【正文】 于核心城市而言，較低的經(jīng)濟和社會發(fā)展水平一方面使得本地人口對于度假和臵業(yè)的有效需求較低 ；另一方面其洼地效應(yīng)所形成的投資價值也被城市群的投資者看好。 區(qū)域目標(biāo)客戶 臵業(yè)需求及偏好 本報告是嚴(yán)格保密的。 6. 獨棟別墅和酒店式公寓是最受歡迎的度假物業(yè)類型。 4. 地緣性客戶和經(jīng)常性度假客戶是度假區(qū)臵業(yè)的中堅力量。 2. 珠三角客戶相對于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強的珠三角度假臵業(yè)購買力。 資料來源：新世界中國 本報告是嚴(yán)格保密的。 惠陽工業(yè)區(qū)的工廠大部分是臺資背景，大多住宅棕櫚島。棕櫚島距離中海殼牌石化項目用地乘車僅 10多分鐘時間， 2022年 3月開始這里將入住外國專家 9戶，年底達(dá) 40多戶，根據(jù)建設(shè)工期的需要將分階段陸增入住200多戶。這批投資物業(yè)的年租金回報率約 10%。 ?與其他股權(quán)投資者（金源米業(yè) HK0677）合資，是減輕資金和經(jīng)營壓力的重要舉措。 ?深圳會員和香港會員各占40%的份額，其他珠三角客戶 20%份額。 ?發(fā)展商為香港新世界。 40%40%20%深圳客 戶香港客 戶惠州 廣 州 東 莞佛山區(qū)域內(nèi)典型物業(yè) 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?配套項目有 spa、野戰(zhàn)、會議、游泳館、天文館等。 46 典型項目分析：棕櫚島高爾夫球會 —— 面向整個珠三角客戶 ?距離深圳 40分鐘車程。酒店的舒適度最重要了。 ?在度假灣公司對于度假區(qū)屬性的調(diào)查中，舒適性最為重要，提級率 75%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于娛樂性、觀賞性、參與性。景觀提及率處于第四位。 45 對于酒店等度假配套設(shè)施，舒適度和服務(wù)水平是各區(qū)域客戶最為關(guān)注的要素 ?舒適的旅游度假環(huán)境和較高的服務(wù)水平是各個區(qū)域客戶最為關(guān)注的。 個人客戶傾向于分散式投資，即便是富豪也很少愿意將資金過于集中的投在一棟房子里，所以控制總價是十分必要的。大戶型主要面向 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%廣深 北京 天津酒店式公寓連排別墅獨棟別墅觀瀾高爾夫球會的大戶型 “ 高爾夫大宅 ” 做的過大，導(dǎo)致除部分企業(yè)客戶用來做會所外，對于個人客戶吸引力不高，雖然價格不斷上漲，但銷售速度明顯低于其他小面積別墅。 44 獨棟別墅和酒店式公寓是最受歡迎的度假物業(yè)類型 ?連排別墅等中間物業(yè)受歡迎程度明顯低于獨棟別墅和公寓。 ?相對于北京、廣深客戶來講，以天津為代表的第二梯隊城市投資度假物業(yè)意識較弱。 43 景觀享受、投資價值和物業(yè)管理服務(wù)是各區(qū)域客戶共同關(guān)注的置業(yè)要素 ?區(qū)域和項目所顯示出的投資價值，是促成置業(yè)的最關(guān)鍵要素。 —— 北京客戶 十一長假我一般都是在上海周邊江浙一帶度假，不會走得太遠(yuǎn)的。 84%54%50%33%28%17%6%4%9%0%20%40%60%80%100%120%140%廣深 北京 天津企業(yè)會所投資周末度假我買房子度假，只會考慮北京及周邊。 ?出于時間成本和經(jīng)濟成本的考慮，大北京地區(qū)的客戶在本區(qū)域置業(yè)用于周末度假的比例遠(yuǎn)低于珠三角客戶。 15%3%024%13%9%21%23%46%12%30%21%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%廣深 北京 天津1 0 2 0 萬4 0 萬 6 0 萬6 0 萬 1 0 0 萬1 0 0 萬以上資料來源：世聯(lián)分析 各區(qū)域度假臵業(yè)購買潛力分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?訪談顯示，置業(yè)出于投資和度假雙重目的。四成在 60萬以上。 廣深人均 GDP$7000 香港人均 GDP$ 25600 Y 消費結(jié)構(gòu)向度假傾斜，私人汽車擁有量超過20% 汽車人均擁有量全國首位 Y 本地區(qū)或跨區(qū)域規(guī)模性的中高收入階層 區(qū)域內(nèi)有大量潛在中高 收入人群 Y 位于以自然風(fēng)景聞名的旅游區(qū) 具備沙灘海景條件 Y 地區(qū)治安和社會狀況良好 人口稀少 可塑 所在地區(qū)具有身份標(biāo)識性 NO NO，可塑 具備良好的度假區(qū)配套（健康娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、商務(wù)中心） 配套低檔，不成熟 NO，可塑 開發(fā)第二居所的條件分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 39 巽寮在城市群中面臨的市場需求環(huán)境 各區(qū)域度假臵業(yè)購買力分析 客戶關(guān)注的臵業(yè)關(guān)鍵要素 周末度假臵業(yè)客戶區(qū)域特征 度假臵業(yè)的物業(yè)偏好 度假區(qū)物業(yè)配套的關(guān)鍵要素 開發(fā)第二居所的條件分析 區(qū)域內(nèi)典型物業(yè) 度假臵業(yè)需求分析 旅游度假需求分析 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境及市場分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 5. 巽寮灣的環(huán)境承載力能夠滿足所依托的龐大市場空間。 3. 泛珠三角地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，將促進巽寮旅游資源國際知名度的提高。 38 小結(jié) 1. 珠三角經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，為巽寮灣帶來潛在的大規(guī)模旅游度假和度假物業(yè)臵業(yè)需求和較強購買力。 37 根據(jù)對環(huán)境承載力和市場容量分析，巽寮灣個人休閑游和商務(wù)會議潛在市場空間巨大 ?參考案例：深圳大鵬半島發(fā)展規(guī)劃。 36 自然山水風(fēng)景和濱海資源是各地游客提及率最高的短途旅游度假目的地 ?惠州的山地風(fēng)景資源在珠三角地區(qū)首屈一指。 世界休閑組織主席德瑞克 〃 加塞 加強與泛珠三角地區(qū)的合作，按照 “ 資源互補，線路互動，客源互送，利益共享 ” 的原則，共同構(gòu)建精品旅游路線。 35 泛珠三角整體協(xié)調(diào)發(fā)展，使惠州中心化趨勢加快，同時也為旅游業(yè)帶來新的機會 ?深圳市國內(nèi)游客中，以廣東、湖南、湖北、江西、廣西、及四川等省份游客為主，來自上述地區(qū)的國內(nèi)游客合計占了 % 。 —— 惠州市旅游局 480215113港澳臺內(nèi)資外商投 資87%13%香港游客其他入境游客香港對周邊旅游市場的影響 ?與惠東同樣毗鄰深圳入境游客中， %的游客來自香港。一直沒有開通航道。 ?2022年，廣州 437萬入境游旅客中，香港同胞 237萬人，占 54% 從香港到大亞灣的跨海穿梭游 2022年 4月到香港推介，效果很好。港澳臺為惠州最大投資者。 383629242 3 . 6160 5 10 15 20 25 30 35 40東 莞廣 州成都北京深圳上海上海深圳北京成都廣 州東 莞38%24%23%10%3%0%5%10%15%20%25%30%35%40%自 駕車 包 車 旅行 團 公交 出租 車自 駕車包 車旅行 團公交出租 車珠三角旅游度假市場需求趨勢 本報告是嚴(yán)格保密的。 33 珠三角自駕游形成規(guī)模，度假和商務(wù)市場需求旺盛 ?珠江三角洲是全國人均汽車擁有量最高的地區(qū)，東莞居全國首位。 32 ? 廣州、東莞、深圳為珠江三角洲最發(fā)達(dá)的城市，經(jīng)過 20多年的持續(xù)增長，經(jīng)濟發(fā)展水平在全國處于最前列； ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，高度工業(yè)化的城市。 665845244593廣東江 蘇上海浙江山 東其他20% 12266535034162540 200 400 600 800 1000 1200 1400廣東江 蘇上海浙江山 東2 0 0 5 年1 7 月外 貿(mào) 出口 總額28% 城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展地位 本報告是嚴(yán)格保密的。 30 廣東省作為全球供應(yīng)鏈的出口中心和外資首選的投資目的地，經(jīng)濟實力雄厚 ?外商在廣東省直接投資FDI總額占全國 1/5。 28 金融街惠州巽寮旅游度假區(qū)項目市場分析 案例 1 1. 巽寮面臨的市場需求環(huán)境分析 2. 巽寮面臨的市場競爭環(huán)境分析 巽寮在城市群中面臨的市場需求環(huán)境 巽寮在惠州面臨的市場需求環(huán)境 城市群整體供給水平分析 大鵬半島度假市場針對性研究 代表性度假物業(yè)和度假配套設(shè)施 區(qū)域 市場分析 專業(yè) 市場分析 項目 市場分析 競爭供給分析 客戶需求分析 思維圖 本報告是嚴(yán)格保密的。 理論部分 182。 26 數(shù)據(jù)圖表示例 1 2 3 4 ?日常消費 ?各細(xì)分市場 的價值貢獻 ?23% ?空港城片區(qū) ?77% ?中心片區(qū) ?25% ?11% ?居住 ?教育 ?耐用品 ?45% ?59% 5 ?休閑娛樂 ?15% ?6% ?2% ?18% ?13% ?6% ?中心片區(qū) ?35% ?15% ?20% ?50% ?10% ?8% ?5% ?17% ?30% ?10% ?空港城片區(qū) ?60% ?40% 調(diào)整前的消費結(jié)構(gòu) 調(diào)整后的消費結(jié)構(gòu) 耐用品 教育 居住 日常消費 休閑娛樂 空港城消費現(xiàn)狀 中心片區(qū)消費現(xiàn)狀 13％ 2％ 15％ 25％ 45％ 59％ 11％ 6％ 18％ 6％ 空港城消費未來 中心片區(qū)消費未來 本報告是嚴(yán)格保密的。 人口產(chǎn)業(yè)分布結(jié)構(gòu)圖 第二產(chǎn)業(yè)：加工制造業(yè)、建筑業(yè)為主 第三產(chǎn)業(yè)：交通運輸業(yè)、商飲服務(wù)業(yè)為主 本報告是嚴(yán)格保密的。 010000202203000040000農(nóng)業(yè)人口 28189 28409 27282 26423 25841非農(nóng)業(yè)人口 1372 1688 4355 6245 75652022年 2022年 2022年 2022年 2022年010000202203000040000農(nóng)業(yè)人口 30496 30011 28934 27628 26610非農(nóng)業(yè)人口 1961 2241 3116 4194 56632022年 2022年 2022年 2022年 2022年資料來源：各派出所常住人口變動月報表，整理得出。而不是靠創(chuàng)意出點子，那不是我們的強項！ EXCEL表格示例 1 EXCEL表格示例 2 本報告是嚴(yán)格保密的。 23 補充幾點市場分析方法的建議： ?市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話－－事實勝于雄辯！ ?數(shù)據(jù)的整理可用 excel表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），便于整理分析； ?基于事實的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。 別人做什么賣得好，我們做也會賣得好 ?房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。 過于偏重對 “ 二手資料 ” 的應(yīng)用 4。 大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯 2。 法律特性：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn) …… 經(jīng)濟特性：價格、付款方式 …… 自然特性：地塊面積、形狀、高度、景觀、區(qū)位 …… 關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性 項目自身資源條件分析 競爭對手分析 目標(biāo)客戶分析 現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、市場反應(yīng) 目標(biāo)客戶的數(shù)量、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1. 找出項目的目標(biāo)客戶 2. 目標(biāo)客戶的臵業(yè)需求和偏好 3. 找出項目面對競爭市場的機會點 最終目標(biāo) 本報告是嚴(yán)格保密的。 21 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。 2. 影響需求量的因素：人口增長（自然增長、遷移、城市化）、家庭結(jié)構(gòu)、支付能力、投資渠道、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)政策 …… 3. 市場現(xiàn)有物業(yè)的客戶來源分析、購買驅(qū)動因素 4. 市場現(xiàn)有物業(yè)的產(chǎn)品特點、營銷手段及市場反應(yīng) 5. 消費者對市場現(xiàn)有產(chǎn)品的評價 數(shù)據(jù)獲得 統(tǒng)計數(shù)據(jù) 銷售人員訪談 對目標(biāo)消費者的調(diào)查（問卷調(diào)查、訪談） 需求分析 供給與需求的對比分析 通過對影響供給和需求的因素分析，現(xiàn)有物業(yè)供給和需求的特點分析預(yù)測未來市場的供需走勢。 20 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。新增供給是指本期存量與上期存量之間的差量。 19 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。國際上的大多數(shù)組織使用中位數(shù)定義，而我國的房價收入比定義屬于平均數(shù)定義。 “ 4～ 6倍”是從市場經(jīng)濟國家歸納得出的結(jié)論，不能不加修改的應(yīng)用到我國。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 消費類型 恩格爾系數(shù) 住房消費占總消費性支出的比重（ %） 恩格爾系數(shù) 住房消費占總消費支出的比重（ %） 溫飽型 — —