【正文】 劃 – 三水大橋興建立交橋， 出口位于小區(qū)主入口附近 ? 啟示 – 項(xiàng)目重要的優(yōu)勢(shì)是區(qū)位價(jià)值，但生態(tài)資源和城市發(fā)展的均好性都只體現(xiàn)在規(guī)劃里，未完全顯現(xiàn)，所以在推廣中需重點(diǎn)顯示出來(lái) – 本項(xiàng)目對(duì)投資客、購(gòu)房保值客具有吸引力 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理建議書(shū) | Page 7 優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì) —— 產(chǎn)品和品牌 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)突出，強(qiáng)強(qiáng)品牌聯(lián)手 – 規(guī)劃公司、設(shè)計(jì)公司、開(kāi)發(fā)公司、園林景觀公司 ? 充分利用山勢(shì)，對(duì)景觀的破壞作用最小 – 讓建筑真正融入自然，并充分發(fā)揮自然的優(yōu)勢(shì) ? 洋房別墅化，別墅洋房化 – 市場(chǎng)上差異化的產(chǎn)品 ? 啟示 ? 不斷進(jìn)取、銳意創(chuàng)新 ? 真正的國(guó)際化產(chǎn)品社區(qū) ? 讓居住真正融入自然 ? 差異化、多元化的客戶(hù)群體 匯 銀 美國(guó) KXA 加拿大 Ekistics 廣州漢森國(guó)際 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理建議書(shū) | Page 8 優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì) —— 具有一定的配套設(shè)施 ? 休閑式會(huì)議酒店 ? 風(fēng)情商業(yè)街 ? 小學(xué)、幼兒園、醫(yī)療門(mén)診等 ? 啟示 ? 充分利用配套采取推廣措施 風(fēng)情商業(yè)街 休閑式會(huì)議酒店 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理建議書(shū) | Page 9 優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì) —— 廣佛市場(chǎng)的交融發(fā)展 ? 大佛山 30分鐘經(jīng)濟(jì)圈 – 大佛山各城鎮(zhèn)組團(tuán)整合互動(dòng)，二縱二橫二環(huán)、佛山一環(huán)交通的改善，逐漸消除居住的心理屏障和距離障礙，形成大佛山 30分鐘經(jīng)濟(jì)圈 ? 廣佛 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ? 啟示 ? 客戶(hù)層的擴(kuò)展 ? 城市發(fā)展的趨勢(shì) ? 品牌發(fā)展商帶動(dòng)的生活模式 南 海 禪 城 三 水 高 明 順 德 佛山一環(huán) 廣 三 高 速 廣 州 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目 廣州 佛山 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理建議書(shū) | Page 10 劣勢(shì)和挑戰(zhàn) —— 未建立郊區(qū)生活模式 ? 現(xiàn)有社區(qū)以度假型、投資型為主 – 從居住模式來(lái)看 未能營(yíng)造出成熟而有異于市中心的生活模式，對(duì)消費(fèi)者的感召力不足。 ? 目前市場(chǎng)上的購(gòu)買(mǎi)主力是以住房升級(jí)換代為目的消費(fèi)者，需求戶(hù)型面積較大，城區(qū)大戶(hù)型產(chǎn)品供應(yīng)的減少，將迫使大量該類(lèi)型的消費(fèi)者到更遠(yuǎn)的郊區(qū)或區(qū)外購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型產(chǎn)品。 市 場(chǎng) 單位：萬(wàn)平方米 資料來(lái)源：珠江恒昌資訊中心 502286 .6 79 .341 .403060902022年 2022年 2022年 2022年 2022年20222022年三水區(qū)商品房住宅成交量 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理建議書(shū) | Page 19 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品同質(zhì)化，目標(biāo)市場(chǎng)狹窄 ? 在售產(chǎn)品以高層電梯洋房為主，別墅產(chǎn)品只占其中的 8%。 ? 2022年禪城全區(qū)住宅交易面積 M2，成交住宅 8283套，而全區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積才 M2，住宅 7002套，兩者相差 M2和 1276套。 ? 06年廣州購(gòu)房客戶(hù)需求調(diào)查報(bào)告顯現(xiàn)：近一半的客戶(hù)在相同總價(jià)的情況下會(huì)考慮選擇“郊區(qū)購(gòu)房 +購(gòu)車(chē)代步”的生活方式。 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理建議書(shū) | Page 23 項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)區(qū)域分布 在售洋房客戶(hù)區(qū)域比例 三水,8 5 . 0 0 %禪城,1 3 . 0 0 %廣州,2 . 0 0 %本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)區(qū)域分布是否與在售樓盤(pán)相同？ 三水,7 8 . 0 0 %禪城,1 7 . 0 0 %廣州,5 . 0 0 %在售別墅客戶(hù)區(qū)域比例 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理建議書(shū) | Page 24 洋房目標(biāo)區(qū)域潛在容量 ? 洋房目標(biāo)市場(chǎng)（ 總樓價(jià) 35萬(wàn)以上） 容 量 區(qū)域 三水 禪城 順德 南海 高明 廣州 合計(jì) 市場(chǎng)容量 31481 112678 150932 83265 24473 1232198 市場(chǎng)成交比例 % % % % % % 項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的影響力 100% 5% 3% 10% 3% % 有效市場(chǎng)容量 1130 515 379 472 32 591 3120 有效市場(chǎng)容量比例 % % % % % % 100% 注： ① 有效市場(chǎng)容量 ＝ 市場(chǎng)容量 項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的影響力 市場(chǎng)成交比例 ② 市場(chǎng)容量指有能力承受項(xiàng)目樓價(jià)的家庭數(shù)。 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理建議書(shū) | Page 25 別墅目標(biāo)區(qū)域潛在容量 ? 別墅目標(biāo)市場(chǎng)（ 總樓價(jià) 120萬(wàn)以上） 容 量 區(qū)域 三水 禪城 順德 南海 高明 廣州 合計(jì) 市場(chǎng)容量 2623 17073 27570 10892 3365 169427 市場(chǎng)成交比例 % % % % % % 項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的影響力 100% 20% 10% 30% 10% 2% 有效市場(chǎng)容量 94 312 231 185 14 325 1162 有效市場(chǎng)容量比例 % % % % % % 100% 注： ① 有效市場(chǎng)容量 ＝ 市場(chǎng)容量 項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的影響力 市場(chǎng)成交比例 ② 市場(chǎng)容量指有能力承受項(xiàng)目樓價(jià)的家庭數(shù)。 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理建議書(shū) | Page 26 立足三水 盡量擴(kuò)展廣佛客戶(hù)群 ? 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群不能只依賴(lài)三水市場(chǎng)，應(yīng)立足三水，盡量擴(kuò)展廣佛客戶(hù)群 – 三水市場(chǎng)容量有限 ? 市場(chǎng)處于供大于求狀況 ? 本項(xiàng)目首期供應(yīng)達(dá) 1000套，占據(jù)市場(chǎng)成交量的一半以上 – 樓盤(pán)規(guī)模大，定位高度高 ? 本項(xiàng)目占地 4000多畝，不能只依托三水市場(chǎng) ? 本項(xiàng)目定位高度較高，只有擴(kuò)大客戶(hù)區(qū)域，才能形成較強(qiáng)的影響力 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理建議書(shū) | Page 27 目標(biāo)客戶(hù)區(qū)域比例 ? 整體目標(biāo)市場(chǎng)（按洋房和別墅各占總銷(xiāo)售額的 50%分配） 比 例 區(qū)域 三水 禪城 順德 南海 高明 廣州 合計(jì) 洋房有效市場(chǎng)比例 % % % % % % 100% 在售洋房市場(chǎng)比例 85% 13% 2% 100% 本項(xiàng)目洋房市場(chǎng)比例 5055% 3540% 510% 100% 別墅有效市場(chǎng)比例 % % % % % % 100% 在售別墅市場(chǎng)比例 78% 17% 5% 100% 本項(xiàng)目別墅市場(chǎng)比例 3540% 4550% 1520% 100% 整體目標(biāo)市場(chǎng)比例 4555% 4045% 1015% 100% 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理建議書(shū) | Page 28 洋房目標(biāo)客戶(hù)特征 ? 各目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)客戶(hù)特征 客 戶(hù) 區(qū)域 三水周邊 佛山各區(qū) 廣州地區(qū) 客戶(hù)描述 中產(chǎn)階段 在城區(qū)工作或居住 要求較高的生活居住質(zhì)量 素質(zhì)高，追求生活品質(zhì) 對(duì)價(jià)格變化反應(yīng)敏感 素質(zhì)高，追求生活品質(zhì) 對(duì)價(jià)格變化反應(yīng)敏感 以剛定居的新廣州人為主 客戶(hù)需求 高檔次的產(chǎn)品形象 更舒適實(shí)用的產(chǎn)品設(shè)計(jì) 便利的交通 相對(duì)本地較低的樓價(jià) 優(yōu)良的環(huán)境和景觀 便利的交通和生活配套 相對(duì)廣州較低的樓價(jià) 優(yōu)良的環(huán)境和景觀 便利的交通和生活配套 吸引點(diǎn) 高檔次 規(guī)模大、配套齊 戶(hù)型和產(chǎn)品設(shè)計(jì)突出 高檔次 環(huán)境舒適優(yōu)雅 交通方便配套齊全 價(jià)格便宜 環(huán)境舒適優(yōu)雅 交通方便配套齊全 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理建議書(shū) | Page 29 別墅目標(biāo)客戶(hù)特征 ? 各目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)客戶(hù)特征 客 戶(hù) 區(qū)域 三水本地 佛山各區(qū) 廣州地區(qū) 客戶(hù)描述 企業(yè)主，高級(jí)公務(wù)員 追求身份的體現(xiàn) 對(duì)價(jià)格較為敏感 企業(yè)主，高級(jí)公務(wù)員 追求身份和品質(zhì) 對(duì)價(jià)格不太敏感 企業(yè)主，高級(jí)白領(lǐng) 追求生活品質(zhì) 對(duì)價(jià)格比較敏感 客戶(hù)需求 高檔次的產(chǎn)品形象 經(jīng)濟(jì)的價(jià)格 實(shí)用的產(chǎn)品 高檔次的產(chǎn)品形象 優(yōu)美的環(huán)境和貼心的服務(wù) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平突出 較高的性?xún)r(jià)比 產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平突出 優(yōu)美的環(huán)境和貼心的服務(wù) 吸引點(diǎn) 規(guī)模大、品牌形象高 價(jià)格實(shí)惠 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)佳 規(guī)模大、品牌形象高 管理和服務(wù)水平高 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)佳 價(jià)格實(shí)惠 管理和服務(wù)水平高 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)佳 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理建議書(shū) | Page 30 定位篇 超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的發(fā)展定位 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理建議書(shū) | Page 31 樓盤(pán)定位分析 樓盤(pán)名稱(chēng) 推廣主題 廣告語(yǔ) 綠湖愛(ài)倫堡 島與生活 ,加洲小鎮(zhèn) 在城市的森林居住 優(yōu)點(diǎn)：將生活概念融入社區(qū)，突出生態(tài)和生活環(huán)境 不足：檔次體現(xiàn)不足 山水莊園 別墅之上是莊園 開(kāi)創(chuàng)中國(guó)貴族的莊園時(shí)代 優(yōu)點(diǎn)：個(gè)性化較強(qiáng)，突出產(chǎn)品檔次 不足：含義比較隱諱，不夠直白 麗日天鵝湖 云東海一線 ,御品府邸 庭擁湖島 ,府觀天下 優(yōu)點(diǎn)：突出區(qū)位生態(tài)環(huán)境 不足：個(gè)性化較差，比較抽象和空洞 ? 現(xiàn)有樓盤(pán)定位存在一定的同質(zhì)化，定位高度比較大眾化，感覺(jué)層次比較低，只能抓住項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì)，如生態(tài)條件等做文章，對(duì)項(xiàng)目的核心價(jià)值挖掘不夠，賣(mài)點(diǎn)展示比較少 本項(xiàng)目的核心價(jià)值？ 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理建議書(shū) | Page 32 本項(xiàng)目的核心價(jià)值 ? 國(guó)際化產(chǎn)品 ? 生態(tài)環(huán)境 ? 適宜居住的超大型樓盤(pán) ? 面向廣佛的高尚社區(qū) 國(guó)際宜居生態(tài)豪宅 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理建議書(shū) | Page 33 御江南 —— 廣佛西翼超大型國(guó)際宜居生態(tài)豪宅 國(guó)際視野 宜居理念 江南生態(tài) 御領(lǐng)豪宅 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理建議書(shū) | Page 34 ? 宜居 – 本項(xiàng)目位于城區(qū)主導(dǎo)發(fā)展方向 – 本項(xiàng)目適宜居住，而不僅僅是度假或休閑 – 本項(xiàng)目人氣旺，充分營(yíng)造生活氣氛 生活理念 —— 人與人、人與社區(qū)、人與環(huán)境相融相親 悠閑 安寧 暇逸 親和 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理建議書(shū) | Page 35 至尊區(qū)位 ? 廣佛西翼后花園 ? 雙軸交匯 本項(xiàng)目 綠軸 藍(lán)軸 本項(xiàng)目 廣州 佛山 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理建議書(shū) | Page 36 ? 山水景觀 ? 江岸公園 – 與城市差異化的生活模式 生活模式 ?山水盡攬 ?綠園牧歌 ?逸世閑情 ?多彩體驗(yàn) 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理建議書(shū) | Page 37 ? 國(guó)際社區(qū) 精神內(nèi)蘊(yùn) 理念國(guó)際化： 將生活與工作分開(kāi) 產(chǎn)品國(guó)際化： 設(shè)計(jì)超前，精益求精 服務(wù)國(guó)際化： 尊貴的優(yōu)質(zhì)生活 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理建議書(shū) | Page 38 價(jià)格篇 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理建議書(shū) | Page 39 各洋房樓盤(pán)資源條件對(duì)比 生活配套 區(qū)域形象 社區(qū)景觀 區(qū)位居住前景 綠湖愛(ài)倫堡 東海藍(lán)灣 高值 低值 地段價(jià)值 本項(xiàng)目 天鵝湖 各樓盤(pán)資源條件對(duì)比 海畔名苑 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 洋房景觀 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理建議書(shū) | Page 40 東海藍(lán)灣 天鵝湖 海畔名苑 綠湖愛(ài)倫堡 千葉花園 洋房?jī)r(jià)格建議 3500 3000 2500 4000 4500 多層 高層 小高層 單價(jià) 元 /m2 本項(xiàng)目所處位臵 ? 建議本項(xiàng)目洋房單價(jià)水平： 30004000元 /m2（套內(nèi)） ? 三水 20222022年住宅樓價(jià)平均增幅為 6%，按照 5％～ 6％的增長(zhǎng)率建議項(xiàng)目后續(xù)升幅售價(jià)： 33004300元 /m2 均價(jià)： 3400 均價(jià)： 3300 均價(jià)： 3800 均價(jià)： 3200 均價(jià)： 2800 三水江南新區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)代理建議書(shū) | Page 41 各別墅樓盤(pán)的資源條件對(duì)比 生活配套