【正文】 4% 190~220 74 18% 220~250 149 35% 250~280 71 17% 280~300 68 16% 合計(jì) 422 100% ? 項(xiàng)目的聯(lián)排別墅產(chǎn)品主要集中在 220~250㎡ ，占首期整體的 35%。 ? 第一階段單位的推售必需具備現(xiàn)樓示范單位、售樓部、會(huì)所、入口廣場(chǎng)及園林 示范區(qū)。 ? 為順利打開(kāi)局面，迅速樹(shù)立項(xiàng)目的品牌，項(xiàng)目一期的總體廣告宣傳費(fèi)用預(yù)算為 1190萬(wàn)，雖然廣告費(fèi)用較高，但對(duì)于本項(xiàng)目作為一個(gè) 4000畝的大盤而言，廣告效應(yīng)可起到持續(xù)發(fā)揮的作用，同時(shí)，有利帶動(dòng)后續(xù)產(chǎn)品的銷售。 ? 08年 2月項(xiàng)目一期全部銷售完畢。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷代理建議書(shū) | Page 98 項(xiàng)目洋房?jī)r(jià)格對(duì)比市場(chǎng)情況 東海藍(lán)灣 天鵝湖 海畔名苑 綠湖愛(ài)倫堡 千葉花園 3500 3000 2500 4000 4500 多層 高層 小高層 單價(jià) 元 /m2 均價(jià)： 3400 均價(jià)： 3300 均價(jià)： 3800 均價(jià)： 3200 均價(jià)： 2800 御江南 均價(jià)： 3300 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷代理建議書(shū) | Page 99 項(xiàng)目別墅價(jià)格對(duì)比市場(chǎng)情況 南海碧桂園 天鵝湖 祈福南灣半島 山水莊園 千葉花園 5000 4000 3000 6000 7000 聯(lián)排 獨(dú)立 雙拼 單價(jià) 元 /m2 均價(jià)： 4800（包裝修） 均價(jià)： 6500 均價(jià)： 5300 均價(jià)： 6300 均價(jià)： 4800 御江南 均價(jià)： 4500 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷代理建議書(shū) | Page 100 項(xiàng)目整體銷售部署 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷代理建議書(shū) | Page 101 項(xiàng)目首期總體規(guī)劃 洋 房 區(qū) 聯(lián) 排 別 墅 區(qū) 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷代理建議書(shū) | Page 102 項(xiàng)目 (一期 )洋房產(chǎn)品分布情況 產(chǎn)品 套內(nèi)面積 套數(shù) 套數(shù) 戶型 比例 二房 111~123 4 4 二房二廳二衛(wèi) 1% 三房 111~198 415 355 三房二廳二衛(wèi) 45% 26 三房二廳三衛(wèi) 3% 34 三房三廳三衛(wèi) 4% 四房 137~216 365 165 四房二廳二衛(wèi) 21% 66 四房三廳三衛(wèi) 9% 134 四房二廳四衛(wèi) 17% 合計(jì) 784 784 100% ? 項(xiàng)目以三房、四房單位為主，合計(jì)占首期產(chǎn)品的 99%， 符合當(dāng)?shù)乜蛻糍?gòu)買需求。 ? 硬件相對(duì)完善，充分體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目產(chǎn)品體驗(yàn)階段主要推廣部署 — 佛山其他區(qū)域 遠(yuǎn) 期 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷代理建議書(shū) | Page 85 ? 時(shí)間： 2022年 10月至 12月 ? 階段性推廣重點(diǎn)： ? 推廣方式： ? 線上：適量的平面及影視廣告。 ?直接接觸佛山其他各區(qū)市場(chǎng) 。 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷代理建議書(shū) | Page 75 ? 時(shí)間： 2022年 8月至 9月 ? 階段性推廣重點(diǎn)：產(chǎn)品展現(xiàn)，吸納客源 ? 推廣方式： ? 線上：通過(guò)平面廣告對(duì)項(xiàng)目的賣點(diǎn)進(jìn)行系列推廣，同時(shí)，配合影視廣告進(jìn)行形象的鞏 固。 中 期 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷代理建議書(shū) | Page 70 活動(dòng)一： ? 時(shí)間： 2022年 9月 12月 ? 地點(diǎn)：三水區(qū)三水廣場(chǎng)咨詢處 ? 內(nèi)容：設(shè)臵睇樓專車，為客戶提供便捷的交通設(shè)施， 同時(shí)在三水大橋開(kāi)設(shè)綠色睇樓通道，方便自 駕車的睇樓客戶，同時(shí)提升項(xiàng)目的檔次。 ? 費(fèi)用預(yù)算： 30萬(wàn) 項(xiàng)目品牌塑造階段主要推廣部署 — 廣州區(qū)域 前 期 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷代理建議書(shū) | Page 65 項(xiàng)目品牌塑造階段主要推廣部署 — 廣州區(qū)域 前 期 推廣效果評(píng)估 直接接觸來(lái)往粵港兩地客戶 ,月均客流量為 15萬(wàn) 人次。 ? 線下： 推廣形式一：在南海、禪城、順德、高明各區(qū)的商業(yè)旺地以及廣佛，廣三高速公 路設(shè)臵戶外廣告牌，使項(xiàng)目的形象在外圍形成立體的宣傳攻勢(shì)。 （梁朝偉、任達(dá)華等）。 ? 高性價(jià)比的產(chǎn)品 ? 產(chǎn)品具創(chuàng)新性 ? 具有高品質(zhì)感 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷代理建議書(shū) | Page 47 項(xiàng)目的推廣策略：每階段的推廣必須是內(nèi)外并舉，張弛有度 ? 內(nèi)：項(xiàng)目階段性的賣點(diǎn)展現(xiàn)； ? 外：媒體自發(fā)性的跟蹤報(bào)道。 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷代理建議書(shū) | Page 25 別墅目標(biāo)區(qū)域潛在容量 ? 別墅目標(biāo)市場(chǎng)（ 總樓價(jià) 120萬(wàn)以上） 容 量 區(qū)域 三水 禪城 順德 南海 高明 廣州 合計(jì) 市場(chǎng)容量 2623 17073 27570 10892 3365 169427 市場(chǎng)成交比例 % % % % % % 項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的影響力 100% 20% 10% 30% 10% 2% 有效市場(chǎng)容量 94 312 231 185 14 325 1162 有效市場(chǎng)容量比例 % % % % % % 100% 注： ① 有效市場(chǎng)容量 ＝ 市場(chǎng)容量 項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的影響力 市場(chǎng)成交比例 ② 市場(chǎng)容量指有能力承受項(xiàng)目樓價(jià)的家庭數(shù)。 ? 06年廣州購(gòu)房客戶需求調(diào)查報(bào)告顯現(xiàn)：近一半的客戶在相同總價(jià)的情況下會(huì)考慮選擇“郊區(qū)購(gòu)房 +購(gòu)車代步”的生活方式。 市 場(chǎng) 單位：萬(wàn)平方米 資料來(lái)源：珠江恒昌資訊中心 502286 .6 79 .341 .403060902022年 2022年 2022年 2022年 2022年20222022年三水區(qū)商品房住宅成交量 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷代理建議書(shū) | Page 19 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品同質(zhì)化，目標(biāo)市場(chǎng)狹窄 ? 在售產(chǎn)品以高層電梯洋房為主，別墅產(chǎn)品只占其中的 8%。三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷代理建議書(shū) | Page 1 三水御江南項(xiàng)目 營(yíng)銷代理建議書(shū) 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷代理建議書(shū) | Page 2 我們的核心目標(biāo) 快速 資金 品牌 我們的方法 SWOT分析 鎖定本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群 超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的發(fā)展定位 合理最優(yōu)的市場(chǎng)價(jià)格 切合消費(fèi)者的有效推廣策略 項(xiàng)目利益最大化的銷售計(jì)劃 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷代理建議書(shū) | Page 3 SWOT分析 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷代理建議書(shū) | Page 4 優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì) —— 規(guī)模大，人氣旺 ? 規(guī)模大 – 項(xiàng)目占地 4000畝，屬于佛山第一大盤，在廣州也僅次于鳳凰城等幾個(gè)樓盤 ? 人氣旺 – 項(xiàng)目以別墅、洋房并重，規(guī)劃居住總戶數(shù)達(dá) 1萬(wàn)多戶，居住人口 5萬(wàn)人次，而三水承受 35萬(wàn)以上房?jī)r(jià)的約3萬(wàn)多戶，相當(dāng)于 1/3的居民居住到江南新區(qū) ? 啟示 – 三水高尚生活住區(qū) – 佛山首席、唯一、至尊 – 廣佛超大型再現(xiàn)、至尊 樓盤名稱 占地規(guī)模 樓盤名稱 占地規(guī)模 萬(wàn)科四季花城 930畝 江南新區(qū) 鳳凰城 8000畝 千葉花園 1500畝 南國(guó)奧園 1100畝 南海碧桂園 約 742畝 華南碧桂園 1000畝 祈福南灣半島 2500畝 廣州雅居樂(lè) 班芙 2121畝 錦繡香江 天安鴻基花園 約 900畝 祈福新邨 7500畝 順德奧園 1000畝 麗江花園 2200畝 陳村半島碧桂園 800畝 星河灣 1200畝 君蘭高爾夫 約 2022畝 翡翠綠州 8000畝 穆天子山莊 約 1000畝 麗日天鵝湖 約 1400畝 綠湖愛(ài)倫堡 約 1300畝 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷代理建議書(shū) | Page 5 優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì) —— 區(qū)位價(jià)值，生態(tài)和城市的結(jié)合點(diǎn) ? 三水城市性質(zhì)定位 – 珠三角西、北、綏江交匯處的 園林城市 ，廣佛西部交通樞紐和旅游、會(huì)議、培訓(xùn)基地，城市發(fā)展方向以向西、 向南發(fā)展 為主 ? 主要城市職能之一 – 廣佛都市區(qū)外圍居住中心 和旅游、會(huì)議、培訓(xùn)基地 ? 江南新區(qū)特點(diǎn) – 江南新區(qū)居山擁水，北臨北江，西靠西江，中部和南部主要由低矮丘陵和河網(wǎng)平原構(gòu)成，具有獨(dú)特的生態(tài)景觀環(huán)境，河流、山丘、農(nóng)田組成了 與城市居住環(huán)境相呼應(yīng)的自然環(huán)境 ? 江南新區(qū)規(guī)劃 – 根據(jù) 《 江南新區(qū)總體規(guī)劃 》 ，江南新區(qū)將建成三水的生態(tài)旅游、休閑、娛樂(lè)新區(qū)，規(guī)劃面積 ，與三水中心城區(qū)隔江對(duì)望，規(guī)劃人口規(guī)模預(yù)計(jì)到到 2020年達(dá) 17萬(wàn)人 ? 江南新區(qū)性質(zhì)定位 – 珠三角重要的休閑、旅游、度假基地， 廣佛都市圈的高尚住區(qū) ，佛山市西南組團(tuán)的 現(xiàn)代化城市副中心 ，具有原生態(tài)獨(dú)特風(fēng)貌的生態(tài)型 城市綜合區(qū) ? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn) – 高起點(diǎn)， 重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域高檔房地產(chǎn) 、旅游休閑、會(huì)議、商貿(mào)流通等為龍頭的第三產(chǎn)業(yè) 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷代理建議書(shū) | Page 6 優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì) —— 區(qū)位價(jià)值，生態(tài)和城市的結(jié)合點(diǎn) ? 三水中軸線規(guī)劃 – 中軸線“綠軸”位于整個(gè)西南組團(tuán)的中心區(qū)，“綠軸”中大量的樹(shù)林和綠地建成后將成為西南城區(qū)的天然“氧吧”，市民休閑娛樂(lè)的好去處， 本項(xiàng)目位于綠化中軸線上 ? 一河兩岸規(guī)劃 – 山水致力打造“水都”，對(duì) 河涌?jī)砂哆M(jìn)行重點(diǎn)整治 ，成為城市的玉帶，西南河涌?jī)砂兑呀?jīng)初現(xiàn)成效，成為市民休閑娛樂(lè)的好去處 ? 三水大橋立交規(guī)劃 – 三水大橋興建立交橋， 出口位于小區(qū)主入口附近 ? 啟示 – 項(xiàng)目重要的優(yōu)勢(shì)是區(qū)位價(jià)值，但生態(tài)資源和城市發(fā)展的均好性都只體現(xiàn)在規(guī)劃里，未完全顯現(xiàn)，所以在推廣中需重點(diǎn)顯示出來(lái) – 本項(xiàng)目對(duì)投資客、購(gòu)房保值客具有吸引力 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷代理建議書(shū) | Page 7 優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì) —— 產(chǎn)品和品牌 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)突出，強(qiáng)強(qiáng)品牌聯(lián)手 – 規(guī)劃公司、設(shè)計(jì)公司、開(kāi)發(fā)公司、園林景觀公司 ? 充分利用山勢(shì)，對(duì)景觀的破壞作用最小 – 讓建筑真正融入自然，并充分發(fā)揮自然的優(yōu)勢(shì) ? 洋房別墅化，別墅洋房化 – 市場(chǎng)上差異化的產(chǎn)品 ? 啟示 ? 不斷進(jìn)取、銳意創(chuàng)新 ? 真正的國(guó)際化產(chǎn)品社區(qū) ? 讓居住真正融入自然 ? 差異化、多元化的客戶群體 匯 銀 美國(guó) KXA 加拿大 Ekistics 廣州漢森國(guó)際 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷代理建議書(shū) | Page 8 優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì) —— 具有一定的配套設(shè)施 ? 休閑式會(huì)議酒店 ? 風(fēng)情商業(yè)街 ? 小學(xué)、幼兒園、醫(yī)療門診等 ? 啟示 ? 充分利用配套采取推廣措施 風(fēng)情商業(yè)街 休閑式會(huì)議酒店 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷代理建議書(shū) | Page 9 優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì) —— 廣佛市場(chǎng)的交融發(fā)展 ? 大佛山 30分鐘經(jīng)濟(jì)圈 – 大佛山各城鎮(zhèn)組團(tuán)整合互動(dòng)，二縱二橫二環(huán)、佛山一環(huán)交通的改善，逐漸消除居住的心理屏障和距離障礙，形成大佛山 30分鐘經(jīng)濟(jì)圈 ? 廣佛 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ? 啟示 ? 客戶層的擴(kuò)展 ? 城市發(fā)展的趨勢(shì) ? 品牌發(fā)展商帶動(dòng)的生活模式 南 海 禪 城 三 水 高 明 順 德 佛山一環(huán) 廣 三 高 速 廣 州 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目 廣州 佛山 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷代理建議書(shū) | Page 10 劣勢(shì)和挑戰(zhàn) —— 未建立郊區(qū)生活模式 ? 現(xiàn)有社區(qū)以度假型、投資型為主 – 從居住模式來(lái)看 未能營(yíng)造出成熟而有異于市中心的生活模式，對(duì)消費(fèi)者的感召力不足。但目前三水本地住宅的供應(yīng)量就多達(dá) 2700多套，超過(guò)了三水一年住宅成交量，而且后續(xù)供應(yīng)充足，市