房地產(chǎn)市場分析(ppt81頁)(參考版)
2024-10-21 15:12本頁面
【正文】 它與一元線性回歸法不同的地方是，此處因變量的變動不一定決定于某個主要自變量，也可以是其他相關(guān)因素。所以，此處不能令 0ix??房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 2）相關(guān)分析法 相關(guān)分析法是分析市場商品供求變化諸因素中兩個相關(guān)變量之間的因果關(guān)系。 在采用回歸分析法進行預測時，預測對象和影響因素之間一定要存在因果關(guān)系，且樣本數(shù)據(jù)量足夠；預測對象和影響因素的樣本數(shù)據(jù)之間存在某種統(tǒng)計規(guī)律，且能反映未來發(fā)展狀態(tài)；樣本數(shù)據(jù)的分布若存在著線性趨勢，則可采用線性回歸分析法進行預測。 包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。 第 3步：根據(jù)季節(jié)指數(shù)和已知某年某季的實際數(shù)預測該年其它各個季的數(shù)據(jù)。 房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 其預測步驟為： 第 1步：求出歷年各季的平均銷售量。季節(jié)銷售指數(shù)可利用簡單平均法算出。 房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 其計算公式為： 本期預測值 =a 上期實際發(fā)生值 +（ 1a） 上期預測值 式中： a為平滑系數(shù)，且 0≤≤1 當 a=1時，預測值 =上期實際發(fā)生值 當 a=0時，預測值 =上期預測值 一般根據(jù)經(jīng)驗估計，當差異較大時， a取 ～ 宜；當差異較小時， a取 ～ 。 房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 4）指數(shù)平滑法 指數(shù)平滑法是在移動平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的， 指數(shù)平滑法是利用預測前一期的實際值和前一期的指數(shù)平滑預測值進行加權(quán)平均來取得預測值的方法。 ? 例 21 關(guān)于某城市住宅物業(yè) 20212021年的價格變化情況的統(tǒng)計數(shù)據(jù)見表 21，預測 2021年該類物業(yè)的市場單價。 在這里，我們只介紹直線趨勢方程。其基本原理是：根據(jù)過去各期的實際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢，并假定今后按該趨勢繼續(xù)發(fā)展，從而測定今后各期的數(shù)據(jù)。 例 21 某房地產(chǎn)公司 20212021年的商品房實際銷售量見表 21，試用移動平均法預測 2021年的銷售量。平均時，可以用簡單的算術(shù)平均數(shù)，也可以用加權(quán)平均數(shù)。 x房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 2）移動平均法 移動平均法是在簡單平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，其做法是把被平均的項逐漸向后移動加以平均，每項平均的總項數(shù)不變。 房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 1）簡單平均數(shù)法 簡單平均數(shù)法是用算術(shù)平均值作為新一期的預測值的方法。但是，由于所選擇和建立的數(shù)學模型不可能把所有因素都考慮進去，因此定量預測的結(jié)果出現(xiàn)誤差也在所難免。 房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 2．歷史引伸法 這是定量預測方法的統(tǒng)稱。 ?缺點：預測問題易受討論氣氛、權(quán)威人士和當時市場形勢的影響；對問題的分析缺乏系統(tǒng)的數(shù)據(jù)。 1）集體判斷法 ?方式：集中企業(yè)高中層的經(jīng)理人員進行討論預 測；集中企業(yè)有經(jīng)驗的銷售人員進行討論預測。這種方法適用范圍廣、成本低、費時少，但受預測者的主觀因素影響大，較難提供以準確數(shù)據(jù)為依據(jù)的預測值，在數(shù)據(jù)資料較少或不準的情況下，多采用此法。 通常采用的方法有： 直觀判斷法、歷史引申法、因果預測法。 房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 2．定量預測 定量預測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運用數(shù)學方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量。 房地產(chǎn)市場預測的種類與方法 1．定性預測 定性預測是指依靠人們的經(jīng)驗、專業(yè)知識和分析能力，參照已有的資料，通過主觀判斷，對事物未來的狀態(tài)如總體趨勢、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等做出分析與判斷。 現(xiàn)有住房的需求情況統(tǒng)計 人口 人戶比 人均GDP 人均可支配收入 城市人口年齡結(jié)構(gòu)比例 購房年齡結(jié)構(gòu) 人均建設(shè)面積 戶均建設(shè)面積 建成區(qū)面積 城市化率 住房成套率 當年結(jié)婚離婚情況 城市就業(yè)分布 戶籍 活動 家庭人口結(jié)構(gòu) 增長率 增長率 20 數(shù)量 比例 人均居住面積 住宅 辦公 結(jié)婚 離婚 行業(yè) 戶均家庭收入 30 人數(shù) 40 商業(yè) 其他 對 對 城市 農(nóng)村 50 比例 城市農(nóng)村 60 現(xiàn)狀供給情況統(tǒng)計 固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資的比例 土地供給情況 商品房開發(fā)量 商品房銷售 平均住房面積（套） 年供給套年銷售套 供應量占城市戶數(shù)比 額 增長率 額 比例 增長 購置 開發(fā) 總量 新開 額 面積 平均面積 平均價格 增長率 供給套 銷售套 投資 比例 在建 竣工 增長 增長 增長 增長 增長率 增長率 住宅 其他 以租金為標準的市場變化情況統(tǒng)計 公房租金 市場租金 增量空置 存量空置 不同價位的供給量 不同地區(qū)價位 辦公、住宅的供給總量比例 不同產(chǎn)業(yè)的GDP比重 標準租金 住宅 公寓 辦公 零售 增減（ m2 ） 增長率 增減（ m2 ） 增長率 辦公、住宅增長變化 一、二、三產(chǎn)業(yè)差
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