4500 多層 高層 小高層 單價 元 /m2 均價： 3400 均價： 3300 均價： 3800 均價： 3200 均價： 2800 御江南 均價： 3300 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 99 項目別墅價格對比市場情況 南海碧桂園 天鵝湖 祈福南灣半島 山水莊園 千葉花園 5000 4000 3000 6000 7000 聯(lián)排 獨立 雙拼 單價 元 /m2 均價： 4800（包裝修） 均價： 6500 均價： 5300 均價： 6300 均價： 4800 御江南 均價： 4500 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 100 項目整體銷售部署 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 101 項目首期總體規(guī)劃 洋 房 區(qū) 聯(lián) 排 別 墅 區(qū) 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 102 項目 (一期 )洋房產(chǎn)品分布情況 產(chǎn)品 套內(nèi)面積 套數(shù) 套數(shù) 戶型 比例 二房 111~123 4 4 二房二廳二衛(wèi) 1% 三房 111~198 415 355 三房二廳二衛(wèi) 45% 26 三房二廳三衛(wèi) 3% 34 三房三廳三衛(wèi) 4% 四房 137~216 365 165 四房二廳二衛(wèi) 21% 66 四房三廳三衛(wèi) 9% 134 四房二廳四衛(wèi) 17% 合計 784 784 100% ? 項目以三房、四房單位為主，合計占首期產(chǎn)品的 99%， 符合當?shù)乜蛻糍徺I需求。 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 104 項目 (一期 )推貨原則 ? 根據(jù)工程進行，建議項目推貨順序由北往南； ? 每階段產(chǎn)品適當豐富，好壞搭配得當； ? 先推出景觀性較好的單位，由于性價比高，容易引起市場搶購； ? 高價值的中心園景單位有一定的硬件支持再推出，能實現(xiàn)價值的最大化； ? 每期以集中式銷售為主，有利于營造搶購的市場氣氛。 ? 08年 2月項目一期全部銷售完畢。 項目（一期）銷售部署工作 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 108 項目 (一期 )各階段銷售安排 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 109 項目（一期）第一階段 ? 推售時間： ? 推售范圍：洋 房： 1~20棟 聯(lián)排別墅： 1~32棟 ? 推售面積：洋 房： 43,700㎡ （套內(nèi)） 聯(lián)排別墅： 39,000㎡ ? 推售安排： 07年 5月前完成項目戶外圍墻廣 告，開始接受咨詢登記； 07年 9月 1日開始接受認購登記； 07年 10月 1日正式公開售首批單位。 ? 為順利打開局面，迅速樹立項目的品牌，項目一期的總體廣告宣傳費用預(yù)算為 1190萬，雖然廣告費用較高，但對于本項目作為一個 4000畝的大盤而言，廣告效應(yīng)可起到持續(xù)發(fā)揮的作用，同時，有利帶動后續(xù)產(chǎn)品的銷售。 第 21~54棟洋房 第 33~85棟 聯(lián)排別墅 項目（一期）第二階段 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 112 第二階段價格建議 3,630元 /㎡ 5,000元 /㎡ ? 推出貨量：洋 房： 490套單位 聯(lián)排別墅： 265套單位 ? 推出面積： 洋 房： 71,100㎡ (套內(nèi) ) 聯(lián)排別墅： 60,000㎡ ? 推售價格： 洋 房： 3,630元 /㎡ （套內(nèi)） 聯(lián)排別墅： 5,000元 /㎡ ? 推出金額： ? 目標銷售套數(shù)：洋 房： 410套 聯(lián)排別墅： 220套 ? 目標銷售金額： ? 目標銷售比例： 83% 三水江南新區(qū)項目營銷代理建議書 | Page 113 第一階段 3,300元 /㎡（套內(nèi)） 第一階段 4,500元 /㎡ 第二階段 3,630元