房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)分析(參考版)
2025-03-24 19:02本頁(yè)面
【正文】 2．基地出入動(dòng)力、附近土地使用型態(tài)、建物型態(tài)。針 對(duì) 個(gè) 案 基 地 作 鄰 里 小 環(huán) 境 之 市 場(chǎng) 動(dòng) 向 分 析 與 基地 條 件 對(duì) 個(gè) 案 發(fā) 展 影 響 之 分 析 ， 以 作 為 個(gè) 案 產(chǎn) 品定 位 及 訂 價(jià) 之 參 考分 析 過(guò) 程對(duì) 整 個(gè) 大 環(huán) 境 的 社 經(jīng) 動(dòng) 態(tài) 作 調(diào) 查 分 析 ， 因 囿 于 人力 、 財(cái) 力 之 限 制 ， 實(shí) 地 調(diào) 查 不 易 ， 故 分 析 多 采 用非 實(shí) 地 調(diào) 查 方 式 ， 以 政 府 部 門 之 統(tǒng) 計(jì) 調(diào) 查 資 料 為主 要 依 據(jù) 。 ? 個(gè)體市場(chǎng)（ Micro Market）或小環(huán)境分析，也稱作市場(chǎng)能力分析（ Marketability Analysis），是針對(duì)投資人個(gè)案市場(chǎng)，鄰里性市場(chǎng)等市場(chǎng)環(huán)境的供需狀況等情形作實(shí)地地調(diào)查、分析及預(yù)測(cè)。不 論 是 對(duì) 市 場(chǎng) 進(jìn) 行 宏 觀 調(diào) 控 ， 還 是 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 過(guò) 程 設(shè) 計(jì) 的 開 發(fā) 項(xiàng) 目 立 項(xiàng) 、 土 地 使 用權(quán) 出 讓 、 規(guī) 劃 審 批 、 開 工 許 可 等 環(huán) 節(jié) ， 都 需 要 市 場(chǎng) 分 析 結(jié) 果 的 支 持把 握 目 標(biāo) 市 場(chǎng) 特 征 ， 并 在 此 基 礎(chǔ) 上 有 針 對(duì) 性 地 制 定 銷 售 策 略 、 廣 告 宣 傳 策 略 等幫 助 其 了 解 目 標(biāo) 市 場(chǎng) ， 以 便 在 建 筑 風(fēng) 格 等 方 面 滿 足 市 場(chǎng) 需 求市 場(chǎng) 分 析 結(jié) 構(gòu) 能 否 支 持 項(xiàng) 目 財(cái) 務(wù) 可 行 性 的 結(jié) 論 ， 是 金 融 機(jī) 構(gòu) 決 定 是 否 提 供 開 發(fā) 貸 款的 先 決 條 件 。 房地產(chǎn)分析的作用 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的作用對(duì) 象作 用開 發(fā) 商租 戶 和 購(gòu) 房 者地 方 政 府營(yíng) 銷 經(jīng) 理設(shè) 計(jì) 人 員投 資 者 和 金 融 機(jī) 構(gòu)選 擇 合 適 的 項(xiàng) 目 位 置 、 確 定 滿 足 市 場(chǎng) 需 求 的 產(chǎn) 品 類 型 ， 向 金 融 機(jī) 構(gòu) 說(shuō) 明 項(xiàng) 目 的 財(cái) 務(wù)可 行 性 以 獲 取 貸 款 、 尋 找 投 資 合 作 伙 伴 ， 在 開 發(fā) 后 期 幫 助 開 發(fā) 商 尋 找 目 標(biāo) 使 用 者 或購(gòu) 買 者 ， 根 據(jù) 市 場(chǎng) 需 求 的 變 化 調(diào) 整 產(chǎn) 品 。 ? 對(duì)房地產(chǎn)投資而言，市場(chǎng)分析所考慮的范圍，不僅要掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的供需及價(jià)格動(dòng)態(tài)，也要顧及總體環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。 ? 供給機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制最重要的組成部分。 ? 由于供求曲線隨著各種因素的作用在不斷變動(dòng)，從而原有的均衡狀態(tài)被打破，形成一系列新的均衡點(diǎn)， E1,E2,…… 產(chǎn)生一系列新的均衡價(jià)格P1,P2…… ，由 P0,P1,P2構(gòu)成的曲線即使物業(yè)間格水平變動(dòng)的趨勢(shì)線。 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格租 金市 場(chǎng) 供 求物 業(yè) 的 供 求 狀 況房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 的 運(yùn) 行 狀 況以土地為主的物業(yè)與以建筑物為主的物業(yè) ? 以土地為主的物業(yè)： 由于價(jià)值較低，供給彈性、需求彈性都較小，供求曲線的形狀起伏不大，幾乎呈垂直、水平狀態(tài)。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制 ? （一）物業(yè)的供求與價(jià)格 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況要通過(guò)房地產(chǎn)的價(jià)格和租金表現(xiàn)出來(lái)。 ? 一般來(lái)講，以土地為主的房地產(chǎn)價(jià)值較低，長(zhǎng)期供給彈性低，如農(nóng)田；以建筑物為主的房地產(chǎn)價(jià)值較高，長(zhǎng)期供給彈性高，如：住宅、寫字樓、工業(yè)廠房等。 ? 結(jié)論 ? 短期內(nèi)，物業(yè)供應(yīng)量變化較小，主要是需求量決定租金（價(jià)格）。 ? （現(xiàn)實(shí)中常以② 為主，考慮折現(xiàn)、還息） ? 可供再出租的原有房地產(chǎn) ? 在短期內(nèi)的供應(yīng)量變化率對(duì)租金變化率的反應(yīng)也是遲鈍的。 因此，新建房地產(chǎn)由房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化而引起的供給變化率很小，其供給彈性不足。 ? 新建房地產(chǎn) ? （ 1）不足原因： ①由于從決定開發(fā)到完工，需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，這段時(shí)間包括：選址、審批、購(gòu)地、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等，少于這段時(shí)間，房地產(chǎn)無(wú)法供應(yīng)市場(chǎng)直接使用，市場(chǎng)的供給量難于變化。 ? 新建物業(yè)的供應(yīng)水平變化反應(yīng)滯后于需求水平變化應(yīng)該引入時(shí)間坐標(biāo)。原因：興建到宅成需要時(shí)間，一般住宅、標(biāo)準(zhǔn)廠房一年左右，豪華商業(yè)大廈 3至 5年。 ? 新建房地產(chǎn) ? 原有物業(yè)市場(chǎng)上需求量愈大、供應(yīng)量愈小的矛盾局面，必須靠新建物業(yè)的補(bǔ)充來(lái)緩和，新建物業(yè)供應(yīng)量取決于預(yù)期的利潤(rùn)水平。 ? 原有（舊有房地產(chǎn)） ? （ 1）原有房地產(chǎn)的供應(yīng)量取決于租戶的退租量 ? （ 2）原有房地產(chǎn)的再出租量與對(duì)它的需求量成方比 ? 經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)期，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的期望利潤(rùn)增加，已租有房地產(chǎn)的租戶不愿退租，從而使退租量減少，導(dǎo)致供應(yīng)量減少，而對(duì)房地產(chǎn)的需求量上升。 ? 對(duì)用戶 來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)的永久性，只要新舊物業(yè)使用質(zhì)量差異較小，需求上可以認(rèn)為一致。 ? 在不同的城市，新舊房地產(chǎn)的比例不同。 S SSsS Q PEP P P Q? ?? ? ???1Es勞 動(dòng) 密 集 型
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