【正文】 85 項目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調研 ) 項目片區(qū)印象 ： 漢陽適合居住，離城區(qū)也比較近 ，公交系統(tǒng)弱 客戶基本情況 寶豐商圈中高收入人群，如協(xié)和同濟醫(yī)院的醫(yī)生和周邊學校的老師等 本項目契合度 ? 客戶購買力較強，但相對于漢口中心物業(yè)價格接受有壓力，本項目具有性價比優(yōu)勢 ? 本項目與月湖橋延伸區(qū)物業(yè)保持 300400元價差具有較大吸引力，漢口中心區(qū)客戶性價比空間要求更高 ? 項目需要解決公共系統(tǒng)降低阻力 ? 提高產品設計競爭力 ? 對鐵道具有一定抗性。 84 項目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調研 ) 客戶置業(yè)特征 置業(yè)要素： ? 多 5年以后開始置業(yè)，并將家人帶到武漢 ? 78年后開始注重居住環(huán)境和需求大面積單位 ? 置業(yè)特別關注交通條件 ? 和日常生活環(huán)境相關對鐵道的敏感度明顯低于武漢籍商戶 本項目契合度 ? 對片區(qū)抗性小，本項目解決對客戶引導性空間大 ? 通過大規(guī)模樓盤環(huán)境和產品打造加大漢江北岸產品（規(guī)模?。┑牟町? ? 但必須解決項目和客戶工作之間的公共交通問題。 說明： 20222022年漢正街商戶增加約 20％，計算正常商業(yè)淘汰率2030％，即至少有超過一半商戶是經(jīng)營 5年以上 客戶收入 ? 漢西街收入：平均純收入約 10萬元 /年（扣除所有費用） ? 漢正街收入：平均純收入約 10－ 15萬元 /年（扣除所有費用） 漢江北岸商業(yè)片區(qū) 客戶研究 漢西建材場 本報告是嚴格保密的。 81 項目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調研 ) 項目片區(qū)印象：多數(shù)為非武漢人，對漢陽不直接抗拒 ? 漢西街－環(huán)境不錯，比較近，公交少 ? 漢正街－適宜居住，隨著靠近晴川橋對距離產生一定抗性 ? 武漢籍客戶認為區(qū)域升值潛力好 客戶基本情況 1）漢西建材市場 ? 總戶數(shù)約 40005000戶 ? 經(jīng)營種類石材、板材、燈具、裝飾品等 ? 商戶主要以浙江（溫州、杭州）、福建（福州為主）、廣東和非武漢湖北構成（ 80％以上） ? 多數(shù) 5年后生意穩(wěn)定有積累將家人（多數(shù)不帶父母）帶至武漢，子女多為小學 5年級左右或以上（借讀費用 1500元 /學期） 漢江北岸商業(yè)片區(qū) 客戶研究 漢西建材場 本報告是嚴格保密的。 79 項目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調研 ) 現(xiàn)居住狀況、購買力 ? 企業(yè)員工多數(shù) 45年前已在王家灣購房，現(xiàn)處于需要換房周期 公務員購買能力強，換房愿望強 ? 企事業(yè)員工購買兩房單位，管理層需求面積大 交通規(guī)劃設計院：集中可以承擔 30—— 50萬的總價 武漢市金融財經(jīng)學校：集中可以承擔 2030萬總價 王家灣村片區(qū)客戶研究 王家灣 本報告是嚴格保密的。 鐘家村片區(qū)客戶研究 鐘家村 本報告是嚴格保密的。 77 項目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調研 ) 客戶特點 ? 購房是為了改善生活居住質量 ? 鐘家村區(qū)域內鐵道較多，敏感度不大 ? 跳出原住區(qū)購房驅動力： 1)更好的自然環(huán)境 2)舒適的居住尺度（居住空間的舒適性） 3)更好城市資源的享受和子女教育的投資 本項目契合度 ? 本項目自然環(huán)境價值和城市價值分別低于沌口和漢口中心區(qū)，無法競爭 ? 本項目競爭可以通過通過舒適的居住空間突破，產品創(chuàng)新，并吸引享受自然環(huán)境的客戶。 76 項目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調研 ) 對項目片區(qū)印象：地塊是漢陽目前居住適宜區(qū)域 客戶基本情況 本區(qū)域集中漢陽大量政府公務員和大橋局客戶 ， 具有較高購買力 客戶收入 一般公務員收入 :20223000 大橋局收入 :25003500 現(xiàn)居住狀況 、購買力 大橋局職工 \公務員基本已有一套福利住宅，正處于換房周期。 74 沌口 項目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調研 ) 對項目片區(qū)印象：武漢人－環(huán)境還可以 非武漢人－大多不太熟悉本片區(qū) 客戶基本情況 ? 有東風、康師傅、可口可樂等 ? 多數(shù)企業(yè)為非武漢人員（ 80％以上），只有少數(shù)企業(yè)以本地人員為主 客戶收入 較好企業(yè)員工收入 ? 平均收入： 3000元 /月 ? 普通員工不超過 2022元 /月 ? 技術人員和科長級別 30004000元 /月 ? 管理層約 10％，收入高并且差別大 現(xiàn)居住狀況 ? 現(xiàn)狀 :多數(shù)在區(qū)域購房（企業(yè)集中購房），管理層在區(qū)域內優(yōu)質環(huán)境物業(yè)（如金色港灣）和城市中心區(qū)購房 沌口片區(qū)客戶研究 本報告是嚴格保密的。 72 一、客戶購房意愿和購買力分析 本報告是嚴格保密的。 70 項目客戶研究－片區(qū)劃分 沌口 王家灣 鐘家村 寶豐商圈 研究客戶群 沌口片區(qū) 鐘家村片區(qū) 王家灣片區(qū) 商業(yè)片區(qū) 漢正街商貿客戶、漢西街建材客戶 寶豐商圈 10分鐘 車程 5公里 路程 15分鐘 車程 12公里 路程 6分鐘 車程 4公里 路程 10分鐘 車程 8公里 路程 10分鐘 車程 8公里 路程 20分鐘 車程 15公里 路程 本報告是嚴格保密的。 68 客戶研究 客戶來源區(qū)域 客戶購買力和購買意愿 客戶臵業(yè)特征分析 本報告是嚴格保密的。 66 ?漢江南岸待招商地塊 (漢陽區(qū) ) 晴川片 南岸嘴珍寶地塊近期沒有出讓計劃 月湖片 屬于公建地塊：月湖公園、月湖藝術館建設， 2022年完工 漢鋼片 計劃面向香港招商 ?區(qū)政府舊改片區(qū) (漢陽區(qū) ) 郭茨口西 有部分回遷的片區(qū) 2022年 歸元寺舊改 鸚鵡路以東城區(qū)： 1000戶 20萬方 鸚鵡路以西城區(qū)： 1400戶 12萬方 四新片 歸元寺片 郭茨口西片 土地－漢江南岸土地規(guī)劃 項目周邊土地出讓情況 本報告是嚴格保密的。充分利用該區(qū)域現(xiàn)有的自然資源，規(guī)劃定位為新興業(yè)態(tài)發(fā)展區(qū)和新橋家園區(qū)，建成以生態(tài)低層和多層區(qū)為主的武漢稀有別墅區(qū) 近期規(guī)劃－漢江北岸規(guī)劃為都市商務區(qū) 發(fā)展規(guī)劃確定： 漢江北岸濱水區(qū)域東至友誼南路，南臨沿河大道（含江灘地塊），西至江漢五橋，北至解放大道（硚口路以西）和中山大道（硚口路以東），岸線全長 ，總用地面積1054公頃，規(guī)劃范圍內可供開發(fā)用地 581公頃，可供景觀規(guī)劃用地 ，可供道路及廣場建設用地 ，根據(jù)武漢市城市總體規(guī)劃和濱水北岸現(xiàn)狀，漢江北岸將依托漢正街、漢西和古田規(guī)劃為三個功能板塊： 本報告是嚴格保密的。漢正街有 500年悠久商貿歷史和漢地文化，該區(qū)域定位為特色商業(yè)文化為主導功能的傳統(tǒng)商貿區(qū) 生活休閑區(qū)段： 月湖橋至龍陽橋段，漢西板塊。 63 ?月湖公園正在建設，景觀建設規(guī)模約 58萬平方米 ?月湖音樂廳主體完工 月湖藝術廳 2022年建成并召開中國第八屆藝術節(jié) ?交通建設 梅子路的建成通車將貫通漢口、硚口、漢陽，穿越墨水湖直通沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，赫山路連接琴臺和漢陽大道、羅七路呼應； ?鐵道規(guī)劃 項目東側鐵路線作為京廣線的組成部分，有計劃線路外擴，但還是承擔火車中轉和城市內部交通軌道的作用； 近期規(guī)劃－漢陽打造沿江高尚住宅區(qū) 2022年琴臺藝術中心將落成使用 月湖公園 本報告是嚴格保密的。 規(guī)劃將新區(qū)發(fā)展定位為輻射武漢乃至整個華中地區(qū)的現(xiàn)代制造業(yè)基地、生產性服務中心、市級文化旅游中心 ?市級文化旅游中心主要依托漢江、長江沿江開發(fā)，在旅游方面成為一個品牌； ?現(xiàn)代制造業(yè)基地則立足武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，提升武漢的經(jīng)濟實力； ?生產性服務中心以發(fā)展四新地區(qū)為重點，可極大地提高武漢的區(qū)域輻射力。在行政范圍上包含現(xiàn)在的漢陽區(qū)、武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和蔡甸區(qū)的一部分。 61 區(qū)域發(fā)展研究 本報告是嚴格保密的。 60 武漢 但溪沖等海灘線路崎嶇 山地海景高爾夫酒店和游艇碼頭等開發(fā) 零散的旅游和地產開發(fā)，區(qū)域整體考慮較少，產品品質參差不齊 在深港市場有較高知名度，但對珠三角的強勢輻射尚未形成，本地客源為主 核電站影響不利 80%處于 10公里半徑的核電站應急區(qū) 珠海海灣 距離珠三角東部地區(qū)可達性差 橫琴島將有中美 10億美元聯(lián)合開發(fā) 以市場為導向的高標準、有序開發(fā)目前十分有限 溫泉等項目認知度較高 無規(guī)模性產業(yè) 目前整個廣東省海岸線大規(guī)模發(fā)展石化工業(yè)等重工業(yè)，巽寮灣等是僅有的海濱度假區(qū)。 本報告是嚴格保密的。 ?整合推廣：目前尚未進入整合推廣階段。 —— 麗日百合 資料來源 ：惠州市規(guī)劃局、旅游局 本報告是嚴格保密的。去龍門的廣州人最多。 ?未來開發(fā)主體為稔平鎮(zhèn)政府， 主體的操作能力 較低。沿路景觀一般。 ?認知度較差。 ?缺乏整體開發(fā)，配套不足，海灘過于開敞。 ?碼頭過渡開發(fā)，可達性差。 57 亞婆角 ?岸線景觀不具足夠競爭力。海水和沙灘質量差 ?景觀單一，原生態(tài)環(huán)境，植被等生態(tài)條件一般，潛在產業(yè)污染 ?尚缺乏高水準配套設施 ?以市場為導向的高標準、有序開發(fā)目前十分有限 ?周邊市化城汽車城等產業(yè)帶來潛在地緣性消費群，但嚴重影響沿路景觀和度假功能 我們接待過的深圳客戶有的去過巽寮，再帶他們去黃金海岸，客戶覺得還是巽寮好 。 55 巽寮所面臨的珠三角旅游市場競爭版圖 —— 一流的區(qū)域級旅游度假勝地存在極大市場空缺 本地旅游休閑自住類 一流區(qū)域旅游度假resort類 一流目的地型 resort Resort的功能 單一 復合 空間和人口的覆蓋 廣泛 集中 夏威夷 坎昆 巴拉德羅 馬爾代夫 Bintan 亞龍灣 巽寮 南國桃園 華僑城 觀瀾 GOLF 荔湖 GOLF 光明農場 美視 GOLF 愉景灣 大梅沙 御溫泉 丹霞山 海凌島 小梅沙 飛沙灘 七星巖 Hidden Valley Homestead 國際標桿 珠三角市場 珠三角市場供給 Forest Highlands 本報告是嚴格保密的。 ”（招商證券） ?服務水平不足： “ 大量的香港客人周末來到東莞以獲得優(yōu)質低廉的服務。 ” （深業(yè)） ?設施供不應求： “ 我們希望能找到固定的會議培訓場地，但一直不成功。 53 區(qū)域旅游度假 resort類 —— 資源低檔開發(fā)，功能尚未健全 項目 現(xiàn)狀描述 主要功能 客戶 特色 珠海飛沙灘 接待設施與餐飲設施簡陋，經(jīng)營狀況差，即使旺季游客量也不多 娛樂 /休閑 珠海、中山、廣州、佛山大眾客戶 濱海 深圳大梅沙 已經(jīng)城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關活動為主，淡旺季明顯 娛樂 /休閑 珠三角客戶 濱海 深圳小梅沙 已經(jīng)城市化，大眾休閑度假地，以濱海相關活動為主，淡旺季明顯 娛樂 /休閑 珠三角客戶 濱海 江門王府州 娛樂項目很少，淡旺季明顯 休閑 珠海、中山、廣州、佛山、深圳、臺灣 濱海 汕尾紅海灣 大眾休閑地，運動項目較多 會議 /休閑 廣州、東莞、惠州、深圳 廣東水上運動基地 珠海御溫泉 將溫泉資源發(fā)揮到極至，與傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代科技相結合 休閑 /保健 /會議 珠三角客戶 溫泉 清遠筆架山 以山景和漂流溯溪為主，大眾觀光 休閑 /會議 珠三角客戶 峽谷漂流 韶關丹霞山 大眾旅游地，佛教勝地，相對單一的觀光功能 觀光 珠三角客戶 地貌 /歷史遺址 肇慶七星巖 大眾旅游地，南中國保存得最多最集中的摩崖石刻群 觀光 珠三角客戶 喀斯特地貌 /石刻 陽江海凌島 濱海小鎮(zhèn)，大量仿宋建筑群為其打造文化旅游的依托 休閑 /運動 /觀光 /會議 珠三角客戶 濱海 /仿宋建筑 珠三角市場供給 本報告是嚴格保密的。 51 巽寮面臨的市場競爭環(huán)境分析 城市群整體供給水平分析 大鵬半島度假市場針對性研究 代表性度假物業(yè)和度假配套設施 巽寮面臨的市場競爭環(huán)境分析 本報告是嚴格保密的。 3. 地緣性高收入人群漸成規(guī)模，但本地臵業(yè)需求未被充分挖掘。 1. 臨海產業(yè)群的形成和專業(yè)鎮(zhèn)經(jīng)濟的加強為大旅游業(yè)的發(fā)展帶來潛在機會。本地購買力將逐步釋放。 50 小結（目標客戶及需求偏好分析） 1. 相對