【正文】 項目的威脅分析（Threat）潛在競爭威脅：在項目的南面新開樓盤扎堆，對本項目的客戶群起了一定的分流作用；宏觀經(jīng)濟帶來的威脅：近期的國家宏觀政策的調(diào)控打擊了部分剛需及改善性客戶，對房馬鞍山房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了不利影響，在今后也會對本項目造成一定的不利影響。項目的劣分析（Weakness）體量劣勢：項目的體量較小，配套主要依附外部，自身能提供的配套有限；地塊劣勢：項目目前東面已入住小區(qū)的檔次不高，加上項目東南的高壓線及配電場，在一定程度上對項目的營銷產(chǎn)生負面影響；廣告宣傳劣勢：本項目規(guī)模小、周期短，在前期不利于工地現(xiàn)場整體形象的包裝，市場易產(chǎn)生缺乏效力的影響，不利于樹立市場信心。西面緊鄰新市政府綠化面積高，空氣質(zhì)量好，周邊臨近大面積的園林綠地，小區(qū)內(nèi)沒有任何噪音的污染，本項目將打造出人與環(huán)境融為一體，環(huán)境與建筑融為一體的綠色健康生態(tài)小區(qū)；配套優(yōu)勢：項目位于平山版塊核心位置，周邊配套齊全。配套設(shè)施：網(wǎng)球場、游泳館、會所、健身房、兒童樂園、洗衣店、智能安保樓盤位置：江東大道與雨山路交匯處，市七中東側(cè)開發(fā)商：安徽省世茂置業(yè)發(fā)展有限公司售樓電話：4008888551 2776666 2988888（四）、本案項目SWOT分析銷售分析：目前3期接受預(yù)約，主力面積95140㎡，均價7000元/㎡，客戶主要是馬鞍山市區(qū)及少量南京客戶。另外，VIP卡每隔一段時間會升級一次，每一次升級都有2000元的優(yōu)惠。另據(jù)了解朝輝首府三期共3棟高層1棟多層 200 多套房源預(yù)計3月底4月初即可辦理VIP卡，2011年56月份推盤。網(wǎng)球場游泳館會所健身房兒童樂園洗衣店智能安保物業(yè)類型：小高層、高層、SOHO公寓總建筑面積：16萬㎡ 容積率： 綠化率：42%左右主力戶型：2室2廳，3室2廳 面積范圍：80139㎡均價：住宅7000元/㎡，SOHO：6000元/㎡銷售信息：項目目前有少量4060平米SOHO公寓在售，均價7000元/㎡。社區(qū)總建約16萬平米，由高層、小高層、花園洋房組成，均采用寬棟距，社區(qū)中央有近1萬平米中庭景觀，使大部分的住戶均可推窗見景。項目優(yōu)勢：純歐式風(fēng)格，代理公司銷售人員專業(yè)度強，新景祥代理第一個本地樓盤，售樓處在商務(wù)酒店內(nèi)。另據(jù)了解，印象歐洲或?qū)⒂?月份首度開盤推出一期114（標(biāo)準(zhǔn)層為9106平米戶型各兩戶，頂部為躍層大戶型）。項目正在抓緊建設(shè)當(dāng)中，預(yù)計將于2011年6月中下旬推出高層房源，面積從90120㎡不等。項目規(guī)劃中以生態(tài)環(huán)境為先導(dǎo)，以人為本為理念。項目占地面積38661平米，總建面積約97470平米。項目優(yōu)勢：售樓處裝修檔次高，銷售氛圍濃，業(yè)務(wù)員素質(zhì)高；戶型設(shè)計較好，送入戶花園；140萬㎡目前當(dāng)?shù)爻壌蟊P；緊靠輕軌及火車站；項目77%為綠化景觀；開發(fā)商實力雄厚，目前馬鞍山三盤聯(lián)動。優(yōu)惠：目前購房即有每套減13000元的優(yōu)惠，另有一次付款99折的優(yōu)惠。建成后將有12000多戶，總?cè)丝诩s4萬人，這樣的規(guī)模才能體現(xiàn)出真正意義上的城。整體項目包含洋房、小高層、高層、超高層、公寓等多種物業(yè)產(chǎn)品；項目內(nèi)擁有3萬㎡五星級酒店，近4000㎡的農(nóng)貿(mào)市場；還有幼兒園及小學(xué)，是馬鞍山目前房地產(chǎn)市場最大社區(qū)。（三）、花山區(qū)重點樓盤個案分析朝輝開發(fā)商：馬鞍山市萬高置業(yè)有限公司公交：11122103路公交售樓處檔次及業(yè)務(wù)員專業(yè)度不高。開盤當(dāng)天認購可享受3000元，7日內(nèi)簽約5000元優(yōu)惠；另外一次性付款可享受96折的優(yōu)惠，商業(yè)貸款享受98折優(yōu)惠。大開間，小進深，90——128㎡兩房及小三房，為您精心規(guī)劃未來生活，南北通透，全明設(shè)計，高得房率，空間布局緊湊，功能區(qū)布置有序，盡享優(yōu)悅空間。項目優(yōu)勢：現(xiàn)房多層，公攤小，深受詩城客戶喜愛，開盤前優(yōu)惠幅度較大。均價7000元/㎡，現(xiàn)購房暫無優(yōu)惠。3月1525號即可接受預(yù)訂，屆時交1萬元定金，10天共計可累計1萬，前期辦理VIP卡的客戶，也可享受如此優(yōu)惠。本案總建筑面積100000平米，40000平米精美園林，計劃分兩期開發(fā)，一期建筑面積38000平米，其中5000平米沿街配套底商， 房型以90~110平米二房、三房為主，純多層現(xiàn)房發(fā)售。項目優(yōu)勢：位于馬鞍山南進核心區(qū)域，坐享城市向南發(fā)展配套，25萬平米水岸生態(tài)高端小區(qū)。另據(jù)了解，天澤水岸多層及高層（1828F）預(yù)計2011年6月份推出。銀　行： 中國人民銀行通信：中國電信、中國移動游園：市政廣場、東湖公園、梅山公園、煙墩山遺址醫(yī)　院：華霆醫(yī)院公交車線路：28路、19路、30路 其　它：馬鋼總公司、市稅務(wù)局、市大劇院、市圖書館、博物館物業(yè)類型：小高層總建筑面積：25萬㎡ 容積率： 綠化率：40%左右主力戶型： 3室2廳 面積范圍：139㎡均價：小高層6300元/㎡銷售信息：項目目前在售的是222樓小高層房源，戶型面積全部為130㎡左右的三室兩廳大戶型，均價6400元/㎡，每套總價80多萬。學(xué)校(學(xué)區(qū))：佳山鄉(xiāng)小學(xué)、十六中 綜合商場：出小區(qū)沿湖東路向北即可到達沃爾瑪超市，沿湖西路北上即可到達華潤蘇果超市；沿太白大道北上便是農(nóng)工商超市 新一輪的城市進化已經(jīng)開始，城市南進的步伐必將帶動周邊的商業(yè)配套及交通的完善，住區(qū)的升值潛力巨大。周邊遍布百貨公司、超市、餐飲、娛樂、休閑、星級酒店、銀行、學(xué)校、醫(yī)院（華霆醫(yī)院）等眾多成熟優(yōu)質(zhì)的配套資源。樓盤緊鄰新市政府，配套齊全。銷售分析：目前尚未開盤，客戶主要是馬鞍山市區(qū)客戶及少量南京客戶。公元皇府預(yù)計于2011年56月份開盤。㎡，由ArtDeco建筑風(fēng)格的6幢高層圍繞近萬平方米中央大庭院排列組成，致力于打造馬鞍山不曾有過的頂級豪宅。公元皇府項目概況：項目集西湖房產(chǎn)26年開發(fā)之大成，打造專家型地產(chǎn)精英鑄就西湖花園升級鉅作。距市區(qū)中心地段僅5分鐘車程，出入便捷；全框架式建筑，1樓架空，高安全性，高得房率；地下車庫，人車分流；緊臨社區(qū)的便捷商業(yè)街?？蛻糁饕邱R鞍山市區(qū)客戶及少量南京客戶。物業(yè)類型：多層總建筑面積：55萬平米㎡ 綠化率：50%左右均價： 6900元/㎡ 銷售信息：目前只有少量的6樓躍層房源在售，戶型面積130㎡，一房一價，總價一般在80萬/套左右，目前購房暫無任何優(yōu)惠，據(jù)了解翡翠森林花園二期交房時間為2011年6月底。距市區(qū)中心地段僅5分鐘車程，出入便捷；全框架式建筑，一樓架空，高安全性，高得房率；7種優(yōu)雅戶型；地下車庫；緊貼于社區(qū)的便捷商業(yè)街。配套設(shè)施：市政：東湖花園、梅山公園、新市政公園；教育：建中、佳山鄉(xiāng)小學(xué)；商業(yè)：歐尚超市、寶慶美食、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國電信、農(nóng)貿(mào)市場、藥店等?？蛻糁饕邱R鞍山市區(qū)客戶及少量南京客戶。江南御花園高層湖濱國際大廈預(yù)計將于6月底7月初開盤，預(yù)計交房時間為2012年12月份。物業(yè)類型：多層、小高層、高層總建筑面積：22萬㎡容積率： 車位：2:1 綠化率：34%左右主力戶型：2室2廳，3室2廳 面積范圍：94206㎡均價：小高層5500元/㎡，商鋪：5800元/㎡ 銷售信息：目前在售的房源只有十幾套，為多層頂樓躍層，戶型面積有120㎡、140㎡兩種戶型，閣樓面積一般是標(biāo)準(zhǔn)層面積的40%，價格從63006800元/㎡不等。一邊是生活的寧靜、清新與悠閑。項目緊鄰公園及市政府，樓盤促銷優(yōu)惠較大，多層房源深受詩城購房者青睞。客戶主要是馬鞍山市區(qū)客戶及少量南京客戶。一層為商鋪和自行車庫，218樓為住宅2樓戶型面積分別為85㎡、120㎡，3樓分別為123㎡、139㎡。優(yōu)惠：開盤當(dāng)天成功認購房源可享受五萬抵六萬的優(yōu)惠，從辦卡當(dāng)天至開盤前一天，每天將累積100元的購房基金用來抵用房款。華麗的空間格局將匯聚無限風(fēng)光，浪漫的景致就在眼前如畫舒展。物業(yè)類型以高層、多層為主，并在景觀上獨具匠心，該項目將以水為小區(qū)紐帶，創(chuàng)造馬鞍山開發(fā)項目中最大的小區(qū)湖景。公交： 30路、28路底站樓盤位置：馬鞍山九華路與湖東南路交匯處開發(fā)商：馬鞍山雨山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓電話：05553553888 3553999泰和天成項目概況：項目位于九華路北面，原生態(tài)河流—永豐河旁。項目緊鄰公園，周邊綠化好。銷售分析：目前小高層均價60006500元/㎡，層差價50100元/㎡，多層均價7000元/㎡左右，在售80120㎡戶型，客戶主要是馬鞍山市區(qū)客戶及少量南京客戶。臻藏別墅剩余10多套左右，均價8500元/㎡。本批房源預(yù)計交房時間為2012年的9月底。配套設(shè)施：小區(qū)配套：運動會館、兒童樂園、洗衣店、智能安保；周邊配套：教育：春暉雙語幼兒園、建中中學(xué)、網(wǎng)絡(luò)電視大學(xué)；商業(yè)：寶慶美食、歐尚超市、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國電信、農(nóng)貿(mào)市場、現(xiàn)代水療會所公交：109路、30路、6路、18路樓盤位置：江東大道與花園路交叉口售樓地址：江東大道南段春暉家園售樓處開發(fā)商：馬鞍山紫元和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓電話：05558367777 8367888雨山?銀河灣項目概況：項目地處九華路東段，城市東南核心區(qū)域，小區(qū)規(guī)劃以梅山市政公園、東湖公園、煙墩山公園為依托，小區(qū)內(nèi)部造景充分運用坡